【正文】 老年人口總數(shù)的 5%左右。差距甚大。一些較大的養(yǎng)老院通?？拷鞘兄苓叺某青l(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源 ，其位置既有相對宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達(dá)。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時(shí)候可以迅速地進(jìn)行處理。 按照我國土地等級劃分相關(guān)規(guī)定，欽州地區(qū)城鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級別，土地出讓價(jià)格相對不高。同時(shí)要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自 身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊(duì)伍條件。 “公辦民營”是利用已有的資源進(jìn)行改造，引入社會資本力量來經(jīng)營，平抑了高昂的費(fèi)用，較好的發(fā)揮了社會力量的積極性與靈活性。目前我國對老齡化及帶來的養(yǎng)老問題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項(xiàng)目可以充分利用自身優(yōu)勢，努力爭取各項(xiàng)優(yōu)惠措施與一定的財(cái)政補(bǔ)貼，減少開發(fā)成本，從而大力發(fā)展 “ 民辦公助 ” 特色模式。 城市規(guī)劃部門在制定城市規(guī)劃時(shí)，要充分考慮社會福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務(wù)和發(fā)展的區(qū)域給予安排。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關(guān)規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 區(qū)位優(yōu)勢 欽州 地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富， 所擁有得天獨(dú)厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風(fēng)景如畫、生活節(jié)奏悠閑， 能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。 欽州的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機(jī)日漸明朗。 劣勢分析 (Weaknesses)： 養(yǎng)老護(hù)理的培訓(xùn)機(jī)制落后。 觀念落后，意識不足 雖然各級政府對于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達(dá)到 億；再過 10 年，將達(dá)到 億；再過 20 年，將達(dá)到 億 。 政府的關(guān)注與支持 隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。 威脅 (Threats)： 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于一次性投資額較大 ?但回報(bào)較慢時(shí)間跨度較長的行業(yè)。所以按照我國目前的生活習(xí)慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)的防控措施 行業(yè)與市場風(fēng)險(xiǎn)防控 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)。 借鑒國內(nèi)外有價(jià)值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸引大批有實(shí)力的合作者和社會力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。 引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn) 決策的前瞻性。將是功能齊全、結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)性強(qiáng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位 借鑒北京市近年來養(yǎng)老工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實(shí)際情況，與政府合作，推進(jìn)“民辦公助”的運(yùn)作模式。同時(shí)能容納 400 人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見下表： 表 51 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名 稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 30 20000平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 第二期： 總用地面積 46667 ㎡（ 70 畝）。 第二期 B 棟： 以下為濱海康樂家園按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 57 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 58 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計(jì) 3200 表 59 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動(dòng)中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計(jì) 8000m2 表 510 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥 房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計(jì) 3660 總建筑面積 16060 第二期 C 棟： 以下為濱?？禈芳覉@按功能分區(qū)指標(biāo)表 ： 表 511 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 廚房 1 樓 70 備餐間 1 樓 100 休息室 1 樓 30 洗消間 1 樓 30 洗衣房 1 樓 100 庫房 1 樓 150 鍋爐房 1 樓 150 變電室 1 樓 150 門衛(wèi)值班室 1 樓 20 污水處理 1 樓 200 其他 1 樓 100 總計(jì) 1200 表 512 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 工作人員辦公室 2 樓 150 會議室 2 樓 200 資料室 2 樓 200 工作人員起居室 2 樓 450 門診及醫(yī)療保健 2 樓 2000 其他 2 樓 200 總計(jì) 3200 表 513 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 建筑面積 入口大堂 1 樓 200 老年公寓樓 1—4 樓 5700 老年活動(dòng)中心 1—2 樓 1800 餐廳 1 樓 300 總計(jì) 8000m2 表 514 建設(shè)內(nèi)容 設(shè)置方位 總面積（ m2） 醫(yī)生值班室 2 樓 20 護(hù)士值班室 2 樓 40 圖書閱覽教室 2 樓 600 其他 2 樓 200 各類保健 3 樓 800 藥房 3 樓 200 健身鍛煉 3 樓 400 其他 3 樓 200 其他配套設(shè)施 4 樓 800 其他 4 樓 400 總計(jì) 3660 總建筑面積 16060 其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。 以人為本。 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動(dòng)規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達(dá)到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形排污管網(wǎng)，每座建筑物間設(shè)有排污井口，在項(xiàng)目區(qū)主入口處并入市政排污主管網(wǎng)內(nèi)。 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑設(shè)計(jì)通則 》； 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 《建 筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》； 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等其他相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。 老年活動(dòng)中心： 其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、服務(wù)管理中心等。 其他戶外活動(dòng)場所： 離退休后的老年人，對戶外活動(dòng)的需要較高，戶外活動(dòng)也是是老年生活的一大樂趣。 設(shè)計(jì)原則： 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)全部建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分布項(xiàng)目區(qū)供水，在滿足用水點(diǎn)用水量、水壓的要求及考慮施工及維修便捷的原則下，盡可能縮短室內(nèi)供水管線的總長度。 消防給水系統(tǒng)： 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和有關(guān)規(guī)定設(shè)置。 雨水排放：建筑物屋面雨水采用有組織排水，設(shè)置屋面 PVC 雨水口、雨水斗、落水管，將雨水排至室外地面，經(jīng)院內(nèi)雨水排放管網(wǎng)收集后，直接排入城市雨水管網(wǎng)。用電負(fù)荷為二級負(fù)荷。 防雷與接地 本項(xiàng)目為二級民用防雷建筑，采用全面防雷措施，建筑物頂部采用避雷網(wǎng)作地接閃器，突出屋面的物體應(yīng)沿其頂部裝設(shè)避雷針。接地電阻 不大于 1Ω。 電話通訊及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置電話光端機(jī)房，小區(qū)內(nèi)分區(qū)設(shè)匹線架及路由器。 老年公寓樓各居室、老年活動(dòng)中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網(wǎng)。 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）； 污染物來源 項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、廢氣、固體廢棄物等。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施 生活、辦公用水排入污水處理站。處理方式如下： 蔬類廢棄物將生活垃圾分類，對于有回收再利用價(jià)值的廢棄物（如紙張、玻 璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等）交由社會廢品收購站回收，對于有機(jī)類垃圾運(yùn)到有機(jī)肥廠，其余生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場進(jìn)行處理。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，對 項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒有任何影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面非?？尚械摹?并將秉承“以人為本”理念，項(xiàng)目起動(dòng)后，將每年對員工進(jìn)行全面系統(tǒng)的培訓(xùn)。 防火防盜防傳染措施 防火措施： 建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理 。 第九章 項(xiàng)目節(jié)能分析 設(shè)計(jì)依據(jù) 本項(xiàng)目的能耗主要是供電的能耗，包括空調(diào)、照明系統(tǒng)、日常家電等，其次是用水的能耗，包括 生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水等。加強(qiáng)用電設(shè)備的維護(hù)和管理，以提高供電效率，降低能耗。 第十章 組織機(jī)構(gòu)及定員 機(jī) 構(gòu)定員 配備管理人員及醫(yī)護(hù)人員、安保、財(cái)務(wù)等其他工作人員第一期共計(jì) 49 人，第二期 98 人。專業(yè)人員必須持證上崗。 項(xiàng)目第二期共分 7 個(gè)階段： 第一階段：組建項(xiàng)目 公司，開始項(xiàng)目的籌建工作； 第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)； 第三階段：完成報(bào)建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營和物業(yè)管理。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 9月。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個(gè)階段： 地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)階段： 2020年 1月至 2020年 3月～ 2020年 3月至 2020年 9月。 《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》中國國際工程咨詢公司 1998 年編、 ****近期本地工程造價(jià)信息、其他有關(guān)的各項(xiàng)資料 。各項(xiàng)具體費(fèi)用如表 12 12 12 128 所示。 運(yùn)營收入估 算 第一期估算： 住 宿房間共分三檔：單人間 18 平米計(jì) 50 間、 雙人間平米計(jì) 110 間、三人間平米計(jì) 40 間，豪華間 10 間，總計(jì)床位 400 張 豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與床位年收入如表 13 134 所示： 表 133 第二期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元 /月 床位費(fèi) 伙食費(fèi) 服務(wù)費(fèi) 水電雜費(fèi) 特護(hù) 總計(jì) 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 134 第二期床位費(fèi)用年收入明細(xì) 月費(fèi)用 數(shù)量 年收入 /萬元 備注 豪華間 3500 20 840 1 張床位 單人間 2150 100 258 1 張床位