【正文】 上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位/戶，業(yè)主中因為項目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人假日家園建設(shè)項目可行性研究報告?zhèn)兯f：“以人為本，就是以孩子為本” 。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為 40%。戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式） ，物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、 ）等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議當(dāng)今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行 24 小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議假日家園建設(shè)項目可行性研究報告 隨著人們生活水平的提高， “買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第八章 項目投資估算與籌資計劃根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目建設(shè)投資投資估算 編制依據(jù)假日家園建設(shè)項目可行性研究報告“海韻假日家園”項目投資項目內(nèi)容為該項目建設(shè)所需要的土地成本、房屋建設(shè)成本、小區(qū)市政配套設(shè)施成本、開發(fā)建設(shè)費用、不可遇見費、營銷費用、財務(wù)成本。建安工程根據(jù)項目建設(shè)方案，根據(jù)如下依據(jù)編制：有關(guān)圖紙文字說明；同類類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、某市同類建設(shè)項目估算指標(biāo)； 《投資項目可行性研究指南》計辦投資[2022]15 號；2022 年《廣西區(qū)建筑工程消耗量定額》 ；2022 年《廣西區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額》 ；2022 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額廣西估價表》 ；2022 年《廣西區(qū)建筑裝飾安裝園林綠化工程費用定額》 ；某工程造價信息 2022 年第六期；結(jié)合當(dāng)前建筑市場的人工、材料、機械、設(shè)備等價格情況編制。1．2 投資估算說明開發(fā)建設(shè)費用含勘察設(shè)計費、前期工作咨詢費、標(biāo)底編制費及招投標(biāo)代理費、工程監(jiān)理費、施工審查費、竣工圖編制費、工程保險費、環(huán)境評估報告費、購置費、建設(shè)單位管理費等。取費標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)部委（發(fā)改委、建設(shè)部、財政部等）文件計取，主要說明如下：本工程的建設(shè)工程費參照同類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、某市同類建設(shè)項目估算指標(biāo)；假日家園建設(shè)項目可行性研究報告建設(shè)投資中的預(yù)備費只考慮預(yù)備費，基本預(yù)備費用按投資的 3%考慮；可行性研究、評估等前期工作費用按計價格[1999]1283 號文計取，環(huán)境影響咨詢費按計價格[2022]125 號文計?。豢辈旌驮O(shè)計費按計價格 [2022]110 號文計?。唤ㄔO(shè)單位管理費按財政部[2022]305 號文計?。徽型稑?biāo)代理費按照國家計委計[2022]1980 號文；工程監(jiān)理按照發(fā)改價格[2022]670 號文；設(shè)計費按 15 元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)進行編制，勘察費按 1 元/㎡編制。工程監(jiān)理費取費按建安總價的 %。預(yù)備費用按建安投資的 3%計算，其它取費標(biāo)準(zhǔn)參見附表。2 資金籌措方案本項目所需資金由企業(yè)自有資金、預(yù)售及銷售收入、銀行貸款解決。假日家園建設(shè)項目可行性研究報告估算結(jié)果（1）開發(fā)建設(shè)成本見下表某金灣花園小區(qū)建設(shè)投資成本估算表序號 工程和費用名稱 數(shù)額 單位成本 總投資一 土地成本 畝 150 萬/畝 1054 萬元二 房屋建設(shè)成本 3548 萬元1 建安工程 22171㎡ 1500 元/㎡ 3326 萬元2 水電工程 22171㎡ 100 元/㎡ 222 萬元三 小區(qū)配套設(shè)施成本 95 萬元1 供配電設(shè)施 30 萬元2 給排水設(shè)施 30 萬元3 綠化和環(huán)藝工程 25 萬元4 保安系統(tǒng) 10 萬元四 開發(fā)建設(shè)費用 257 萬元假日家園建設(shè)項目可行性研究報告1 設(shè)計費 22171㎡ 8 元/㎡ 18 萬元2 勘察費 22171㎡ 元/㎡ 5 萬元3 城市配套費 3548 萬元 3% 106 萬元5 教育附加費 3548 萬元 1% 35 萬元6 城市規(guī)劃綜合費 22171㎡ 元/㎡ 34 萬元7 招標(biāo)代理費 3548 萬元 1‰ 4 萬元8 白蟻防治費 22171㎡ 元/㎡ 2 萬元9 防雷審核檢測費 22171㎡ 1 元/㎡ 3 萬元10 工程監(jiān)理費 3548 萬元 1% 36 萬元11 工程結(jié)算編制費 22171 萬元3‰ 7 萬元12 施工圖審查費 22171㎡ 3 元/㎡ 7 萬元五 項目單位管理費 3548 萬元 2% 71 萬元六 不可預(yù)見費 3548 萬元 3% 106 萬元七 銷售費 3548 萬元 3% 106 萬元合計 5237 萬元（2）建設(shè)時期財務(wù)成本（利息）本項目需開發(fā)建設(shè)資金 5237 萬元，依靠銀行貸款 3000 萬元，貸假日家園建設(shè)項目可行性研究報告款年利率暫按 %計算，平均資金占用 12 個月，累計利息約為 162萬元人民幣。建設(shè)期利息予以資本化，計入開發(fā)產(chǎn)品成本。上述開發(fā)建設(shè)投資成本、建設(shè)時期財務(wù)成本、兩項費用之和為項目總投資費用，共計 5399 萬元。資金籌措及投資使用計劃資金籌措及投資使用計劃表 金額單位：人民幣/萬元序號 項目 金額2022 年 3 月~2022 年 3 月備注一 項目總投資 5399 53991 總開發(fā)建設(shè)成本 7671 4479 土地成本 1024 1024 開發(fā)建設(shè)費用 427 250 建安成本 5723 3000 小區(qū)配套 95 項目單位管理費 115 60假日家園建設(shè)項目可行性研究報告 不可預(yù)見費 172 80 銷售費 115 652 財務(wù)費用 432 216二 資金籌措 81031 自有資金 2500 23002 預(yù)售收入 1603 3953 銀行貸款 3000說明如下：資金籌措（1）自有資金：指項目開發(fā)建設(shè)單位投入的資金，根據(jù)建設(shè)單位資金及開發(fā)經(jīng)營的實際情況，計劃對本項目投入自有資金 2500 萬元，其中投入土地 51 畝計 1024 萬元，用于工程支出 1476 萬元（含前期報建、勘察、設(shè)計、和營銷等費用） ，在項目前期報建和 2022 年 6 月底前工程建設(shè)的全部投入。（2）房屋銷、預(yù)售收入（附銷售進度計劃）“金灣花園小區(qū)”項目銷售及資金回籠周期橫道圖時間項目2022 年 3 月~2022 年 3 月 2022 年 4 月~2022 年 3月住宅和商鋪根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商可在完成項目投資的一定比例后予以預(yù)售。假日家園建設(shè)項目可行性研究報告從 2022 年 12 月 11樓封頂開始，工程建設(shè)進度達到規(guī)定的預(yù)售和按揭標(biāo)準(zhǔn)，項目共分兩期銷售，住宅銷售于 2022年 10 月份開始預(yù)售，經(jīng)測算按每平方米均價 3000 元計，在考慮到受國際經(jīng)融危機影響等市場因素后作如下保守預(yù)計：第一次住宅開盤銷量占應(yīng)銷總量的 5%，則估算可回籠資金量見下表。資金回籠表~ ~平方米 萬元 平方米 萬元住宅 根據(jù)以上測算，2022 年 07 月~2022 年 12 月應(yīng)可回籠資金為 元，若資金回籠比例為 %，即只回籠 395 萬元，也能滿足工程需求。（3）銀行借款：本項目雖然通過自有資金和商品房預(yù)售籌集大量資金，但仍有部分資金缺口，擬以貸款解決，約為 4000 萬元人民幣，全部投入項目開發(fā)建設(shè)。 投資使用計劃根據(jù)項目建設(shè)進度安排，本項目已于 2022 年 3 月動工，工程歷時兩年，各年資金使用如下：（1）開發(fā)建設(shè)投資①土地成本包括土地出讓金和拆遷補償?shù)荣M用在 2022 年 06 月前全部時間銷售面積和金額時間物業(yè)名稱假日家園建設(shè)項目可行性研究報告投入，計 1024 萬元。②建安成本、開發(fā)建設(shè)費用、小區(qū)配套及廣告費用各年投入見下表（其中 2022 年 03 月~2022 年 3 月投入已用自籌資金 2300）序號 項目 2022 年 3 月~2022 年 3 月1 開發(fā)建設(shè)成本 4479 土地成本 1024 開發(fā)建設(shè)費用 250 建安成本 3000 小區(qū)配套 0 項目單位管理費 115 不可預(yù)見費 172 銷售費 1152 財務(wù)費用 216（2）借款利息及還款計劃本項目計劃貸款 4000 萬元，平均資金占用按 24 個月計，累計應(yīng)付利息約為 416 萬元。根據(jù)“資金回籠表“看，借款利息及本金在貸款期限到期之日足以按期歸還。第六章 財務(wù)和經(jīng)濟分析與評價一、項目損益估算假日家園建設(shè)項目可行性研究報告經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入指開發(fā)產(chǎn)品即房屋的銷售收入。（1） 銷售物選取今年第一季度房地產(chǎn)開工項目和開工面積增長的同時，交易宗數(shù)和交易金額同步增長，交易價格仍呈穩(wěn)中有升態(tài)勢。考慮到本項目獨特的地段優(yōu)勢和我公司高品質(zhì)的精心打造，對本項目的房屋銷售收入的測算采用了較為適中的價格，即住宅按 3000 元/平方米。（2） 房屋銷售收入（見下表）商品房銷售收入及銷售稅金估算表序號 項目 單價（元/m2）面積（m 2） 銷售收入1 住宅 3000 銷售收入合計(單位:萬元) 銷售稅金及附加(單位:萬元) 11．275% 經(jīng)營成本估算經(jīng)營成本包括：房產(chǎn)開發(fā)成本、營業(yè)稅及附加、經(jīng)營管理費用、營銷廣告費用、交易費用等。（1） 開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，包括土地成本、建安成本、開發(fā)建設(shè)費用、資本化利息等。本項目住宅：經(jīng)測算平均單位成本為 1253 元/平方米○ 1（2） 稅金及附加假日家園建設(shè)項目可行性研究報告營業(yè)稅及附加：合計稅率為銷售價格的 %○ 1土地增值稅：按銷售收入的 %隨征○ 2印花稅：稅率為合同金額的 %○ 3本項目稅金及附加綜合稅率為 %計算。（3） 經(jīng)營管理費用：包括工資及福利費、辦公費、差旅費、通訊費、交易費等，預(yù)計約 150 萬。經(jīng)營損益計算銷售收入： 萬元；○ 1稅金及附加： 萬元○ 2總成本費用：8103 萬元○ 3利潤總額： 萬元○ 4上交所得稅： 萬元○ 5稅后利潤總額： 萬元；○ 6稅前投資利潤率：%○ 7稅后投資利潤率：%○ 8二、項目財務(wù)分析計算有關(guān)財務(wù)指標(biāo)如下：經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表（一）序號 指標(biāo)名稱 金額（單位：萬元）一 項目總投資 81031 建設(shè)投資 7671假日家園建設(shè)項目可行性研究報告（1） 其中固定資產(chǎn)投資 7671（2） 投資方向調(diào)節(jié)稅 　2 建設(shè)時期財務(wù)成本 432二 資金總額 81031 建設(shè)資金 7671（1） 其中自有資金 2500（2） 借款 4000（3） 預(yù)售收入 1603三 銷售收入 四 總成本費用 8103五 銷售稅金及附加 六 利潤總額 七 所得稅 八 稅后利潤 經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表（二）序 號 經(jīng)濟指標(biāo) 數(shù) 量1 全部投資凈現(xiàn)值 5623 萬2 稅前投資利潤率 %假日家園建設(shè)項目可行性研究報告3 稅后投資利潤率 %三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析售樓價格盈虧平衡點=（房屋單位造價）/（1營業(yè)稅及交易費用率）房屋售價盈虧平衡點：1253/{1[5%*（1+10%）+5%]}=1400（元）（二）敏感性分析