【導(dǎo)讀】境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。項目總用地面積為m²，總建筑面積約²。前已經(jīng)辦理完成國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。一層商住樓及其配套的設(shè)施，計劃建設(shè)期為一年。與廣東路相交的東南面，位于北海市最為成熟集中的住宅社區(qū)。目前所在地交通、公司經(jīng)北海市工商局批準(zhǔn)于2021年10月22日成立，性質(zhì)為有限責(zé)任公司，辦公地點(diǎn)設(shè)在北海市貴州路62. 抑制，全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖跡象。初步預(yù)計，四季度主。億元，增長%，排全區(qū)第三位；規(guī)模以上工業(yè)增加值，增長%；初步核算，四季度，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值。步統(tǒng)計，四季度農(nóng)林牧漁業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，同比增長%?，F(xiàn)增加值億,同比增長%。

　　

【正文】 項目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 第 六 章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標(biāo)市場定位 1. 鐘愛北海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體 2. 追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場 3. 當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房和二次置業(yè)的需要 4. 致力于北海投資置業(yè)的購房群體 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析 ，將項目定位為高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : 1．相對而言，項目區(qū)位位置 于 市中心 成熟商業(yè)區(qū) ，交通和購物、出入方便。 2．項目環(huán)境得天獨(dú)厚； 第 七 章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進(jìn)行設(shè)計。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項 目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 ③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④小區(qū)的目標(biāo)顧客屬 高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于 車位 /戶， 業(yè)主中因為項目位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè) 施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強(qiáng)力賣點(diǎn)。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動靜分 開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、）等。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實(shí)行 24 小時實(shí)時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保 證用戶生活用水質(zhì)量。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員 進(jìn)行設(shè)計，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 第 八 章 項目投資估算 與籌資計劃 根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論 對 項目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。 一 、項目 建設(shè)投資 投資估算 編制依據(jù) “ 海韻假日家園 ”項目投資項目內(nèi)容為該項目建設(shè)所需要的土地成本、房屋建設(shè)成本、小區(qū)市政配套設(shè)施成本、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、不可遇見費(fèi)、 營 銷費(fèi)用、財務(wù)成本。 建安工程根據(jù)項目建設(shè)方案，根據(jù)如下 依據(jù)編制： 有關(guān)圖紙文字說明； 同類類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設(shè)項目估算指標(biāo)； 《投資項目可行性研究指南》計辦投資 [2021]15 號； 2021 年《廣西區(qū)建筑工程消耗量定額》； 2021 年《廣西區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額》； 2021 年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額廣西估價表》； 2021 年《廣西區(qū)建筑裝飾安裝園林綠化工程費(fèi)用定額》； 北海工程造價信息 2021 年第 六 期； 結(jié)合當(dāng)前建筑市場的人工、材料、機(jī)械、設(shè)備等價格情況編制。 1． 2 投資估算說明 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用含勘察設(shè)計費(fèi) 、前期工作咨詢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)及招投標(biāo)代理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、施工審查費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)、環(huán)境評估報告費(fèi)、購置費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等。取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)部委（發(fā)改委、建設(shè)部、財政部等）文件計取，主要說明如下： 本工程的建設(shè)工程費(fèi)參照同類工程結(jié)算數(shù)據(jù)，廣西區(qū)、北海市同類建設(shè)項目估算指標(biāo)； 建設(shè)投資中的預(yù)備費(fèi)只考慮預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)用按投資的 3%考慮； 可行性研究、評估等前期工作費(fèi)用按計價格 [1999]1283 號文計取，環(huán)境影響咨詢費(fèi)按計價格 [2021]125 號文計??； 勘察和設(shè)計費(fèi)按計價格 [2021]110 號文計??； 建設(shè)單位管理費(fèi)按財政部 [2021]305 號文計?。? 招投標(biāo)代理費(fèi)按照國家計委計 [2021]1980 號文； 工程監(jiān)理按照發(fā)改價格 [2021]670 號文； 設(shè)計費(fèi)按 15 元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制，勘察費(fèi)按 1 元 /㎡編制。工程監(jiān)理費(fèi)取費(fèi)按建安總價的 %。預(yù)備費(fèi)用按建安投資的 3%計算，其它取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參見附表。 2 資金籌措方案 本項目所需資金由企業(yè)自有資金、預(yù)售及銷售收入、銀行貸款解決。 估算結(jié)果 （ 1）開發(fā)建設(shè)成本見下表 北海金灣花園小區(qū) 建設(shè)投資成本估算表 序號 工程和 費(fèi)用名稱 數(shù)額 單位成本 總投資 一 土地成本 畝 150 萬 /畝 1054 萬元 二 房屋建設(shè)成本 3548 萬元 1 建安工程 22171 ㎡ 1500 元 /㎡ 3326 萬元 2 水電 工程 22171 ㎡ 100 元 /㎡ 222 萬元 三 小區(qū)配套設(shè)施成本 95 萬元 1 供配電設(shè)施 30 萬元 2 給排水設(shè)施 30 萬元 3 綠化和環(huán)藝工程 25 萬元 4 保安系統(tǒng) 10 萬元 四 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 257 萬元 1 設(shè)計費(fèi) 22171 ㎡ 8 元 /㎡ 18 萬元 2 勘察費(fèi) 22171 ㎡ 元 /㎡ 5 萬元 3 城市配套費(fèi) 3548 萬元 3% 106 萬元 5 教育附加費(fèi) 3548 萬元 1% 35 萬元 6 城市規(guī)劃綜合費(fèi) 22171 ㎡ 元 /㎡ 34 萬元 7 招標(biāo)代理費(fèi) 3548 萬元 1‰ 4 萬元 8 白蟻防治費(fèi) 22171 ㎡ 元 /㎡ 2 萬元 9 防雷審核檢測費(fèi) 22171 ㎡ 1 元 /㎡ 3 萬元 10 工程監(jiān)理費(fèi) 3548 萬元 1% 36 萬元 11 工程結(jié)算編制費(fèi) 22171萬元 3‰ 7 萬元 12 施工圖審查費(fèi) 22171 ㎡ 3 元 /㎡ 7 萬元 五 項 目單位管理費(fèi) 3548 萬元 2% 71 萬元 六 不可預(yù)見費(fèi) 3548 萬元 3% 106 萬元 七 銷售 費(fèi) 3548 萬元 3% 106 萬元 合計 5237 萬元 （ 2）建設(shè)時期財務(wù)成本（利息） 本項目需開發(fā)建設(shè)資金 5237 萬元，依靠銀行貸款 3000 萬元，貸款年利率暫按 %計算，平均資金占用 12 個月，累計利息約為 162萬元人民幣。建設(shè)期利息予以資本化，計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 上述開發(fā)建設(shè)投資成本、建設(shè)時期財務(wù)成本、 兩 項費(fèi)用之和為項目總投資費(fèi)用，共計 5399 萬元。 資金籌措及投資使用計劃 資金籌措及投資使用計劃表 金額單位：人民幣 /萬元 序號 項目 金額 2021 年 3 月~2021 年 3 月 備注 一 項目總投資 5399 5399 1 總開發(fā)建設(shè)成本 7671 4479 土地成本 1024 1024 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 427 250 建安成本 5723 3000 小區(qū)配套 95 項目單位管理 費(fèi) 115 60 不可預(yù)見費(fèi) 172 80 銷售費(fèi) 115 65 2 財務(wù)費(fèi)用 432 216 二 資金籌措 8103 1 自有資金 2500 2300 2 預(yù)售收入 1603 395 3 銀行貸款 3000 說明如下： 資金籌措 （ 1）自有資金：指項目開發(fā)建設(shè)單位投入的資金，根據(jù)建設(shè)單位資金及開發(fā)經(jīng)營的實(shí)際情況，計劃對本項目投入自有資金 2500 萬元，其中投入土地 51 畝計 1024 萬元，用于工程支出 1476 萬元（含前期報建、勘察、設(shè)計、和營銷等費(fèi)用），在項目前期報建和 2021 年 6 月底前工程建設(shè)的全部投入。 （ 2）房屋銷、預(yù)售 收入（附銷售進(jìn)度計劃） “ 金灣花園小區(qū) ”項目銷售及資金回籠周期橫道圖 時間 項目 2021 年 3 月 ~2021 年 3 月 2021 年 4 月 ~2021 年 3 月 住宅和商鋪 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商可在完成項目投資的一定比例后予以預(yù)售。從 2021 年 12 月 11樓 封頂開始，工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到規(guī)定的預(yù)售和按揭標(biāo)準(zhǔn)，項目共分兩期銷售，住宅銷售于 2021 年 10 月份開始預(yù)售，經(jīng)測算按每平方米均價 3000 元計，在考慮到受國際經(jīng)融危機(jī)影響等市場因素后作如下保守預(yù)計：第一次住宅開盤銷量占應(yīng)銷總量的 5%，則估算可回籠資金量見下表。 資金回籠表 ~ ~ 平方米 萬元 平方米 萬元 住宅 根據(jù)以上測算， 2021 年 07 月 ~2021 年 12 月應(yīng)可回籠資金為 元，若資金回籠比例 為 %，即只回籠 395 萬元，也能滿足工程需求。 （ 3）銀行借款：本項目雖然通過自有資金和商品房預(yù)售籌集大量資金，但仍有部分資金缺口，擬以貸款解決，約為 4000 萬元人民幣，全部 投入項目 開發(fā)建設(shè)。 時間 銷售面積和金額 物業(yè)名稱 投資使用計劃 根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度安排，本項目已于 2021 年 3 月動工，工程歷時兩年，各年資金使用如下： （ 1）開發(fā)建設(shè)投資 ①土地成本包括土地出讓金和拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用在 2021年 06月前全部投入，計 1024 萬元。 ②建安成本、開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、小區(qū)配套及廣告費(fèi)用各年投入見下表（其中 2021 年 03 月 ~2021 年 3 月投入已用自籌資金 2300） 序號 項目 2021 年 3 月 ~2021 年 3 月 1 開發(fā)建設(shè)成本 4479 土地成本 1024 開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 250 建安成本 3000 小區(qū)配套 0 項目單位管理費(fèi) 115 不可預(yù)見費(fèi) 172 銷售費(fèi) 115 2 財務(wù)費(fèi)用 216 （ 2）借款利息及還款計劃 本項目計劃貸款 4000 萬元，平均資金占用按 24 個月計，累計應(yīng)付利息約為 416 萬元。根據(jù)“資金回籠表“看，借款利息及本金在貸款期限到期之日足以按期歸還。 第六章 財務(wù)和經(jīng)濟(jì)分析與評價 一、項目損益估算 經(jīng)營收入估算 經(jīng)營收入指開發(fā)產(chǎn)品即房屋的銷售收入。 （ 1） 銷售物選取 今年第一季度房地產(chǎn)開工項目和開工面積增長的同時，交易宗數(shù)和交易金額 同步增長，交易價格仍呈穩(wěn)中有升態(tài)勢?？紤]到本項目獨(dú)特的地段優(yōu)勢和我公司高品質(zhì)的精心打造，對本項目的房屋銷售收入的測算采用了較為適中的價