【導讀】濱?？禈芳覉@項目擬選址于****，規(guī)劃總用地面積約100畝，其中：第一期主體建筑占地面積約4000平方米，計劃總投資約4892萬元人民幣。第二期主體建筑占地面積約8000平方米，計劃總投資約10099萬元人民幣。建設將高定位、高層次、管理科學、配套服務設施完善的養(yǎng)老機構。建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)的綜合養(yǎng)老機構。在市場經濟的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構也要進行市場調查，進行可行性分析?！蛾P于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》；《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》；《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔2006〕6號；《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》；

　　

【正文】 一期費用：項目總投資4892萬元，固定資產投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。各項具體費用如表121212124所示。表121 第一期行政性收費項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）土地費用30畝——630行政性收費項目報建費2萬平方米10元/平方米20城市基礎設施配套費2萬平方米12元/平方米24前期工程費2萬平方米60元/平方米120土地七通一平費用30畝3萬元/畝90小計————884表122第一期建筑安全費用與裝修費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）建筑安全費用1000元/平方米1606裝修費用1000元/平方米1606小計————3212表123 第一期其他費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）區(qū)間道路，綠化，景觀，10000平方米60元/平方米60消防配套16060平方米30元/平方米供電/供氣工程16060平方米90元/平方米道路/供水/排污16060平方米60元/平方米建設期管理費建安費3%建設期財務費用建安費3%項目不可預見費建安費3%合計124 第一期室內設施費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）家居用品400套2008家具400套500/套20活動設施————40廚衛(wèi)設施————30辦公設施————10電器————40其他————10合計158第二期費用：項目總投資10099萬元，固定資產投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。各項具體費用如表121212128所示。表125第二期行政性收費項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）土地費用70畝——1470行政性收費項目報建費10元/平方米城市基礎設施配套費12元/平方米56前期工程費60元/平方米280土地七通一平費用70畝3萬元/畝210小計————2063表126第二期建筑安全費用與裝修費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）建筑安全費1000元/平方米3212裝修費1000元/平方米3212小計————6424表127 第二期其他費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）區(qū)間道路，綠化，景觀，23333平方米60元/平方米140消防配套32120平方米30元/平方米供電/供氣工程32120平方米90元/平方米道路/供水/排污32120平方米60元/平方米建設期管理費建安費3%建設期財務費用建安費3%項目不可預見費建安費3%合計128 第二期室內設施費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）家居用品800套20016家具800套500/套40活動設施————80廚衛(wèi)設施————60辦公設施————20電器————80其他————20合計316 項目投資使用方案表129 第一期投資使用方案土地費用行政性收費前期工程費土地七通一平費用建安工程費裝修工程費道路、排污等費用供電/供氣工程費用建設期財務、管理、其他費用室內設施合計投資比例%%%%%%%%%%≈100 %總投資額630441209016061606158表1210 第二期投資使用方案土地費用行政性收費前期工程費土地七通一平費用建安工程費裝修工程費道路、排污等費用供電/供氣工程費用建設期財務、管理、其他費用室內設施合計投資比例%%%%%%%%%%≈100 %總投資額147010328021032123212316第十三章 項目投資效益分析 遵循的有關依據(jù)《企業(yè)財務通則》；《營業(yè)稅及其他有關稅務法規(guī)》；《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》；《投資項目經濟評估指南》以及其他有關法規(guī)文件及相關資料。 基礎數(shù)據(jù)和說明本項目第一期按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建設期為12個月，從建設期第一年開始投入運營。本項目第二次按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建設期為18個月，從建設期第一年開始投入運營，分析過程不考慮物價變化因素的影響。 運營收入估算第一期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計50間、 雙人間平米計110間、三人間平米計40間，豪華間10間，總計床位400張豪華間、單人間、雙人間設置標準：豪華間面積約40平米，內設獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。單人間、雙人間、三人間面積約占18平米，內設衛(wèi)生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統(tǒng)等。收費標準與床位年收入如表131313134所示：表131 第一期收費標準：元/月床位費伙食費服務費水電雜費特護總計豪華間18505005003003503500單人間12005003001502150雙人間8505001501001500三人間4504001501001100表132 第一期床位費用年收入明細月費用數(shù)量年收入/萬元備注豪華間3500104201張床位單人間2150501291張床位雙人間15001103962張床位三人間1100403張床位總計第二期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計100間、 雙人間平米計220間、三人間平米計80間，豪華間20間，總計床位800張豪華間、單人間、雙人間設置標準：豪華間面積約40平米，內設獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。單人間、雙人間、三人間面積約占18平米，內設衛(wèi)生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統(tǒng)等。收費標準與床位年收入如表13134所示：表133第二期收費標準：元/月床位費伙食費服務費水電雜費特護總計豪華間18505005003003503500單人間12005003001502150雙人間8505001501001500三人間4504001501001100表134第二期床位費用年收入明細月費用數(shù)量年收入/萬元備注豪華間3500208401張床位單人間21501002581張床位雙人間15002207922張床位三人間1100803173床位總計2207 成本估算日常支出費用、人員成本等費用如表所示：表135 第一期成本估算單位：萬元項目名稱計算說明年總成本備注燃料、動力費用工資福利費用管理定員為49人，其他福利費用福利費用取工資福利的13%其他管理費用企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費用取工資和福利的10%維修費取其他管理費用的20%合計表136 第二期成本估算單位：萬元項目名稱計算說明年總成本備注燃料、動力費用126工資福利費用管理定員為49人，470其他福利費用福利費用取工資福利的13%61其他管理費用企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費用取工資和福利的10%53維修費取其他管理費用的20%11合計根據(jù)國家相關政策，本項目主要科目都在優(yōu)惠與部分減免之列，目前只列出由于各地稅收政策不同導致可能需要繳納的科目。表137 第一期稅費估算表單位：萬元項目名稱營業(yè)收入營業(yè)稅（免）城建稅教育附加地方教育副調基金房產稅（免）運營收入稅費率（%）5211各種稅費額（萬元）合計表138 第二期稅費估算表單位：萬元項目名稱營業(yè)收入營業(yè)稅（免）城建稅教育附加地方教育副調基金房產稅（免）運營收入2207稅費率（%）5211各種稅費額（萬元）110442222合計198 項目總體經濟效益分析養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經濟效益。（一） 項目經濟效益計算數(shù)據(jù)第一期：（1）。（2）國家一次性補貼：每張床位3000元，400張床位共120萬元。（2）。（3）。（4）第一期經營稅、。（5）第一期經營利潤652. 524萬元。第二期：（1）。（2）第二期國家一次性補貼：每張床位3000元，800張床位共240萬元。（2）第二期營業(yè)收入2206萬元。（3）第二期經營成本703萬元。（4）第二期經營稅、費合計198萬元。（5）第二期經營利潤1305萬元。（二）項目經濟效益分析第一期經濟效益分析（1）第一期凈利潤（所得稅免）第一期項目凈利潤= 652. 524（萬元）（2）第一期凈利潤收益率項目靜態(tài)投資凈利潤收益率=凈利潤/總投資*100% =（—120）*100%=%（3）第一期項目投資回收期項目總體靜態(tài)投資回收期=100/ =；如加上建設期12個月，即1年。第二期經濟效益分析（1）凈利潤（所得稅免）第二期項目凈利潤= 1305（萬元）（2）第二期凈利潤收益率第二期項目靜態(tài)投資凈利潤收益率=凈利潤/總投資*100% =1305/（—240）*100%=%（3）第二期投資回收期第二期項目總體靜態(tài)投資回收期=100/ =；如加上建設期12個月，即1年。 項目投資的社會效益分析 項目建設對社會的影響推動了欽州乃至廣西地區(qū)養(yǎng)老工作的發(fā)展，為公益事業(yè)性質團體的民資注入與開發(fā)進行了有益的嘗試，對新時期的社會問題推向市場化進行積極探索與創(chuàng)新，為解決社會熱點問題做出了有深遠意義的舉措。 提升公司的軟實力延伸了公司的產業(yè)鏈，完善了老年產業(yè)服務體系，同時提升了本項目開發(fā)公司的知名度，增強了軟實力，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。第十四章 需要上級政府支持的若干問題 項目立項的審批該項目總投資其中第一期4892萬元人民幣，建設總用地約30畝；第二期10099萬元人民幣，建設總用地約70畝（如與****民政局合作，則選址在濱海新城），對推進欽州地區(qū)養(yǎng)老工作有著重大意義，同時促進養(yǎng)老相關行業(yè)發(fā)展，推動經濟增長，符合經濟社會協(xié)調發(fā)展的總體要求。本項目具有顯著的社會效益和一定的經濟效益，為促進該項目的正式啟動，請各級政府盡快批準該項目立項。 各種許可證辦理問題該項目在開發(fā)、建設和運營等過程中涉及許多許可證的辦理，請各級政府和有關部門給予大力支持。第十五章 項目綜合評價 項目綜合評價業(yè)內人士普遍認為，開辦養(yǎng)老機構，僅有愛心是不夠的，抱著賺大錢的目的似乎不太現(xiàn)實，因為養(yǎng)老服務較為微利。但是養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，雖回報周期較長，但前景卻十分看好，市場巨大，目前競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。本項目投資大、回收期長，需要投入較大的流動資金，但是風險比較低。同時有廣闊的利潤空間可挖掘，是一個長效項目。對經濟社會和傳統(tǒng)文化的弘揚有著積極促進作用，項目前景看好。 項目投資建議建議項目多渠道爭取，利用政府各項政策支持與扶持，特別是獲得政府相關配套的扶持，如稅收、基礎配套服務收費的減免等。建議項目在執(zhí)行過程中加強宣傳，提高項目的知名度，科學管理，同時加強與第三方合作和項目的招商引資工作，多層次解決項目資金問題。一次性打造品牌，盡早取得良好的經濟效益與社會效益。本項目由于是第一次涉足養(yǎng)老市場，建議預先做好技術力量的儲備工作。為使項目順利開展，得到預期效益，必須保持與富有經驗的專家、技術人員的聯(lián)系，壯大此類專業(yè)人員隊伍，培養(yǎng)專業(yè)人才，使得項目穩(wěn)定發(fā)展。綜上分析，我們可以得出結論，本項目產業(yè)開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的業(yè)務拓展平臺；二是延伸了公司的產業(yè)鏈，完善了老年產業(yè)服務體系；三是提升了公司的軟實力，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻。