【正文】 ODcrMg/L50氮氨（以N計(jì)）Mg/L10總硬度（以Caco3計(jì)）Mg/L450氯化物Mg/L300陰離子合成洗滌劑Mg/L鐵Mg/L錳Mg/L總大腸菌群個(gè)/L3第三節(jié) 照明配電設(shè)計(jì)：1）甲方設(shè)計(jì)委托書；2）國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范；3）建筑專業(yè)提供資料。：1）變配電系統(tǒng)；2）照明配電系統(tǒng)；3）防雷與接地系統(tǒng)（見防雷設(shè)計(jì)專篇）；4）電話系統(tǒng)；5)有線電視系統(tǒng)；6）數(shù)碼對(duì)講系統(tǒng)；7）遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)；8）寬帶系統(tǒng)。3. 變配電系統(tǒng)1）本工程消防用電（消防泵房、消防電梯、消防風(fēng)機(jī)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等）按二級(jí)負(fù)荷供電，其它一般照明配電為三級(jí)負(fù)荷供電。2）電源由城市引二路10KV高壓線至配電房。3）采用高壓計(jì)量、低壓計(jì)量方式。4）設(shè)有高壓配電房，選用干式變壓器。5）低壓配電房統(tǒng)一管理配電至各幢單體。6）低壓配電干線采用電纜敷設(shè)。7）采用低壓“功率因數(shù)”集中補(bǔ)償方式。8）設(shè)柴油發(fā)電機(jī)為備用電源，發(fā)動(dòng)機(jī)帶自動(dòng)啟動(dòng)裝置。1）小區(qū)沿道兩側(cè)布設(shè)路燈照明，綠化帶適當(dāng)布設(shè)庭院裝飾照明燈。2）小區(qū)配電房采用電纜敷設(shè)配電干線至每幢單體首層總配電箱。3）電源引入處（首層）零線重復(fù)接地。4）每幢單體配電系統(tǒng)采用三相五線制配電。5）配電干線采用電纜敷設(shè)、配電房支線采用BV500V導(dǎo)線穿PVC管暗敷設(shè)。6）每戶設(shè)電表計(jì)量（電子電表——遠(yuǎn)程抄表），電表安裝于戶外電表間。7）每戶戶內(nèi)設(shè)小配電箱，戶內(nèi)配電分照明插座，插座回路設(shè)漏電保護(hù)，空調(diào)回路。8）每戶照明采用吸頂燈、日光燈為主。9）每戶預(yù)留抽油煙機(jī)插座，空調(diào)插座等。1）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置電話分線柜，由市話網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)來電話電纜。2）電話電纜沿電纜溝敷設(shè)至各幢單體首層3）每幢單體每層設(shè)電話分線盒。4）每戶住臥、客廳、書房均留電話線盒。5）電話支線采用四芯銅芯線穿PVC管暗敷設(shè)。：1）小區(qū)引線來城市有限電視線路，小區(qū)管理處統(tǒng)一分配至各幢單體。2）電視天線系統(tǒng)每戶住臥、客廳均設(shè)天線插頭盒。3）電視天線采用75歐姆同軸電纜穿PVC管暗敷。：1）每幢單體首層入口大門設(shè)電控鎖和主對(duì)講機(jī)，每戶戶內(nèi)設(shè)分機(jī)，管理處管理。2）每戶用戶通過分機(jī)與入口主對(duì)講機(jī)聯(lián)絡(luò)，對(duì)來訪客人監(jiān)控，以便大樓住戶安全管理。：1）每戶電表、水表通過遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)傳送到小區(qū)物業(yè)管理處。2）遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)采用導(dǎo)線暗敷設(shè)。：1）小區(qū)由城市寬帶系統(tǒng)引進(jìn)分系統(tǒng)。2）小區(qū)統(tǒng)一設(shè)有中心機(jī)房。3）有電纜埋地敷設(shè)至各幢單體。4）每幢單體住戶客廳、書房預(yù)留寬帶插頭盒。第四節(jié) 防雷設(shè)計(jì)專篇1. 設(shè)計(jì)規(guī)范：《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5005794《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692《電子設(shè)備雷擊保護(hù)導(dǎo)則》 GB745087z《雷擊電磁脈沖的保護(hù)》 IEC61312《建筑物電子信息系統(tǒng)防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503432004及相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程2. 防雷與接地：1） 本工程住宅樓按二類防雷規(guī)范設(shè)計(jì)。2） 本工程沿天面四周女兒墻、水箱頂、樓梯頂部設(shè)避雷帶，避雷網(wǎng)格小于10x10或12x8米，引下線間距小于18米，利用建筑物外輪廓各角的柱筋作為引下線。屋面非金屬物（如PVC透氣管等）設(shè)接閃器保護(hù)。3） 采用主內(nèi)兩主對(duì)角鋼筋作為引下線。4） 天面避雷帶采用Φ12鍍鋅圓鋼制作，每設(shè)一支持卡子，支高10公分。5） 柱內(nèi)引下線上連接天面避雷帶，下連接地梁，基礎(chǔ)鋼筋連接成防雷整體。6） 所有連接采用雙面搭接電焊，焊接長(zhǎng)度不小于10公分。7） 完工后測(cè)試綜合電阻不大于1歐。8） 本工程接地保護(hù)與防雷共用地級(jí)。9） 總電源引入處設(shè)過電壓保護(hù)器。10） 建筑物超過45米應(yīng)放側(cè)擊累和等電位保護(hù)措施：（1）45米以上四周外測(cè)梁鋼筋應(yīng)連通并連接引下線。（2）45米以上外墻上的欄桿、金屬門窗，玻璃幕墻金屬框架，廣告架及其他外露金屬屋頂?shù)染鶓?yīng)與防雷裝置（均壓環(huán)）連接。11） 供電線路及電視電話線路設(shè)計(jì)屏蔽電纜、套金屬管埋地進(jìn)入各建筑物。配電房、電梯機(jī)房、消防控制室及大型金屬設(shè)備處于預(yù)留接地端子。12） 未注明之做法按有關(guān)規(guī)范施工。第五節(jié) 消防設(shè)計(jì)專篇1. 設(shè)計(jì)依據(jù)：1） 甲方設(shè)計(jì)委托書；2） 國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范；3） 建筑專業(yè)提供之資料。2. 室外消火栓：1） 沿小區(qū)四周布設(shè)室外消火栓；2） 室外消火栓用水量為15L/S。3. 室內(nèi)消火栓：1） 每幢單體建筑每層按規(guī)范布設(shè)室內(nèi)消火栓。2） 消防箱要求配Φ65消火栓，19mm水槍，25m水帶，消防水泵起動(dòng)按鈕。3） 每幢單體室內(nèi)消防系統(tǒng)均設(shè)有消防水泵接合器。4） 。5） 消防水量為20L/S。4. 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：1） 地下室、車庫等按規(guī)范布設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。2） 地下室、車庫按中危險(xiǎn)級(jí)建筑物設(shè)計(jì)。3） 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)流量為26L/S。4） 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)設(shè)有消防水泵接合器。5. 地下消防水池：1） 小區(qū)統(tǒng)一設(shè)地下消防水池。2） 小區(qū)室內(nèi)消火栓流量為20L/S，自動(dòng)噴淋為26L/S，消火栓用水2個(gè)小時(shí)，自動(dòng)噴淋用水為1個(gè)小時(shí)，消防水池容積為250立方米。3） 消防泵房設(shè)二臺(tái)消防泵（一用一備）。4） 消防泵房設(shè)二臺(tái)噴淋泵（一用一備）。6. 滅火器配置:1) 商店、住宅、車庫、地下室按規(guī)范布設(shè)手提式干粉滅火器。2) 電梯機(jī)房按規(guī)范要求布設(shè)手提式滅火器。3) 地下室發(fā)電機(jī)房、配電房采用氣體滅火器。7. 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1） 地下室、車庫、消防電梯前室、消防樓梯等均設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。2） 按規(guī)范布設(shè)感煙（溫）探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消防對(duì)講電話、消防廣播。3） 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)均引至消防控制中心，并聯(lián)動(dòng)各種消防設(shè)備。4） 消防控制中心采用雙電源供電，末端自動(dòng)切換。8. 消防電源（本工程消防電源按二級(jí)負(fù)荷供電）：1） 所有消防電源包括消防泵房、消防電梯、消防控制中心、污水泵電源、消防風(fēng)機(jī)、小區(qū)管理、消防照明。9. 消防照明（應(yīng)急照明）：1） 本工程梯間、走道、電梯機(jī)房、消防泵房、地下室、車庫等均采用雙電源供電應(yīng)急照明。2） 每幢建筑每層梯間、公共走道設(shè)置疏散照明。3） 消防照明均采用耐熱導(dǎo)線穿鋼管敷設(shè)。10. 消防送風(fēng)系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)：1） 地下室、車庫設(shè)送風(fēng)排煙系統(tǒng)。2） 正壓送風(fēng)、排煙系統(tǒng)均設(shè)手動(dòng)、聯(lián)動(dòng)控制，并引至消防控制中心。3） 消防風(fēng)機(jī)采用雙電源供電，末端自動(dòng)切換。第8章 管理組織機(jī)構(gòu)將萬科集團(tuán)與中梁集團(tuán)兩者的開發(fā)優(yōu)勢(shì)揉為一體，在兼顧奢華、大氣的同時(shí)，也將房屋設(shè)計(jì)理念和功能布局發(fā)揮到極致，引領(lǐng)溫州住宅開發(fā)從觀感向性能轉(zhuǎn)變，更注重以人為本；從炫耀型向享受型轉(zhuǎn)變，改變居住觀念萬科集團(tuán)成立于1984年，秉持“讓建筑贊美生命”企業(yè)核心理念深耕房產(chǎn)29年，業(yè)務(wù)覆蓋上海、深圳、廣州、北京、溫州等全國54個(gè)城市，為逾40萬家庭、逾110萬人營(yíng)造了理想居所。并連續(xù)7年榮獲“中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10”。2010年起，萬科集團(tuán)全國銷售額連續(xù)三年突破千億元，成為全球最大的專業(yè)住宅地產(chǎn)開發(fā)商。中梁集團(tuán)，成立于1993年，致力于打造奢華、一體化、多方位一站式理想化居家高端物業(yè)。20年來，先后在上海、蘇州、溫州等地開發(fā)面積達(dá)數(shù)百萬平方米。在溫州開發(fā)的“中央公館”、“香緹半島”、 “中梁橡樹灣”、“中梁國賓一號(hào)”等一代又一代值得溫州驕傲的一流經(jīng)典筑作。第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、進(jìn)度安排的說明根據(jù)市場(chǎng)情況和我國現(xiàn)有的行業(yè)管理狀況，本項(xiàng)目進(jìn)度分為兩個(gè)階段，即項(xiàng)目前期階段——立項(xiàng)，申請(qǐng)項(xiàng)目批準(zhǔn)審批階段，編制可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)階段——項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)。二、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度本項(xiàng)目于2013年6月開工，預(yù)計(jì)工期為30個(gè)月，即2015年12月完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。第10章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)浙江省相關(guān)定額文件。類似經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)。國家及浙江省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定。材料和設(shè)備價(jià)格信息。二、估算范圍 本項(xiàng)目生態(tài)園區(qū)南仙花苑A2工程，項(xiàng)目總用地面積為53747㎡，㎡（㎡）。三、估算金額 項(xiàng)目總投資由土地費(fèi)（包括前期安置補(bǔ)償費(fèi)）及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成，其中土地費(fèi)用為166551萬元。費(fèi)用估算詳見附表一。四、資金籌措項(xiàng)目的資金來源為三部分：自有資金、房產(chǎn)預(yù)銷售款和借貸資金。企業(yè)自籌資金150000萬元，%；申請(qǐng)銀行貸款35000萬元，%，不足部分來源于房地產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為8%，貸款期限為3年，本金分10000萬、15000萬在2012014年兩次還清。第11章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析遵循的主要依據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)準(zhǔn)則；《項(xiàng)目可行性研究指南》。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（一）銷售收入項(xiàng)目可售建筑面積：本項(xiàng)目為生態(tài)園南仙花苑A2工程，項(xiàng)目總用地面積為53747平方米，其中住宅、。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入狀況： 考慮相同區(qū)位、相同檔次的住宅樓目前銷售狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，住宅38000元/平方米，商鋪50000元/平方米。項(xiàng)目收入估算：總銷售收入為551240萬元。（二）成本包括土地費(fèi)用（含前期安置補(bǔ)償費(fèi)）及前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)，按建筑面積比例對(duì)應(yīng)計(jì)算。%計(jì)算，銀行貸款年利率為8%。銷售費(fèi)用按銷售費(fèi)用的2%計(jì)，上述費(fèi)用均計(jì)入項(xiàng)目總投資中，詳見附表一“項(xiàng)目總投資估算表”。（三）償債能力分析本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，邊開發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。從本項(xiàng)目的資金來源分析，所籌集資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運(yùn)用所需。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)三年內(nèi)可以收回全部投資，并還清銀行貸款本金及利息。 第12章 結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合溫州市國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費(fèi)品市場(chǎng)有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持，結(jié)構(gòu)非常合理。項(xiàng)目建成后，除了能為豐富浙江省的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)和促進(jìn)省內(nèi)外房地產(chǎn)的交流做出重大貢獻(xiàn)，還能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，有較大的還款能力。它的巨大投資價(jià)值和高尚的居住功能是一般住宅無法比擬的。它不管是在設(shè)計(jì)方面、建筑質(zhì)量、后期管理,還是投資價(jià)值上都遠(yuǎn)優(yōu)于同檔次項(xiàng)目。因此本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見，本項(xiàng)目切實(shí)可行，前景廣闊。建議加強(qiáng)項(xiàng)目后階段的準(zhǔn)備工作，保證建設(shè)資金的落實(shí)，加強(qiáng)工程管理的實(shí)施和監(jiān)督，開拓市場(chǎng)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平。第13章 附表一1土地費(fèi)用166551土地出讓金161700161700契稅1617003%48511617003%2前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)6060“三通一平”費(fèi)53747605374760環(huán)評(píng)費(fèi)%%水土保持費(fèi)%%3建筑安裝工程費(fèi)地上（高層住宅）㎡15001500地下㎡50005000設(shè)備安裝費(fèi)用地下室通風(fēng)㎡8080電梯500000/部14部70050000014水、電、消防㎡200200變配電設(shè)備5600KV10005605601000弱電及智能化㎡40404基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)㎡60605其他工程費(fèi)%（+）%6期間費(fèi)用管理費(fèi)用%%銷售費(fèi)用住宅+商業(yè)住宅380002%380002%。財(cái)務(wù)費(fèi)用第一年300008%2400300008%第二年（15000+2400）8%139213928%剩余費(fèi)用（1392+2400+15000）8% 187928%7部門費(fèi)用白蟻防治費(fèi)2元/㎡2新型墻體材料專項(xiàng)基金8元/㎡8散裝水泥專項(xiàng)基金㎡ 8預(yù)備費(fèi)5%5%合計(jì)67