【正文】 大部分該種類型的養(yǎng)老院與北京市第一社會福利院、第四社會福利院、第五社會福利院一樣，都隸屬于北京市民政局。 北京盈利水平較好福利院主要模式分析 公立養(yǎng)老機構模式 一、選址 ? 北京目前床位供不應求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環(huán)之間，周圍公共設施發(fā)達，交通便利，利于老年人保持和社會、家庭接觸。 滿足老人家庭親情和社會交往的需要。 ? 周邊醫(yī)療資源豐富。利于滿足住院老人的醫(yī)療應急需求。 二、政府充分的資源投入帶來的服務質量優(yōu)勢 有政府的集中 的持續(xù)不斷的資源投入。政府將主要資源集中投入在這幾個福利院。造成福利院本身設施設備基礎非常好。政府對養(yǎng)老機構每張床位有一次性補貼政策，但是私立機構一般由于土地產(chǎn)權問題不能適用該政策。 三、價格優(yōu)勢 由于公立性質和政府資源投入優(yōu)勢，北京公里福利院床位價格相對私立結構比較低廉，造成質優(yōu)價廉的明顯特色，并導致排隊等候人數(shù)往往超過實際服務能力十倍以上的情況。 私立養(yǎng)老機構模式 一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。私立養(yǎng)老機構由于資金壓力，對于每張床位投入無法達到公立養(yǎng)老院水準。 二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納 10120 萬押金，養(yǎng)老機構通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。 三、 采用地產(chǎn)養(yǎng)老模式，將養(yǎng)老結構房地產(chǎn)銷售給入住人員，獲取利潤。 四、 收費較高。私立機構因成本原因價格趨高。 五、 盈利艱難，私立機構因資金問題導致服務質量不良，價格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養(yǎng)老和地產(chǎn)養(yǎng)老模式的需求量又難以達到設計規(guī)模，總體盈利情況難以令人滿意。 養(yǎng)老機構未來發(fā)展及市場前景 未來發(fā)展模式 隨著社會的進步，經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及人們對老齡化觀念的深入理解，未來養(yǎng)老模式將會多元化發(fā)展，如表 22 所示： 表 22 模式 主 要特征 養(yǎng)老模式 “候鳥式”養(yǎng)老 不同城市養(yǎng)老機構間的置換式異地度假型是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結合的一項新產(chǎn)品。其以基地連鎖的擴張形式來完成整 養(yǎng)老 體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式來服務，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，是高品質的養(yǎng)老體驗。 “季節(jié)性”養(yǎng)老 冬夏兩季在養(yǎng)老院，其他時間在家中 海外回國養(yǎng)老 除上述主要養(yǎng)老模式外，還有以房養(yǎng)老等等。 市場前景預測 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。一些人比較有市場眼光，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從事這項工作，國家應給予必要的扶持，在稅收等 方面給予一定優(yōu)惠。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務業(yè)的一部分，這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對調整經(jīng)濟結構也有利。 獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，所以無論從時間上還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變 ?敬老院會逐漸被人們所接受。 未來投入預測 國家會加大投入力度，但同時“公辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠遠不夠，國家出臺政策鼓勵，民營 /民辦資本的逐漸進入，使得 養(yǎng)老市場逐漸繁榮。 第三章 項目建設選址及開發(fā)模式研究 項目建設的必要性 構建和諧社會，養(yǎng)老體制有益嘗試 大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質量，促進相關行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟增長，符合經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展的總體要求。 同時本項目也具有 顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響，是全面落實科學發(fā)展觀的根本要求。 推進欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要 ****現(xiàn)在登記在冊的養(yǎng)老機構 22 個，在一定程度上 解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，老年人口的不斷劇增，這些設施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構、增添養(yǎng)老床位。 目前國際社會機構養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的 5%左右。欽州地區(qū)老年人口總數(shù) 萬，按北京市 2020 入住比例 %計算應有7719 張床位。實際約 1250 床位，差距約 84%。鑒于農(nóng)村人口中家庭養(yǎng)老仍為主流，主要考慮欽州城區(qū)老年人口 4 萬人，按國際通行比例 5%計算需要 2000 床位，即使按北京市 %標準計算仍需 1160 床位，但是目前 ****區(qū)養(yǎng)老院床位只有約150 左右。差距甚大。 按北京市第一、第四、第五福利院等公立養(yǎng)老機構排隊等候人數(shù)計算（ 30個公立養(yǎng)老院，排隊等待約 150000 人），北京市城鎮(zhèn)人口 1500 萬，比例為 1/100,欽州城區(qū)人口 30 萬計算，如建設 500 張床位規(guī)模養(yǎng)老機構，除入院人數(shù)外，仍將有 2500 人等候進入該機構。本項目建成后可以極大緩解當?shù)乩夏牮B(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。 項目選址條件及意向 選址條件 綜合型養(yǎng)老機構的選址應當考慮三個影響因素：環(huán)境、交通和配套。一些較大的養(yǎng)老院通常靠近城市周邊的城鄉(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源 ，其位置既有相對宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點或公交車站之間。 在養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套中，醫(yī)院對于老人來說最為重要。社區(qū)附近應有醫(yī)院或急救站，以解決老人的就近醫(yī)療和突發(fā)疾病等問題。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關系，在社區(qū)中設置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時候可以迅速地進行處理。以北京太陽城為例，其社區(qū)內(nèi)設有北京市紅十字會999 急救中心站點，專門為社區(qū)老人服務。 選址意向： 一、本項目擬在 ****欽南區(qū)、欽北區(qū)或欽 州港區(qū)三個區(qū)域的城鄉(xiāng)交界處進行選址。選擇較低人口居住密度、空氣清新、交通便捷、配套設施較為齊全的地方。 按照我國土地等級劃分相關規(guī)定，欽州地區(qū)城鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級別，土地出讓價格相對不高。 二、欽州濱海新城。與 ****民政局合作北部灣老年公寓項目（老年康樂家園）。****民政局 2020 年計劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優(yōu)勢在于公辦項目土地成本具有優(yōu)勢，風險在于距離市區(qū)較遠，需要開通班車保證老人與家庭的聯(lián)系。同時要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自 身具備一定的醫(yī)療設置和醫(yī)療隊伍條件。 三、綜合比較以上兩點，如不選址濱海新城，仍可以采取與市民政局合辦的模式獲取更多優(yōu)惠政策以保證養(yǎng)老機構未來健康持續(xù)發(fā)展和運行。在能夠解決交通和醫(yī)療問題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項目地址。 項目運作模式研究 北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對本項目有很大的借鑒作用。 “公辦民營”是利用已有的資源進行改造，引入社會資本力量來經(jīng)營，平抑了高昂的費用，較好的發(fā)揮了社會力量的積極性與靈活性。但作為一線城市，有充裕的已有資源進行改造、改制。欽州地 區(qū)作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進行嘗試。 所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區(qū)現(xiàn)有實際情況相結合，是欽州地區(qū)養(yǎng)老行業(yè)未來的發(fā)展道路。目前我國對老齡化及帶來的養(yǎng)老問題十分重視，也給予相關的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優(yōu)勢，努力爭取各項優(yōu)惠措施與一定的財政補貼，減少開發(fā)成本，從而大力發(fā)展 “ 民辦公助 ” 特色模式。 第四章 項目優(yōu)劣勢分析及風險防范 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 (Strengths)： 政府重點扶持 欽州地區(qū)政府領導高度重視，致力于推動養(yǎng)老行 業(yè)的發(fā)展，解決目前存在的養(yǎng)老問題，鼓勵在養(yǎng)老模式與開發(fā)理念上進行大膽嘗試與創(chuàng)新，為今后政府在推進公益事業(yè)發(fā)展上進行有益的嘗試與新觀念上的積極探索，為未來政府轉變工作作風、打造服務型政府提供有價值的經(jīng)驗借鑒。 政策優(yōu)勢 2000 年《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等 11 部委《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔 2000〕 19 號） 中規(guī)定社會辦福利機構在規(guī)劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會福利機構一樣享受同等待遇，優(yōu)惠政策要點如下： 按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會福利機構的建設用地，對新辦福 利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。土地規(guī)劃和測量費及市政基礎設施配套建設費按有關規(guī)定給予減免。 城市規(guī)劃部門在制定城市規(guī)劃時，要充分考慮社會福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務和發(fā)展的區(qū)域給予安排。社會福利項目編制、設施建設工程的收費，經(jīng)主管部門批準后可酌情減免。 對民政部門批準設置的社會福利機構，有關部門在辦理法人注冊登記時應優(yōu)先辦理。 合理確定各類社會福利服務機構自費代養(yǎng)人員的收費標準，既要考慮公益性或社會承受能力，又 要照顧投資者的回報。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構及其提供的福利性服務、社會福利機構興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 金融機構要加大對社會福利設施、公益事業(yè)設施建設貸款的支持力度。 對社會福利機構的用電按當?shù)刈顑?yōu)惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機構使用的救護車、生活用車等免征養(yǎng)路費；對社會福利機構使用的電信業(yè)務、郵政業(yè)務、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P部門要給予優(yōu)惠和照顧。 《關于對 老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔 2000〕 97 號）中關于 “ 社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅 ” 規(guī)定的落實工作。 區(qū)位優(yōu)勢 欽州 地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富， 所擁有得天獨厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風景如畫、生活節(jié)奏悠閑， 能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。 瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風氣候區(qū) ， 溫度適宜，一年四季鳥語花香。 年平均氣溫 ～ 22℃；年平均降雨量在 1600 毫米左右，平均日照時數(shù)在 1800 小時左右，無霜期大于 329～ 354 天。 欽州的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。 由零點研究咨詢集團與第一財經(jīng)合作編制發(fā)布的《全國宜居城市報告》中得出的研究結果看，入圍中國最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。研究人員認為，沿海中小城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居 感受比較強。 因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當屬以欽州為代表的沿海城市， 可能在未來20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 劣勢分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護理的培訓機制落后。養(yǎng)老護理員奇缺 國家有關部門于 2020 年就出臺了護理員職業(yè)標準，但卻缺乏相應的培訓和認證機構，也沒有專門的人才培訓專業(yè)，這使得護理人員缺乏人才輸送渠道，極 大制約了護理人員的補充和養(yǎng)老護理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護理人才奇缺，養(yǎng)老護工有斷層之憂。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過當?shù)貙＜艺撟C與研究，認為當前最為理想與實際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。 在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標桿企業(yè)。 觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。 一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和 加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識；服務意識差、缺乏有效消費觀念引導。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響。 機遇 (Opportunites)： 巨大的“銀色市場” 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過 5 年，我國老年人口將達到 億；再過 10 年，將達到 億；再過 20 年，將達到 億 。再過 50 年，將達到 億，屆時，總人口中的 %將是 60 歲以上的老人。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。 政府的關注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。 從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成