【文章內(nèi)容簡介】 引大量的居住消費者。 小結(jié)： 北海 市作為中國大西南的出海大通道及中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國 際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設也相應需要提升到一個國際化城市建設的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入 局部 調(diào)整期的情況下， 北海 市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，使 北海 市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。 2021 年 6 月 16 日北海市人民政府 出臺的 《關于促進 房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干措施》通知 將極大地推動北海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 為進一步貫徹落實科學發(fā)展觀及中央關于進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的決策，采取非常辦法、非常措施、非常力度、非常速度、非常政策，促進我市房 地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔 2021〕 131 號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出如下措施： 一、鼓勵住房消費 。本市居民為改善居住條件，購買第二套普通住房的以及年滿十八周歲的子女以個人名義購買一套普通住房的，比照執(zhí)行首次購買普通住房的優(yōu)惠政策。凡在北海市房地產(chǎn)交易中心無商品住房（含二手住房）權屬登記記錄、商品住房預售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請的，視為首次購房。 。住 房公積金貸款最高限額由 25 萬元提高到 35萬元，購買首套商品住房貸款首付比例按 20%計，最長年限延長至購房者退休后5 年。允許符合條件的廣西區(qū)內(nèi)住房公積金繳存人在我市申請住房公積金按揭貸款購買商品住房。 。凡在本市城區(qū)范圍內(nèi)購買 1 套價值 30 萬元以上（含30 萬元）住房的，可申請辦理 3 人（購房者及其直系親屬）北海市區(qū)戶籍。 二、鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)建設 。從本《措施》下發(fā)之日至 2021 年 12 月 31 日，通過招拍掛方式競得經(jīng)營性土地面積在 100 畝以上（含 100 畝）的給予累進遞增獎勵。100 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益（競得成交價減土地收儲成本及相關稅費后部分，下同）的 1%； 100 畝以上（含 100 畝）、 200 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 2%； 200 畝以上（含 200 畝）、 500 畝以下部分獎勵競得成交土地地方純收益 3%； 500 畝以上（含 500 畝）部分獎勵競得成交土地地方純收益 5%。獎勵資金在用地單位按成交確認價全額上繳財政，且獲得商品房預售許可證后一個月內(nèi)兌現(xiàn)，分期開發(fā)的按預售許可面積占開發(fā)建設總面積的比例兌現(xiàn)。 從本《措施》下發(fā)之日至 2021 年 12 月 31 日開工建設五星級酒店項 目的，一次性給予 500 萬元的獎勵。獎勵資金在取得國家旅游局頒發(fā)的五星級酒店證書后一個月內(nèi)支付。 。從本《措施》下發(fā)之日至 2021 年 12 月 31 日新開工，且封頂時間在 2021 年 12 月 31 日之前的項目，補貼部分項目配套費用。建筑面積 5 萬平方米以上（含 5 萬平方米）的項目，補貼標準為該項目所繳城市基礎設施配套費的 20%；建筑面積 10 萬平方米以上（含 10 萬平方米）的，補貼標準為該項目所繳城市基礎設施配套費的 30%；建筑面積 20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的，補貼標準為該項目所繳城市基礎設施配套費的 50％。補貼資金待項目封頂后一個月內(nèi)支付。 從本《措施》下發(fā)之日至 2021 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻椖?，且在該期間完成建安投資量 2021 萬元以上（含 2021 萬元）的，按業(yè)主在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財力的 10%予以獎勵。 。從本《措施》下發(fā)之日至 2021 年 12 月 31 日，對開發(fā)商在本市金融機構(gòu)的新增開發(fā)貸款、且用于北海市區(qū)范圍的房地產(chǎn)項目并完成相應貸款額 50%以上的投資量，予以貼補貸款利息。補貼標準為：貸款余額在 3000萬元以上（含 3000 萬元）的，予以 貼補銀行同期貸款基準利率的 30%；貸款余額在 5000 萬元以上（含 5000 萬元）的，予以貼補銀行同期貸款基準利率的 50%。 。對用地面積在 100 畝以上（含 100 畝）或建筑面積在20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的項目優(yōu)先根據(jù)項目進度安排市政配套。周邊市政設施配套不完善的，經(jīng)市政府批準，由開發(fā)商出資建設，經(jīng)建設部門驗收合格、審計部門審計確認，其投入部分由市政府按協(xié)議約定（協(xié)議必須明確項目進度）分期償還。 。允許相鄰土地聯(lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報建。符合第 7 條規(guī)定的，按第 7 條執(zhí)行。 。本《措施》下發(fā)之日前已出讓的經(jīng)營性土地，至今未開發(fā)建設、用地單位無能力或無意向開發(fā)的，用地單位可選擇以下方式處理： （ 1）市國土資源局按該地塊原規(guī)劃確定的土地利用條件、座落對應的基準地價予以補償，該地塊由市土地儲備中心收儲。 （ 2）由市國土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財政，扣除應補繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價款和出讓過程產(chǎn)生的相關費用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲成本返還市國土資源局 支付給原用地單位。 。由于政府原因如征地補償未到位等問題而造成無法開工建設的已出讓的經(jīng)營性用地，用地單位提出申請，經(jīng)市人民政府批準，可置換土地。 。對以出讓方式獲得經(jīng)營性用地土地使用權的用地單位，經(jīng)市人民政府批準，在簽訂限期（批準之日起 6 個月內(nèi)開工建設）開發(fā)協(xié)議后，可以以國有土地使用權與他人合作或轉(zhuǎn)讓。此條款執(zhí)行至 2021 年12 月 31 日。 。自 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31日期間，經(jīng)招拍掛公開出讓的經(jīng)營性用地 ，受讓人按《成交確認書》約定金額支付 70%的價款（含定金）、承諾在辦理商品房預售許可證前繳清剩余價款、并在2021 年 12 月 31 日前動工建設的，由受讓人向市國土資源局提出申請，在《國有土地使用權出讓合同》中調(diào)整剩余價款的支付時間，并由受讓人承擔剩余款項銀行同期貸款利息（免滯納金），可以簽訂《國有土地使用權出讓合同》，頒發(fā)《建設用地批準書》復印件。開發(fā)商憑《建設用地批準書》復印件辦理建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。在受讓人未付清全部出讓金前，有關部門不得辦理《國有土地使用證》和商品房預售許可證，土地使用 權不得轉(zhuǎn)讓。 未按《成交確認書》的約定支付出讓金又未按本條款規(guī)定申請延期的，由國土資源局依照《成交確定書》的有關約定依法處理。 三、簡化行政審批 ，減少前置環(huán)節(jié)。清理房地產(chǎn)項目審批事項的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。新建住房結(jié)構(gòu)比例實行項目控制，分期建設的項目，不要求每期均符合新建住房結(jié)構(gòu)比例。 ，并聯(lián)審批。對房地產(chǎn)項目審批環(huán)節(jié)進行全面梳理，繼續(xù)壓縮審批時間和技術服務時間，實行限時辦結(jié)，推行并聯(lián)審批。各項行政審批時限及流程詳見《北海市房地產(chǎn)開發(fā)項目審批服務流程示意圖》 四、規(guī)范稅費 征收標準和時點 。各部門在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中收取的行政事業(yè)性收費項目必須報市人民政府統(tǒng)一重新核準。在用地單位作出限期繳清的書面承諾后，相關部門可根據(jù)實際情況同意用地單位緩繳人防費、墻改費，但必須在辦理商品房預售許可證之前繳清，且最長不能超過一年。 。對開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價計征稅金，對合同成交價明顯低于同類商品房價格且沒有正當理由的按同類商品房價格計征稅金；對二手住房計征稅金實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，對申報價格明顯偏低的，由稅務機關按同一地 段同類商品房市場價格核定征收。商品房交易實行先稅后證。交易契稅的征收時點統(tǒng)一確定在市房地產(chǎn)交易中心受理其房屋銷售合同備案登記之日，市房地產(chǎn)交易中心憑有關稅收完稅憑證發(fā)放《房屋所有權證》。 、按年匯算清繳。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規(guī)定預征企業(yè)所得稅，實行按季預繳、按年匯算清繳。 。企業(yè)在建工程繳納農(nóng)民工工資保障金累計達 到或超過 80 萬元時，企業(yè)作出書面聯(lián)保承諾后可不再繳納。對 2 年內(nèi)不拖欠農(nóng)民工工資的誠 信企業(yè)，經(jīng)核實批準后可減半繳納農(nóng)民工工資保障金。 五、開展宣傳促銷活動 。市政府定期赴外或利用各種節(jié)慶、會議開展城市推介活動，宣傳北海的宜居環(huán)境、發(fā)展優(yōu)勢和美好前景。鼓勵和支持在國際、國內(nèi)具有影響力的會展、體育賽事和文化活動在我市舉辦，拉動房地產(chǎn)需求。 ，整體促銷。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用，通過對北海房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國內(nèi)重點地區(qū)和城市進行促銷宣傳推介。 。充分利用各種媒體，大力宣傳我市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況和良好條件，著 力穩(wěn)定市場信心?？陀^、公正地報道房地產(chǎn)市場以及涉房消費中的投訴類問題，對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。嚴厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權益。加強對法律法規(guī)以及購房和購房投資風險意識的宣傳和教育工作，把握好輿論導向。 以上措施的出臺將推動整個北海房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展 。第 四 章 項目周邊 環(huán)境和市場需求 分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， 北海 房地產(chǎn)市場， 廣西地區(qū)既有的生 活消費條件， 北海 住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 該項目位于 北海 市 北海大道 ，現(xiàn)在先對 北海 房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 平方米，近似 正方 形，較平整。 該地塊位于 北海市 北海大道 ， 用地 性質(zhì)為住宅用地， 整個地塊較平整 。 自然環(huán)境 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： ： 銀灘旅游區(qū) 。 ： 大 奈 市場 ： 汽車總站 、北生藥業(yè) ： 大潤發(fā) 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，無工業(yè)污染。綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。 功能定位 根據(jù)策劃市場調(diào)研分析，項目定位為“花園里的都市生活” —— 在人造景觀與原生態(tài)景觀的相互融入、相互協(xié)調(diào)下詮釋新的生活旋律、并把建筑作為景觀的一部分，與海景共同構(gòu) 筑城市第二景觀，創(chuàng)造花園社區(qū)，通過完善的社區(qū)配套、使入住者得到休閑、養(yǎng)生、舒適、康居、娛樂，充分體現(xiàn)家的溫馨和柔和。 產(chǎn)品定位為“新空間主義度假型、實用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品” —— “新”體現(xiàn)獨創(chuàng)的、超越的理念；“空間主義”代表著全新的居住環(huán)境，“空間的劃分不以兩維平面表達，而是從立體角度重新詮釋“度假型、實用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品”代表著品位、氣度、舒適、悠閑、養(yǎng)生、并較少經(jīng)濟代價獲得，更加能體現(xiàn)出產(chǎn)品對人性的尊重與關愛。 北海市其他樓盤開發(fā)銷售情況 恒昌商業(yè)廣場 新新公寓 新新公寓位于北海大道與 廣東南路東南角，東臨北海市建材市場、北海聯(lián)通公司、錦泰大廈；西面有北海市圖書館、長青公園、大潤發(fā)，北面有南珠市場，由北海恒昌實業(yè)有限公司開發(fā)。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術指標： 項目總占地面積為 ㎡ ，總建筑面積為19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。項目總體規(guī)劃西、北兩翼為占地面積達 2500 ㎡ 的四層裙樓，主體部分為 15 層的塔樓，前面規(guī)劃為面積達 5000平方米的大型廣場，其中裙樓一層為帶夾層的獨立商鋪（層高有 米高），二至四層為每層面積 2500 ㎡ 的大賣場，商業(yè)建筑面積達 10000 多 ㎡ 。 樓盤主要戶型及價格：樓盤 14 層為商場， 515 層為住宅，住宅有 132 套，在 07 年 3 月已經(jīng)清盤 。 當時單價比較便宜 ， 賣 2500 元到 2800 元 /㎡ ，當時這個價位幾個月就銷罄了（現(xiàn)在有 11 層客戶放盤要 5500 元 /㎡ ，而且很輕松的成交）房型有 一 房兩廳和兩房兩廳 ,主打戶型為一房兩廳帶簡單裝修 的公寓 。 銷售情況：開盤幾個月就銷售一空了，該項目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來是樣板房在做的時候?qū)w打薄，所以樣板房看起來會 顯得比實際現(xiàn)房要大很多，不過后面因為房價升高很多，也沒有幾個客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了 。 逢勝大廈 逢勝大廈位于北海大道中段，北京路以西，大潤發(fā)超市旁，置身市中心商業(yè)圈，周邊配套成熟，開發(fā)商為北海市逢時實業(yè)開發(fā)有限公司，該公司于 1993 年成立，先后開發(fā)了 “ 逢時花園 ” 、 “ 逢時大廈 ” 、 “ 逢時度假村 ” 、 “ 京都花園 ”等項目。 樓盤規(guī)模及經(jīng)濟技術指標：項目 14 層為商場， 529 層為住宅，由一房一廳、二房兩廳、三房兩廳等戶型組成，整個建筑造型設計采用最新古典歐式風格，結(jié)構(gòu)比較新穎。該項目總建筑面積為 ㎡ ,商場建筑面積為 ㎡ ,住宅、公寓建筑面積為 ㎡ ,停車位 150 個。 樓盤主要戶型及價格：該項目的戶型有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳，價格從 3400 元 /㎡ 起步，最高價為 5700 元 /㎡ ，每層加 100 元 /㎡ ， 實現(xiàn)銷售均價4900 元 /㎡。 銷售情況：該項目共有 38