【導(dǎo)讀】主體建筑占地面積約4000平方米，計(jì)劃總投資約4892萬(wàn)元人民幣。高層次、管理科學(xué)、配套服務(wù)設(shè)施完善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)。的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。進(jìn)行可行性分析。目決策提供較公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》；養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》國(guó)辦發(fā)〔2020〕6號(hào)；《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；老年人口比例相應(yīng)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)說(shuō)明過(guò)程。占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7％作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。億；2050年，將達(dá)到億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?將是60歲以上的老人。專家的預(yù)測(cè)，到2050年前后，中國(guó)真正進(jìn)入到所謂的重度老齡化的階段。標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的第六次全國(guó)人口普查的調(diào)查結(jié)果。中，65歲及以上人口為萬(wàn)人，占%。中國(guó)傳統(tǒng)文化中，孝文化無(wú)疑占有一定的地位。家養(yǎng)老的載體是家庭，養(yǎng)老照料的責(zé)任是親屬。照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國(guó)國(guó)情的主要養(yǎng)老傳統(tǒng)選擇。

　　

【正文】 地。 機(jī)構(gòu)定員如表 81 所示： 表 81 部門 管理人員（第一期） 管理人員（第二期） 一般員工（第一期） 一般員工（第二期） 院長(zhǎng) 1 副職 2 總務(wù)主管 1 副職 2 財(cái)務(wù)主管 1 副職 2 后勤主管 1 副職 2 會(huì)計(jì) 1 2 出納 1 2 維修 3 6 洗衣 3 6 廚房工作人員 6 12 醫(yī)務(wù) 4 8 護(hù)工 20 40 清潔工 2 4 安保 2 4 其他 3 6 合計(jì) 4 8 49 98 人員培訓(xùn) 上崗培訓(xùn) 對(duì)新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的上崗培訓(xùn)，主要目的是讓新員工了解濱?？禈?lè)家園工作內(nèi)容，如護(hù)理工作、老人作息規(guī)律等。專業(yè)人員必須持證上崗。 專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，主要是對(duì)新員工上崗前的崗位操作技術(shù) 的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。 在職培訓(xùn) 主要是針對(duì)員工在崗位工作中所需學(xué)識(shí)技能的欠缺部分予以補(bǔ)充。 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目第一期共分 7 個(gè)階段： 第一階段：組建項(xiàng)目公司，開(kāi)始項(xiàng)目的籌建工作； 第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)； 第三階段：完成報(bào)建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。 項(xiàng)目第二期共分 7 個(gè)階段： 第一階段：組建項(xiàng)目 公司，開(kāi)始項(xiàng)目的籌建工作； 第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)； 第三階段：完成報(bào)建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。 項(xiàng)目假設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃 表 101 第一期建筑工程實(shí)施計(jì)劃表 季度 內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 前期準(zhǔn)備工作 方案設(shè)計(jì) 工程施工開(kāi)始 環(huán)境綠化 裝修工程 交房 廣宣工作 試營(yíng)業(yè) 表 102 第二期建筑工程實(shí)施計(jì)劃表 季度 內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 前期準(zhǔn)備工作 方案設(shè)計(jì) 工程施工開(kāi)始 環(huán)境綠化 裝修工程 交房 廣宣工作 試營(yíng)業(yè) 項(xiàng)目周期 濱海康樂(lè)家園第一期 建設(shè)周期為 12個(gè)月。即 2020年 1月至 2020年 12月， 2020年 1月正式投入營(yíng)運(yùn)。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個(gè)階段： 地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 9月。 廣宣工作階段： 2020年 9月至 2020年 12月 試營(yíng)業(yè)階段： 2020年 1月。 濱?？禈?lè)家園第二期 建設(shè)周期為 18個(gè)月。即 2020年 1月至 2020年 6月， 2020年 7月正式投入營(yíng)運(yùn)。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個(gè)階段： 地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 6月。 廣宣工作階段： 2020年 7月至 2020年 9月 試營(yíng)業(yè)階段： 2020年 10月。 第十二章 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目投資估算 總投資估算依據(jù) 本項(xiàng)目估算主要依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)的各項(xiàng)工程和其他建設(shè)任務(wù)，按方案分別計(jì)算各項(xiàng)建設(shè)工程量和設(shè)備購(gòu)置數(shù)量，作為項(xiàng)目投資估算的基本依據(jù)。 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 1998 年編、 ****近期本地工程造價(jià)信息、其他有關(guān)的各項(xiàng)資料 。 投資費(fèi)用分析及估算 第一期費(fèi)用： 項(xiàng)目總投資 4892 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設(shè)施等各個(gè)層面。各項(xiàng)具體費(fèi)用如表 12 12 12 124 所示。 表 121 第一期行政性收費(fèi) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 土地費(fèi)用 30 畝 —— 630 行政性收費(fèi) 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 2 萬(wàn)平方米 10 元 /平方米 20 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2 萬(wàn)平方米 12 元 /平方米 24 前期工程費(fèi) 2 萬(wàn)平方米 60 元 /平方米 120 土地七通一平費(fèi)用 30 畝 3 萬(wàn)元 /畝 90 小計(jì) —— —— 884 表 122 第一期建筑安全費(fèi)用與裝修費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 建筑安全費(fèi)用 萬(wàn)平方米 1000 元 /平方米 1606 裝修費(fèi)用 萬(wàn)平方米 1000 元 /平方米 1606 小計(jì) —— —— 3212 表 123 第一期其他費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 區(qū)間道路，綠化，景觀， 10000 平方米 60 元 /平方米 60 消防配套 16060 平方米 30 元 /平方米 供電 /供氣工程 16060 平方米 90 元 /平方米 道路 /供水 /排污 16060 平方米 60 元 /平方米 建設(shè)期管理費(fèi) 建安費(fèi) 3% 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建安費(fèi) 3% 合計(jì) 124 第一期室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 家居用品 400 套 200 8 家具 400 套 500/套 20 活動(dòng)設(shè)施 —— —— 40 廚衛(wèi)設(shè)施 —— —— 30 辦公設(shè)施 —— —— 10 電器 —— —— 40 其他 —— —— 10 合計(jì) 158 第二期費(fèi)用： 項(xiàng)目總投資 10099 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設(shè)施等各個(gè)層面。各項(xiàng)具體費(fèi)用如表 12 12 12 128 所示。 表 125 第二期行政性收費(fèi) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 土地費(fèi)用 70 畝 —— 1470 行政性收費(fèi) 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 萬(wàn)平方米 10 元 /平方米 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬(wàn)平方米 12 元 /平方米 56 前期工程費(fèi) 萬(wàn)平方米 60 元 /平方米 280 土地七通一 平費(fèi)用 70 畝 3 萬(wàn)元 /畝 210 小計(jì) —— —— 2063 表 126 第二期建筑安全費(fèi)用與裝修費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 建筑安全費(fèi) 萬(wàn)平方米 1000 元 /平方米 3212 裝修費(fèi) 萬(wàn)平方米 1000 元 /平方米 3212 小計(jì) —— —— 6424 表 127 第二期其他費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 區(qū)間道路，綠化，景觀， 23333 平方米 60 元 /平方米 140 消防配套 32120 平方米 30 元 /平方米 供電 /供氣工程 32120 平方米 90 元 /平方米 道路 /供水 /排污 32120 平方米 60 元 /平方米 建設(shè)期管理費(fèi) 建安費(fèi) 3% 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 建安費(fèi) 3% 合計(jì) 128 第二期室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬(wàn)元） 家居用品 800 套 200 16 家具 800 套 500/套 40 活動(dòng)設(shè)施 —— —— 80 廚衛(wèi)設(shè)施 —— —— 60 辦公設(shè)施 —— —— 20 電器 —— —— 80 其他 —— —— 20 合計(jì) 316 項(xiàng)目投資使用方案 表 129 第一期投資使用方案 土地費(fèi)用 行政性收費(fèi) 前期工程費(fèi) 土地七通一平費(fèi)用 建安工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 道路、排污等費(fèi)用 供電 /供氣工程費(fèi)用 建設(shè)期財(cái)務(wù)、管理、其他費(fèi)用 室內(nèi)設(shè)施 合計(jì) 投資比例 % % % % % % % % % % ≈100 % 總投資額 630 44 120 90 1606 1606 158 表 1210 第二期投資使用方案 土地費(fèi)用 行政性收費(fèi) 前期工程費(fèi) 土地七通一平費(fèi)用 建安工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 道路、排污等費(fèi)用 供電 /供氣工程費(fèi)用 建設(shè)期財(cái)務(wù)、管理、其他費(fèi)用 室內(nèi)設(shè)施 合計(jì) 投資比例 % % % % % % % % % % ≈100 % 總投資額 1470 103 280 210 3212 3212 316 第十三章 項(xiàng)目 投資效益分析 項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益分析 遵循的有關(guān)依據(jù) 《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》；《營(yíng)業(yè)稅及其他有關(guān)稅務(wù)法規(guī)》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估指南》以及其他有關(guān)法規(guī)文件及相關(guān)資料。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說(shuō)明 本項(xiàng)目第一期按一次建成投入運(yùn)營(yíng)進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算；項(xiàng)目的建 設(shè)期為12 個(gè)月，從建設(shè)期第一年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)。本項(xiàng)目第二次 按一次建成投入運(yùn)營(yíng)進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算；項(xiàng)目的建 設(shè)期為 18 個(gè)月，從建設(shè)期第一年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，分析過(guò)程不考慮物價(jià)變化因素的影響。 運(yùn)營(yíng)收入估 算 第一期估算： 住 宿房間共分三檔：?jiǎn)稳碎g 18 平米計(jì) 50 間、 雙人間平米計(jì) 110 間、三人間平米計(jì) 40 間，豪華間 10 間，總計(jì)床位 400 張 豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、淋浴設(shè)備、電視、家居設(shè)備、呼叫系統(tǒng)等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與床位年收入如表 13 13 13 134 所示： 表 131 第一期收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元 /月 床位費(fèi) 伙食費(fèi) 服務(wù)費(fèi) 水電雜費(fèi) 特護(hù) 總計(jì) 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 132 第一期床位費(fèi)用年收入明細(xì) 月費(fèi)用 數(shù)量 年收入 /萬(wàn)元 備注 豪華間 3500 10 420 1 張床位 單人間 2150 50 129 1 張床位 雙人間 1500 110 396 2 張床位 三人間 1100 40 3 張床位 總計(jì) 第二期估算： 住 宿房間共分三檔：?jiǎn)稳碎g 18 平米計(jì) 100 間、 雙人間平米計(jì) 220 間、三人間平米計(jì) 80 間，豪華間 20 間，總計(jì)床位 800 張 豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、淋浴設(shè)備、電視、家居設(shè)備、呼叫系統(tǒng)等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與床位年收入如表 13 134 所示： 表 133 第二期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元 /月 床位費(fèi) 伙食費(fèi) 服務(wù)費(fèi) 水電雜費(fèi) 特護(hù) 總計(jì) 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 134 第二期床位費(fèi)用年收入明細(xì) 月費(fèi)用 數(shù)量 年收入 /萬(wàn)元 備注 豪華間 3500 20 840 1 張床位 單人間 2150 100 258 1 張床位