【導讀】主體建筑占地面積約4000平方米，計劃總投資約4892萬元人民幣。高層次、管理科學、配套服務設施完善的養(yǎng)老機構(gòu)。建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)。的綜合養(yǎng)老機構(gòu)。進行可行性分析。目決策提供較公正、可靠、科學的投資咨詢意見?！吨泄仓醒?、國務院關于加強老齡工作的決定》；養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔2020〕6號；《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；老年人口比例相應增長的動態(tài)說明過程。占總?cè)丝诘谋戎剡_到7％作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標準。億；2050年，將達到億，屆時，總?cè)丝谥械?將是60歲以上的老人。專家的預測，到2050年前后，中國真正進入到所謂的重度老齡化的階段。標準時點進行的第六次全國人口普查的調(diào)查結(jié)果。中，65歲及以上人口為萬人，占%。中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。家養(yǎng)老的載體是家庭，養(yǎng)老照料的責任是親屬。照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國國情的主要養(yǎng)老傳統(tǒng)選擇。

　　

【正文】 地。 機構(gòu)定員如表 81 所示： 表 81 部門 管理人員（第一期） 管理人員（第二期） 一般員工（第一期） 一般員工（第二期） 院長 1 副職 2 總務主管 1 副職 2 財務主管 1 副職 2 后勤主管 1 副職 2 會計 1 2 出納 1 2 維修 3 6 洗衣 3 6 廚房工作人員 6 12 醫(yī)務 4 8 護工 20 40 清潔工 2 4 安保 2 4 其他 3 6 合計 4 8 49 98 人員培訓 上崗培訓 對新員工都應進行統(tǒng)一的上崗培訓，主要目的是讓新員工了解濱?？禈芳覉@工作內(nèi)容，如護理工作、老人作息規(guī)律等。專業(yè)人員必須持證上崗。 專業(yè)技術(shù)培訓，主要是對新員工上崗前的崗位操作技術(shù) 的培訓，目的是讓新員工能夠盡快適應新的業(yè)務工作。 在職培訓 主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺部分予以補充。 第十一章 項目實施計劃 項目總體實施計劃 項目第一期共分 7 個階段： 第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作； 第二階段：項目方案與施工圖設計； 第三階段：完成報建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進行施工建設和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項目運營和物業(yè)管理。 項目第二期共分 7 個階段： 第一階段：組建項目 公司，開始項目的籌建工作； 第二階段：項目方案與施工圖設計； 第三階段：完成報建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進行施工建設和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項目運營和物業(yè)管理。 項目假設工程實施計劃 表 101 第一期建筑工程實施計劃表 季度 內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 前期準備工作 方案設計 工程施工開始 環(huán)境綠化 裝修工程 交房 廣宣工作 試營業(yè) 表 102 第二期建筑工程實施計劃表 季度 內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 前期準備工作 方案設計 工程施工開始 環(huán)境綠化 裝修工程 交房 廣宣工作 試營業(yè) 項目周期 濱?？禈芳覉@第一期 建設周期為 12個月。即 2020年 1月至 2020年 12月， 2020年 1月正式投入營運。本工程建設分期建設，共分為以下幾個階段： 地質(zhì)勘探及設計階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 9月。 廣宣工作階段： 2020年 9月至 2020年 12月 試營業(yè)階段： 2020年 1月。 濱?？禈芳覉@第二期 建設周期為 18個月。即 2020年 1月至 2020年 6月， 2020年 7月正式投入營運。本工程建設分期建設，共分為以下幾個階段： 地質(zhì)勘探及設計階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 6月。 廣宣工作階段： 2020年 7月至 2020年 9月 試營業(yè)階段： 2020年 10月。 第十二章 項目投資估算 項目投資估算 總投資估算依據(jù) 本項目估算主要依據(jù)項目建設方案設計的各項工程和其他建設任務，按方案分別計算各項建設工程量和設備購置數(shù)量，作為項目投資估算的基本依據(jù)。 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》中國國際工程咨詢公司 1998 年編、 ****近期本地工程造價信息、其他有關的各項資料 。 投資費用分析及估算 第一期費用： 項目總投資 4892 萬元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。各項具體費用如表 12 12 12 124 所示。 表 121 第一期行政性收費 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 土地費用 30 畝 —— 630 行政性收費 項目報建費 2 萬平方米 10 元 /平方米 20 城市基礎設施配套費 2 萬平方米 12 元 /平方米 24 前期工程費 2 萬平方米 60 元 /平方米 120 土地七通一平費用 30 畝 3 萬元 /畝 90 小計 —— —— 884 表 122 第一期建筑安全費用與裝修費用 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 建筑安全費用 萬平方米 1000 元 /平方米 1606 裝修費用 萬平方米 1000 元 /平方米 1606 小計 —— —— 3212 表 123 第一期其他費用 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 區(qū)間道路，綠化，景觀， 10000 平方米 60 元 /平方米 60 消防配套 16060 平方米 30 元 /平方米 供電 /供氣工程 16060 平方米 90 元 /平方米 道路 /供水 /排污 16060 平方米 60 元 /平方米 建設期管理費 建安費 3% 建設期財務費用 建安費 3% 項目不可預見費 建安費 3% 合計 124 第一期室內(nèi)設施費用 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 家居用品 400 套 200 8 家具 400 套 500/套 20 活動設施 —— —— 40 廚衛(wèi)設施 —— —— 30 辦公設施 —— —— 10 電器 —— —— 40 其他 —— —— 10 合計 158 第二期費用： 項目總投資 10099 萬元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。各項具體費用如表 12 12 12 128 所示。 表 125 第二期行政性收費 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 土地費用 70 畝 —— 1470 行政性收費 項目報建費 萬平方米 10 元 /平方米 城市基礎設施配套費 萬平方米 12 元 /平方米 56 前期工程費 萬平方米 60 元 /平方米 280 土地七通一 平費用 70 畝 3 萬元 /畝 210 小計 —— —— 2063 表 126 第二期建筑安全費用與裝修費用 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 建筑安全費 萬平方米 1000 元 /平方米 3212 裝修費 萬平方米 1000 元 /平方米 3212 小計 —— —— 6424 表 127 第二期其他費用 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 區(qū)間道路，綠化，景觀， 23333 平方米 60 元 /平方米 140 消防配套 32120 平方米 30 元 /平方米 供電 /供氣工程 32120 平方米 90 元 /平方米 道路 /供水 /排污 32120 平方米 60 元 /平方米 建設期管理費 建安費 3% 建設期財務費用 建安費 3% 項目不可預見費 建安費 3% 合計 128 第二期室內(nèi)設施費用 項目名稱 數(shù)量 收費標準 投資額（萬元） 家居用品 800 套 200 16 家具 800 套 500/套 40 活動設施 —— —— 80 廚衛(wèi)設施 —— —— 60 辦公設施 —— —— 20 電器 —— —— 80 其他 —— —— 20 合計 316 項目投資使用方案 表 129 第一期投資使用方案 土地費用 行政性收費 前期工程費 土地七通一平費用 建安工程費 裝修工程費 道路、排污等費用 供電 /供氣工程費用 建設期財務、管理、其他費用 室內(nèi)設施 合計 投資比例 % % % % % % % % % % ≈100 % 總投資額 630 44 120 90 1606 1606 158 表 1210 第二期投資使用方案 土地費用 行政性收費 前期工程費 土地七通一平費用 建安工程費 裝修工程費 道路、排污等費用 供電 /供氣工程費用 建設期財務、管理、其他費用 室內(nèi)設施 合計 投資比例 % % % % % % % % % % ≈100 % 總投資額 1470 103 280 210 3212 3212 316 第十三章 項目 投資效益分析 項目投資的經(jīng)濟效益分析 遵循的有關依據(jù) 《企業(yè)財務通則》；《營業(yè)稅及其他有關稅務法規(guī)》；《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；《投資項目經(jīng)濟評估指南》以及其他有關法規(guī)文件及相關資料。 基礎數(shù)據(jù)和說明 本項目第一期按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建 設期為12 個月，從建設期第一年開始投入運營。本項目第二次 按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建 設期為 18 個月，從建設期第一年開始投入運營，分析過程不考慮物價變化因素的影響。 運營收入估 算 第一期估算： 住 宿房間共分三檔：單人間 18 平米計 50 間、 雙人間平米計 110 間、三人間平米計 40 間，豪華間 10 間，總計床位 400 張 豪華間、單人間、雙人間設置標準： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設衛(wèi)生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統(tǒng)等。收費標準與床位年收入如表 13 13 13 134 所示： 表 131 第一期收 費標準：元 /月 床位費 伙食費 服務費 水電雜費 特護 總計 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 132 第一期床位費用年收入明細 月費用 數(shù)量 年收入 /萬元 備注 豪華間 3500 10 420 1 張床位 單人間 2150 50 129 1 張床位 雙人間 1500 110 396 2 張床位 三人間 1100 40 3 張床位 總計 第二期估算： 住 宿房間共分三檔：單人間 18 平米計 100 間、 雙人間平米計 220 間、三人間平米計 80 間，豪華間 20 間，總計床位 800 張 豪華間、單人間、雙人間設置標準： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設衛(wèi)生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統(tǒng)等。收費標準與床位年收入如表 13 134 所示： 表 133 第二期收費標準：元 /月 床位費 伙食費 服務費 水電雜費 特護 總計 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 134 第二期床位費用年收入明細 月費用 數(shù)量 年收入 /萬元 備注 豪華間 3500 20 840 1 張床位 單人間 2150 100 258 1 張床位