【正文】 成本，土地購(gòu)置費(fèi)為5000萬(wàn)元。（2）、建筑安裝成本表101 商業(yè)及住宅建安成本表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量金額（元/m2）（m2）（萬(wàn)元）1土建工程費(fèi)108248其中基礎(chǔ)工程108248主體結(jié)構(gòu)工程主體結(jié)構(gòu)工程108248其他主體工程108248磚墻保溫工程108248外墻保溫工程108248外飾面工程108248屋面工程108248門(mén)窗工程1082482安裝工程費(fèi)108248其中給排水工程108248電氣工程108248弱電工程108248小 計(jì)/（3）、前期工程費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)等階段的費(fèi)用支出。 表102 前期工程費(fèi)用匯總序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1建設(shè)管理費(fèi)243221%2432可行性研究費(fèi)估143勘察設(shè)計(jì)費(fèi)20268%734前期預(yù)備費(fèi)202686%14595合計(jì)1789 （4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以?xún)?nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。表103 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1室外工程549其中：道路廣場(chǎng)估102室外管線估163綠化工程50元/平方米（平方米） 景觀水系估算962管道煤氣估算363電信工程估算21 4合計(jì)549 （5）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。表104 其他費(fèi)用表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)估算152建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)108248平方米63工程保險(xiǎn)費(fèi)24322%734工程監(jiān)理費(fèi)243221%2435工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)24322%246施工圖審查費(fèi)1元/平方米108248平方米117合計(jì)372 （6）、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、墻改費(fèi)、分散建設(shè)市政費(fèi)等。表105 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1土地使用稅2元/平方米72875平方米142城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)20元/平方米108248平方米2003白蟻防治費(fèi)108248平方米164高校教育基金108248平方米1005供電貼費(fèi)住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共910戶1826合計(jì)512 （7）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 本項(xiàng)目將不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用直接計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用的管理費(fèi)用中。（8）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。本項(xiàng)目編制定員10人，每人工資福利按8萬(wàn)元/年估算，年管理費(fèi)用為80萬(wàn)元。 （9）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按（1）（8）項(xiàng)合計(jì)的2%進(jìn)行估算，即：（5000+24322+1789+549+372+512+80）2%=2%=652萬(wàn)元（10）、銀行還貸利息本項(xiàng)目2013銀行貸款20000萬(wàn)元，2016年開(kāi)始還貸，三年利息共計(jì)4140萬(wàn)元。 （11）、開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)成本為（1）（9）項(xiàng)的總和，即：+652=（萬(wàn)元） 表105 項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目分項(xiàng)投資總投資一期二期1土地購(gòu)置費(fèi)5000263823622建筑安裝費(fèi)3前期工程費(fèi)17894基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5492792705其他費(fèi)用3721861866開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)5122552577開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用已經(jīng)納入前期費(fèi)用8管理費(fèi)用8040409不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用65232932310銀行利息414020702070合計(jì)二、資金籌措 （，）。第十一章 還貸分析一、還貸能力分析還貸資金來(lái)源本項(xiàng)目通過(guò)建設(shè)安置區(qū)安置八里村及周邊3個(gè)村的農(nóng)民，整理土地，利用整理土地的出讓收入償還貸款。其拍賣(mài)收入首先用于支付銀行貸款。本項(xiàng)目建設(shè)主要針對(duì)八里村及周邊村有3個(gè)，系為程樓、程莊、邵莊的村民。按照縣委、縣政府建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對(duì)土地進(jìn)行整理，農(nóng)民的拆遷安置補(bǔ)償由縣土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，修建安置房所用的集體土地由國(guó)土局統(tǒng)一安排。，具體整理地塊面積見(jiàn)下表。利用整理土地的出讓收入償還貸款，可以滿足銀行貸款條件。表111 本項(xiàng)目涉及的土地整理情況表序號(hào)擬土地整理地塊面積(畝)1八里村2程樓3程莊4邵莊5合計(jì)土地出讓計(jì)劃近年來(lái)，某縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)土地需求量較大，基本處于供不應(yīng)求的局面。根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)速度。土地出讓收入測(cè)算根據(jù)土地價(jià)值分析及項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的投入情況，同比某縣類(lèi)似土地出讓情況，出讓熟地價(jià)格如下表：表112 本項(xiàng)目涉及整理土地出讓價(jià)格表擬土地整理地塊面積(畝)單價(jià)（萬(wàn)元/畝）八里村程樓程莊邵莊預(yù)計(jì)，2015年土地出讓面積為總整理的土地面積的80%計(jì)算，2016整理的土地為總整理的土地面積的20%計(jì)算，年到2017年土地整理出讓總收入約為52300萬(wàn)元。土地出讓收入具體測(cè)算見(jiàn)下表：表113 土地整理出讓收入擬土地整理地塊20162017總價(jià)格（萬(wàn)元）八里村19200480024000程樓648016208100程莊8800220011000邵莊7360184009200合計(jì)52300該項(xiàng)目為五年期貸款，通過(guò)計(jì)算分析，截止至2017年，整合土地出讓所得總收入為52300萬(wàn)元，%計(jì)算。二、還貸計(jì)劃2016年起開(kāi)始還貸，2016年先行償還貸款15000萬(wàn)元及三年利息共計(jì)4140萬(wàn)元，還貸來(lái)源為2015年土地出讓收入；2017年償還剩余貸款5000萬(wàn)元及利息345萬(wàn)元，還貸來(lái)源為2016年的土地出讓收入。剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。表112 還款分析表還款年份還款項(xiàng)目歸還本息（萬(wàn)元）還貸來(lái)源償還借款償還利息2016年150004140191402015年土地出讓收入2017年500034553452016年土地出讓收入合計(jì)20000448524485 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)策一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)每年土地出讓收入取決于土地出讓面積和提出出讓價(jià)格以及所出讓地塊的使用性質(zhì)（商業(yè)、居住、工業(yè)用地）。每年土地出讓面積、土地出讓價(jià)格與業(yè)主在征地拆遷安置、配套基礎(chǔ)設(shè)施投入額、土地供需狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)，由于各年征地拆遷安置、配套基礎(chǔ)設(shè)施投入方面不均衡，每年（或）每季度可供出讓土地面積不相同，土地使用性質(zhì)不同，土地出讓價(jià)格不相同，使得各時(shí)間段土地出讓金額具有一定的不確定性。對(duì)策：某縣土地儲(chǔ)備中心作為某縣土地市場(chǎng)供應(yīng)的“總龍頭”、“主渠道”、和“蓄水池”，能夠確保土地按需供應(yīng)、土地出讓價(jià)格的穩(wěn)定和土地收益的現(xiàn)實(shí)。業(yè)主應(yīng)抓住“十七”后，全面建設(shè)小康社會(huì)的有利機(jī)會(huì)和建設(shè)成都市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的需要，加快項(xiàng)目征地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，先期盡可能出讓商業(yè)用地和住宅開(kāi)發(fā)用地，確保土地出讓收入按期實(shí)現(xiàn)。土地出讓收入首先用于償還銀行貸款。二、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目整地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施投入資金大，周期長(zhǎng)，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行貸款解決。如在實(shí)施過(guò)程中遭遇意外的困難而使項(xiàng)目建設(shè)延期的局面，或遇市場(chǎng)發(fā)生重大變化，土地出讓面積、土地出讓收入不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對(duì)策：充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，采取分片實(shí)施，拆遷、整理、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備，條件成熟一片、出讓一片，實(shí)現(xiàn)資金回流，滾動(dòng)式發(fā)展。對(duì)項(xiàng)目區(qū)征地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金，加強(qiáng)招商引資工作合格土地出讓步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。三、投資估算的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目投資估算不可避免地存在系統(tǒng)偏差，同時(shí)今后政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資才產(chǎn)生影響，最終可能影響業(yè)主在本項(xiàng)目的收入和盈利能力。對(duì)策：根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進(jìn)行投資估算時(shí)，適當(dāng)考慮計(jì)入一定比例的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。在實(shí)施過(guò)程中，定期（一般按年）對(duì)估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整溶資策略。四、土地出讓風(fēng)險(xiǎn)近幾年，某縣經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)發(fā)展加快，據(jù)國(guó)土部門(mén)認(rèn)為，目前項(xiàng)目區(qū)儲(chǔ)備土地在2年內(nèi)完成出讓的把握較大，而且從中遠(yuǎn)期來(lái)看，某縣面臨積好的發(fā)展機(jī)遇，城市的組團(tuán)式分區(qū)發(fā)展規(guī)模恰當(dāng)，土地將愈加寶貴，地塊的升值空間也是較大的。但是短期內(nèi)，由于各個(gè)區(qū)域都同時(shí)發(fā)展，同時(shí)供地，造成土地供應(yīng)量過(guò)大，土地價(jià)格下降，會(huì)影響本項(xiàng)目貸款償還和項(xiàng)目的正常實(shí)施。對(duì)策：項(xiàng)目委托方將按照某縣總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，在土地總量和供應(yīng)上可以根據(jù)各區(qū)域的發(fā)展重點(diǎn)，對(duì)土地供應(yīng)量和價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以有利于本項(xiàng)目的正常實(shí)施。本項(xiàng)目如果在2年內(nèi)土地不能預(yù)期出讓?zhuān)瑒t應(yīng)考慮在更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)的土地出讓計(jì)劃和保證土地出讓收益的實(shí)現(xiàn)，并可以保證貸款本息的償還。五、籌資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的設(shè)施建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來(lái)源于銀行借款。一旦國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，土地出讓工作發(fā)生困難的情況，都可能給本項(xiàng)目的資金籌措帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，首先上加強(qiáng)管理，保證按計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)和完工，增加自有資金數(shù)量。二是準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策而后銀行信貸政策變化，及時(shí)調(diào)整策略。三是開(kāi)辟新的融資渠道。第十三章 社會(huì)效益分析社會(huì)評(píng)價(jià)是分析本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)對(duì)某縣的社會(huì)影響和社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析（一）項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響本項(xiàng)目一進(jìn)入啟動(dòng)階段，將拉動(dòng)投資和消費(fèi)，將增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，有利于進(jìn)一步吸引投資，推動(dòng)XX經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，新增眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而解決部分市民的就業(yè)問(wèn)題。同時(shí)，在施工過(guò)程中，將投入較大的施工力量，項(xiàng)目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，由此項(xiàng)目帶動(dòng)了間接的就業(yè)崗位。因此項(xiàng)目的建設(shè)總體來(lái)說(shuō)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴?。（二）?xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會(huì)文明的融合，在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時(shí)，提高地塊的利用率，擴(kuò)大綠化面積，營(yíng)造人與自然的和諧環(huán)境，建設(shè)風(fēng)格與城市周?chē)坝^相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。（三）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響本項(xiàng)目的建設(shè)，增加城市積聚力。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)。由于XX擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會(huì)吸引人們前來(lái)購(gòu)物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將推動(dòng)飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進(jìn)一步地提高XX城市的人口集聚力和承載力，有利于XX成長(zhǎng)為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是某縣廣大人民群眾。（四）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體的影響本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會(huì)造成負(fù)面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對(duì)弱勢(shì)群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。（五）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響本項(xiàng)目必然推動(dòng)市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善，將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件，隨著社會(huì)風(fēng)氣，民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動(dòng)的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習(xí)慣的形成，有利于社會(huì)文明風(fēng)氣的鞏固，有利于文明城市的建設(shè)，塑造美好的城市形象，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。（六）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 本項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)某縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅擴(kuò)展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時(shí)對(duì)提高城市的綜合功能，推動(dòng)某縣的城市化進(jìn)程產(chǎn)生積極的作用。通過(guò)以上分析，就本項(xiàng)目的社會(huì)影響，評(píng)價(jià)結(jié)果如下：表131 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對(duì)居民就業(yè)和收入影響某縣正面