【正文】 老年人口總數(shù)的 5%左右。差距甚大。一些較大的養(yǎng)老院通?？拷鞘兄苓叺某青l(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源 ，其位置既有相對宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時候可以迅速地進行處理。 按照我國土地等級劃分相關(guān)規(guī)定，欽州地區(qū)城鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級別，土地出讓價格相對不高。同時要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自 身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊伍條件。 “公辦民營”是利用已有的資源進行改造，引入社會資本力量來經(jīng)營，平抑了高昂的費用，較好的發(fā)揮了社會力量的積極性與靈活性。目前我國對老齡化及帶來的養(yǎng)老問題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優(yōu)勢，努力爭取各項優(yōu)惠措施與一定的財政補貼，減少開發(fā)成本，從而大力發(fā)展 “ 民辦公助 ” 特色模式。 城市規(guī)劃部門在制定城市規(guī)劃時，要充分考慮社會福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務(wù)和發(fā)展的區(qū)域給予安排。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關(guān)規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會福利機構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 區(qū)位優(yōu)勢 欽州 地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富， 所擁有得天獨厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風(fēng)景如畫、生活節(jié)奏悠閑， 能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。 欽州的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。 劣勢分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護理的培訓(xùn)機制落后。 觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達到 億；再過 10 年，將達到 億；再過 20 年，將達到 億 。 政府的關(guān)注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 威脅 (Threats)： 行業(yè)經(jīng)驗不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)屬于一次性投資額較大 ?但回報較慢時間跨度較長的行業(yè)。所以按照我國目前的生活習(xí)慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 技術(shù)方面的風(fēng)險主要是項目采用先進技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風(fēng)險。 風(fēng)險的防控措施 行業(yè)與市場風(fēng)險防控 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機遇同時也是挑戰(zhàn)。 借鑒國內(nèi)外有價值的先進經(jīng)驗，吸引大批有實力的合作者和社會力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。 引進著名設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計，保證項目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴展性和體現(xiàn) 決策的前瞻性。將是功能齊全、結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)性強的養(yǎng)老機構(gòu)。 項目運作模式定位 借鑒北京市近年來養(yǎng)老工作的先進經(jīng)驗，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實際情況，與政府合作，推進“民辦公助”的運作模式。同時能容納 400 人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團等。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。根據(jù)項目用地功能分區(qū)，本項目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見下表： 表 51 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標表 名 稱 單位 數(shù)據(jù)或指標 備注 總用地面積 畝 30 20000平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 第二期： 總用地面積 46667 ㎡（ 70 畝）。 第二期 B 棟： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標表 ： 表 57 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計 1200 表 58 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計 3200 表 59 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計 8000m2 表 510 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥 房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計 3660 總建筑面積 16060 第二期 C 棟： 以下為濱海康樂家園按功能分區(qū)指標表 ： 表 511 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計 1200 表 512 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計 3200 表 513 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計 8000m2 表 514 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計 3660 總建筑面積 16060 其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。 以人為本。 項目的規(guī)劃設(shè)計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》的要求。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形排污管網(wǎng)，每座建筑物間設(shè)有排污井口，在項目區(qū)主入口處并入市政排污主管網(wǎng)內(nèi)。 建筑設(shè)計規(guī)范 《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計通則 》； 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標準》； 《建 筑設(shè)計防火規(guī)范 》； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》等其他相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范。 老年活動中心： 其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、服務(wù)管理中心等。 其他戶外活動場所： 離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，戶外活動也是是老年生活的一大樂趣。 設(shè)計原則： 根據(jù)項目區(qū)全部建筑物規(guī)劃設(shè)計，合理分布項目區(qū)供水，在滿足用水點用水量、水壓的要求及考慮施工及維修便捷的原則下，盡可能縮短室內(nèi)供水管線的總長度。 消防給水系統(tǒng)： 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和有關(guān)規(guī)定設(shè)置。 雨水排放：建筑物屋面雨水采用有組織排水，設(shè)置屋面 PVC 雨水口、雨水斗、落水管，將雨水排至室外地面，經(jīng)院內(nèi)雨水排放管網(wǎng)收集后，直接排入城市雨水管網(wǎng)。用電負荷為二級負荷。 防雷與接地 本項目為二級民用防雷建筑，采用全面防雷措施，建筑物頂部采用避雷網(wǎng)作地接閃器，突出屋面的物體應(yīng)沿其頂部裝設(shè)避雷針。接地電阻 不大于 1Ω。 電話通訊及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 在項目區(qū)內(nèi)設(shè)置電話光端機房，小區(qū)內(nèi)分區(qū)設(shè)匹線架及路由器。 老年公寓樓各居室、老年活動中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網(wǎng)。 污染物排放標準 《污水綜合排放標準》（ GB89781996）； 污染物來源 項目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、廢氣、固體廢棄物等。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施 生活、辦公用水排入污水處理站。處理方式如下： 蔬類廢棄物將生活垃圾分類，對于有回收再利用價值的廢棄物（如紙張、玻 璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等）交由社會廢品收購站回收，對于有機類垃圾運到有機肥廠，其余生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)運到垃圾處理場進行處理。因此，項目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，對 項目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒有任何影響，本項目在環(huán)保治理方面非?？尚械?。 并將秉承“以人為本”理念，項目起動后，將每年對員工進行全面系統(tǒng)的培訓(xùn)。 防火防盜防傳染措施 防火措施： 建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點部位，設(shè)置防火標志，實行嚴格管理 。 第九章 項目節(jié)能分析 設(shè)計依據(jù) 本項目的能耗主要是供電的能耗，包括空調(diào)、照明系統(tǒng)、日常家電等，其次是用水的能耗，包括 生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水等。加強用電設(shè)備的維護和管理，以提高供電效率，降低能耗。 第十章 組織機構(gòu)及定員 機 構(gòu)定員 配備管理人員及醫(yī)護人員、安保、財務(wù)等其他工作人員第一期共計 49 人，第二期 98 人。專業(yè)人員必須持證上崗。 項目第二期共分 7 個階段： 第一階段：組建項目 公司，開始項目的籌建工作； 第二階段：項目方案與施工圖設(shè)計； 第三階段：完成報建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項目運營和物業(yè)管理。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 9月。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個階段： 地質(zhì)勘探及設(shè)計階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 《投資項目經(jīng)濟咨詢評估指南》中國國際工程咨詢公司 1998 年編、 ****近期本地工程造價信息、其他有關(guān)的各項資料 。各項具體費用如表 12 12 12 128 所示。 運營收入估 算 第一期估算： 住 宿房間共分三檔：單人間 18 平米計 50 間、 雙人間平米計 110 間、三人間平米計 40 間，豪華間 10 間，總計床位 400 張 豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標準： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。收費標準與床位年收入如表 13 134 所示： 表 133 第二期收費標準：元 /月 床位費 伙食費 服務(wù)費 水電雜費 特護 總計 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 134 第二期床位費用年收入明細 月費用 數(shù)量 年收入 /萬元 備注 豪華間 3500 20 840 1 張床位 單人間 2150 100 258 1 張床位