【正文】 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 開發(fā)商概況 第 三 章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、 北海 市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第 四 章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、 北海 新區(qū)區(qū)域分析 三、項目周邊主要物業(yè)分析 四、 北海 東 區(qū)消費者調(diào)查分析 第 五 章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 二、 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第 六 章 項目定位 一、目標市場定位 二、產(chǎn)品定位 第 七 章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 第 八 章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第 九 章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 五、項目 現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 第 十 章 項目開發(fā) 經(jīng)營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 第十 一 章 結(jié)論與建議 第一章 前言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。 對項目決策及其 實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) （ 1）《城市規(guī)劃法》 （ 2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及廣西自治區(qū)、北海市制定的實施辦法和其他有關(guān)規(guī)定。 （ 3）《國有土地使用權(quán)登記證》 （ 4）《北海市城市總體規(guī)劃》（ 2021） （ 5）《北海市生態(tài)建設(shè)規(guī)劃》 （ 6）《北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃及 2021 年遠景目標規(guī)劃綱要》 （ 7）《北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年綱要》 （ 8）《廣西壯族自治區(qū)消耗量定額》（ 2021） （ 9）北海市房地產(chǎn)價格信息及工程造價信息 （ 10）項目勘察設(shè)計文件 （ 11）《建 設(shè)用地規(guī)劃許可證》及北海市規(guī)劃局審批的規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標 （ 12）《國有土地使用權(quán)證》和項目開發(fā)前期策劃定位書 （ 13）《項目總平規(guī)劃》 （ 14）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 （ 15）《建筑工程施工許可證》 三、項目概況 北海海韻假日家園項目 位于 位于北海市北海大道與 廣東路 相交的東南面 ，該項目總用地面積為 m178。，總建筑面積約 178。 該 建設(shè)項目用地目前已經(jīng)辦理完成國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。該地塊主要用途為 商住 用地， 土地使用年限為 70 年， 建筑規(guī)劃設(shè)計為 一 幢 二 十一 層 商住 樓及其配套的設(shè)施，計劃建設(shè)期為 一 年。 容積率 ， 建筑密度 22%，綠化率 %。 該 項目 規(guī)劃設(shè)計時注重現(xiàn)代都市人的生活理念，利用 濱 海特色打造經(jīng)典 現(xiàn)代 住宅理念，重視空間布局，居住環(huán)境綠化，實行智能化物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全舒適的居住環(huán)境， 并初步確定項目主要技術(shù)指標如下： ① 用地面積： ② 容積率： 4 ③ 總建筑面積： 178。 ④ ④ 建筑密度： 22 % ⑤綠化率： % ⑥停車位 112 本項目 由 北海龍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā) .項 目 位于 位于北海市北海大道與 廣東 路 相交的東南面 ， 位于北海市 最為成熟集中的住宅社區(qū) 。目前所在地交通、供水、供電、通信、通氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善，項目用地平坦，項目建成后的交通、供水、供氣、排水、供電、通信等設(shè)施均有保證。 該項目 設(shè)計為 商 住 樓 ， 安全、舒適、環(huán)境優(yōu)美，設(shè)置停車場等配套設(shè)施； 綜合規(guī)劃設(shè)計智能居住環(huán)境及綠化環(huán)境，住宅追蹤國際居住潮流，在外觀設(shè)計上，采用了具有國際先進的人居設(shè)計理念，設(shè)計有良好的通風、通光，布局動靜分區(qū)明確，功能布局合理。建筑立面造型以體現(xiàn)現(xiàn)代風格為主，充分考慮天然采光和利用自然風，使空氣通暢，戶型設(shè)計注重舒適、實用，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代都市人的生 活品位。 第二章 開發(fā)商概況 北海龍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家主營房地產(chǎn)開發(fā)，兼營物業(yè)、酒店管理業(yè)務(wù)的民營企業(yè)， 憑著誠信經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的經(jīng)營理念和創(chuàng)新、敬業(yè)的企業(yè)文化，公司麾下云集了 一批 高級管理、技術(shù)人才；公司管理層均為房地產(chǎn)業(yè)的資深人士，擁有良好的公共關(guān)系資源和豐富的行業(yè)實踐經(jīng)驗，資金和技術(shù)實力雄厚；公司內(nèi)部制訂了規(guī)范有效的管理規(guī)章制度，從項目決策、項目規(guī)劃到資金籌措、實施運作，都具有完備的風險評估機制，從而使所開發(fā)的項目都達到預(yù)期的目標，顧客的滿意度和公司的信譽度同比提高，也使公司的經(jīng)濟效益穩(wěn)健增長 。 一、公司基本情況 公司經(jīng) 北海 市工商局批準于 2021 年 10 月 22 日成立，性質(zhì)為有限責任公司，法人代表為 孫宏偉、孫立巖、夏曄華 ，注冊資金人民幣 壹 仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售 、物業(yè)管理服務(wù)、酒店管理等 。辦公地點設(shè)在 北海市貴州路 62號桂信花園 20 號二樓 。公司內(nèi)部設(shè)置有辦公室、財務(wù)部、工程技術(shù)部、預(yù)算采購部、營銷部等部門?，F(xiàn)有員工 18 余人，其中有工程、經(jīng)濟、財務(wù)、統(tǒng)計、法律等各類高、中、初級職稱人員 15 人。 第 三 章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021 年 四 季度 北海 市經(jīng)濟狀況簡析 經(jīng)濟運行情況 北海市全 面貫徹落實中央和自治區(qū)應(yīng)對國際金融危機的一系列宏觀調(diào)控政策措施，緊緊抓住國家促進投資、支持廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的有利時機，深入開展 “ 項目發(fā)展年 ” 和 “ 服務(wù)企業(yè)年 ” 活動，經(jīng)濟增速過快下滑的勢頭得到抑制，全市經(jīng)濟運行出現(xiàn)了積極變化，經(jīng)濟出現(xiàn)回暖跡象。初步預(yù)計， 四 季度主要經(jīng)濟指標完成情況為：地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，排全區(qū)第 二 位；財政收入 億元，增長 %，排全區(qū)第二位；全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %，排全區(qū)第三位；規(guī)模以上工業(yè)增加值 ，增長 %；利用外資 520 萬美元，同比下降 %；外貿(mào)出 7915 萬美元，增長 %；社會消費品零售總額 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4695 元，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2126 元，增長 %。經(jīng)濟運行的基本情況為： 國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。初步核算， 四 季度，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元、 億元，同比分別增長 %、 %、 %。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %、 %，分別拉動經(jīng)濟增長 個百分點、 個百分點和 個百分點。其中規(guī)模以上工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %、拉動經(jīng)濟增長 個百分點。 農(nóng)林牧漁業(yè)保持較快增長。今年 四 季度天氣較好，有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。初步統(tǒng)計， 四 季度農(nóng)林牧漁業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。 種值業(yè)。受暖冬氣候影響，農(nóng)作物長勢喜人。其中蔬菜播種面積約 19 萬畝，增長 %，產(chǎn)量 萬噸，同比增長 %；水果產(chǎn)量 萬噸，增長 %；種植業(yè)實現(xiàn)增加值 億 ,同比增長 %。 林業(yè)。林業(yè)生產(chǎn)有條不紊，全社會采伐量較去年增長穩(wěn)定，實現(xiàn)增加值 億增長 %。 畜牧業(yè)。畜牧業(yè)尤其是生豬生產(chǎn)受去年四季度翹尾因素影響，生豬存欄平穩(wěn)增長，生豬存欄達 萬頭，出欄 ，同比增長 ％；家禽出欄 ,同比增長 %。畜牧業(yè)實現(xiàn)增加值 億 ,同比增長 %。 漁業(yè)。漁業(yè)生產(chǎn)增長勢頭明顯。四 季度水產(chǎn)品產(chǎn)量達到 萬噸，同比增長 %。漁業(yè)實現(xiàn)增加值 億 ,同比增長 ％。 農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè) 。農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)實現(xiàn) 增加值 億 ,同比增長 %。 工業(yè)生產(chǎn)擺脫低迷的局面，生產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長的勢頭。 12 月份，全市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值 億元，同比增長 %，增幅比上月提高 個百分點； 1012 月累計完成產(chǎn)值 億元，同比增長 %,增幅比 79 月提高 個百分點。工業(yè)總產(chǎn)值月增速及累計增速均排全區(qū)第一位，分別高于全區(qū)平均水平 和 個百分點。 12 月份完成增加值 億元，同比增長%，增幅比上月提高 個百分點； 1012 月份完成工業(yè)增加值 億元，同比增長 ％，增幅比 79 月提高 個百分點。工業(yè)運行的基本情況為： 重工業(yè)對工業(yè)增長的拉動大于輕工業(yè)。 1012 月，重工業(yè)累計完成增加值 億元，同比增長 %，增幅比 79 月累計提高 個百分點，對工業(yè)增長貢獻率為 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。 1012 月，輕工業(yè)累計完成增加值 億元，同比增長 %，增幅比 79 月提高 個百分點，對工業(yè)增長貢獻率為 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。在 28 個工業(yè)行業(yè)大類中，增 加值增速高于全市平均水平的有 8 個，分別為飲料制造業(yè)增長%、文教體育用品制造業(yè)增長 %、非金屬礦采選業(yè)增長 %、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)增長 %、非金屬礦物制品業(yè)增長 %、專用設(shè)備制造業(yè)增長 % ，交通運輸設(shè)備制造業(yè)增長 %、通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長 %。這 8個行業(yè)對全市工業(yè)增長的貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。在 8 個行業(yè)中，除飲料制造業(yè)和文教體育用品制造業(yè)屬輕工業(yè)外，其余 6 個行業(yè)均為重工業(yè)。這 6 個行業(yè) 對全市工業(yè)增長的貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。重工業(yè)貢獻率比輕工業(yè)高出 個百分點，繼續(xù)保持以往領(lǐng)先于輕工業(yè)的態(tài)勢。 股份制工業(yè)快速增長，其他經(jīng)濟類型工業(yè)增長乏力。 四 季度，股份制工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，對全市工業(yè)增長貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點；外商及港澳臺商投資工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %,對全市工業(yè)增長貢獻率為 %，只拉動工業(yè)增長 個百分點；國有工業(yè)完成增加值 億元，同比下降 %，對全市工業(yè)增長貢獻率為 %，拉動工業(yè)增長 個百分點；其余的集體工業(yè)、股份合作工業(yè)等其他經(jīng)濟類型工業(yè)增長乏力，增長幅度在 1 個百分點左右。 小型企業(yè)是推動規(guī)模以上工業(yè)增長的主要力量。一季度，小型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，小型工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)增速高于全市平均水平 個百分點，對全市增長貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。全市規(guī)模工業(yè)增長仍主要依靠小型工業(yè)企業(yè)的推動。特別是長城計算機公司 四 季度完成產(chǎn)值 億元，同比增長 %，對工 業(yè)產(chǎn)值貢獻率為 %，拉動全市工業(yè)產(chǎn)值增長 個百分點。此外，廣西中糧生物質(zhì)能源有限公司、廣西北海玉柴高級潤滑油有限公司、廣西粵海飼料有限公司、北海保通冷凍食品有限公司、北海洪恩水產(chǎn)有限公司、北海國發(fā)海洋生物產(chǎn)業(yè)股份有限公司等對工業(yè)產(chǎn)值的貢獻率均在 5%以上。而大中型工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，同比下降 %，對全市增長貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。減產(chǎn)幅度較大的大中型企業(yè)主要有：國投北部灣發(fā)電有限公司減產(chǎn) %，對工業(yè)產(chǎn)值貢獻率為 %；廣西合浦西場永鑫 糖業(yè)有限公司減產(chǎn) %，對工業(yè)產(chǎn)值貢獻率為 %；廣西農(nóng)墾糖業(yè)集團星星制糖有限公司減產(chǎn) %，對工業(yè)產(chǎn)值貢獻率為 %。 固定資產(chǎn)投資保持高增長態(tài)勢。 四 季度，全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。其中城鎮(zhèn)投資完成 億元，同比增長 %，在城鎮(zhèn)投資中，基本建設(shè)完成投資 億元，同比增長 80%；更新改造完成投資 億元，同比增長 56%；其他投資完成 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。投資快 速增長的主要因素是 :一是新增投資項目大幅增加。 四 季度投資業(yè)主單位項目共 315 個（不含房地產(chǎn)項目，下同），比上月增加 192 個，比去年同期增加 79 個。二是重大項目強有力的支撐。 四 季度，投資完成 3 千萬以上的項目共 39 個，比上年同期增加 12 個，共完成投資額 億元，增長 %，占全社會投資的 %，其中完成 5 千萬以上的項目19 個，比上年同期增加 6 個，共完成投資額 億元，增長 %，占全社會投資的 %，完成億元以上的項目 6 個，比上年同期增加 5 個，它們分別是公共碼頭、林漿紙一體化、煉油 異地改造石油化工項目、富麗華五星級酒店改造、北海電子產(chǎn)品研發(fā)生產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施配套項目（一期）、低速汽車生產(chǎn)基地及相關(guān)零部件項目，共完成投資額 億元，增長 %，占全社會投資的 %。三是籌建項目增加。 四 季度籌建項目共 21 個，比上月增加 10 個，共完成投資 億元，占全社會投資的 %。鐵山港臨海工業(yè)區(qū)建設(shè)步伐加快，籌建項目共 11 個，占總數(shù)的 55%，共完成 億元，占總籌建項目投資完成額的 %。四是工業(yè)項目投資的拉動。一季度全社會工業(yè)項目 119 個，比上年同期增加 8個，共完成投 資 億元，同比增長 %。投資完成額超 3 千萬的工業(yè)項目有 25 個，完成投資 億元，比上年同期增加 13 個，增長 %。五是其他投資的高速增長。 四 季度，其他投資完成 億元，同比增長 %，主要是航務(wù)設(shè)施和漁船設(shè)備的購置，其中航