【正文】 樓設(shè)施完備，釣魚場(chǎng)亭臺(tái)廊榭，項(xiàng)目區(qū)鮮花簇?fù)?、綠樹成蔭。 本項(xiàng)目以城市工薪階層及以上為主，以滿足中低收入家庭需求 為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住?？偨ㄖ娣e 32120 萬平方米。項(xiàng)目完成后，新建老年 公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 420 間（套），設(shè)固定床位 800 張。老人們都有私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。 工程技術(shù) 項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。 此外， 科技的發(fā)展使生產(chǎn)工藝不斷提高，技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。不久之后必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹 ，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過當(dāng)?shù)貙＜艺撟C與研究，認(rèn)為當(dāng)前最為理想與實(shí)際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。 瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū) ， 溫度適宜，一年四季鳥語花香。 對(duì)民政部門批準(zhǔn)設(shè)置的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，有關(guān)部門在辦理法人注冊(cè)登記時(shí)應(yīng)優(yōu)先辦理。欽州地 區(qū)作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進(jìn)行嘗試。與 ****民政局合作北部灣老年公寓項(xiàng)目（老年康樂家園）。 在養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套中，醫(yī)院對(duì)于老人來說最為重要。實(shí)際約 1250 床位，差距約 84%。 未來投入預(yù)測(cè) 國家會(huì)加大投入力度，但同時(shí)“公辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。其以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整 養(yǎng)老 體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式來服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，是高品質(zhì)的養(yǎng)老體驗(yàn)。 私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式 一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。 滿足老人家庭親情和社會(huì)交往的需要。 所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、服務(wù)權(quán)交由企業(yè)、社會(huì)組織等非政府部門或個(gè)人，吸收民間資本，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)獨(dú)立法人實(shí)體運(yùn)營，并根據(jù)有關(guān)政策，減免相關(guān)契稅、給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。而這 401 家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位總數(shù)僅僅只有 萬張，即便是現(xiàn)有床位全住滿，每百名老人擁有的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位僅為 張，床位十分緊缺。 養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀分析 公共資源緊缺 目前我國正處于家庭養(yǎng)老向現(xiàn)代居家養(yǎng)老模式過渡時(shí)期。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指以社會(huì)機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經(jīng)濟(jì)來源，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一為老年人提供有償或無償?shù)纳钫樟吓c精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養(yǎng)老方式。 從上述數(shù)據(jù)可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢(shì)，養(yǎng)老壓力逐年增大，欽州養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀壓力較大。而隨著人口老齡化的日趨嚴(yán)重，中國將 面對(duì)的不僅是巨大的養(yǎng)老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會(huì)處于“國未富，人先老”的境地。 國際上通常把 60 歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到 10％，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到 7％作為國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)將高定位、高層次、管理科學(xué)、配套服務(wù)設(shè)施完善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。 老年人口的快速增加，特別是 80 歲以上的高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長(zhǎng)速度，對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。 我國養(yǎng)老發(fā)展?fàn)顩r分析 我國目前主要養(yǎng)老模式 我國目前養(yǎng)老主要有以下幾種方式： 居家養(yǎng)老 在我國傳統(tǒng)和社會(huì)主流的觀念中， 孝敬老人是一種優(yōu)良傳統(tǒng)，在源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指只要按月交納規(guī)定的費(fèi)用，就可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料的各種福利院和敬 老院的養(yǎng)老模式。老齡化的加劇，老人增多，導(dǎo)致公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位緊張，床位缺口大，很難住進(jìn)去。 北京市養(yǎng)老主要問題是排隊(duì)嚴(yán)重，就近養(yǎng)老難。 實(shí)行“公辦民營”模式的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持福利服務(wù)性質(zhì)，“三無”、“五?！崩先撕凸職垉和墓B(yǎng)水平要符合政府有關(guān)規(guī)定，并逐步有所提高；要預(yù)留為本區(qū)域其他困難老人提供福利服務(wù)的空間。 ? 周邊醫(yī)療資源豐富。私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于資金壓力，對(duì)于每張床位投入無法達(dá)到公立養(yǎng)老院水準(zhǔn)。 “季節(jié)性”養(yǎng)老 冬夏兩季在養(yǎng)老院，其他時(shí)間在家中 海外回國養(yǎng)老 除上述主要養(yǎng)老模式外，還有以房養(yǎng)老等等。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，國家出臺(tái)政策鼓勵(lì)，民營 /民辦資本的逐漸進(jìn)入，使得 養(yǎng)老市場(chǎng)逐漸繁榮。鑒于農(nóng)村人口中家庭養(yǎng)老仍為主流，主要考慮欽州城區(qū)老年人口 4 萬人，按國際通行比例 5%計(jì)算需要 2000 床位，即使按北京市 %標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算仍需 1160 床位，但是目前 ****區(qū)養(yǎng)老院床位只有約150 左右。社區(qū)附近應(yīng)有醫(yī)院或急救站，以解決老人的就近醫(yī)療和突發(fā)疾病等問題。****民政局 2020 年計(jì)劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項(xiàng)目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優(yōu)勢(shì)在于公辦項(xiàng)目土地成本具有優(yōu)勢(shì)，風(fēng)險(xiǎn)在于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，需要開通班車保證老人與家庭的聯(lián)系。 所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區(qū)現(xiàn)有實(shí)際情況相結(jié)合，是欽州地區(qū)養(yǎng)老行業(yè)未來的發(fā)展道路。 合理確定各類社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)自費(fèi)代養(yǎng)人員的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既要考慮公益性或社會(huì)承受能力，又 要照顧投資者的回報(bào)。 年平均氣溫 ～ 22℃；年平均降雨量在 1600 毫米左右，平均日照時(shí)數(shù)在 1800 小時(shí)左右，無霜期大于 329～ 354 天。 在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進(jìn)行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，但目前還處于起步探索階段，沒有一個(gè)十分成熟的模式與標(biāo)桿企業(yè)。全國獨(dú)居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 我國目前的養(yǎng)老方式和社會(huì)主流的觀念中，居家養(yǎng)老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。這樣會(huì)改變?cè)?xiàng)目評(píng)估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過程管理，邀請(qǐng)具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對(duì)工期進(jìn)度的控制。個(gè)性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。同時(shí)能容納 800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué) 習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表： 表 52 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 70 46667平方米 總建筑面積 平方米 32120 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場(chǎng) 平方米 10000 工程結(jié)構(gòu)方案 第一期 A 棟： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 53 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 54 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會(huì)議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計(jì) 3200 表 55 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動(dòng)中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計(jì) 8000m2 表 56 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計(jì) 3660 總建筑面積 16060 其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、 排污、排雨、路燈、綠化美化等。 總平面規(guī)劃原則 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基本原則，是在滿足國家的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范的前提下，首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)的合理性。力爭(zhēng)辦成廣西地區(qū)最有特色的老年公寓。根據(jù)學(xué)員的愛好常設(shè)多種等專題講座，相應(yīng)設(shè)不同規(guī)模的多功能教室、圖書資料閱覽室、學(xué)員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設(shè)施。給水管管材選用鋁塑復(fù)合管。 電源、電源設(shè)施和外部條件 供電電源線路由公用高壓線路引入項(xiàng)目區(qū)變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。用電設(shè)備接地、防雷接地、弱電系統(tǒng)接地可采用聯(lián)合接地形式。 項(xiàng)目區(qū)安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，各樓層樓道和公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 廢氣 項(xiàng)目投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢氣主要是廚房烹調(diào)過程中產(chǎn)生的廢氣。由于項(xiàng)目的污染程度很輕，且有較完善的防治措施。 貯存和運(yùn)輸裝卸食品的容器包裝、工具、設(shè)備和條件必須安全、無害，保持清潔，防止食品污染。選用高效節(jié)能的光源和燈具及多組合控制開關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開關(guān)。 機(jī)構(gòu)定員如表 81 所示： 表 81 部門 管理人員（第一期） 管理人員（第二期） 一般員工（第一期） 一般員工（第二期） 院長(zhǎng) 1 副職 2 總務(wù)主管 1 副職 2 財(cái)務(wù)主管 1 副職 2 后勤主管 1 副職 2 會(huì)計(jì) 1 2 出納 1 2 維修 3 6 洗衣 3 6 廚房工作人員 6 12 醫(yī)務(wù) 4 8 護(hù)工 20 40 清潔工 2 4 安保 2 4 其他 3 6 合計(jì) 4 8 49 98 人員培訓(xùn) 上崗培訓(xùn) 對(duì)新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的上崗培訓(xùn)，主要目的是讓新員工了解濱?？禈芳覉@工作內(nèi)容，如護(hù)理工作、老人作息規(guī)律等。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個(gè)階段： 地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 第十二章 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目投資估算 總投資估算依據(jù) 本項(xiàng)目估算主要依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)的各項(xiàng)工程和其他建設(shè)任務(wù)，按方案分別計(jì)算各項(xiàng)建設(shè)工程量和設(shè)備購置數(shù)量，作為項(xiàng)目投資估算的基本依據(jù)。本項(xiàng)目第二次 按一次建成投入運(yùn)營進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算；項(xiàng)目的建 設(shè)期為 18 個(gè)月，從建設(shè)期第一年開始投入運(yùn)營，分析過程不考慮物價(jià)變化因素的影響。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、淋浴設(shè)備、電視、家居設(shè)備、呼叫系統(tǒng)等。 投資費(fèi)用分析及估算 第一期費(fèi)用： 項(xiàng)目總投資 4892 萬元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設(shè)施等各個(gè)層面。 廣宣工作階段： 2020年 9月至 2020年 12月 試營業(yè)階段： 2020年 1月。 專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，主要是對(duì)新員工上崗前的崗位操作技術(shù) 的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。 節(jié)水措施 提倡科學(xué)合理節(jié)水，選用節(jié)水型配套設(shè)備和衛(wèi)生潔具，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng) 對(duì)選用的用水器材和排水設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真審查，在工程建設(shè)期間，對(duì)使用不符合節(jié)水規(guī)定器材的工程不予驗(yàn)收。 執(zhí)行上級(jí)有關(guān)防火安全規(guī)定和文件，組織實(shí)施各項(xiàng)消防安全制度；制訂崗位防火責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況；劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實(shí)防范措施。 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生 勞動(dòng)保護(hù) 作為綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以日常生活用品居多，會(huì)有很多集中的物質(zhì)，因此，防火、防盜、及人員的人身安全特別重要。 烹調(diào)加工過程中產(chǎn)生的