【正文】 成本，土地購置費為5000萬元。（2）、建筑安裝成本表101 商業(yè)及住宅建安成本表序號項目單價工程量金額（元/m2）（m2）（萬元）1土建工程費108248其中基礎工程108248主體結構工程主體結構工程108248其他主體工程108248磚墻保溫工程108248外墻保溫工程108248外飾面工程108248屋面工程108248門窗工程1082482安裝工程費108248其中給排水工程108248電氣工程108248弱電工程108248小 計/（3）、前期工程費用前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測等階段的費用支出。 表102 前期工程費用匯總序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1建設管理費243221%2432可行性研究費估143勘察設計費20268%734前期預備費202686%14595合計1789 （4）、基礎設施建設費用基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用。表103 基礎設施建設費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1室外工程549其中：道路廣場估102室外管線估163綠化工程50元/平方米（平方米） 景觀水系估算962管道煤氣估算363電信工程估算21 4合計549 （5）其他費用其他費用主要包括工程造價咨詢費、總承包管理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、環(huán)境影響評價費、工程保險費等。表104 其他費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1環(huán)境評價費估算152建設工程質(zhì)量監(jiān)督費108248平方米63工程保險費24322%734工程監(jiān)理費243221%2435工程造價咨詢費24322%246施工圖審查費1元/平方米108248平方米117合計372 （6）、開發(fā)期稅費 開發(fā)期稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設市政費等。表105 開發(fā)期稅費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米72875平方米142城市基礎設施建設費20元/平方米108248平方米2003白蟻防治費108248平方米164高校教育基金108248平方米1005供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共910戶1826合計512 （7）、開發(fā)間接費 本項目將不設立現(xiàn)場機構，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。（8）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為80萬元。 （9）、不可預見費 不可預見費按（1）（8）項合計的2%進行估算，即：（5000+24322+1789+549+372+512+80）2%=2%=652萬元（10）、銀行還貸利息本項目2013銀行貸款20000萬元，2016年開始還貸，三年利息共計4140萬元。 （11）、開發(fā)成本 開發(fā)成本為（1）（9）項的總和，即：+652=（萬元） 表105 項目投資估算表 單位：萬元序號項 目分項投資總投資一期二期1土地購置費5000263823622建筑安裝費3前期工程費17894基礎設施建設費5492792705其他費用3721861866開發(fā)期稅費5122552577開發(fā)間接費用已經(jīng)納入前期費用8管理費用8040409不可預見費用65232932310銀行利息414020702070合計二、資金籌措 （，）。第十一章 還貸分析一、還貸能力分析還貸資金來源本項目通過建設安置區(qū)安置八里村及周邊3個村的農(nóng)民，整理土地，利用整理土地的出讓收入償還貸款。其拍賣收入首先用于支付銀行貸款。本項目建設主要針對八里村及周邊村有3個，系為程樓、程莊、邵莊的村民。按照縣委、縣政府建設社會主義新農(nóng)村,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化的戰(zhàn)略部署,對土地進行整理，農(nóng)民的拆遷安置補償由縣土地儲備中心負責，修建安置房所用的集體土地由國土局統(tǒng)一安排。，具體整理地塊面積見下表。利用整理土地的出讓收入償還貸款，可以滿足銀行貸款條件。表111 本項目涉及的土地整理情況表序號擬土地整理地塊面積(畝)1八里村2程樓3程莊4邵莊5合計土地出讓計劃近年來，某縣房地產(chǎn)開發(fā)的對土地需求量較大，基本處于供不應求的局面。根據(jù)目前的開發(fā)速度。土地出讓收入測算根據(jù)土地價值分析及項目基礎設施的投入情況，同比某縣類似土地出讓情況，出讓熟地價格如下表：表112 本項目涉及整理土地出讓價格表擬土地整理地塊面積(畝)單價（萬元/畝）八里村程樓程莊邵莊預計，2015年土地出讓面積為總整理的土地面積的80%計算，2016整理的土地為總整理的土地面積的20%計算，年到2017年土地整理出讓總收入約為52300萬元。土地出讓收入具體測算見下表：表113 土地整理出讓收入擬土地整理地塊20162017總價格（萬元）八里村19200480024000程樓648016208100程莊8800220011000邵莊7360184009200合計52300該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2017年，整合土地出讓所得總收入為52300萬元，%計算。二、還貸計劃2016年起開始還貸，2016年先行償還貸款15000萬元及三年利息共計4140萬元，還貸來源為2015年土地出讓收入；2017年償還剩余貸款5000萬元及利息345萬元，還貸來源為2016年的土地出讓收入。剩余資金用于公司其他項目建設。表112 還款分析表還款年份還款項目歸還本息（萬元）還貸來源償還借款償還利息2016年150004140191402015年土地出讓收入2017年500034553452016年土地出讓收入合計20000448524485 第十二章 風險分析和對策一、財務風險每年土地出讓收入取決于土地出讓面積和提出出讓價格以及所出讓地塊的使用性質(zhì)（商業(yè)、居住、工業(yè)用地）。每年土地出讓面積、土地出讓價格與業(yè)主在征地拆遷安置、配套基礎設施投入額、土地供需狀況、經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場直接相關，由于各年征地拆遷安置、配套基礎設施投入方面不均衡，每年（或）每季度可供出讓土地面積不相同，土地使用性質(zhì)不同，土地出讓價格不相同，使得各時間段土地出讓金額具有一定的不確定性。對策：某縣土地儲備中心作為某縣土地市場供應的“總龍頭”、“主渠道”、和“蓄水池”，能夠確保土地按需供應、土地出讓價格的穩(wěn)定和土地收益的現(xiàn)實。業(yè)主應抓住“十七”后，全面建設小康社會的有利機會和建設成都市衛(wèi)星城鎮(zhèn)的需要，加快項目征地拆遷安置和配套基礎設施建設力度，先期盡可能出讓商業(yè)用地和住宅開發(fā)用地，確保土地出讓收入按期實現(xiàn)。土地出讓收入首先用于償還銀行貸款。二、資金周轉風險本項目整地拆遷安置和配套基礎設施投入資金大，周期長，建設資金有很大一部分要從銀行貸款解決。如在實施過程中遭遇意外的困難而使項目建設延期的局面，或遇市場發(fā)生重大變化，土地出讓面積、土地出讓收入不能按計劃實現(xiàn)，則項目可能出現(xiàn)資金周轉困難。對策：充分考慮項目建設的特點，采取分片實施，拆遷、整理、開發(fā)、儲備，條件成熟一片、出讓一片，實現(xiàn)資金回流，滾動式發(fā)展。對項目區(qū)征地拆遷安置和配套基礎設施建設進行周密的安排，保證按期完工，充分落實建設所需資金，加強招商引資工作合格土地出讓步伐，促進現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關系，拓展各種籌資渠道，增強項目的抗風險能力。三、投資估算的風險業(yè)主對項目投資估算不可避免地存在系統(tǒng)偏差，同時今后政策、法律、市場等因素的變化可能對估算投資才產(chǎn)生影響，最終可能影響業(yè)主在本項目的收入和盈利能力。對策：根據(jù)穩(wěn)健性原則，在進行投資估算時，適當考慮計入一定比例的不可預見費。在實施過程中，定期（一般按年）對估算投資進行審核驗證，如發(fā)現(xiàn)對估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時對估算進行調(diào)整，并調(diào)整溶資策略。四、土地出讓風險近幾年，某縣經(jīng)濟和城市建設發(fā)展加快，據(jù)國土部門認為，目前項目區(qū)儲備土地在2年內(nèi)完成出讓的把握較大，而且從中遠期來看，某縣面臨積好的發(fā)展機遇，城市的組團式分區(qū)發(fā)展規(guī)模恰當，土地將愈加寶貴，地塊的升值空間也是較大的。但是短期內(nèi)，由于各個區(qū)域都同時發(fā)展，同時供地，造成土地供應量過大，土地價格下降，會影響本項目貸款償還和項目的正常實施。對策：項目委托方將按照某縣總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，在土地總量和供應上可以根據(jù)各區(qū)域的發(fā)展重點，對土地供應量和價格進行調(diào)整，以有利于本項目的正常實施。本項目如果在2年內(nèi)土地不能預期出讓，則應考慮在更長的時間內(nèi)的土地出讓計劃和保證土地出讓收益的實現(xiàn)，并可以保證貸款本息的償還。五、籌資風險本項目的設施建設所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國家經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進行調(diào)整，土地出讓工作發(fā)生困難的情況，都可能給本項目的資金籌措帶來風險。對策：針對籌資風險，首先上加強管理，保證按計劃進行開發(fā)和完工，增加自有資金數(shù)量。二是準確把握國家宏觀經(jīng)濟形勢、國家產(chǎn)業(yè)政策而后銀行信貸政策變化，及時調(diào)整策略。三是開辟新的融資渠道。第十三章 社會效益分析社會評價是分析本項目建設、運營對某縣的社會影響和社會效益，分析項目所在地的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。社會評價從以人為本的原則出發(fā)，研究內(nèi)容包括項目的社會影響分析、項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風險分析。一、項目對社會的影響分析（一）項目對所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響本項目一進入啟動階段，將拉動投資和消費，將增加商業(yè)網(wǎng)點，有利于進一步吸引投資，推動XX經(jīng)濟增長，新增眾多的就業(yè)機會，從而解決部分市民的就業(yè)問題。同時，在施工過程中，將投入較大的施工力量，項目建設所需的上下游建筑材料的需求，又給相關行業(yè)增加了就業(yè)機會，由此項目帶動了間接的就業(yè)崗位。因此項目的建設總體來說對當?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹＃ǘ╉椖繉λ诘貐^(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響本項目的建設實施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進生活配套等各方面設施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會文明的融合，在滿足交通、消防等市政設施的同時，提高地塊的利用率，擴大綠化面積，營造人與自然的和諧環(huán)境，建設風格與城市周圍景觀相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項目的建設對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。（三）項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響本項目的建設，增加城市積聚力。本項目的開發(fā)建設，不僅帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、服務業(yè)，而且刺激其它相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進各項消費。由于XX擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會吸引人們前來購物和從事商業(yè)經(jīng)營活動，將推動飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關行業(yè)的發(fā)展，并將進一步地提高XX城市的人口集聚力和承載力，有利于XX成長為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是某縣廣大人民群眾。（四）項目對所在地區(qū)弱勢群體的影響本項目的建設對當?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會造成負面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對弱勢群體人員合法權益的保護。因此影響是正面的。（五）項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響本項目必然推動市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設的不斷改善，將為城市精神文明建設創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎與基本條件，隨著社會風氣，民俗風情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習慣的形成，有利于社會文明風氣的鞏固，有利于文明城市的建設，塑造美好的城市形象，以促進城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項目的建設將一定程度地改善當?shù)氐娜宋沫h(huán)境。（六）項目對當?shù)鼗A設施、社會服務容量和城市化進程的影響 本項目的實施將對某縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過項目的實施，完善了城市基礎設施的建設，不僅擴展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時對提高城市的綜合功能，推動某縣的城市化進程產(chǎn)生積極的作用。通過以上分析，就本項目的社會影響，評價結果如下：表131 項目社會影響分析表序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對居民就業(yè)和收入影響某縣正面