【正文】 開發(fā)投資集團有限公司 濱海康樂家園可行性研究報告 北大縱橫管理咨詢公司 二零一三年三月 目錄 錯誤 !未找到引用源。 第一章 項目總論 項目概要 項目名稱 ****濱?？禈芳覉@ 項目概況 濱?？禈芳覉@ 項目擬選址于 ****，規(guī)劃總用地面積約 100 畝，其中：第一期主體建筑占地面積約 4000 平方米，計 劃總投資 約 4892 萬元人 民幣。第二期 主體建筑占地面積約 8000 平方米，計 劃總投資 約 10099 萬元人 民幣。建設(shè)將高定位、高層次、管理科學(xué)、配套服務(wù)設(shè)施完善的養(yǎng)老機構(gòu)。 建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)的綜合養(yǎng)老機構(gòu)。 項目可行性研究的目的 在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)也要進行市場調(diào)查，進行可行性分析。 通過對項目的市場需求、消費能力、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程、人文等角度對項目進行綜合的調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學(xué)預(yù)測，為項目決策提供較公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。 可行性研究編制依 據(jù)和范圍 《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》； 《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》； 《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔 2020〕 6號； 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》； 《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (20202020年 )》； 18207875812 可行性研究的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總 表 11 第一期可行性研究指標(biāo)匯總 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 30 約 20000平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑 占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 項目總投資 萬元 項目總體經(jīng)營成本 萬元 項目總體經(jīng)營收入 萬元 項目總體經(jīng)營稅費 萬元 99 項目總體經(jīng)營利潤 萬元 652. 524 項目總體經(jīng)營凈利潤 萬元 652. 524 項目靜態(tài)投資凈利潤收益率 % 項目靜態(tài)投資回收期 年 項目總建設(shè)年限 年 表 12 第二期可行性研究指標(biāo)匯總 名稱 單位 數(shù)據(jù)或指標(biāo) 備注 總用地面積 畝 70 約 46667平方米 總建筑面積 平方米 32120 建筑占地面積 平方米 8000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 60% 道路及停車場 平方米 10000 項目總投資 萬元 10099 項目經(jīng)營成本 萬元 703 項目經(jīng)營收入 萬元 2206 項目經(jīng)營稅費 萬元 198 項目經(jīng)營利潤 萬元 1305 項目經(jīng)營凈利潤 萬元 1305 項目靜態(tài) 投資凈利潤收益率 % 項目靜態(tài)投資回收期 年 項目總建設(shè)年限 年 研究結(jié)論 養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，有很大的發(fā)展前途，市場巨大，具有較強的抗風(fēng)險能力，如今競爭格局尚未形成，需求大于總供給。 本項目建有較強的市場競爭力，符合國家政策精神，是企業(yè)資源優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及市場需求的有機結(jié)合；經(jīng)市場、財務(wù)等綜合初步分析，經(jīng)濟效益和社會效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。 但同時，養(yǎng)老行業(yè)也是一個相對微利的行業(yè)，它的回報較長別長，需要投入較大量的流動資金。 第二章 養(yǎng)老專題研究 我國老齡情況 老齡化概念 人口老齡化：指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長的動態(tài)說明過程。 國際上通常把 60 歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到 10％，或 65 歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到 7％作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標(biāo)準。 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過 5 年，我國老年人口將達到 億；再過 10 年，將達到 億；再過 20 年，將達到 億； 2050 年，將達到 億，屆時，總?cè)丝谥械?%將是 60 歲以上的老人。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴肅的課題。 專家的預(yù)測，到 2050 年前后，中國真正進入到所謂的重度老齡化的階段。到這個階段以后，中國老齡人口將達到 4 億左右，在全球人口排第三位， 3 個人中就有 1 個是老人。 作為一個以人口發(fā)展起來的國家，青年、中年的一代人是主要勞動力。而隨著人口老齡化的日趨嚴重，中國將 面對的不僅是巨大的養(yǎng)老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會處于“國未富，人先老”的境地。 老年人口的快速增加，特別是 80 歲以上的高齡老人和失能老人年均 100 萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復(fù)護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴峻。 與我國人口老齡化現(xiàn)象并存的社會問題是：城市化進程的加快，獨生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動的速度加快，加上人口的長壽，使得養(yǎng)老問題面 臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。 到這個階段以后，如果單純依靠家庭來養(yǎng)老，肯定是不現(xiàn)實的，那么養(yǎng)老的社會化與市場化是一個大趨勢，而且 是不可逆轉(zhuǎn)的一個趨勢。 欽州地區(qū)人口結(jié)構(gòu)與老齡情況 據(jù)《全國人口普查條例》和國務(wù)院的決定，我國以 2020 年 11 月 1 日零時為標(biāo)準時點進行的第六次全國人口普查的調(diào)查結(jié)果。 ****全市常住人口 萬人中， 014 歲人口為 萬人，占 %； 1559歲人口為 萬人，占 %； 60 歲以上人口為 萬人，占 %；其中， 65 歲及以上人口為 萬人，占 %。 同 2000 年第五次全國人口普查相比， 014 歲人口的比重下降 個百分點，1559 歲 人口的比重上升 個百分點， 60 歲及以上人口的比重上升 個百分點 ,其中， 65 歲及以上人口的比重上升 個百分點。 最新統(tǒng)計顯示， ****總?cè)丝?350 萬，其中市區(qū)人口 30 萬，市區(qū)老年人 4 萬人。 從上述數(shù)據(jù)可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢，養(yǎng)老壓力逐年增大，欽州養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀壓力較大。 我國養(yǎng)老發(fā)展?fàn)顩r分析 我國目前主要養(yǎng)老模式 我國目前養(yǎng)老主要有以下幾種方式： 居家養(yǎng)老 在我國傳統(tǒng)和社會主流的觀念中， 孝敬老人是一種優(yōu)良傳統(tǒng)，在源遠流長的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位?！八?世同堂”，與父母共居無疑是盡孝的基本形式，所以 居家養(yǎng)老是我國最為普遍的養(yǎng)老模式。 居家養(yǎng)老是指老年人按照我國民族生活習(xí)慣，選擇居住在家庭中，而不是入住在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)，安度晚年生活的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老的主體是老年人，居家養(yǎng)老的載體是家庭，養(yǎng)老照料的責(zé)任是親屬。 讓老年人生活在熟悉的家庭環(huán)境中，接受家庭其他親屬成員對其晚年生活的照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國國情的主要養(yǎng)老傳統(tǒng)選擇。隨 著家庭小型化和空巢家庭的出現(xiàn)，為改善居家老年人的生活質(zhì)量，減輕家屬的照顧壓力，可依托社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料機構(gòu)和日間 服務(wù)機構(gòu)對老年人提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)和休閑娛樂等服務(wù)。 居家養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)容主要是生活照料和康復(fù)護理，逐步向精神慰籍領(lǐng)域拓展，居家養(yǎng)老服務(wù)的方式主要是上門進行個案服務(wù)，同時發(fā)展社區(qū)老年人日間服務(wù)機構(gòu)，對老年人進行綜合性的集中服務(wù)照料。 機構(gòu)養(yǎng)老 機構(gòu)養(yǎng)老是指以社會機構(gòu)為養(yǎng)老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經(jīng)濟來源，由養(yǎng)老機構(gòu)統(tǒng)一為老年人提供有償或無償?shù)纳钫樟吓c精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養(yǎng)老方式。 機構(gòu)養(yǎng)老是指只要按月交納規(guī)定的費用，就可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料的各種福利院和敬 老院的養(yǎng)老模式。 社區(qū)養(yǎng)老 老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和 “ 急救鈴 ” 等。 在收費方面則以福利為主，根據(jù)老人的生活條件適當(dāng)交一定的費用，對于生活十分困難的老人則實行無償服務(wù)。 社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機構(gòu)；設(shè)立老人購物中心和服務(wù)中心；開設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機構(gòu)；建立老年活動中心；設(shè)立老年婚介所；開辦老年學(xué)校；設(shè)立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護服務(wù)等。從投資屬性來分，則如 表 21 所示： 表 21 政府收益型 主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定費用的老年住宅形式。 政府福利型 主要是由政府組織和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。 企業(yè)盈利型 由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。 養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀分析 公共資源緊缺 目前我國正處于家庭養(yǎng)老向現(xiàn)代居家養(yǎng)老模式過渡時期。老齡化的加劇，老人增多，導(dǎo)致公辦養(yǎng)老機構(gòu)床位緊張，床位缺口大，很難住進去。 養(yǎng)老機構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏 老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。根據(jù)老年需求，借鑒世界上福利型國家和地區(qū)的經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)已成為我國老年社會福利工作的當(dāng)務(wù)之急。 目前我國社區(qū)的養(yǎng)老助老服務(wù)與老年人的迫切需求相距甚遠，存在觀念認識不到位，政策法規(guī)不健全，基礎(chǔ)設(shè)施差，硬件設(shè)備和服務(wù)水平跟不上需要，專業(yè)工作人員缺乏，志愿者隊伍不足等現(xiàn)狀和問題。 缺乏資金 中國在經(jīng)濟不太發(fā)達的條件下進入了老齡型社會，老年人口已經(jīng)形成一個有特殊需求的龐大群體。而此時國家相關(guān)部門 雖然重視，但投入太少，致使公立養(yǎng)老機構(gòu)不能及時滿足大量老年人群。 北京養(yǎng)老機制發(fā)展創(chuàng)新與研究 北京養(yǎng)老機構(gòu)生存現(xiàn)狀調(diào)查： 截 至 2020 年年底，北京市的養(yǎng)老機構(gòu)共有 401 家。而這 401 家養(yǎng)老機構(gòu)的床位總數(shù)僅僅只有 萬張，即便是現(xiàn)有床位全住滿，每百名老人擁有的機構(gòu)養(yǎng)老床位僅為 張，床位十分緊缺。 北京市養(yǎng)老主要問題是排隊嚴重，就近養(yǎng)老難。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。以北京市第一社會福利院為例，第一福利院由政府出資承辦，條件好，價錢又便宜，地理位置好。 2020 年，《中國經(jīng) 濟周刊》記者從“一?！鲍@悉，“一?！币淮搽y求，目前有 9000 多人在排號等待入住。全部滿足預(yù)計要等十幾年。 此外，在市區(qū)條件稍微好點的收費較貴，大月收費在四、五千元左右，加上醫(yī)療等常規(guī)等花費，以目前北京市老人的養(yǎng)老金來支付養(yǎng)老費用，相對困難。 北京目前主要的養(yǎng)老運營模式 面對近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)，出臺不少優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持外資在內(nèi)的社會力量進入養(yǎng)老服務(wù)市場，借鑒與學(xué)習(xí)發(fā)達國家的先進養(yǎng)老管 理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。 所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、服務(wù)權(quán)交由企業(yè)、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)獨立法人實體運營，并根據(jù)有關(guān)政策，減免相關(guān)契稅、給予一定的財政補貼。 實行“公辦民營”模式的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)應(yīng)保持福利服務(wù)性質(zhì)，“三無”、“五?！崩先撕凸職垉和墓B(yǎng)水平要符合政府有關(guān)規(guī)定，并逐步有所提高；要預(yù)留為本區(qū)域其他困難老人提供福利服務(wù)的空間。 通過這樣的模 式，降低社會力量進入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進而壓低養(yǎng)老院的入住價格，吸納更多老人入住。 “公辦民營”養(yǎng)老模式也是國際社會福利服務(wù)的主流趨勢。北京市在最近幾年對“公辦民營”模式做了大量工作。中國社會科學(xué)院社會政策研究中心組 織人員于 2020 年 12 月 — 2020 年 11 月就“北京市社會福利社會化面臨的問題與對策”課題進行了專題研究，研究結(jié)果表明：早在 2020 年，在北京市民政局備案的“公辦民營”養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)就已經(jīng)達到 19 家，在數(shù)量上占到了全市公辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)總數(shù)的 %，涉及房山、通州、豐臺、門頭溝、昌平、海淀、朝陽等 7 個區(qū)縣，床位總數(shù) 2416 張。據(jù)北京市民政局官網(wǎng)顯示，