【正文】 民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。公司內(nèi)部設(shè)置有辦公室、財務(wù)部、工程技術(shù)部、預(yù)算采購部、營銷部等部門。建筑立面造型以體現(xiàn)現(xiàn)代風格為主，充分考慮天然采光和利用自然風，使空氣通暢，戶型設(shè)計注重舒適、實用，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代都市人的生 活品位。 該 項目 規(guī)劃設(shè)計時注重現(xiàn)代都市人的生活理念，利用 濱 海特色打造經(jīng)典 現(xiàn)代 住宅理念，重視空間布局，居住環(huán)境綠化，實行智能化物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全舒適的居住環(huán)境， 并初步確定項目主要技術(shù)指標如下： ① 用地面積： ② 容積率： 4 ③ 總建筑面積： 178。總建筑面積約 178。 對項目進行投資分析和風險分析。目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 開發(fā)商概況 第 三 章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、 北海 市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第 四 章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、 北海 新區(qū)區(qū)域分析 三、項目周邊主要物業(yè)分析 四、 北海 東 區(qū)消費者調(diào)查分析 第 五 章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第 六 章 項目定位 一、目標市場定位 二、產(chǎn)品定位 第 七 章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第 八 章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第 九 章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 五、項目 現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 第 十 章 項目開發(fā) 經(jīng)營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 第十 一 章 結(jié)論與建議 第一章 前言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目決策及其 實施的優(yōu)化提出建議。 該 建設(shè)項目用地目前已經(jīng)辦理完成國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 ④ ④ 建筑密度： 22 % ⑤綠化率： % ⑥停車位 112 本項目 由 北海龍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā) .項 目 位于 位于北海市北海大道與 廣東 路 相交的東南面 ， 位于北海市 最為成熟集中的住宅社區(qū) 。 第二章 開發(fā)商概況 北海龍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)，兼營物業(yè)、酒店管理業(yè)務(wù)的民營企業(yè)， 憑著誠信經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的經(jīng)營理念和創(chuàng)新、敬業(yè)的企業(yè)文化，公司麾下云集了 一批 高級管理、技術(shù)人才；公司管理層均為房地產(chǎn)業(yè)的資深人士，擁有良好的公共關(guān)系資源和豐富的行業(yè)實踐經(jīng)驗，資金和技術(shù)實力雄厚；公司內(nèi)部制訂了規(guī)范有效的管理規(guī)章制度，從項目決策、項目規(guī)劃到資金籌措、實施運作，都具有完備的風險評估機制，從而使所開發(fā)的項目都達到預(yù)期的目標，顧客的滿意度和公司的信譽度同比提高，也使公司的經(jīng)濟效益穩(wěn)健增長 。現(xiàn)有員工 18 余人，其中有工程、經(jīng)濟、財務(wù)、統(tǒng)計、法律等各類高、中、初級職稱人員 15 人。初步核算， 四 季度，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。 農(nóng)林牧漁業(yè)保持較快增長。受暖冬氣候影響，農(nóng)作物長勢喜人。 畜牧業(yè)。漁業(yè)生產(chǎn)增長勢頭明顯。農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)實現(xiàn) 增加值 億 ,同比增長 %。 12 月份完成增加值 億元，同比增長%，增幅比上月提高 個百分點； 1012 月份完成工業(yè)增加值 億元，同比增長 ％，增幅比 79 月提高 個百分點。在 28 個工業(yè)行業(yè)大類中，增 加值增速高于全市平均水平的有 8 個，分別為飲料制造業(yè)增長%、文教體育用品制造業(yè)增長 %、非金屬礦采選業(yè)增長 %、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)增長 %、非金屬礦物制品業(yè)增長 %、專用設(shè)備制造業(yè)增長 % ，交通運輸設(shè)備制造業(yè)增長 %、通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長 %。重工業(yè)貢獻率比輕工業(yè)高出 個百分點，繼續(xù)保持以往領(lǐng)先于輕工業(yè)的態(tài)勢。一季度，小型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，小型工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)增速高于全市平均水平 個百分點，對全市增長貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。而大中型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比下降 %，對全市增長貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。其中城鎮(zhèn)投資完成 億元，同比增長 %，在城鎮(zhèn)投資中，基本建設(shè)完成投資 億元，同比增長 80%；更新改造完成投資 億元，同比增長 56%；其他投資完成 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 四 季度，投資完成 3 千萬以上的項目共 39 個，比上年同期增加 12 個，共完成投資額 億元，增長 %，占全社會投資的 %，其中完成 5 千萬以上的項目19 個，比上年同期增加 6 個，共完成投資額 億元，增長 %，占全社會投資的 %，完成億元以上的項目 6 個，比上年同期增加 5 個，它們分別是公共碼頭、林漿紙一體化、煉油 異地改造石油化工項目、富麗華五星級酒店改造、北海電子產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施配套項目（一期）、低速汽車生產(chǎn)基地及相關(guān)零部件項目，共完成投資額 億元，增長 %，占全社會投資的 %。四是工業(yè)項目投資的拉動。 四 季度，其他投資完成 億元，同比增長 %，主要是航務(wù)設(shè)施和漁船設(shè)備的購置，其中航務(wù)管理處的航務(wù)更新購置就達 億元。在國家擴大內(nèi)需、刺激消費政策的引導(dǎo)下，全市消費需求穩(wěn)步擴大，消費品零市場增幅有所回升。 1012 月，北海城市市場實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年同期增長 %；農(nóng)村市場實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。住宿餐飲業(yè)零售額占全市消費品零售總額的 %，拉動同期北海消費品零售總額增長 個百分點。 四 季度，實現(xiàn)中央地方財政收入 億元，同比增長 %；地方一般財政收入 億元，同比增長 %。 12 月末，金融機構(gòu)各項存款余額 億元，比年初新增 億元，為 2021 年全 年新增存款的 %（ 2021 年全年新增存款 億元）；金融機構(gòu)各項貸款余額 億元，比年初新增 億元，為 2021 年全年新增貸款的 %（ 2021 年全年新增貸款 億元）。 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，市場物價呈 上升 趨勢。 二、 北海 市房地產(chǎn)市場分析 北海市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況 北海市位于廣西的最南端、北部灣東北岸，背靠大西南，面向東南亞，南與海南島隔海相望，西瀕越南，以良好的區(qū)位優(yōu)勢成為中國大西南最便捷的出海通道。 2021 年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，財政收入達 億元，增長 %（同口徑），全社會固定資產(chǎn)投資達 億元，增長 48.%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。 2021 年初爆發(fā)的全球金融危機，對我國的社會經(jīng)濟產(chǎn)生了深遠的影響，全國的房地產(chǎn)行業(yè)也都相繼陷入低潮，但由于北海市獨特的區(qū)位優(yōu)勢和良好的居住環(huán)境，北海的房地產(chǎn)市場還保持著比較平穩(wěn)的發(fā)展，開發(fā)質(zhì)量更趨成熟，開發(fā)樓盤的規(guī)模、品質(zhì)都有很大提 高， 2021 年我 市房地產(chǎn)項目平均開、竣工面積分別為、 萬平方米，比去 年同期項目平均開、竣工面積分別增長 %、%，開發(fā)項目逐步擴大。 2021 年 下 半年，我市普通商品住房交易 4847 套 萬平方米，分別占同期商品住房交易總套數(shù)和總面積的 ％和 ％。外地人購買二手住房也占個人購置二手住宅總面積的 %，比去年同期提高了近 7 個百分點。 去年我市房地產(chǎn)價格的快速增長，引起了社會的廣泛關(guān)注，對此，市委市政府高度重視，采取積極有效的措施，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，有效地控制了房價快速增長的勢頭。房地產(chǎn)開工項目 66 個，開工面積 萬平方米，同比分別 下降 %、增長 %。 其中，商品住宅 萬平方米，同比下降 %。 據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 2021 年 112 月 ，新建商品住房銷售價格月均同比漲幅為 %，比去年同期漲幅 %低 個百分點，比全國 2021 年 112 月新建商品住房銷售價格月均同比漲幅 %高 個百分點。 二、北海市 712 月商品房銷售均價分析 根據(jù)監(jiān)控數(shù)據(jù)可知， 2021 年 7— 12 月份新建商品房均價為 4300 元 /平方米，其中商品住宅均價達 4250 元 /平方米，北海房價 經(jīng)過 2021 年的 快速增長 階段后，商品房均價開始趨于穩(wěn)定增長，平均每個月漲幅約為 50— 150 元 /平方米。旅游客戶看房成交較 多 ，而且意向均 較 強烈。同時，北海由于北部灣經(jīng)濟圈的 熱潮 ，吸引了大批的購房者涌入北海進行購房，從而造成了北海房地產(chǎn)市場在 2021 年 10 月 — 12 月的熱 潮 ，由于政策的利好性促進北海房地產(chǎn)市場的活躍，這是有節(jié)奏可踩。對房地產(chǎn)發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。 北海 對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域 性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以 北海 為中心的重組與分配 . 自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。顯然， 人口增加對房地產(chǎn)業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。 小結(jié)： 北海 市作為中國大西南的出海大通道及中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國 際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應(yīng)需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入 局部 調(diào)整期的情況下， 北海 市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，使 北海 市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。凡在北海市房地產(chǎn)交易中心無商品住房（含二手住房）權(quán)屬登記記錄、商品住房預(yù)售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請的，視為首次購房。 。100 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益（競得成交價減土地收儲成本及相關(guān)稅費后部分，下同）的 1%； 100 畝以上（含 100 畝）、 200 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 2%； 200 畝以上（含 200 畝）、 500 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 3%； 500 畝以上（含 500 畝）部分獎勵競得成交土地地方純收益 5%。 。 從本《措施》下發(fā)之日至 2021 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻椖?，且在該期間完成建安投資量 2021 萬元以上（含 2021 萬元）的，按業(yè)主在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財力的 10%予以獎勵。 。允許相鄰?fù)恋芈?lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報建。 （ 2）由市國土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財政，扣除應(yīng)補繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價款和出讓過程產(chǎn)生的相關(guān)費用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲成本返還市國土資源局 支付給原用地單位。對以出讓方式獲得經(jīng)營性用地土地使用權(quán)的用地單位，經(jīng)市人民政府批準，在簽訂限期（批準之日起 6 個月內(nèi)開工建設(shè)）開發(fā)協(xié)議后，可以以國有土地使用權(quán)與他人合作或轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商憑《建設(shè)用地批準書》復(fù)印件辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。清理房地產(chǎn)項目審批事項的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。各項行政審批時限及流程詳見《北海市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批服務(wù)流程示意圖》 四、規(guī)范稅費 征收標準和時點 。對開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價計征稅金，對合同成交價明顯低于同類商品房價格且沒有正當理由的按同類商品房價格計征稅金；對二手住房計征稅金實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，對申報價格明顯偏低的，由稅務(wù)機關(guān)按同一地 段同類商品房市場價格核定征收。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預(yù)售收入，按國家稅收政策規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅，實行按季預(yù)繳、按年匯算清繳。 五、開展宣傳促銷活動 。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用，通過對北海房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國內(nèi)重點地區(qū)和城市進行促銷宣傳推介。嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， 北海 房地產(chǎn)市場， 廣西地區(qū)既有的生 活消費條件， 北海 住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 地塊面積：凈用地面積 平方米，近似 正方 形，較平整。綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術(shù)指標： 項目總占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。 銷售情況：開盤幾個月就銷售一空了，該項目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來是樣板房在做的時候?qū)w打薄，所以樣板房看起來會 顯得比實際現(xiàn)房要大很多，不過后面因為房價升高很多，也沒有幾個客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了 。 樓盤主要戶型及價格：該項目的戶型有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，價格從 3400 元 /㎡ 起步，最高價為 5700 元 /㎡ ，