【正文】 于3000元/㎡。168。 江北樓盤主要沿江開發(fā)和靠山開發(fā)，自然景觀得天獨厚，而四季花城附近有山無水。六、本項目在所屬區(qū)域市場中的競爭優(yōu)劣勢分析本項目在所屬區(qū)域的市場競爭主要來自兩個層面，一是開發(fā)區(qū)片區(qū)與周邊其它片區(qū)的市場競爭；二是四季花城與開發(fā)區(qū)內(nèi)其它樓盤的市場競爭。開發(fā)區(qū)片區(qū)與周邊其它片區(qū)間的市場競爭n 與周邊東山鎮(zhèn)、岔路口、寧南新區(qū)等片區(qū)相比，開發(fā)區(qū)競爭優(yōu)勢明顯：168。 開發(fā)區(qū)擁有較好的教育及投資環(huán)境，區(qū)內(nèi)企業(yè)和學(xué)校的發(fā)展為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，升值潛力巨大。168。 開發(fā)區(qū)特別是將軍路沿線和百家湖周邊環(huán)境自然環(huán)境獨特，優(yōu)于其它片區(qū)。168。 開發(fā)區(qū)樓盤均價雖略高于東山鎮(zhèn)和岔路口，但明顯低于寧南新區(qū)。n 目前開發(fā)區(qū)片區(qū)的競爭劣勢也比較顯著：168。 開發(fā)區(qū)雖有江寧最大住宅片區(qū)，但由于缺乏大型商業(yè)設(shè)施及生活配套設(shè)施，目前區(qū)域人氣仍不高。168。 開發(fā)區(qū)將軍路沿線開發(fā)“同質(zhì)化”十分嚴重，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，別墅產(chǎn)品過剩。168。 區(qū)位劣勢，距主城商業(yè)中心新街口比寧南新區(qū)遠4～7公里。四季花城與開發(fā)區(qū)內(nèi)其它樓盤間的市場競爭n 相對于片區(qū)內(nèi)其它樓盤，四季花城競爭優(yōu)勢明顯：168。 萬科具有品牌優(yōu)勢與較強的專業(yè)能力。168。 公寓為主，產(chǎn)品類型多樣化，利于從本片區(qū)中“同質(zhì)化”群體中脫穎而出。168。 花園洋房產(chǎn)品獨特，具有較強的產(chǎn)品優(yōu)勢。168。 區(qū)位優(yōu)勢，處于開發(fā)區(qū)北部將軍路旁，鄰近秦淮新河，距離主城很近，緊周邊的住宅開發(fā)已趨于成熟。168。 項目含可建6萬㎡左右大型商業(yè)用地，經(jīng)過合理運作，可成為項目賣點之一。n 四季花城的競爭劣勢主要為：168。 價格劣勢，預(yù)計四季花城屆時公寓（多層和小高層）售價仍將高于周邊樓盤近500元/㎡。168。 與將軍路西側(cè)樓盤相比，四季花城無山水直接相鄰。第五部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析一、規(guī)劃設(shè)計草案二、規(guī)劃設(shè)計草案分析規(guī)劃設(shè)計形態(tài)分析（1） 項目概況土地名稱/項目名稱2003年1月新項目地塊當?shù)卣叻ㄒ?guī)要求 日照間距系數(shù)住宅南北日照間距及公建設(shè)施配套，按照建設(shè)部2002年4月1日頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB5018093執(zhí)行 消防間距參照規(guī)范 其它間距規(guī)劃設(shè)計要點 總用地面積 地塊總面積654畝，；用地內(nèi)西南角處須集中布置商業(yè)設(shè)施（其中須包含一個面積約為3畝的加油站），服務(wù)于周邊地區(qū)，；有規(guī)劃要點總建筑面積居住地塊：178。（）商業(yè)地塊：㎡容積率 建筑密度居住地塊建筑密度不得大于25％；商業(yè)地塊建筑密度不得大于40％ 綠地率居住地塊綠地率不小于40％， 車位總數(shù)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按有關(guān)規(guī)定配建機動車輛與非機動車輛停車場（庫） 限高要求 配套的名稱 與面積要求 退紅線要求 沿四側(cè)道路圍墻退讓紅線不得小于2米，圍墻形式采用通透式，； 規(guī)劃建筑多層以下退讓西側(cè)用地紅線不得小于10米，退讓其他各邊用地紅線不得小于7米；小高層建筑退讓西側(cè)用地紅線不得小于15米，退讓其他各邊用地紅線不得小于10米。（2） 住宅形態(tài)分析216。 住宅由小高層（）、多層（6層）、情景花園洋房（）和雙拼別墅（）四種建筑形態(tài)構(gòu)成。216。 建筑朝向大部分控制在南偏東15度內(nèi)，未來規(guī)劃中可根據(jù)具體的設(shè)計調(diào)整朝向。216。 通過對宗地位置整體分析及參照規(guī)劃要點，各形態(tài)建筑的分布位置如下：小高層——均為一梯兩戶，南向取景；主要分布于宗地的北段，樓棟間可作為小區(qū)的主要景觀分布地點之一。雙拼別墅——考慮到分期開發(fā)和環(huán)境情況，集中分布于宗地中部的東側(cè)，可考慮作為人工湖的分布地點，人工湖的形態(tài)不宜采用規(guī)整的幾何形式。情景花園洋房——位于宗地的中部地段，別墅用地的南側(cè)和西側(cè)，為普通多層公寓和別墅之間的過渡。多層——主要分布于宗地的西側(cè)和南側(cè)地段，為項目的主要產(chǎn)品類型；南側(cè)的多層用地內(nèi)間距較大，并有集中的綠地設(shè)置；西側(cè)的多層因為在其東側(cè)分布設(shè)置了有序列的高層，可結(jié)合情景花園洋房的景觀綜合考慮。（3） 公建配套分析216。 根據(jù)規(guī)劃要點的要求，在宗地的西南側(cè)集中布置商業(yè)設(shè)施，；從建設(shè)規(guī)模和形態(tài)來看，該集中商業(yè)除了可以滿足本小區(qū)的居民生活，還可為周邊居住區(qū)的居民提供集中購物和休閑的地點；商業(yè)內(nèi)容可以考慮餐飲、酒吧、書店、理發(fā)店等；此外，考慮到小區(qū)居民的日常生活方便，需要在小區(qū)內(nèi)進行點狀布置便利店等生活服務(wù)設(shè)施。216。 小區(qū)的會所設(shè)置了兩處，分別位于小區(qū)的南段和北段；每個面積約為2000多平米，合計為4500平米；由于會所為兩個，故結(jié)合一期的銷售，在一期入口附近設(shè)置一個（即南段的會所），可以作為賣場考慮；此外兩個會所在功能設(shè)置上可以有所區(qū)別，各自具有不同的特點和建筑形式。216。 考慮到小區(qū)的開發(fā)規(guī)模，設(shè)置了一個8班幼兒園，位于小區(qū)的中段，建筑面積為2400平米，用地面積為3000平米；其位置可以考慮在項目二期或者三期建設(shè)。216。 行政管理和市政公用配套設(shè)施可根據(jù)小區(qū)的需要結(jié)合住宅及周邊地點布置。（4） 綠化系統(tǒng)分析216。 宗地東側(cè)退線50米，可以起到與東側(cè)高速路的隔離噪音效果；此外，宗地東側(cè)主要分布為部分小高層、雙拼別墅和情景花園洋房，因此環(huán)境景觀設(shè)計上作為重點考慮，形成比較集中的綠地。216。 小區(qū)沿小區(qū)道路形成線狀綠化，并結(jié)合沿小區(qū)道路西側(cè)序列布置的小高層在局部空間形態(tài)上進行縮放，設(shè)置人工湖等水景及植被、園林小品。（5） 交通系統(tǒng)分析216。 小區(qū)主要出入口共兩個，分別設(shè)置在宗地西南側(cè)及北側(cè)。216。 小區(qū)主要道路南北走向。216。 小區(qū)內(nèi)的車行道路均為雙車道設(shè)置考慮。 項目分期開發(fā)情況 綜合經(jīng)濟技術(shù)指標項目名稱2003年1月新項目地塊有無規(guī)劃要點有項目規(guī)劃總用地178。容積率居住區(qū)用地178。建筑密度%總建筑面積（不含集中商業(yè)）178。綠地率45％住宅總建筑面積178。住宅總戶數(shù)3763戶公共服務(wù)設(shè)施總面積9350M178。汽車位總數(shù)1813個住 宅內(nèi) 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注雙拼別墅（1～3層）178。5％異形柱框架結(jié)構(gòu)多層公寓（4～6層）178。50％磚混結(jié)構(gòu)6層情景花園洋房（4～6層）178。20%框架結(jié)構(gòu)小高層住宅（7～）178。25％框架結(jié)構(gòu)中高層住宅（12～18層）無無高層住宅（19層～100m）無無超高層住宅（100m）無無公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M178。)用地面積(M178。)商業(yè)（集中商業(yè)設(shè)施）20000加油站（未知）2000會所4500學(xué)校無幼兒園24003000市政公用1800行政管理650人防及地下車庫（不計入容積率）25350(其中必需配建人防為16350㎡，另增加地下車庫為9000㎡)汽 車 停 車 內(nèi) 容停車方式車位數(shù)占總停車數(shù)量比例(%)地下、半地下429（地下車庫）％架空層無％地面車庫無％地面露天1384％交 樓 標 準內(nèi) 容裝修標準占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房100％（營銷未定，暫按此）僅提供廚衛(wèi)裝修未定提供全套精裝修未定第六部分 工程及銷售計劃一、一期開工時間確定按集團設(shè)計流程和南京正常的報批報建時間，本項目一期預(yù)計在2004年1月中旬可以開工。二、開發(fā)銷售計劃項目開發(fā)周期5年，分四期開發(fā)，2007年底開發(fā)完畢。2004年2005年2006年2007年合計均價（元/平米）多層292030103124——3000小高層————317032203200情景洋房365039354241——4000雙拼別墅————474052005000商業(yè)——56006400——6000結(jié)算面積（平米）總計10萬多層8萬——小高層————情景洋房2萬——雙拼別墅————商業(yè)——1萬1萬——2萬結(jié)算金額(元)部分 成本及投資收益預(yù)測（一）成本預(yù)測建安成本測算依據(jù)以下內(nèi)容因缺乏相關(guān)資料，本次測算暫按假定做法考慮：168。 報批報建費嚴格按政府文件計取，未考慮打折或免收情況；168。 因場地較平整，；168。 因無相關(guān)地質(zhì)報告，建筑基礎(chǔ)暫按江寧區(qū)域已建建筑基礎(chǔ)類型均按沉管樁考慮；168。 水電氣暫按政府接至場地邊考慮；168。 人防暫按單獨設(shè)置人防地下室，人防面積按高層的投影面積加多層建筑面積的4%考慮。168。 聯(lián)建小學(xué)一個，面積為9000M2，地價按2400萬的六分之一進行分攤，工程建設(shè)費單價按1600元/M2估算，按六分之一進行分攤。成本測算匯總項目單位成本2497元/平米，單位投資為2601元/平米，總投資120942萬元，資本化利息3025萬元記入開發(fā)間接費中。表71 成本測算匯總成本項目總成本（萬元）單位成本（元/m2）比例一、土地獲得價款二、開發(fā)前期準備費三、主體建筑工程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、園林環(huán)境費七、配套設(shè)施費八、開發(fā)間接費開發(fā)成本合計100％九、期間費費管理費用銷售費用項目總投資1209422601（二）稅務(wù)分析%計算 為8939萬元；企業(yè)所得稅按33%計算，為10100萬元；契稅按地價合同額的4%計算 為1046萬元，記入地價成本；土地增值稅，目前南京土地增值稅采用預(yù)征方式，別墅銷售收入按3%的預(yù)征率計算為334萬，商業(yè)銷售收入按2％的預(yù)征率計算為240萬，結(jié)算返還的可能性不大，所以預(yù)繳的土地增值稅全部計入經(jīng)營稅金。普通住宅因有20％的免稅空間，％，即使預(yù)征總額也不到70萬。關(guān)于稅收優(yōu)惠，目前南京金色家園項目享受營業(yè)稅返還優(yōu)惠（至2005年5月），因02年南京市營業(yè)稅由市區(qū)分享，如不注冊新公司，營業(yè)稅返還享受在上年實際入庫營業(yè)稅的基礎(chǔ)上有一定返還，增加部分減半。且不注冊新公司，05年以前可暫時不在國稅登記，繳納所得稅。但不注冊新公司，可能會與地方利益沖突，給項目順利進展帶來障礙，弊大于利。如注冊新公司，按目前各區(qū)地方財政政策應(yīng)可爭取到部分優(yōu)惠，因沒有老基數(shù)，返還比例較小。所得稅返還風(fēng)險較大，不作考慮。表73 稅費標準稅 項稅率%計稅依據(jù)預(yù)計稅額(萬元)計算說明營業(yè)稅5%營業(yè)收入8053銷售收入*稅率城建稅7%營業(yè)稅564營業(yè)稅7%教育費附加4%營業(yè)稅322營業(yè)稅4%土地增值稅3%別墅銷售額334預(yù)繳2％商業(yè)銷售額240地方基金%營業(yè)收入483從去年開始部分基金已陸續(xù)取消且免繳、少繳的空間較多印花稅%營業(yè)收入68按核定征收方式，以營業(yè)收入為計稅基數(shù)契稅4%中標地價1046地價合同額4%企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額10100不考慮納稅調(diào)整（三）經(jīng)濟指標分析成本及投資收益預(yù)測假設(shè)和前提，按凈用地約43萬/畝，可售面積樓面地價為601元/平米，住宅銷售均價3350元/平米，商業(yè)銷售均價為6000元/平米，測算時不考慮稅收返還因素。表74 項目售價功能建筑面積（m2）可售面積（m2）售價（元/ m2）營業(yè)收入（萬元）雙拼別墅2225022250500011125多層222496222496300066745小高層111248111248320035594情景洋房8899988999400035595商業(yè)2000020000600012000合計4649934649933464161059主要經(jīng)濟指標168。 %；168。 %；168。 總投資回報率17%。各期利潤體現(xiàn)本項目分四期開發(fā)，每期工期約為6至12個月，項目稅后利潤 20505萬元，單位面積毛利762元，單位面積凈利441元。表76 各年利潤體現(xiàn)項 目合計利潤體現(xiàn)2004年2005年2006年2007年結(jié)算面積(m2)46499310000014106014511578818平均售價(元/m2)34643066340137603535營業(yè)收入（萬元）16105930660479765455727866 營業(yè)稅及附加（萬元）95131702277532941743單位成本(元/m2)24972353247725712579 銷售成本（萬元）11611023532349423731220324項目利潤（萬元）35437542610259139525799期間費用（萬元）483292014391637836 其中：管理費用（萬元）241