【導(dǎo)讀】開發(fā)投資集團(tuán)有限公司。濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告。北大縱橫管理咨詢公司

　　

【正文】 第一財(cái)經(jīng)合作編制發(fā)布的《全國宜居城市報(bào)告》中得出的研究結(jié)果看，入圍中國最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。研究人員認(rèn)為，沿海中小城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對人才的吸引力比較強(qiáng)，生活比較悠閑，因此居民的宜居感受比較強(qiáng)。 因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當(dāng)屬以欽州為代表的沿海城市， 可能在未來20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 劣勢分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護(hù)理的培訓(xùn)機(jī)制落后。養(yǎng)老護(hù)理員奇缺 國家有關(guān)部門于 20xx 年就出臺(tái)了護(hù)理員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但卻缺乏相應(yīng)的培訓(xùn)和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，也沒有專門的人才培訓(xùn)專業(yè)，這使得護(hù)理人員缺乏人才輸送渠道，極 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報(bào)告 19 大制約了護(hù)理人員的補(bǔ)充和養(yǎng)老護(hù)理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護(hù)理人才奇缺，養(yǎng)老護(hù)工有斷層之憂。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過當(dāng)?shù)貙＜艺撟C與研究，認(rèn)為當(dāng)前最為理想與實(shí)際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。 在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進(jìn)行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，但目前還處于起步探索階段，沒有一個(gè)十分成熟的模式與標(biāo)桿企業(yè)。 觀念落后，意識(shí)不足 雖然各級(jí)政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。 一些職能部門和社區(qū) 管理與服務(wù)部門對開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來認(rèn)識(shí)；服務(wù)意識(shí)差、缺乏有效消費(fèi)觀念引導(dǎo)。這些因素必然給社會(huì)公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響。 機(jī)遇 (Opportunites)： 巨大的“銀色市場” 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達(dá)到 億；再過 10 年，將達(dá)到 億；再過 20 年，將達(dá)到 億 。再過 50 年，將達(dá)到 億， 屆時(shí)，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨(dú)居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 政府的關(guān)注與支持 隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。 從我國的實(shí)際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān) 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 20 注的問題，各級(jí)政府更是極為重視此問題。本項(xiàng)目養(yǎng)老致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。 威脅 (Threats)： 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于一次性投資額較大 ?但回報(bào)較慢時(shí)間跨度較長的行業(yè)。 競爭者帶來的壓力 有商機(jī)必然有商家，雖然目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。不久之后必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里 為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 行業(yè)與市場風(fēng)險(xiǎn) 我國目前的養(yǎng)老方式和社會(huì)主流的觀念中，居家養(yǎng)老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。所以按照我國目前的生活習(xí)慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 當(dāng)前市場上，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以公辦為主，由于有政府做支撐，所以公辦養(yǎng)老院設(shè)施齊全，收費(fèi)低廉，但是資源有限，床位短缺，等候排隊(duì)的人數(shù)眾多。 而純民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養(yǎng)老院成功運(yùn)營的數(shù)量較少。 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 21 此外， 科技的發(fā)展使生產(chǎn)工藝不斷提高，技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣會(huì)改變原項(xiàng)目評估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。 風(fēng)險(xiǎn)的防控措施 行業(yè)與市場風(fēng)險(xiǎn)防控 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)。 雖然近年來我國 純民間出資運(yùn)營的私營養(yǎng)老院成功盈利的案例的較少，甚至有些養(yǎng)老院勉強(qiáng)維持或者難以為繼，然而作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，目前正在國內(nèi)迅速蘇醒，隨著老齡化程度的加劇、國家政府的高度重視及相關(guān)傾斜政策的相繼出臺(tái)，鼓勵(lì)大量的民營資本的注入、國內(nèi)外先進(jìn)管理模式的引進(jìn)，人們對養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老行業(yè)會(huì)有一個(gè)全新的面貌出現(xiàn)在市場上。 本項(xiàng)目的立項(xiàng)正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，是占領(lǐng)市場先機(jī)的節(jié)點(diǎn)，只要積極與政府部門保持良好的溝通機(jī)制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，在土地流轉(zhuǎn)、稅費(fèi)減免等方面減少成本 ，加強(qiáng)養(yǎng)老行業(yè)的人才引進(jìn)與培訓(xùn)，行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)可降低到最小。 通過合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、現(xiàn)代的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 借鑒國內(nèi)外有價(jià)值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸引大批有實(shí)力的合作者和社會(huì)力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如養(yǎng)老護(hù)理的人才培養(yǎng)、養(yǎng)生服務(wù)等等，提高整個(gè)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的服務(wù)功能，提升競爭力。 工程技術(shù) 項(xiàng)目實(shí)施階段，對項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對工期進(jìn)度的控制。 引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn) 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 22 決策的前瞻性。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險(xiǎn)處置方面通過合同的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時(shí)，強(qiáng)化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 項(xiàng) 目風(fēng)險(xiǎn)因素及程度分析表 表 41 風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)程度 備注 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 較小 行業(yè)本身 √ 欽州地區(qū)市場風(fēng)險(xiǎn) √ 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報(bào)告 23 第五章 項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃布局 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體定位 本項(xiàng)目定位： 塑造品牌意識(shí)，注重品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)；主 要面對城市居民中高收入及以上 的人群。 項(xiàng)目總體功能定位 本項(xiàng)目是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。將是功能齊全、結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)性強(qiáng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 它將包含以下功能區(qū)域： 以養(yǎng)生 +社區(qū) +老年大學(xué) +休閑的為特點(diǎn)。老人們都有私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。個(gè)性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位 借鑒北京市近年來養(yǎng)老工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實(shí)際情況，與政府合作，推進(jìn)“民辦公助”的運(yùn)作模式。在業(yè)務(wù)內(nèi)容上，以養(yǎng)老為產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目建筑規(guī)模 本項(xiàng)目區(qū)占地面積約為 100 畝，其中第一期 30 畝，約 20xx0 ㎡，總建設(shè)面積約 16060 ㎡。項(xiàng)目完成后，新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 210 間（套），設(shè)固定床位 400 張。同時(shí)能容納 400 人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。 第二期 70 畝，約 46667 ㎡，總建設(shè)面積約 32120 ㎡。項(xiàng)目完成后，新建老年 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 24 公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 420 間（套），設(shè)固定床位 800 張。同時(shí)能容納 800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療 中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。 項(xiàng)目建筑布局 總平面布局設(shè)計(jì) 第一期： 總用地面積 20xx0 ㎡（ 30 畝）。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )?？偨ㄖ娣e 16060 平方米。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表： 表 51 綜合經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 30 20xx0平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 第二 期： 總用地面積 46667 ㎡（ 70 畝）。建筑占地面積 8000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )?？偨ㄖ娣e 32120 萬平方米。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表： 表 52 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 70 46667平方米 總建筑面積 平方米 32120 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 25 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場 平方米 10000 工程結(jié)構(gòu)方案 第一期 A 棟 ： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 53 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 54 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 26 會(huì)議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 20xx 其他 2 樓 200 總計(jì) 3200 表 55 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動(dòng)中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計(jì) 8000m2 表 56 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計(jì) 3660 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 27 總建筑面積 16060 其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。 第二 期 B 棟 ： 以下為濱海康樂家園按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 57 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 2