【導讀】課題名稱：紫薇·e家園可行性研究。二○○五年六月十五日

　　

【正文】 標，見表 41 所示。 紫薇 e 家園 技術(shù)經(jīng)濟指標 表 41 項目 數(shù)量 單位 總用地面積 206000 ㎡ 總建筑面積 地上建筑面積 其中：小高層住宅 高層住宅 多 層 商 鋪 地下建筑面積 488740 435840 234050 170100 2700 28990 52900 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 車位數(shù)量 2020 個 總戶數(shù) 3352 戶 綠化率 % 容積率 29 5 項目開發(fā)進度安排 項目建設方式 本項目的設計應采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。工程應達到優(yōu)良工程水準。 項目開發(fā)的各項內(nèi)容 ，即所謂的“看地”； ，確定建設地點； ； ，獲取土地使用權(quán)； ，由西安市規(guī)劃管理部門審批； ； 建設與竣工驗收； 項目開發(fā)進度安排 由于該項目規(guī)模較大，因此應考慮滾動開發(fā)、分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風險。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件看，本項目開發(fā)建設分兩期為宜。第一期開發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開發(fā)東區(qū)。 前期準備 本項目前期準備工作工期為兩個季度，主要是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設計、制定建設方案、獲取規(guī)劃部門許可、安排長期信貸、與承包單位簽訂建設工程承包合同等工作 。 30 建設期 本項目施工 定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為 14 個季度。項目在 2020 年第一季度開始前期準備工作，第二季度開始施工，項目分兩期滾動開發(fā)。 銷售期 根據(jù)市場調(diào)查，小高層和高層住宅的銷售期一般為 2～ 3 年，由于本項目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。 開發(fā)方案的確定 為保證資金的正常運轉(zhuǎn)，先建成一期房屋進行銷售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開發(fā)，即實現(xiàn)滾動開發(fā)。本項目二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進行，即與一期裝飾同步進行。室外工程在前期準備工作完成后開始，一直到二期工程裝 飾完畢。在一期主體封頂后即開始銷售工作。 計算期的確定 項目建設期為 14 個季度，銷售期為 14 個季度。滾動開發(fā)，由此確定計算期為 20 個季度，即為 5 年。 本項目總的進度計劃為五年，詳見附圖一。 31 6 項目營銷方案 本項目的開發(fā)始終貫穿“全過程營銷”的理念，把握市場脈搏，找準市場定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務，無處不在體現(xiàn)現(xiàn)代營銷的核心 —— 以人為本。 在第二章項目有了初步的市場地位，本節(jié)首先對其進行具體的形象、功能、市場、價格等方面的定位，然后再確定營銷方 案。 項目定位 市場定位 經(jīng)過詳盡調(diào)查和分析，我認為本項目合適的市場定位應該是集居住、休閑、購物、娛樂為一體的中高檔住宅小區(qū)。 推廣與宣傳重點：方便、現(xiàn)代、休閑?? 客戶定位 本項目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標顧客群有： （ 1） 西安市的白領(lǐng)階層 （ 2） 事業(yè)成功的公司老板、私營企業(yè)主 （ 3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士 （ 4） 對本項目有一定好感的其它地區(qū)人士 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品必須針對目標顧客群的喜好，體現(xiàn)優(yōu)勢和個性，以區(qū)別與其他小區(qū)。 項目名稱： 紫薇 e家園 建筑風格：住宅外立面采 用古典與現(xiàn)代主義結(jié)合的建筑風格，體現(xiàn)尊貴典雅，又不失時代氣息。為實現(xiàn)外立面的效果，提高物業(yè)品質(zhì)，可以適當?shù)倪\用歐式建筑的外觀設計，在欄桿、窗戶等部位做細節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術(shù)附加到物業(yè)上，無形中提升了檔次。窗戶設計成飄窗， 32 增大采光面積。商鋪建在沿南北街住宅的底層，這樣不僅便于小區(qū)內(nèi)部居民購物，而且可以對外銷售。在小區(qū)內(nèi)部的住宅樓下面建六家 24 小時便利店，方便居民購物。 物業(yè)管理：注重服務質(zhì)量，保證居民生活，提供家政等服務。 物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網(wǎng)、陽光走廊、兒童游樂設施、文化體育設施、路 邊休息長椅、花園會所、清水環(huán)繞、花架長廊 ?? 教育、購物、娛樂、健身一應俱全。 另外，空間開放體現(xiàn)在不拘泥物品的就位，隨身放置的簡單、散漫，富于詩意的生活，追求生活空間的解放感。高空間，大窗戶，空間簡單，色彩樸素、協(xié)調(diào)，墻面用作儲藏壁柜，力求不顯著。私密性好，滿足個人所需要的私密性，保證個人獨處時的安全感。先進的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。體現(xiàn)在信息快捷新鮮相聯(lián)系，積極的辦公生活方式， 24 小時的都市生活。有與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活協(xié)調(diào)料理家務的系統(tǒng)。有文化交流的場所，滿足居民社交的需要 總之 ，住宅建設是一項系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設計、施工建設、建材設備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。 21世紀住宅建設在創(chuàng)造多樣化、個性化的同時，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質(zhì)量的綜合需求，在前進中成平衡，求發(fā)展。 價格定位 本項目利用房地產(chǎn)估價中的市場比較法進行定價?？杀葘嵗ㄟ^個別因素、區(qū)位因素和交易價格的調(diào)整，再取調(diào)整后的均價，即得本項目各類物業(yè)的價格。 根據(jù)市場比較法中估價對象應符合的要求：比較的項目的用途、結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價格類型、估價時點等應該相同。 但是，運用市場比較法有一定的局限性 ，主要表現(xiàn)在以下兩個方面： （ 1）世界上絕無兩項完全相同的房地產(chǎn)，即使樓齡相同的房地產(chǎn)，它們在結(jié)構(gòu)、用途上也相同，也會因地段、面積、朝向、高度等相異之處，造成房地產(chǎn)價格上的差異。 33 （ 2）可供參考的房地產(chǎn)交易記錄應是在近期進行的，但近期里的交易記錄不一定能作為參考對象，往往只能使用時間較久的交易記錄作為評估實例，而這樣的交易記錄常常難以反映估價日期的房地產(chǎn)市場情況。 因此，我們對高新區(qū)的房地產(chǎn)供給市場進行了具體的抽樣 調(diào)查。 （ 1）選擇可比案例 從可比案例中選擇與本項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有： 楓 林綠洲 、 楓葉新都市 和 城市風景 等三個案例。見表 61。 可比實例情況 表 61 實 例 項 目 楓 林綠洲 新西藍 城市風景 夏日景色 地理位置 高新路南段 科技路與唐延 路交匯處 科技二路以南 均 價 3900 3600 3450 土地面積 1000 畝 124 畝 （ 2）修正因素的確定 三個案例與本 項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易時間。本項目將從以上四個方面對案例進行價格修正。 （ 3）計算修正系數(shù) 對項目的各方面因素修正見表 6表 6表 64 所示。 修正系數(shù)的計算方法如下： 34 區(qū)域因素比較表 表 62 可比實例區(qū)域因素 楓 林綠洲 新西藍 城市風景 夏日景色 地段 稍好 稍好 稍差 交通 稍好 稍好 相同 配套 稍差 相同 稍差 設估計對象所在地為 100，則 判斷 楓 林綠洲所在地為 101， 新西藍所在地為 102，城市風景所在地為 98。 個別因素比較表 表 63 可比實例 個別因素 楓 林綠洲 新西藍 城市風景 夏日景色 樓宇素質(zhì) 稍好 相同 相同 小區(qū)規(guī)模 稍大 稍小 稍小 開發(fā)商信譽 相同 相同 相同 通過個別情況比較，估價對象為 100，則楓林綠洲為 105，新西藍為 98，城市風景為 99。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 表 64 可比實例 比較因素 楓 林綠洲 新西藍 城市風景 夏日景色 區(qū)域因素 100/101 100/102 100/98 個別因素 100/105 100/98 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易日期 102/100 104/100 102/100 修正系數(shù) （ 4）權(quán)重的確定 35 新西藍離本項目較遠，對項目的影響較小，各案例的權(quán)重確定如下： 新西藍 ： ； 楓 林綠洲 ： ； 城市風景 ： （ 5）比準價格的確定 根據(jù)以上結(jié)果，各可比案例的比準價格確 定如下： 楓林綠洲： 3900 ＝ 3744 元 /m2 新西藍： 3600 ＝ 3672 元 /m2 城市風景： 3450 ＝ 元 /m2 （ 6）項目最終合理比準價格的確定 項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權(quán)平均，計算如下： 項目價格 ＝ 3744 ＋ 3672 ＋ ＝ 3680 元 /m2 用同樣的方法對高層進行修正。 選取交易實例，見表 65。 可比實例情況表 表 65 實 例 項 目 楓 林綠洲 四季風景 城市風景 夏日景色 地理位置 高新路南段 高新區(qū)科技二 路 28 號 丈八路與科技 路交匯處 均價（元 /平方米） 3950 3700 3450 土地面積 1000 畝 124 畝 36 區(qū)域因素比較表 表 66 可比實例 區(qū)域因素 楓 林綠洲 四季風景 城市風景 夏日景色 地段 稍好 稍好 稍差 交通 稍好 稍好 稍差 配套 稍差 相同 稍差 估價對象為 100，則 楓 林綠洲 為 101； 四季風景 為 102；城市風景為 97。 個別因素比較表 表 67 可比實例 個別因素 楓 林綠洲 四季風景 城市風景 夏日景色 樓宇素質(zhì) 稍好 相同 相同 小區(qū)規(guī)模 稍大 稍小 稍小 開發(fā)商信譽 相同 稍差 相同 設估價對象為 100，則 楓 林綠洲 為 105； 四季風景 為 97；城市風景為 99。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 表 68 可比實例 比較因素 楓 林綠洲 四季風景 城 市風景 夏日景色 區(qū)域因素 100/101 100/102 100/98 個別因素 100/105 100/97 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易日期 102/100 103/100 102/100 修正系數(shù) 對各案例的權(quán)重確定如下： 37 楓 林綠洲 ： ；四季風景： ； 城市風景 ： ； 各可比案例的比準價格確定如下： 楓林綠洲： 3950 ＝ 3792 元 /m2 四季風景： 3700 ＝ 3811 元 /m2 城市風景： 3500 ＝ 3675 元 /m2 項目最終合理比準價格的確定： 項目的價格為以上三個案例的比準價格的加權(quán)平均，計算如下： 項目價格 ＝ 3792 ＋ 3811 ＋ 3710 ＝ 3750 元 /m2 同樣利用市場比較法，通過調(diào)查選取高新區(qū)三個可比案例商鋪的市場價格，確定本項目商鋪的價格，見表 69 所示。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 表 69 可比實例 比較因素 海佳云頂 贏園雅筑 中天國際 價格 8500 11000 10000 區(qū)域因素 100/103 100/101 100/102 個別因素 100/98 100/98 100/99 交易情況 100/100 100/100 100/100 交易日期 102/100