【正文】 的生活照料與精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養(yǎng)老方式。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等。 社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機(jī)構(gòu)；設(shè)立老人購(gòu)物中心和服務(wù)中心；開(kāi)設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)；建立老年活動(dòng)中心；設(shè)立老年婚介所；開(kāi)辦老年學(xué)校；設(shè)立老年人才市場(chǎng)；開(kāi)展老人法律援助、庇護(hù)服務(wù)等。 政府福利型 主要是由政府組織和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀分析 公共資源緊缺 目前我國(guó)正處于家庭養(yǎng)老向現(xiàn)代居家養(yǎng)老模式過(guò)渡時(shí)期。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏 老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。 目前我國(guó)社區(qū)的養(yǎng)老助老服務(wù)與老年人的迫切需求相距甚遠(yuǎn)，存在觀念認(rèn)識(shí)不到位，政策法規(guī)不健全，基礎(chǔ)設(shè)施差，硬件設(shè)備和服務(wù)水平跟不上需要，專業(yè)工作人員缺乏，志愿者隊(duì)伍不足等現(xiàn)狀和問(wèn)題。而此時(shí)國(guó)家相關(guān)部門 雖然重視，但投入太少，致使公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能及時(shí)滿足大量老年人群。而這 401 家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總數(shù)僅僅只有 萬(wàn)張，即便是現(xiàn)有床位全住滿，每百名老人擁有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位僅為 張，床位十分緊缺。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。 2020 年，《中國(guó)經(jīng) 濟(jì)周刊》記者從“一?！鲍@悉，“一福”一床難求，目前有 9000 多人在排號(hào)等待入住。 此外，在市區(qū)條件稍微好點(diǎn)的收費(fèi)較貴，大月收費(fèi)在四、五千元左右，加上醫(yī)療等常規(guī)等花費(fèi)，以目前北京市老人的養(yǎng)老金來(lái)支付養(yǎng)老費(fèi)用，相對(duì)困難。 所謂“公辦民營(yíng)”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、服務(wù)權(quán)交由企業(yè)、社會(huì)組織等非政府部門或個(gè)人，吸收民間資本，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)獨(dú)立法人實(shí)體運(yùn)營(yíng)，并根據(jù)有關(guān)政策，減免相關(guān)契稅、給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。 通過(guò)這樣的模 式，降低社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進(jìn)而壓低養(yǎng)老院的入住價(jià)格，吸納更多老人入住。北京市在最近幾年對(duì)“公辦民營(yíng)”模式做了大量工作。據(jù)北京市民政局官網(wǎng)顯示，大部分該種類型的養(yǎng)老院與北京市第一社會(huì)福利院、第四社會(huì)福利院、第五社會(huì)福利院一樣，都隸屬于北京市民政局。 滿足老人家庭親情和社會(huì)交往的需要。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。政府將主要資源集中投入在這幾個(gè)福利院。政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位有一次性補(bǔ)貼政策，但是私立機(jī)構(gòu)一般由于土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不能適用該政策。 私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式 一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。 二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納 10120 萬(wàn)押金，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)收取押金后用其資金做投資獲取回報(bào)。 四、 收費(fèi)較高。 五、 盈利艱難，私立機(jī)構(gòu)因資金問(wèn)題導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不良，價(jià)格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養(yǎng)老和地產(chǎn)養(yǎng)老模式的需求量又難以達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模，總體盈利情況難以令人滿意。其以基地連鎖的擴(kuò)張形式來(lái)完成整 養(yǎng)老 體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，是高品質(zhì)的養(yǎng)老體驗(yàn)。 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)的一部分，這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有利。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，子女送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟(jì)上沒(méi)什么問(wèn)題。 未來(lái)投入預(yù)測(cè) 國(guó)家會(huì)加大投入力度，但同時(shí)“公辦民營(yíng)”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)選址及開(kāi)發(fā)模式研究 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會(huì)，養(yǎng)老體制有益嘗試 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。也對(duì)促進(jìn)家庭和睦、人際關(guān)系融洽、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有直接而深刻的影響，是全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的根本要求。 目前國(guó)際社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的 5%左右。實(shí)際約 1250 床位，差距約 84%。差距甚大。本項(xiàng)目建成后可以極大緩解當(dāng)?shù)乩夏牮B(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。一些較大的養(yǎng)老院通?？拷鞘兄苓叺某青l(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源 ，其位置既有相對(duì)宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達(dá)。 在養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套中，醫(yī)院對(duì)于老人來(lái)說(shuō)最為重要。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時(shí)候可以迅速地進(jìn)行處理。 選址意向： 一、本項(xiàng)目擬在 ****欽南區(qū)、欽北區(qū)或欽 州港區(qū)三個(gè)區(qū)域的城鄉(xiāng)交界處進(jìn)行選址。 按照我國(guó)土地等級(jí)劃分相關(guān)規(guī)定，欽州地區(qū)城鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級(jí)別，土地出讓價(jià)格相對(duì)不高。與 ****民政局合作北部灣老年公寓項(xiàng)目（老年康樂(lè)家園）。同時(shí)要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自 身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊(duì)伍條件。在能夠解決交通和醫(yī)療問(wèn)題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項(xiàng)目地址。 “公辦民營(yíng)”是利用已有的資源進(jìn)行改造，引入社會(huì)資本力量來(lái)經(jīng)營(yíng)，平抑了高昂的費(fèi)用，較好的發(fā)揮了社會(huì)力量的積極性與靈活性。欽州地 區(qū)作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒(méi)有足夠的已有資源進(jìn)行嘗試。目前我國(guó)對(duì)老齡化及帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項(xiàng)目可以充分利用自身優(yōu)勢(shì)，努力爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠措施與一定的財(cái)政補(bǔ)貼，減少開(kāi)發(fā)成本，從而大力發(fā)展 “ 民辦公助 ” 特色模式。 政策優(yōu)勢(shì) 2000 年《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等 11 部委《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔 2000〕 19 號(hào)） 中規(guī)定社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)一樣享受同等待遇，優(yōu)惠政策要點(diǎn)如下： 按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，對(duì)新辦福 利事業(yè)的項(xiàng)目屬于出讓土地的，要適當(dāng)降低土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，減免土地管理費(fèi)。 城市規(guī)劃部門在制定城市規(guī)劃時(shí)，要充分考慮社會(huì)福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務(wù)和發(fā)展的區(qū)域給予安排。 對(duì)民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，有關(guān)部門在辦理法人注冊(cè)登記時(shí)應(yīng)優(yōu)先辦理。 按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用電按當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠價(jià)收費(fèi)，用水按居民生活用水價(jià)收費(fèi)；對(duì)福利機(jī)構(gòu)使用的救護(hù)車、生活用車等免征養(yǎng)路費(fèi)；對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)使用的電信業(yè)務(wù)、郵政業(yè)務(wù)、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P(guān)部門要給予優(yōu)惠和照顧。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 欽州 地處我國(guó)西南邊陲，與東盟各國(guó)接壤，周邊旅游資源豐富， 所擁有得天獨(dú)厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風(fēng)景如畫、生活節(jié)奏悠閑， 能夠滿足老年人對(duì)自然的喜愛(ài)；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。 瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū) ， 溫度適宜，一年四季鳥語(yǔ)花香。 欽州的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的欽州都將是越來(lái)越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機(jī)日漸明朗。研究人員認(rèn)為，沿海中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，對(duì)人才的吸引力比較強(qiáng)，生活比較悠閑，因此居民的宜居 感受比較強(qiáng)。 劣勢(shì)分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護(hù)理的培訓(xùn)機(jī)制落后。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)貙＜艺撟C與研究，認(rèn)為當(dāng)前最為理想與實(shí)際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。 觀念落后，意識(shí)不足 雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)。這些因素必然給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò) 5 年，我國(guó)老年人口將達(dá)到 億；再過(guò) 10 年，將達(dá)到 億；再過(guò) 20 年，將達(dá)到 億 。近 10 年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。 政府的關(guān)注與支持 隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開(kāi)始顯現(xiàn)并不斷加重。 從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān) 注的問(wèn)題，各 級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題。 威脅 (Threats)： 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于一次性投資額較大 ?但回報(bào)較慢時(shí)間跨度較長(zhǎng)的行業(yè)。不久之后必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹 ，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。所以按照我國(guó)目前的生活習(xí)慣來(lái)看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 而純民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻又成本較高，普通人難以接受，致 使民辦養(yǎng)老院成功運(yùn)營(yíng)的數(shù)量較少。 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 此外， 科技的發(fā)展使生產(chǎn)工藝不斷提高，技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開(kāi)辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。 風(fēng)險(xiǎn)的防控措施 行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)。 本項(xiàng)目的立項(xiàng)正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，是占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)的 節(jié)點(diǎn)，只要積極與政府部門保持良好的溝通機(jī)制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開(kāi)發(fā)公益事業(yè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，在土地流轉(zhuǎn)、稅費(fèi)減免等方面減少成本，加強(qiáng)養(yǎng)老行業(yè)的人才引進(jìn)與培訓(xùn)，行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)可降低到最小。 借鑒國(guó)內(nèi)外有價(jià)值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸引大批有實(shí)力的合作者和社會(huì)力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。 工程技術(shù) 項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。 引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn) 決策的前瞻性。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及程度分析表 表 41 風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)程度 備注 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 較小 行業(yè)本身 √ 欽州地區(qū)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) √ 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和規(guī)劃布局 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體定位 本項(xiàng)目定位： 塑造品牌意識(shí)，注重品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)；主 要面對(duì)城市居民中高收入及以上 的人群。將是功能齊全、結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)性強(qiáng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老人們都有私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位 借鑒北京市近年來(lái)養(yǎng)老工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深刻理解“公辦民營(yíng)”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實(shí)際情況，與政府合作，推進(jìn)“民辦公助”的運(yùn)作模式。 項(xiàng)目建筑規(guī)模 本項(xiàng)目區(qū)占地面積約為 100 畝，其中第一期 30 畝，約 20000 ㎡，總建設(shè)面積約 16060 ㎡。同時(shí)能容納 400 人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂(lè)中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。項(xiàng)目完成后，新建老年 公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 420 間（套），設(shè)固定床位 800 張。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場(chǎng)、綠地、廊亭、門球場(chǎng)、種植場(chǎng)等。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場(chǎng)等 )。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表： 表 51 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名 稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 30 20000平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場(chǎng) 平方米 5000 第二期： 總用地面積 46667 ㎡（ 70 畝）?？偨ㄖ娣e 32120 萬(wàn)平方米。 第二期 B 棟： 以下為濱?？禈?lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 57 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫(kù)房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 58 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公