【正文】 埋暗敷線路。項目區(qū) 內(nèi)有充足的空間將區(qū)內(nèi)雨水迅速排掉，不致因排水不暢而造成積水現(xiàn)象。消防水源由項目區(qū) 自來水管網(wǎng)供應(yīng)，室內(nèi)消火栓 15L/S，室外消火栓 30L/S。確保最高樓層的最不利位置有一定的水壓，并保證每天 24 小時不間斷供水。庭院設(shè)計應(yīng)提供這種便利，設(shè)置座椅和必要的活動設(shè)施。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待 、管理辦公室等輔助設(shè)施。 建設(shè)方案功能設(shè)計 老年公寓樓 戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶。 對廢棄物的處理，按照有關(guān)環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定作出妥善安排和布局，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有專職衛(wèi)生人員經(jīng)常打掃和清理。 最大限度地使原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點在規(guī)劃和單體設(shè)計中體現(xiàn)。一切設(shè)計在符合《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》要求的前提下，盡可能在質(zhì)量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設(shè)施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。 第六章 工程技術(shù)方案 欽州 濱?？禈芳覉@ 新建公寓樓和老年活動中心 項目將由建筑專業(yè)設(shè)計院精心設(shè)計，達到建筑用地合理，區(qū)域規(guī)劃精良，景觀豐富多彩，建筑式樣優(yōu)美，房屋布局合理，室內(nèi)外所有設(shè)施均符合《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)。建筑占地面積 8000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。 項目建筑布局 總平面布局設(shè)計 第一期： 總用地面積 20000 ㎡（ 30 畝）。 第二期 70 畝，約 46667 ㎡，總建設(shè)面積約 32120 ㎡。在業(yè)務(wù)內(nèi)容上，以養(yǎng)老為產(chǎn)業(yè)龍頭，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 它將包含以下功能 區(qū)域： 以養(yǎng)生 +社區(qū) +老年大學(xué) +休閑的為特點。項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理等技術(shù)性工作可考慮采取外包方式，在風(fēng)險處置方面通過合同的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給合約方；同時，強化公司內(nèi)部相應(yīng)技術(shù)力量來協(xié)助和監(jiān)督設(shè)計、施工監(jiān)理等，減少技術(shù)風(fēng)險。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如養(yǎng)老護理的人才培養(yǎng)、養(yǎng)生服務(wù)等等，提高整個供應(yīng)鏈節(jié)點的服務(wù)功能，提升競爭力。 雖然近年來我國純民間出資運營的私營養(yǎng)老院成功盈利的案例的較少，甚至有些養(yǎng)老院勉強維持或者難以為繼，然而作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，目前正在國內(nèi)迅速蘇醒，隨著老齡化程度的加劇、國家政府的高度重視及相關(guān)傾斜政策的相繼出臺，鼓勵大量的民營資本的注入、國內(nèi)外先進管理模式的引進，人們對養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老行業(yè)會有一個全新的面貌出現(xiàn)在市場上。同時，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。 當(dāng)前市場上，養(yǎng)老機構(gòu)以公辦為主，由于有政府做支撐，所以公辦養(yǎng)老院設(shè)施齊全，收費低廉，但是資源有限，床位短缺，等候排隊的人數(shù)眾多。 競爭者帶來的壓力 有商機必然有商家，雖然目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風(fēng)險。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。再過 50 年，將達到 億，屆時，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。 一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對開展和 加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會穩(wěn)定的高度來認(rèn)識；服務(wù)意識差、缺乏有效消費觀念引導(dǎo)。養(yǎng)老護理員奇缺 國家有關(guān)部門于 2020 年就出臺了護理員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但卻缺乏相應(yīng)的培訓(xùn)和認(rèn)證機構(gòu)，也沒有專門的人才培訓(xùn)專業(yè)，這使得護理人員缺乏人才輸送渠道，極 大制約了護理人員的補充和養(yǎng)老護理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護理人才奇缺，養(yǎng)老護工有斷層之憂。 由零點研究咨詢集團與第一財經(jīng)合作編制發(fā)布的《全國宜居城市報告》中得出的研究結(jié)果看，入圍中國最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。 金融機構(gòu)要加大對社會福利設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)貸款的支持力度。社會福利項目編制、設(shè)施建設(shè)工程的收費，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后可酌情減免。 第四章 項目優(yōu)劣勢分析及風(fēng)險防范 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 (Strengths)： 政府重點扶持 欽州地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視，致力于推動養(yǎng)老行 業(yè)的發(fā)展，解決目前存在的養(yǎng)老問題，鼓勵在養(yǎng)老模式與開發(fā)理念上進行大膽嘗試與創(chuàng)新，為今后政府在推進公益事業(yè)發(fā)展上進行有益的嘗試與新觀念上的積極探索，為未來政府轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)、打造服務(wù)型政府提供有價值的經(jīng)驗借鑒。但作為一線城市，有充裕的已有資源進行改造、改制。 三、綜合比較以上兩點，如不選址濱海新城，仍可以采取與市民政局合辦的模式獲取更多優(yōu)惠政策以保證養(yǎng)老機構(gòu)未來健康持續(xù)發(fā)展和運行。 二、欽州濱海新城。以北京太陽城為例，其社區(qū)內(nèi)設(shè)有北京市紅十字會999 急救中心站點，專門為社區(qū)老人服務(wù)。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設(shè)置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點或公交車站之間。 按北京市第一、第四、第五福利院等公立養(yǎng)老機構(gòu)排隊等候人數(shù)計算（ 30個公立養(yǎng)老院，排隊等待約 150000 人），北京市城鎮(zhèn)人口 1500 萬，比例為 1/100,欽州城區(qū)人口 30 萬計算，如建設(shè) 500 張床位規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)，除入院人數(shù)外，仍將有 2500 人等候進入該機構(gòu)。欽州地區(qū)老年人口總數(shù) 萬，按北京市 2020 入住比例 %計算應(yīng)有7719 張床位。 同時本項目也具有 顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變 ?敬老院會逐漸被人們所接受。一些人比較有市場眼光，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從事這項工作，國家應(yīng)給予必要的扶持，在稅收等 方面給予一定優(yōu)惠。 養(yǎng)老機構(gòu)未來發(fā)展及市場前景 未來發(fā)展模式 隨著社會的進步，經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及人們對老齡化觀念的深入理解，未來養(yǎng)老模式將會多元化發(fā)展，如表 22 所示： 表 22 模式 主 要特征 養(yǎng)老模式 “候鳥式”養(yǎng)老 不同城市養(yǎng)老機構(gòu)間的置換式異地度假型是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項新產(chǎn)品。 三、 采用地產(chǎn)養(yǎng)老模式，將養(yǎng)老結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)銷售給入住人員，獲取利潤。 三、價格優(yōu)勢 由于公立性質(zhì)和政府資源投入優(yōu)勢，北京公里福利院床位價格相對私立結(jié)構(gòu)比較低廉，造成質(zhì)優(yōu)價廉的明顯特色，并導(dǎo)致排隊等候人數(shù)往往超過實際服務(wù)能力十倍以上的情況。 二、政府充分的資源投入帶來的服務(wù)質(zhì)量優(yōu)勢 有政府的集中 的持續(xù)不斷的資源投入。 北京盈利水平較好福利院主要模式分析 公立養(yǎng)老機構(gòu)模式 一、選址 ? 北京目前床位供不應(yīng)求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環(huán)之間，周圍公共設(shè)施發(fā)達，交通便利，利于老年人保持和社會、家庭接觸。 “公辦民營”養(yǎng)老模式也是國際社會福利服務(wù)的主流趨勢。 北京目前主要的養(yǎng)老運營模式 面對近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)，出臺不少優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持外資在內(nèi)的社會力量進入養(yǎng)老服務(wù)市場，借鑒與學(xué)習(xí)發(fā)達國家的先進養(yǎng)老管 理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。以北京市第一社會福利院為例，第一福利院由政府出資承辦，條件好，價錢又便宜，地理位置好。 北京養(yǎng)老機制發(fā)展創(chuàng)新與研究 北京養(yǎng)老機構(gòu)生存現(xiàn)狀調(diào)查： 截 至 2020 年年底，北京市的養(yǎng)老機構(gòu)共有 401 家。根據(jù)老年需求，借鑒世界上福利型國家和地區(qū)的經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)已成為我國老年社會福利工作的當(dāng)務(wù)之急。 企業(yè)盈利型 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。 在收費方面則以福利為主，根據(jù)老人的生活條件適當(dāng)交一定的費用，對于生活十分困難的老人則實行無償服務(wù)。 居家養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)容主要是生活照料和康復(fù)護理，逐步向精神慰籍領(lǐng)域拓展，居家養(yǎng)老服務(wù)的方式主要是上門進行個案服務(wù)，同時發(fā)展社區(qū)老年人日間服務(wù)機構(gòu)，對老年人進行綜合性的集中服務(wù)照料。 居家養(yǎng)老是指老年人按照我國民族生活習(xí)慣，選擇居住在家庭中，而不是入住在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)，安度晚年生活的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。 最新統(tǒng)計顯示， ****總?cè)丝?350 萬，其中市區(qū)人口 30 萬，市區(qū)老年人 4 萬人。 到這個階段以后，如果單純依靠家庭來養(yǎng)老，肯定是不現(xiàn)實的，那么養(yǎng)老的社會化與市場化是一個大趨勢，而且 是不可逆轉(zhuǎn)的一個趨勢。 作為一個以人口發(fā)展起來的國家，青年、中年的一代人是主要勞動力。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。 第二章 養(yǎng)老專題研究 我國老齡情況 老齡化概念 人口老齡化：指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動態(tài)說明過程。 通過對項目的市場需求、消費能力、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程、人文等角度對項目進行綜合的調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學(xué)預(yù)測，為項目決策提供較公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。第二期 主體建筑占地面積約 8000 平方米，計 劃總投資 約 10099 萬元人 民幣。 第一章 項目總論 項目概要 項目名稱 ****濱?？禈芳覉@ 項目概況 濱?？禈芳覉@ 項目擬選址于 ****，規(guī)劃總用地面積約 100 畝，其中：第一期主體建筑占地面積約 4000 平方米，計 劃總投資 約 4892 萬元人 民幣。 項目可行性研究的目的 在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析。 但同時，養(yǎng)老行業(yè)也是一個相對微利的行業(yè)，它的回報較長別長，需要投入較大量的流動資金。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達到 億；再過 10 年，將達到 億；再過 20 年，將達到 億； 2050 年，將達到 億，屆時，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。到這個階段以后，中國老齡人口將達到 4 億左右，在全球人口排第三位， 3 個人中就有 1 個是老人。 與我國人口老齡化現(xiàn)象并存的社會問題是：城市化進程的加快，獨生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動的速度加快，加上人口的長壽，使得養(yǎng)老問題面 臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。 同 2000 年第五次全國人口普查相比， 014 歲人口的比重下降 個百分點，1559 歲 人口的比重上升 個百分點， 60 歲及以上人口的比重上升 個百分點 ,其中， 65 歲及以上人口的比重上升 個百分點。“四 世同堂”，與父母共居無疑是盡孝的基本形式，所以 居家養(yǎng)老是我國最為普遍的養(yǎng)老模式。隨 著家庭小型化和空巢家庭的出現(xiàn)，為改善居家老年人的生活質(zhì)量，減輕家屬的照顧壓力，可依托社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料機構(gòu)和日間 服務(wù)機構(gòu)對老年人提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)和休閑娛樂等服務(wù)。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等。 政府福利型 主要是由政府組織和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 養(yǎng)老機構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏 老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。而此時國家相關(guān)部門 雖然重視，但投入太少，致使公立養(yǎng)老機構(gòu)不能及時滿足大量老年人群。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。 此外，在市區(qū)條件稍微好點的收費較貴，大月收費在四、五千元左右，加上醫(yī)療等常規(guī)等花費，以目前北京市老人的養(yǎng)老金來支付養(yǎng)老費用，相對困難。 通過這樣的模 式，降低社會力量進入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進而壓低養(yǎng)老院的入住價格，吸納更多老人入住。據(jù)北京市民政局官網(wǎng)顯示，大部分該種類型的養(yǎng)老院與北京市第一社會福利院、第四社會福利院、第五社會福利院一樣，都隸屬于北京市民政局。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。政府對養(yǎng)老機構(gòu)每張床位有一次性補貼政策，但是私立機構(gòu)一般由于土地產(chǎn)權(quán)問題不能適用該政策。 二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納 10120 萬押金，養(yǎng)老機構(gòu)通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。 五、 盈利艱難，私立機構(gòu)因資金問題導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不良，價格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養(yǎng)老和地產(chǎn)養(yǎng)老模式的需求量又難以達到設(shè)計規(guī)模，總體盈利情況難以令人滿意。 市場前景預(yù)測 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。 第三章 項目建設(shè)選址及開發(fā)模式研究 項目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會，養(yǎng)老體制有益嘗試 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟增長，符合經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。 目前國際社會機構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占