【正文】 運(yùn)營(yíng)收入估 算 第一期估算： 住 宿房間共分三檔：?jiǎn)稳碎g 18 平米計(jì) 50 間、 雙人間平米計(jì) 110 間、三人間平米計(jì) 40 間，豪華間 10 間，總計(jì)床位 400 張 豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司 1998 年編、 ****近期本地工程造價(jià)信息、其他有關(guān)的各項(xiàng)資料 。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 9月。專業(yè)人員必須持證上崗。加強(qiáng)用電設(shè)備的維護(hù)和管理，以提高供電效率，降低能耗。 防火防盜防傳染措施 防火措施： 建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理 。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程及建成投產(chǎn)后，對(duì) 項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒(méi)有任何影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面非常可行的。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施 生活、辦公用水排入污水處理站。 老年公寓樓各居室、老年活動(dòng)中心各廳室均安裝有線電視，電視信號(hào)來(lái)自城市有線電視網(wǎng)。接地電阻 不大于 1Ω。用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷。 消防給水系統(tǒng)： 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和有關(guān)規(guī)定設(shè)置。 其他戶外活動(dòng)場(chǎng)所： 離退休后的老年人，對(duì)戶外活動(dòng)的需要較高，戶外活動(dòng)也是是老年生活的一大樂(lè)趣。 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則 》； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《建 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等其他相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動(dòng)規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達(dá)到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。 第二期 B 棟： 以下為濱海康樂(lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 57 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫(kù)房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 58 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會(huì)議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計(jì) 3200 表 59 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動(dòng)中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計(jì) 8000m2 表 510 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書(shū)閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥 房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計(jì) 3660 總建筑面積 16060 第二期 C 棟： 以下為濱?？禈?lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 511 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫(kù)房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 512 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會(huì)議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計(jì) 3200 表 513 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動(dòng)中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計(jì) 8000m2 表 514 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書(shū)閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計(jì) 3660 總建筑面積 16060 其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場(chǎng)、綠地、廊亭、門球場(chǎng)、種植場(chǎng)等。 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位 借鑒北京市近年來(lái)養(yǎng)老工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深刻理解“公辦民營(yíng)”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實(shí)際情況，與政府合作，推進(jìn)“民辦公助”的運(yùn)作模式。 引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn) 決策的前瞻性。 風(fēng)險(xiǎn)的防控措施 行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控 我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)。所以按照我國(guó)目前的生活習(xí)慣來(lái)看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 政府的關(guān)注與支持 隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開(kāi)始顯現(xiàn)并不斷加重。 觀念落后，意識(shí)不足 雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)。 欽州的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的欽州都將是越來(lái)越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機(jī)日漸明朗。 按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。目前我國(guó)對(duì)老齡化及帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項(xiàng)目可以充分利用自身優(yōu)勢(shì)，努力爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠措施與一定的財(cái)政補(bǔ)貼，減少開(kāi)發(fā)成本，從而大力發(fā)展 “ 民辦公助 ” 特色模式。同時(shí)要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自 身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊(duì)伍條件。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時(shí)候可以迅速地進(jìn)行處理。差距甚大。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)選址及開(kāi)發(fā)模式研究 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會(huì)，養(yǎng)老體制有益嘗試 大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。 二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納 10120 萬(wàn)押金，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)收取押金后用其資金做投資獲取回報(bào)。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。 通過(guò)這樣的模 式，降低社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進(jìn)而壓低養(yǎng)老院的入住價(jià)格，吸納更多老人入住。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏 老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等?！八?世同堂”，與父母共居無(wú)疑是盡孝的基本形式，所以 居家養(yǎng)老是我國(guó)最為普遍的養(yǎng)老模式。 與我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象并存的社會(huì)問(wèn)題是：城市化進(jìn)程的加快，獨(dú)生子女政策帶來(lái)的家庭在縮小、人口流動(dòng)的速度加快，加上人口的長(zhǎng)壽，使得養(yǎng)老問(wèn)題面 臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò) 5 年，我國(guó)老年人口將達(dá)到 億；再過(guò) 10 年，將達(dá)到 億；再過(guò) 20 年，將達(dá)到 億； 2050 年，將達(dá)到 億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。 項(xiàng)目可行性研究的目的 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。第二期 主體建筑占地面積約 8000 平方米，計(jì) 劃總投資 約 10099 萬(wàn)元人 民幣。 第二章 養(yǎng)老專題研究 我國(guó)老齡情況 老齡化概念 人口老齡化：指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長(zhǎng)人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)說(shuō)明過(guò)程。 作為一個(gè)以人口發(fā)展起來(lái)的國(guó)家，青年、中年的一代人是主要?jiǎng)趧?dòng)力。 最新統(tǒng)計(jì)顯示， ****總?cè)丝?350 萬(wàn)，其中市區(qū)人口 30 萬(wàn)，市區(qū)老年人 4 萬(wàn)人。 居家養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)容主要是生活照料和康復(fù)護(hù)理，逐步向精神慰籍領(lǐng)域拓展，居家養(yǎng)老服務(wù)的方式主要是上門進(jìn)行個(gè)案服務(wù)，同時(shí)發(fā)展社區(qū)老年人日間服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)老年人進(jìn)行綜合性的集中服務(wù)照料。 企業(yè)盈利型 由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。 北京養(yǎng)老機(jī)制發(fā)展創(chuàng)新與研究 北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存現(xiàn)狀調(diào)查： 截 至 2020 年年底，北京市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有 401 家。 北京目前主要的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式 面對(duì)近年來(lái)老齡化趨勢(shì)逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過(guò)政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)，出臺(tái)不少優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持外資在內(nèi)的社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，借鑒與學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)養(yǎng)老管 理模式，以此積極探索出“公辦民營(yíng)”的新嘗試。 北京盈利水平較好福利院主要模式分析 公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式 一、選址 ? 北京目前床位供不應(yīng)求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環(huán)之間，周圍公共設(shè)施發(fā)達(dá)，交通便利，利于老年人保持和社會(huì)、家庭接觸。 三、價(jià)格優(yōu)勢(shì) 由于公立性質(zhì)和政府資源投入優(yōu)勢(shì)，北京公里福利院床位價(jià)格相對(duì)私立結(jié)構(gòu)比較低廉，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的明顯特色，并導(dǎo)致排隊(duì)等候人數(shù)往往超過(guò)實(shí)際服務(wù)能力十倍以上的情況。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展及市場(chǎng)前景 未來(lái)發(fā)展模式 隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人們對(duì)老齡化觀念的深入理解，未來(lái)養(yǎng)老模式將會(huì)多元化發(fā)展，如表 22 所示： 表 22 模式 主 要特征 養(yǎng)老模式 “候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老 不同城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)間的置換式異地度假型是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)新產(chǎn)品。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變 ?敬老院會(huì)逐漸被人們所接受。欽州地區(qū)老年人口總數(shù) 萬(wàn)，按北京市 2020 入住比例 %計(jì)算應(yīng)有7719 張床位。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設(shè)置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點(diǎn)或公交車站之間。 二、欽州濱海新城。但作為一線城市，有充裕的已有資源進(jìn)行改造、改制。社會(huì)福利項(xiàng)目編制、設(shè)施建設(shè)工程的收費(fèi)，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后可酌情減免。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。養(yǎng)老護(hù)理員奇缺 國(guó)家有關(guān)部門于 2020 年就出臺(tái)了護(hù)理員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但卻缺乏相應(yīng)的培訓(xùn)和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有專門的人才培訓(xùn)專業(yè)，這使得護(hù)理人員缺乏人才輸送渠道，極 大制約了護(hù)理人員的補(bǔ)充和養(yǎng)老護(hù)理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護(hù)理人才奇缺，養(yǎng)老護(hù)工有斷層之憂。再過(guò) 50 年，將達(dá)到 億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。 競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力 有商機(jī)必然有商家，雖然目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來(lái)的物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如養(yǎng)老護(hù)理的人才培養(yǎng)、養(yǎng)生服務(wù)等等，提高整個(gè)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的服務(wù)功能，提升競(jìng)爭(zhēng)力。 它將包含以下功能 區(qū)域： 以養(yǎng)生 +社區(qū) +老年大學(xué) +休閑的為特點(diǎn)。 第二期 70 畝，約 46667 ㎡