【正文】 ，總建設(shè)面積約 32120 ㎡。建筑占地面積 8000 平方米 (不含綠化、道路、廣場(chǎng)等 )。一切設(shè)計(jì)在符合《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的前提下，盡可能在質(zhì)量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設(shè)施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。 對(duì)廢棄物的處理，按照有關(guān)環(huán)境保護(hù)法令、法規(guī)的規(guī)定作出妥善安排和布局，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有專職衛(wèi)生人員經(jīng)常打掃和清理。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動(dòng)廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待 、管理辦公室等輔助設(shè)施。確保最高樓層的最不利位置有一定的水壓，并保證每天 24 小時(shí)不間斷供水。項(xiàng)目區(qū) 內(nèi)有充足的空間將區(qū)內(nèi)雨水迅速排掉，不致因排水不暢而造成積水現(xiàn)象。每兩層沿建筑物四周設(shè)均壓環(huán)，并與建筑物內(nèi)各種豎向金屬管道相連。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)同步引入。 生活及生產(chǎn)污水 地面清洗、生活污水等。 廢棄金屬物、塑料物等，有回收再利用價(jià)值的交由社會(huì)廢品收購站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。 衛(wèi)生條件 內(nèi)外環(huán)境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施。 技能依據(jù)： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（八屆人大常委會(huì)二十八次會(huì)議主席令第九十號(hào)，十屆人大常委會(huì)三十次會(huì)議主席令第七十七號(hào)修訂）； 《中華人民共和國可再生能源法》（十屆人大常委會(huì) 14 次會(huì)議主席令第 33號(hào)，十一屆人大常委會(huì) 12 次會(huì)議主席令第 23 號(hào)修訂）； 《中華人民共和國電力法》（八屆人大常委會(huì) 17 次會(huì)議主席令第 60 號(hào)）； 《中華人民共和國水法》（九屆人大常委會(huì) 29 次會(huì)議主席令 第 74 號(hào)）； 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（七屆人大常委會(huì) 11 次會(huì)議主席令第 22號(hào)）； 國家發(fā)展改委文件《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》發(fā)改投資〔 2020〕 2787 號(hào)； 節(jié)能措施 電力節(jié)能措施 嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，采用合理設(shè)計(jì)，以利于自然通風(fēng)和采光，在不影響建筑物結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。 加強(qiáng)管理制度建設(shè)，選配一名有文化、善管理、熱心服務(wù)的負(fù)責(zé)人；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一套完整的檔案體系；統(tǒng)一制訂規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)中心的管理。 項(xiàng)目假設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃 表 101 第一期建筑工程實(shí)施計(jì)劃表 季度 內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 前期準(zhǔn)備工作 方案設(shè)計(jì) 工程施工開始 環(huán)境綠化 裝修工程 交房 廣宣工作 試營業(yè) 表 102 第二期建筑工程實(shí)施計(jì)劃表 季度 內(nèi)容 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 前期準(zhǔn)備工作 方案設(shè)計(jì) 工程施工開始 環(huán)境綠化 裝修工程 交房 廣宣工作 試營業(yè) 項(xiàng)目周期 濱?？禈芳覉@第一期 建設(shè)周期為 12個(gè)月。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 6月。 表 125 第二期行政性收費(fèi) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 土地費(fèi)用 70 畝 —— 1470 行政性收費(fèi) 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 萬平方米 10 元 /平方米 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 萬平方米 12 元 /平方米 56 前期工程費(fèi) 萬平方米 60 元 /平方米 280 土地七通一 平費(fèi)用 70 畝 3 萬元 /畝 210 小計(jì) —— —— 2063 表 126 第二期建筑安全費(fèi)用與裝修費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 建筑安全費(fèi) 萬平方米 1000 元 /平方米 3212 裝修費(fèi) 萬平方米 1000 元 /平方米 3212 小計(jì) —— —— 6424 表 127 第二期其他費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 區(qū)間道路，綠化，景觀， 23333 平方米 60 元 /平方米 140 消防配套 32120 平方米 30 元 /平方米 供電 /供氣工程 32120 平方米 90 元 /平方米 道路 /供水 /排污 32120 平方米 60 元 /平方米 建設(shè)期管理費(fèi) 建安費(fèi) 3% 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi) 3% 合計(jì) 128 第二期室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 家居用品 800 套 200 16 家具 800 套 500/套 40 活動(dòng)設(shè)施 —— —— 80 廚衛(wèi)設(shè)施 —— —— 60 辦公設(shè)施 —— —— 20 電器 —— —— 80 其他 —— —— 20 合計(jì) 316 項(xiàng)目投資使用方案 表 129 第一期投資使用方案 土地費(fèi)用 行政性收費(fèi) 前期工程費(fèi) 土地七通一平費(fèi)用 建安工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 道路、排污等費(fèi)用 供電 /供氣工程費(fèi)用 建設(shè)期財(cái)務(wù)、管理、其他費(fèi)用 室內(nèi)設(shè)施 合計(jì) 投資比例 % % % % % % % % % % ≈100 % 總投資額 630 44 120 90 1606 1606 158 表 1210 第二期投資使用方案 土地費(fèi)用 行政性收費(fèi) 前期工程費(fèi) 土地七通一平費(fèi)用 建安工程費(fèi) 裝修工程費(fèi) 道路、排污等費(fèi)用 供電 /供氣工程費(fèi)用 建設(shè)期財(cái)務(wù)、管理、其他費(fèi)用 室內(nèi)設(shè)施 合計(jì) 投資比例 % % % % % % % % % % ≈100 % 總投資額 1470 103 280 210 3212 3212 316 第十三章 項(xiàng)目 投資效益分析 項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益分析 遵循的有關(guān)依據(jù) 《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》；《營業(yè)稅及其他有關(guān)稅務(wù)法規(guī)》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估指南》以及其他有關(guān)法規(guī)文件及相關(guān)資料。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、淋浴設(shè)備、電視、家居設(shè)備、呼叫系統(tǒng)等。 表 121 第一期行政性收費(fèi) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 土地費(fèi)用 30 畝 —— 630 行政性收費(fèi) 項(xiàng)目報(bào)建費(fèi) 2 萬平方米 10 元 /平方米 20 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2 萬平方米 12 元 /平方米 24 前期工程費(fèi) 2 萬平方米 60 元 /平方米 120 土地七通一平費(fèi)用 30 畝 3 萬元 /畝 90 小計(jì) —— —— 884 表 122 第一期建筑安全費(fèi)用與裝修費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 建筑安全費(fèi)用 萬平方米 1000 元 /平方米 1606 裝修費(fèi)用 萬平方米 1000 元 /平方米 1606 小計(jì) —— —— 3212 表 123 第一期其他費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 區(qū)間道路，綠化，景觀， 10000 平方米 60 元 /平方米 60 消防配套 16060 平方米 30 元 /平方米 供電 /供氣工程 16060 平方米 90 元 /平方米 道路 /供水 /排污 16060 平方米 60 元 /平方米 建設(shè)期管理費(fèi) 建安費(fèi) 3% 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 建安費(fèi) 3% 項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi) 建安費(fèi) 3% 合計(jì) 124 第一期室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 投資額（萬元） 家居用品 400 套 200 8 家具 400 套 500/套 20 活動(dòng)設(shè)施 —— —— 40 廚衛(wèi)設(shè)施 —— —— 30 辦公設(shè)施 —— —— 10 電器 —— —— 40 其他 —— —— 10 合計(jì) 158 第二期費(fèi)用： 項(xiàng)目總投資 10099 萬元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設(shè)施等各個(gè)層面。即 2020年 1月至 2020年 6月， 2020年 7月正式投入營運(yùn)。 第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目第一期共分 7 個(gè)階段： 第一階段：組建項(xiàng)目公司，開始項(xiàng)目的籌建工作； 第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)； 第三階段：完成報(bào)建工作； 第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用， 第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理； 第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程； 第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營和物業(yè)管理。 合理利用水資源，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場(chǎng)地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。 防盜措施 建立智能化的保安系統(tǒng)，定期組織防盜宣傳教育；加強(qiáng)保安人員的防盜培訓(xùn)。 嚴(yán)格按照國家要求對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)安全教育政策，在本項(xiàng)目 建設(shè)實(shí)施后，公司將為員工進(jìn)行必要的勞動(dòng)安全教育，改善員工工作環(huán)境，盡可能對(duì)安全要求高的崗位提供良好的作業(yè)條件，并對(duì)從 業(yè)人員予于補(bǔ)助。 其他廢棄物處理措施 廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、 危險(xiǎn)廢棄物、廢棄塑料等。 第八章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)（環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)） 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382002） Ⅳ 類標(biāo)準(zhǔn)； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； 《 XX 市飲用水源保護(hù)區(qū)劃分》。 報(bào)警系統(tǒng)的信號(hào)線、重要設(shè)備控制線、火災(zāi)事故廣播導(dǎo)線、消防通訊線均選用 ZR— RV 阻燃導(dǎo)線，所有導(dǎo)線均穿管暗敷設(shè)。公用照明系統(tǒng)科學(xué)設(shè)置，力求新穎別致，確保足夠的照度。 污水排放：生活廢水和糞便廢水，設(shè)伸頂透氣管，經(jīng)化糞池處理后與項(xiàng)目區(qū) 排水系統(tǒng)匯合，排入市政污水管網(wǎng)。 《室內(nèi)給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ13— 86）。房間面積在 1840 ㎡。 室外空間主要布置門球場(chǎng)、釣魚場(chǎng)、種植場(chǎng)、綠地、花壇、池沼、 停車位、公共活動(dòng)區(qū)、健身區(qū)及道路等。其主導(dǎo)思想就是建筑本身對(duì)自然環(huán)境的影響做到最小，對(duì)資源的利用做到合理規(guī)劃，達(dá)到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處?？偨ㄖ娣e 16060 平方米。項(xiàng)目完成后， 新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間 210 間（套），設(shè)固定床位 400 張。 項(xiàng)目總體功能定位 本項(xiàng)目是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 通過合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、現(xiàn)代的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目養(yǎng)老致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。 機(jī)遇 (Opportunites)： 巨大的“銀色市場(chǎng)” 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。 因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當(dāng)屬以欽州為代表的沿海城市， 可能在未來20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 《關(guān)于對(duì) 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔 2000〕 97 號(hào)）中關(guān)于 “ 社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅 ” 規(guī)定的落實(shí)工作。土地規(guī)劃和測(cè)量費(fèi)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定給予減免。 項(xiàng)目運(yùn)作模式研究 北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒作用。選擇較低人口居住密度、空氣清新、交通便捷、配套設(shè)施較為齊全的地方。 項(xiàng)目選址條件及意向 選址條件 綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)影響因素：環(huán)境、交通和配套。 推進(jìn)欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要 ****現(xiàn)在登記在冊(cè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 22 個(gè)，在一定程度上 解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，老年人口的不斷劇增，這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。 獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，所以無論從時(shí)間上還