【導(dǎo)讀】1 肁薁蚄袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚈蝕襖蒆蚇袂膀莂蚆羅羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈螃羇膇莇羆螀蒅莆蚅肆莁蒞螈袈芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肁芀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀蒈薀膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿肆艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚈蝕襖蒆蚇袂膀莂蚆羅羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈螃羇膇莇羆螀蒅莆蚅肆莁蒞螈袈芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肁芀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀蒈薀膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿肆艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚈蝕襖蒆蚇袂膀莂蚆羅羋蚅蚄膈膄芁螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈螃羇膇莇羆螀蒅莆蚅肆莁蒞螈袈芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁袆肁芀蒀蚆袃膆葿螈腿肂葿袁莀蒈薀膇芆蕆蚃羀膂薆螅膅肈薅袇羈莇薄薇螁莃薃蝿肆艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈荿薀螆肅芅蠆袈袆膁蚈薈肁肇蚈蝕

　　

【正文】 均設(shè)消火栓，并按規(guī)定設(shè)手提式滅火器。整個(gè)消火栓給水系統(tǒng)設(shè)有地上式水泵結(jié)合器。建筑疏散樓梯在數(shù)量、間距、疏散寬度等方面均應(yīng)能滿(mǎn)足消防要求。 （四）管網(wǎng)的布置 為了提高片區(qū)供水 的安全可靠性，管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式。主干管以環(huán)狀網(wǎng)布置，支管以枝狀網(wǎng)布置。在主要道路上布置給水主干管。 二、排水方案 （一）排水體制 本著高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求，片區(qū)室內(nèi)排水采用污、廢水合流制排水系統(tǒng)；室外排水采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)。 （二）污水排放量 依據(jù)《居住片區(qū)給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，本片區(qū)生活污水水量按給水量的 90%計(jì)算。 （三）排水管道的布置 25 由于本片區(qū)地形坡度較，在布置排水管道時(shí)，盡量將雨水以最短的距離排出，在項(xiàng)目區(qū)南部?jī)啥烁髟O(shè)置一個(gè)排水出口，將雨水和污水排入城市排水管網(wǎng)。雨水排 入城市雨水管道，污水通過(guò)城市污水管道最終排入城市污水處理廠(chǎng)進(jìn)行污水綜合處理。 五、燃?xì)夤?yīng)方案 用氣量 以煤氣改天然氣作為氣源，片區(qū)居民氣化率為 100%，按戶(hù)均用氣 立方米/日計(jì)算，得片區(qū)用氣平衡表如下： 戶(hù)類(lèi)型 用戶(hù)定額 N立方米 （戶(hù) /日） 用氣戶(hù)數(shù) 用氣量 N立方米 /日 居民 189 注：用氣戶(hù)數(shù)考慮一部分分建 氣源 市煤氣公司工業(yè)南 路管道按入該區(qū)。 一、 管網(wǎng) 采用中 —— 低壓兩級(jí)管網(wǎng)系統(tǒng)。 管道一律采用 PE 管，埋地鋪設(shè)。 管道應(yīng)當(dāng)與其它市政管線(xiàn)保持必要的水平和垂直間距， 盡量避開(kāi)電力線(xiàn)。 管道應(yīng)作防護(hù)處理。 六、片區(qū)管線(xiàn)鋪設(shè)方案 本片區(qū)工程線(xiàn)管共有水管、雨水管、污水管、電力電纜、電信電纜、熱力管、燃?xì)夤芄?7 種，管線(xiàn)一律采用直埋鋪設(shè)。 各種管線(xiàn)之間以及管線(xiàn)與道路與建筑之間要保持一定的水平和垂直凈距，避免互相干擾，各種管線(xiàn)在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵守如下原則： 壓力流管讓重力流管。 管徑讓大管徑。 給水管盡量在污水管上邊。 易彎曲讓不易彎曲管。 臨時(shí)性管線(xiàn)讓永久性管線(xiàn)。 26 工程量的管線(xiàn)讓工程量大的管線(xiàn)。 第七章 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃 第一節(jié) 開(kāi)發(fā)地域和具體地點(diǎn)的分 析和選擇 本項(xiàng)目選擇濟(jì) 南市歷下區(qū)，位臨市區(qū)交通主干道工業(yè)南路，綜合考慮項(xiàng)目地形、地貌、水源、排水、供電、供熱、煤氣、 等各種情況較為適宜。 項(xiàng)目位置符合濟(jì)南 市東拓西跨的總體規(guī)劃要求，開(kāi)發(fā)前景理想。 經(jīng)過(guò)地質(zhì)勘察，證實(shí)本項(xiàng)目水文、地質(zhì)、地貌適合工程建設(shè)，技術(shù)上可行。 項(xiàng)目周界環(huán)境，交通、生活、物質(zhì)供應(yīng)、基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施具備近期開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。 本項(xiàng)目用地協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)F(xiàn)場(chǎng)為閑置凈地，在征地、拆遷、勞動(dòng)力安置方面無(wú)特殊問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)上較為合適。 第二節(jié) 開(kāi)發(fā)內(nèi)容和開(kāi)發(fā)規(guī)模的分析與選擇 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容及開(kāi)發(fā)規(guī)模在符合城市規(guī)劃的前提下，按照法律上允許、技術(shù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的討論分析，并能帶來(lái)最高效益的最佳利用原則，選擇最佳的用途， 是通過(guò)與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、管理人員、維修人員和住戶(hù)的溝通，了解濟(jì)南 市住宅的供求狀況、價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿(mǎn)意程度而確定的。 第三節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和開(kāi)發(fā)進(jìn)度的分析與選擇 本項(xiàng)目在國(guó)家多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)下推出，是在對(duì)濟(jì)南 市房地產(chǎn)調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮開(kāi)發(fā)后有良好的市場(chǎng)需求。開(kāi)發(fā)進(jìn)度考慮 2年完成，充分估計(jì)到前期手續(xù)（如規(guī)劃方案審批）、現(xiàn)場(chǎng)三通一平的難度等因素對(duì) 開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。同時(shí)盡可能縮短建設(shè)開(kāi)發(fā)周期，避免工期拖延造成經(jīng)濟(jì)損失，市場(chǎng)情況發(fā)生變化從而使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大。 27 第四節(jié) 項(xiàng)目合體方式的分析與選擇 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依托如意集團(tuán)的社會(huì)資源及資金優(yōu)勢(shì)，在資金、技術(shù)方面風(fēng)險(xiǎn)較小，同時(shí)為確保工程建設(shè)質(zhì)量，擬選擇 1家一級(jí)總承包施工企業(yè)，通過(guò)合建方式來(lái)完成項(xiàng)目建筑施工任務(wù)，與施工企業(yè)在工程質(zhì)量方面共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、確保本項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)實(shí)施，按預(yù)期進(jìn)度計(jì)劃交工使用 第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目形象進(jìn)度 2021 年 1 月底完成場(chǎng)地質(zhì)勘察工作，為施工圖設(shè)計(jì)提 供可靠的依據(jù)。 2021 年 3 月與建筑設(shè)計(jì)部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同論證、評(píng)審項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì)方案。 2021 年 5 月 30 日前完成總平面及單體施工圖設(shè)計(jì)繪制及審查工作。具備辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件。 2021年 6月底依據(jù)通過(guò)審查的施工圖辦理項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的核發(fā)工作。 2021 年 7 月底完成項(xiàng)目工程量清單及招標(biāo)文件編制，建筑施工和監(jiān)理投標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作。 2021 年 8 月中旬與施工、監(jiān)理單位分別簽訂工程合同，完成一期工程建筑施工許可證的辦理工作。 2021 年 8 月 26 日前項(xiàng)目正式破土動(dòng)工。 2021 年 10 月底完 成基槽土方開(kāi)挖及樁基澆筑任務(wù)。 2021 年 12 月完成地下人防車(chē)庫(kù)工程施工任務(wù)。 2021 年 6 底完成 2 棟小 高層住宅樓主體施工任務(wù)。 2021 年 8 月完成高層住宅內(nèi)、外墻抹灰及門(mén)、窗安裝工作。 2021 年 9 月完成高層住宅室內(nèi)水、電、暖安裝工作。 2021 年 10 月完成高層住宅樓及人防車(chē)庫(kù)驗(yàn)收工作。 2021 年 11 月完成本項(xiàng)目室外配套設(shè)施施工任務(wù)。 2021 年 12 月完成本項(xiàng)目整體驗(yàn)收，移交物業(yè)公司管理。 28 關(guān)鍵工作 工作內(nèi)容： A、地質(zhì)勘察、初擴(kuò)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)、豎向設(shè)計(jì)、規(guī)劃 定位測(cè)繪 B、施工圖審查、人防審核、消防審核、墻體節(jié)能審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理、工程量清單編制、施工招投標(biāo)、監(jiān)理招役標(biāo)、質(zhì)監(jiān)委托、建筑工程施工許可證辦理、預(yù)銷(xiāo)售許可證辦理 C、現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)道路鋪設(shè)、臨時(shí)圍墻砌筑、臨時(shí)水電接通、現(xiàn)場(chǎng)坐標(biāo)定位、驗(yàn)線(xiàn)開(kāi)工、挖土方、基礎(chǔ)澆注、主體施工、室外管網(wǎng)鋪設(shè)、場(chǎng)區(qū)道路鋪設(shè)、景觀綠化、室內(nèi)設(shè)施安裝、內(nèi)外裝修 D、投資控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量檢查、安全管理、檔案管理、竣工驗(yàn)收、合同管理、各方關(guān)系協(xié)調(diào)、物業(yè)維護(hù)管理 E、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告宣傳、銷(xiāo)售合同簽訂、客房檔案建立、售后服務(wù) 、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) F、會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)核算、現(xiàn)金收支、項(xiàng)目融資、資金平衡、工程付款、工程結(jié)算 G、行政管理、文秘檔案、辦公接待、關(guān)系協(xié)調(diào)、安全保障 H、物業(yè)管理 主要工作關(guān)系和持續(xù)時(shí)間 關(guān)鍵工作線(xiàn)路為：項(xiàng)目可行性研究 →勘察設(shè)計(jì) → 建設(shè)手續(xù)辦理→ 單位工程施工→ 驗(yàn)收、結(jié)算 → 物業(yè)移交 第九章 物業(yè)管理 物業(yè)管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而興起的，它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段。隨著人們生活水平的提高，物業(yè)服務(wù)的意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)。為適應(yīng)現(xiàn)代城市生活和社會(huì)管理、服 務(wù)需要，為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，依據(jù) 2021 年 5月 28日國(guó)務(wù)院第9次常委會(huì)通過(guò)，頒布的第 399 號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》該項(xiàng)目單位制定了《物業(yè)管 29 理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》。 《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》把服務(wù)項(xiàng)目分為綜合管理、房屋及片區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)、綠化、保潔、公共秩序維護(hù)、停車(chē)管理、消防管理、高壓供水、電梯管理、裝修管理服務(wù)等十項(xiàng)，每項(xiàng)又分為服務(wù)范圍、工作內(nèi)容及要求兩方面。其中，房屋及片區(qū)共同部位共用設(shè)施設(shè)備由專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理除外。 一、綜合管理 服務(wù)范圍：片區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)范圍內(nèi)，涉及共同財(cái)產(chǎn)和公共 事務(wù)的管理。 服務(wù)內(nèi)容及要求：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 （ 1）每天有專(zhuān)職管理員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)； （ 2）每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施； （ 3）協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； （ 4）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全； （ 5）與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)； （ 6）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案 、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理； （ 7）全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡，持證上崗； （ 8）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求用戶(hù)意見(jiàn)不低于總戶(hù)數(shù) 80%； （ 9）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行。 二、房屋及片區(qū)共同部位共同設(shè)施設(shè)備日常維護(hù) 服務(wù)范圍：按《住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件一的要求，共同部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)施設(shè)備、如水泵、暖氣等設(shè)備。