【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，目前為警備區(qū)用地，地呈規(guī)則矩形，落差小，場(chǎng)地平整，地塊上有少量簡(jiǎn)易的臨時(shí)用房。35%，綠地率≥30%，用地性質(zhì)為居住用地。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期3年，2021年7月取得土地使用權(quán)，2021年2月開工建設(shè)，2021年7月實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售，2021年6月開發(fā)結(jié)束。項(xiàng)目投資總額為41410萬元，單方成本為2500元/平方米。于向金融機(jī)構(gòu)貸款11200萬元，自籌資金7000萬元。萬元，2季度1900萬元）。財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2932萬元。受轉(zhuǎn)讓地價(jià)為117萬元/畝。項(xiàng)目地處重慶市北部新區(qū)人和組團(tuán)，區(qū)域地理位置好，道路交通系統(tǒng)完善，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果來看，項(xiàng)目效益指標(biāo)較好，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處于于可控范疇內(nèi)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，利潤率較高。

　　

【正文】 行性研究報(bào)告 第 27 頁 共 51 頁 場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有 關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： （三） 方案 三 4棟高層（ 32 層） +16 棟小高層（ 11 層） +獨(dú)立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營造出超大中心庭院，四棟點(diǎn)式高層點(diǎn)綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧靜的居住空間，提高了居住品質(zhì)； 住區(qū)內(nèi) 形成南北和東西兩個(gè) 視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀 ； 商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。 設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件 。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁 共 51 頁 （四） 方案 四 4棟高層（ 32 層） +11 棟小高層（ 6棟 11 層 ， 5棟 18層 ） +獨(dú)立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，點(diǎn)式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項(xiàng)目豐富的空間層次； 小區(qū)內(nèi)部建筑錯(cuò)落布置，形成一大一小兩個(gè)中心花園。同時(shí)，本方案 建筑布局方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn) ； 設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁 共 51 頁 三、項(xiàng)目 初步 方案 選擇 根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對(duì)今后市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷，我們初步選擇 “ 方案一 ” 做為詳細(xì)分析測(cè)算的 依據(jù) ，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 61： 表 61 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)值 比例 備注 項(xiàng)目總用地面積 (萬㎡ ) － 項(xiàng)目凈用地面積 (萬㎡ ) － 容積率 － 建筑密度 (%) 綠地率 (%) 總建筑面積 (萬㎡ ) % 地上建筑面積 (萬㎡ ) % 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 30 頁 共 51 頁 地下建筑面積 (萬㎡ ) % 其中 住宅用房 (萬㎡ ) % 其中 小高層住宅 (萬㎡ ) % 12層 高層住宅 (萬㎡ ) % 32層 商業(yè)用房 (萬㎡ ) % 2 層 公建配套 (萬㎡ ) % 地下車庫用房 (萬㎡ ) % 地上考慮 20% 地下配套用房 (萬㎡ ) % 第七章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 及銷售 計(jì)劃 一、開發(fā)建設(shè) 計(jì)劃 由于本項(xiàng)目總建筑面積 為 16 萬方左右，由 6棟高層和 6 棟小高層組成，且項(xiàng)目的場(chǎng)地平整，無拆遷，周邊配套設(shè)施齊全，可以實(shí)施快速開發(fā)。 預(yù)計(jì)從取得土地到 整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)銷售結(jié)束可以控制在 3 年內(nèi)。初步做下安排： 取得土地使用權(quán)： 2021 年 7月 市場(chǎng)調(diào)查及定位： 2021 年 78月 [2個(gè)月 ] 設(shè)計(jì)及報(bào)建： 2021 年 9月 2021 年 1 月 [5個(gè)月 ] 工程建設(shè)： 2021 年 2月 2021 年 12月 [23 個(gè)月 ] 項(xiàng)目銷售： 2021 年 7月 2021 年 6月 [18 個(gè)月 ] 開發(fā)結(jié)束： 2021 年 6月 二 、各期開發(fā)建設(shè)面積 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設(shè)計(jì)： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁 共 51 頁 物業(yè)形態(tài) 合計(jì)建筑面 積 (萬㎡ ) 2021 年 2021 年 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 年度開工面積 (萬㎡ ) 小高層住宅 (萬㎡ ) 高層住宅 (萬㎡ ) 商業(yè)用房 (萬㎡ ) 地下車庫 (萬㎡ ) 地下配套 (萬㎡ ) 占總建筑面積比例 % % % % % % % % % 三、銷售進(jìn)度 分析 2021年 2月開始進(jìn)行一期約 8萬方的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)目前的預(yù)售條件估計(jì)在 2021年第 3季度即可實(shí)施銷售。 根據(jù)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，區(qū)域的房地產(chǎn)銷售速度大約有 1 年左右，即開盤后一年內(nèi)基本可以售完?；谥?jǐn)慎性原則，我們?nèi)?5個(gè)季度，銷售節(jié)奏做如下設(shè)計(jì)： 30%：30%： 20%： 10%： 10%，即開盤后 的前兩個(gè)季度各實(shí)現(xiàn) 30%的銷售，第三個(gè)季度實(shí)現(xiàn) 20%的銷售，第四五兩個(gè)季度各實(shí)現(xiàn) 10%的銷售。 因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價(jià)值最大化，商業(yè)用房在 2021年不銷售，而是安排在 2021 年下半年開始銷售。 第八章 投資估算 一、投資估算依據(jù) 1999 年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》； 1999 年《重慶市市政工程預(yù)算定額》； 1999 年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》； 2021 年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》； 2021 年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》； 重慶市建 設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件； 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁 共 51 頁 建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件； 重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)； 重慶市工程造價(jià)信息及指數(shù)； 集團(tuán)公司類似項(xiàng)目的結(jié)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料； 1其他相關(guān)資料。 二、建設(shè)項(xiàng)目總投資估算 土地費(fèi)用 土地成本中 土地價(jià)格（綜合價(jià)金，含 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 及出讓金）參照評(píng)估結(jié)果取 146 萬元 /畝，地上有少量臨時(shí)用房，根據(jù)《重慶市 拆遷 管理辦法》不予補(bǔ)償 ，契稅 的稅率為 3%，計(jì)算基數(shù)為全部 地價(jià) 和 50%的配套費(fèi) 。 具體數(shù)據(jù)詳見表 81。 前期工程 費(fèi) 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期可研編制及市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi)、國內(nèi)外的設(shè)計(jì)費(fèi)、水文地質(zhì)勘察費(fèi)及三通一平費(fèi)用。 具體數(shù)據(jù)詳見表 81。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2 米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費(fèi)用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表 81。 建筑安裝工程費(fèi) 建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。包括商業(yè)用 房、地下車庫用房、小高層住宅及高層住宅的建筑安裝工程費(fèi)用。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表 81。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 主要是指為整個(gè)小區(qū)服務(wù)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要 物管用房 、醫(yī)療、郵政及會(huì)所等公共設(shè)施用房。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表 81。 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)是指開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁 共 51 頁 主要包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)按 工程建設(shè)費(fèi)用 之和 （上述 5項(xiàng)） 的 5%計(jì)算，銷售費(fèi)用按銷售收入的 %計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目每年的資金缺口，自有資金考慮 7000 萬元，最大償還能力還款原則，結(jié)合項(xiàng)目銷售回款情況，年利息費(fèi)用率10%計(jì)算而得。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表 81。 開發(fā)期稅費(fèi) 主要包括城市建設(shè)配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)和其他稅費(fèi)。 根據(jù)目前最新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)配套費(fèi) 190 元 /平方米，人防易地建設(shè)費(fèi)取 50元 /平方米。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表 81。 不可預(yù)見費(fèi) 因?yàn)楸卷?xiàng)目市政配套齊全，場(chǎng)地平整，開發(fā)條件成熟，因此，不可預(yù)見費(fèi)取 取上述七項(xiàng)之和的 2%。 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 主要是針對(duì)工程建設(shè)過程中由于材料價(jià)格的上漲而導(dǎo)致投資的增加。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)率參照重慶市工程造價(jià)信息上所載 取值 3%。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表 81。 開發(fā)建設(shè)總投資 上述八項(xiàng)之和， 為 41410 萬元， 詳見表 81。 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 34 頁 共 51 頁 表 81 建設(shè)項(xiàng)目投資估算總表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 面積 (㎡ ) 單價(jià) (元 /㎡ )或費(fèi)率（ %） 金額 (萬元 ) 備注 占總投資的比例 一 土地費(fèi)用 % 土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 70萬元 /畝 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地契稅 3% (土地成交價(jià) +配套費(fèi) /2)*稅率 二 前期工程費(fèi) % 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi) 控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)（國內(nèi)） 18 設(shè)計(jì)費(fèi)（國外） 25 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 1 地災(zāi)及環(huán)評(píng)費(fèi) 三通一平費(fèi)用 20 臨時(shí)圍墻模型制作費(fèi)用 1 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 200 % 四 建筑安裝工程費(fèi)用 % 商業(yè)服務(wù)用房 1200 多層花園洋房 1000 小高層住宅 1120 高層住宅 1050 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 地下車庫用房 1150 地下配套用房 1100 六 間接費(fèi)用 % 項(xiàng)目管理費(fèi) 5% ((三 )+(四 )+(五 ))費(fèi)率 財(cái)務(wù)費(fèi)用 84 營銷費(fèi)用 % 銷售收入費(fèi)率 七 開發(fā)期稅費(fèi) 251 % 城市建設(shè)配套費(fèi) 190 人防易地建設(shè)費(fèi) 50 其他稅費(fèi) 12 八 基本預(yù)備費(fèi) 2% [(一 )+(二 )+… +(七 )]*費(fèi)率 % 九 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) % 十 開發(fā)建設(shè)投資 (一 )+(二 )+… +(八 )+(九 ) % 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 35 頁 共 51 頁 三、分年投資計(jì)劃預(yù)測(cè) 根據(jù)各項(xiàng)投資在開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的先后 順序 安排 各年的 投資計(jì)劃，詳見表 82。 表 82 建設(shè)項(xiàng)目投資估算總表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 合計(jì)金額 2021年 2021年 一 土地費(fèi)用 土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地契稅 二 前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi) 控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)（國內(nèi)） 設(shè)計(jì)費(fèi)（國外） 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 地災(zāi)及環(huán)評(píng)費(fèi) 三通一平費(fèi)用 臨時(shí)圍墻模型制作費(fèi)用 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四 建筑安裝工程費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)用房 多層花園洋房 小高層住宅 高層住宅 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 地下車庫用房 地下配套用房 六 間接費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營銷費(fèi)用 七 開發(fā)期稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 其他稅費(fèi) 八 基本預(yù)備費(fèi) 九 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 十 開發(fā)建設(shè)投資 北部新區(qū) H