【正文】 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 8 臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。 同 20xx 年第五次全國人口普查相比， 014 歲人口的比重下降 個百分點，1559 歲人口的比重上升 個百分點， 60 歲及以上人口的比重上升 個百分點 ,其中， 65 歲及以上人口的比重上升 個百分點?！八氖劳谩保c父母共居無疑是盡孝的基本形式，所以 居家養(yǎng)老是我國最為普遍的養(yǎng)老模式。隨 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 9 著家庭小型化和空巢家庭的出現(xiàn)，為改善居家老年人的生活質(zhì)量，減輕家屬的照顧壓力，可依托社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料機構(gòu)和日間服務(wù)機構(gòu)對老年人提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)和休閑娛 樂等服務(wù)。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在 繼續(xù)得到家人照顧的同時，由社區(qū)承擔養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等。 政府福利型 主要是由政府組織和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 養(yǎng)老機構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏 老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。而此時國家相關(guān)部門 雖然重視，但投入太少，致使公立養(yǎng)老機構(gòu)不能及時滿足大量老年人群。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。 此外，在市區(qū)條件稍微好點的收費較貴，大月收費在四、五千元左右，加上醫(yī)療等常規(guī)等花費，以目前北京市老人的養(yǎng)老金來支付養(yǎng)老費用，相對困難。 通過這樣的模式，降低社會力量進入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進而壓低養(yǎng)老院的入住價格，吸納更多老人入住。據(jù)北京市民政局官網(wǎng)顯示，大部分該種類型的養(yǎng)老院與北京市第一社會福利院、第四社會福利院、第五社會福利院一樣，都隸屬于北京市民政局。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。政府對養(yǎng)老機構(gòu)每張床位有一次性補貼政策，但是私立機構(gòu)一般由于土地產(chǎn)權(quán)問題不能適用該政策。 二、 采用“金融養(yǎng)老”模式， 入住需繳納 10120 萬押金，養(yǎng)老機構(gòu)通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。 五、 盈利艱難，私立機構(gòu)因資金問題導致服務(wù)質(zhì)量不良，價格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養(yǎng)老和地產(chǎn)養(yǎng)老模式的需求量又難以達到設(shè)計規(guī)模，總體盈利情況難以令人滿意。 市場前景預(yù)測 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 14 第三章 項目建設(shè)選址及開發(fā)模式研究 項目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會，養(yǎng)老體制有益嘗試 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟增長，符合經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。 目前國際社會機構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的 5%左右。差距甚大。一些較大的養(yǎng)老院通?？拷鞘兄苓叺某青l(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源，其位置既有相對宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時候可以迅速地進行處理。 按照我國土地等級劃分相關(guān)規(guī)定，欽州地區(qū)城 鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級別，土地出讓價格相對不高。同時要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊伍條件。 “公辦民營”是利用已有的資源進行改造，引入社會資本力量來經(jīng)營，平抑了高昂的費用，較好的發(fā)揮了社會力量的積極性與靈活性。目前我國對老齡化及帶來的養(yǎng)老問題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優(yōu)勢，努力爭取各項優(yōu)惠措施與一定的財政補貼，減少開發(fā)成本，從而大力發(fā)展 “ 民辦公助 ” 特色模式。 城市規(guī)劃部門在制定城市規(guī)劃時，要充分考慮社會福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務(wù)和發(fā)展的區(qū)域給予安排。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關(guān)規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會福利機構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 區(qū)位優(yōu)勢 欽州 地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富， 所擁有得天獨厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風景如畫、生活節(jié)奏悠閑， 能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。 欽州的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。 劣勢分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護理的培訓機制落后。 觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達到 億；再過 10 年，將達到 億；再過 20 年，將達到 億 。 政府的關(guān)注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 威脅 (Threats)： 行業(yè)經(jīng)驗不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)屬于一次性投資額較大 ?但回報較慢時間跨度較長的行業(yè)。所以按照我國目前的生活習慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 技術(shù)方面的風險主要是項目采用先進技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風險。 風險的防控措施 行業(yè)與市場風險防控 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機遇同時也是挑戰(zhàn)。 借鑒國內(nèi)外有價值的先進經(jīng)驗，吸引大批有實力的合作者和社會力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。 引進著名設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計，保證項目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴展性和體現(xiàn) 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 22 決策的前瞻性。將是功能齊全、結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)性強的養(yǎng)老機構(gòu)。 項目運作模式定位 借鑒北京市近年來養(yǎng)老工作的先進經(jīng)驗，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實際情況，與政府合作，推進“民辦公助”的運作模式。同時能容納 400 人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學、老年藝術(shù)團等。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。根據(jù)項目用地功能分區(qū)，本項目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見下表： 表 51 綜合經(jīng) 濟技術(shù)指標表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標 備注 總用地面積 畝 30 20xx0平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 第二 期： 總用地面積 46667 ㎡（ 70 畝）。 第二 期 B 棟 ： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標表 ： 表 57 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 2?？偨ㄖ娣e 32120 萬平方米。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。項目完成后，新建老年 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 24 公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 420 間（套），設(shè)固定床位 800 張。 項目建筑規(guī)模 本項目區(qū)占地面積約為 100 畝，其中第一期 30 畝，約 20xx0 ㎡，總建設(shè)面積約 16060 ㎡。老人們都有私密空間，有獨立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。 項目風險結(jié)論 項 目風險因素及程度分析表 表 41 風險因素 風險程度 備注 災(zāi)難性 嚴重 較大 一般 較小 行業(yè)本身 √ 欽州地區(qū)市場風險 √ 工程技術(shù)風險 √ 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 23 第五章 項目市場定位和規(guī)劃布局 項目整體定位 項目整體定位 本項目定位： 塑造品牌意識，注重品質(zhì)，關(guān)注細節(jié)；主 要面對城市居民中高收入及以上 的人群。 工程技術(shù) 項目實施階段，對項目現(xiàn)狀情況進行全面的現(xiàn)場勘察和實驗，以便為項目設(shè)計提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項目建設(shè)的工程風險。 本項目的立項正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，是占領(lǐng)市場先機的節(jié)點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，在土地流轉(zhuǎn)、稅費減免等方面減少成本 ，加強養(yǎng)老行業(yè)的人才引進與培訓，行業(yè)本身的風險可降低到最小。 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 21 此外， 科技的發(fā)展使生產(chǎn)工藝不斷提高，技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。 而純民辦養(yǎng)老機構(gòu)卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養(yǎng)老院成功運營的數(shù)量較少。不久之后必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里 為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。 從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關(guān) 欽州開投 濱海康樂家園可行性研究報告 20 注的問題，各級政府更是極為重視此問題。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過當?shù)貙＜艺撟C與研究，認為當前最為理想與實際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。研究人員認為，沿海中小城市 經(jīng)濟發(fā)展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居感受比較強。 瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)， 溫度適宜，一年四季鳥語花香。 對社會福利機構(gòu)的用電按當?shù)刈顑?yōu)惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機構(gòu)使用的救護車、生活用車等免征養(yǎng)路費；對社會福利機構(gòu)使用的電信業(yè)務(wù)、郵政業(yè)務(wù)、廣播電視（有線）傳 輸?shù)扔嘘P(guān)部門要給予優(yōu)惠和照顧。 對民政部門批準設(shè)置的社會福利機構(gòu)，有關(guān)部門在辦理法人注冊登記時應(yīng)優(yōu)先辦理。 政策優(yōu)勢 20xx 年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等 11 部委《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔 20xx〕 19 號） 中規(guī)定社會辦福利機構(gòu)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會福利機構(gòu)一樣享受同等待遇，優(yōu)惠政策要點如下： 按照法律、法規(guī)規(guī)定 ，優(yōu)先審批社會福利機構(gòu)的建設(shè)用地，對新辦福利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。欽州地區(qū)作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進行嘗試。在能夠解決交通和醫(yī)療問題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項目地址。與 ****民政局合作北部灣老年公寓項目（老年康樂家園）。 選址意向： 一、本項目擬在 ****欽南區(qū)、欽北區(qū)或欽州港區(qū)三個區(qū)域的城鄉(xiāng)交界處進行選址。 在養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套中，醫(yī)院對于老人來說最為重要。本項目建成后可以極大緩解當?shù)乩夏牮B(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。實際約 1250 床位，差距約 84%。也對促進家庭和睦、人際關(guān)系融洽、構(gòu)建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響，是 全面落實科學發(fā)展觀的根本要求。 未來投入預(yù)測 國家會加大投入力度，但同時“公 辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)的一部分，這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也有利。其以基地連鎖的擴張形式來完成整 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 13 養(yǎng)老 體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式來服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，是高品質(zhì)的養(yǎng)老體驗。 四、 收費較高。 私立養(yǎng)老機構(gòu)模式 一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。政府將主要資源集中投入在這幾個福利院。 欽州開投 濱?？禈芳覉@可行性研究報告 12 滿足老人家庭親情和社會交往的需要。北京市在最近幾年對“公辦民營”模式做了大量工作。 所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的所有權(quán)和經(jīng)營