【正文】 人間 18 平米計(jì) 100 間、 雙人間平米計(jì) 220 間、三人間平米計(jì) 80 間，豪華間 20 間，總計(jì)床位 800 張 豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)： 豪華間面積約 40 平米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 濱?？禈芳覉@第二期 建設(shè)周期為 18個(gè)月。 建立完善的節(jié)水規(guī)章制度，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。 本項(xiàng)目將在公寓樓等公共場合安裝煙火報(bào)警器，所有建筑均要安裝消防設(shè)施，為了保證老人的安全，對(duì)公共集中處安裝監(jiān)控。 緊急呼叫系統(tǒng) 公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動(dòng)中心各廳室均設(shè)置緊急呼叫按鈕。 室內(nèi)使用節(jié)能照明燈具。 第七章公共配套設(shè)施 給排水 給水設(shè)計(jì) 依據(jù)： 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB500152020； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2001 版）。創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及程度分析表 表 41 風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)程度 備注 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 較小 行業(yè)本身 √ 欽州地區(qū)市場風(fēng)險(xiǎn) √ 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 第五章 項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃布局 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體定位 本項(xiàng)目定位： 塑造品牌意識(shí)，注重品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)；主 要面對(duì)城市居民中高收入及以上 的人群。 而純民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻又成本較高，普通人難以接受，致 使民辦養(yǎng)老院成功運(yùn)營的數(shù)量較少。這些因素必然給社會(huì)公眾帶來了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響。 對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用電按當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠價(jià)收費(fèi)，用水按居民生活用水價(jià)收費(fèi)；對(duì)福利機(jī)構(gòu)使用的救護(hù)車、生活用車等免征養(yǎng)路費(fèi)；對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)使用的電信業(yè)務(wù)、郵政業(yè)務(wù)、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P(guān)部門要給予優(yōu)惠和照顧。在能夠解決交通和醫(yī)療問題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項(xiàng)目地址。本項(xiàng)目建成后可以極大緩解當(dāng)?shù)乩夏牮B(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)的一部分，這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有利。政府將主要資源集中投入在這幾個(gè)福利院。 2020 年，《中國經(jīng) 濟(jì)周刊》記者從“一福”獲悉，“一?！币淮搽y求，目前有 9000 多人在排號(hào)等待入住。 社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機(jī)構(gòu)；設(shè)立老人購物中心和服務(wù)中心；開設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)；建立老年活動(dòng)中心；設(shè)立老年婚介所；開辦老年學(xué)校；設(shè)立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護(hù)服務(wù)等。 欽州地區(qū)人口結(jié)構(gòu)與老齡情況 據(jù)《全國人口普查條例》和國務(wù)院的決定，我國以 2020 年 11 月 1 日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的第六次全國人口普查的調(diào)查結(jié)果。 可行性研究編制依 據(jù)和范圍 《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》； 《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔 2020〕 6號(hào)； 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》； 《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (20202020年 )》； 18207875812 可行性研究的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 表 11 第一期可行性研究指標(biāo)匯總 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 30 約 20000平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑 占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 項(xiàng)目總投資 萬元 項(xiàng)目總體經(jīng)營成本 萬元 項(xiàng)目總體經(jīng)營收入 萬元 項(xiàng)目總體經(jīng)營稅費(fèi) 萬元 99 項(xiàng)目總體經(jīng)營利潤 萬元 652. 524 項(xiàng)目總體經(jīng)營凈利潤 萬元 652. 524 項(xiàng)目靜態(tài)投資凈利潤收益率 % 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 年 項(xiàng)目總建設(shè)年限 年 表 12 第二期可行性研究指標(biāo)匯總 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 70 約 46667平方米 總建筑面積 平方米 32120 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場 平方米 10000 項(xiàng)目總投資 萬元 10099 項(xiàng)目經(jīng)營成本 萬元 703 項(xiàng)目經(jīng)營收入 萬元 2206 項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi) 萬元 198 項(xiàng)目經(jīng)營利潤 萬元 1305 項(xiàng)目經(jīng)營凈利潤 萬元 1305 項(xiàng)目靜態(tài) 投資凈利潤收益率 % 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 年 項(xiàng)目總建設(shè)年限 年 研究結(jié)論 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽行業(yè)，有很大的發(fā)展前途，市場巨大，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，如今競爭格局尚未形成，需求大于總供給。 本項(xiàng)目建有較強(qiáng)的市場競爭力，符合國家政策精神，是企業(yè)資源優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及市場需求的有機(jī)結(jié)合；經(jīng)市場、財(cái)務(wù)等綜合初步分析，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。 ****全市常住人口 萬人中， 014 歲人口為 萬人，占 %； 1559歲人口為 萬人，占 %； 60 歲以上人口為 萬人，占 %；其中， 65 歲及以上人口為 萬人，占 %。從投資屬性來分，則如 表 21 所示： 表 21 政府收益型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定費(fèi)用的老年住宅形式。全部滿足預(yù)計(jì)要等十幾年。造成福利院本身設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)非常好。 獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，所以無論從時(shí)間上還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。 項(xiàng)目選址條件及意向 選址條件 綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)影響因素：環(huán)境、交通和配套。 項(xiàng)目運(yùn)作模式研究 北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒作用。 《關(guān)于對(duì) 老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔 2000〕 97 號(hào)）中關(guān)于 “ 社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅 ” 規(guī)定的落實(shí)工作。 機(jī)遇 (Opportunites)： 巨大的“銀色市場” 隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目總體功能定位 本項(xiàng)目是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?？偨ㄖ娣e 16060 平方米。 室外空間主要布置門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、 停車位、公共活動(dòng)區(qū)、健身區(qū)及道路等。 《室內(nèi)給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ13— 86）。公用照明系統(tǒng)科學(xué)設(shè)置，力求新穎別致，確保足夠的照度。 第八章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)（環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)） 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB38382002） Ⅳ 類標(biāo)準(zhǔn)； 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)； 《 XX 市飲用水源保護(hù)區(qū)劃分》。 嚴(yán)格按照國家要求對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)安全教育政策，在本項(xiàng)目 建設(shè)實(shí)施后，公司將為員工進(jìn)行必要的勞動(dòng)安全教育，改善員工工作環(huán)境，盡可能對(duì)安全要求高的崗位提供良好的作業(yè)條件，并對(duì)從 業(yè)人員予于補(bǔ)助。 合理利用水資源，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。即 2020年 1月至 2020年 6月， 2020年 7月正式投入營運(yùn)。 單人間、雙人間、三人間面積約占 18 平米，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、淋浴設(shè)備、電視、家居設(shè)備、呼叫系統(tǒng)等。 工程土建施工、安裝及調(diào)試階段： 2020年 6月至 2020年 6月。 加強(qiáng)管理制度建設(shè)，選配一名有文化、善管理、熱心服務(wù)的負(fù)責(zé)人；制定一套規(guī)范的管理制度；建立一套完整的檔案體系；統(tǒng)一制訂規(guī)章制度，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)中心的管理。 衛(wèi)生條件 內(nèi)外環(huán)境整潔，采取消除蒼蠅、老鼠、蟑螂和其他有害昆蟲及其孳生條件的措施。 生活及生產(chǎn)污水 地面清洗、生活污水等。每兩層沿建筑物四周設(shè)均壓環(huán)，并與建筑物內(nèi)各種豎向金屬管道相連。確保最高樓層的最不利位置有一定的水壓，并保證每天 24 小時(shí)不間斷供水。 對(duì)廢棄物的處理，按照有關(guān)環(huán)境保護(hù)法令、法規(guī)的規(guī)定作出妥善安排和布局，規(guī)劃區(qū)內(nèi)有專職衛(wèi)生人員經(jīng)常打掃和清理。建筑占地面積 8000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。 它將包含以下功能 區(qū)域： 以養(yǎng)生 +社區(qū) +老年大學(xué) +休閑的為特點(diǎn)。同時(shí)，未來的物業(yè)發(fā)展趨勢要求其在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。再過 50 年，將達(dá)到 億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。但作為一線城市，有充裕的已有資源進(jìn)行改造、改制。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設(shè)置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點(diǎn)或公交車站之間。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變 ?敬老院會(huì)逐漸被人們所接受。 三、價(jià)格優(yōu)勢 由于公立性質(zhì)和政府資源投入優(yōu)勢，北京公里福利院床位價(jià)格相對(duì)私立結(jié)構(gòu)比較低廉，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的明顯特色，并導(dǎo)致排隊(duì)等候人數(shù)往往超過實(shí)際服務(wù)能力十倍以上的情況。 北京目前主要的養(yǎng)老運(yùn)營模式 面對(duì)近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)，出臺(tái)不少優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持外資在內(nèi)的社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場，借鑒與學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)養(yǎng)老管 理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。 企業(yè)盈利型 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。 最新統(tǒng)計(jì)顯示， ****總?cè)丝?350 萬，其中市區(qū)人口 30 萬，市區(qū)老年人 4 萬人。 第二章 養(yǎng)老專題研究 我國老齡情況 老齡化概念 人口老齡化：指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動(dòng)態(tài)說明過程。 項(xiàng)目可行性研究的目的 在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。 與我國人口老齡化現(xiàn)象并存的社會(huì)問題是：城市化進(jìn)程的加快，獨(dú)生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動(dòng)的速度加快，加上人口的長壽，使得養(yǎng)老問題面 臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。 市場前景預(yù)測 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。差距甚大。同時(shí)要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自 身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊(duì)伍條件。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 觀念落后，意識(shí)不足 雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。所以按照我國目前的生活習(xí)慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。 引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn) 決策的前瞻性。 其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動(dòng)規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達(dá)到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。 其他戶外活動(dòng)場所： 離退休后的老年人，對(duì)戶外活動(dòng)的需要較高，戶外活動(dòng)也是是老年生活的一大樂趣。用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷。 老年公寓樓各居室、老年活動(dòng)中心各廳室均安裝有線電視，電視信號(hào)來自城市有線電視網(wǎng)。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，對(duì) 項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒有任何影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面非?？尚械摹＜訌?qiáng)用電設(shè)備的維護(hù)和管理，以提高