【正文】 約20000平方米總建筑面積平方米16060建筑占地面積平方米4000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率50%道路及停車場平方米5000項目總投資萬元項目總體經(jīng)營成本萬元項目總體經(jīng)營收入萬元項目總體經(jīng)營稅費萬元99項目總體經(jīng)營利潤萬元652. 524項目總體經(jīng)營凈利潤萬元652. 524項目靜態(tài)投資凈利潤收益率%項目靜態(tài)投資回收期年項目總建設(shè)年限年表12 第二期可行性研究指標匯總名稱單位數(shù)據(jù)或指標備注總用地面積畝70約46667平方米總建筑面積平方米32120建筑占地面積平方米8000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率60%道路及停車場平方米10000項目總投資萬元10099項目經(jīng)營成本萬元703項目經(jīng)營收入萬元2206項目經(jīng)營稅費萬元198項目經(jīng)營利潤萬元1305項目經(jīng)營凈利潤萬元1305項目靜態(tài)投資凈利潤收益率%項目靜態(tài)投資回收期年項目總建設(shè)年限年養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，有很大的發(fā)展前途，市場巨大，具有較強的抗風險能力，如今競爭格局尚未形成，需求大于總供給。第二章 養(yǎng)老專題研究 我國老齡情況 老齡化概念人口老齡化：指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長人口數(shù)量增加而導致的老年人口比例相應增長的動態(tài)說明過程。同2000年第五次全國人口普查相比，,其中。政府福利型主要是由政府組織和經(jīng)營管理的社會福利性老年機構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。此外，在市區(qū)條件稍微好點的收費較貴，大月收費在四、五千元左右，加上醫(yī)療等常規(guī)等花費，以目前北京市老人的養(yǎng)老金來支付養(yǎng)老費用，相對困難。政府對養(yǎng)老機構(gòu)每張床位有一次性補貼政策，但是私立機構(gòu)一般由于土地產(chǎn)權(quán)問題不能適用該政策。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。一些較大的養(yǎng)老院通?？拷鞘兄苓叺某青l(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源，其位置既有相對宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達?！肮k民營”是利用已有的資源進行改造，引入社會資本力量來經(jīng)營，平抑了高昂的費用，較好的發(fā)揮了社會力量的積極性與靈活性。區(qū)位優(yōu)勢欽州地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富，所擁有得天獨厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風景如畫、生活節(jié)奏悠閑，能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。據(jù)預測，再過5年，；再過10年，；再過20年。 項目風險分析 行業(yè)與市場風險 我國目前的養(yǎng)老方式和社會主流的觀念中，居家養(yǎng)老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質(zhì)的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強對工期進度的控制。同時能容納800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復醫(yī)療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、辦公服務中心等，并將創(chuàng)辦老年大學、老年藝術(shù)團等。 總平面規(guī)劃原則該項目設(shè)計的基本原則，是在滿足國家的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范的前提下，首先應強調(diào)功能分區(qū)的合理性。根據(jù)學員的愛好常設(shè)多種等專題講座，相應設(shè)不同規(guī)模的多功能教室、圖書資料閱覽室、學員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設(shè)施。、電源設(shè)施和外部條件供電電源線路由公用高壓線路引入項目區(qū)變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。項目區(qū)安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，各樓層樓道和公共場所安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。由于項目的污染程度很輕，且有較完善的防治措施。選用高效節(jié)能的光源和燈具及多組合控制開關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實際需要進行開關(guān)。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個階段：地質(zhì)勘探及設(shè)計階段：2013年1月至2013年3月～2013年3月至2013年9月。本項目第二次按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建設(shè)期為18個月，從建設(shè)期第一年開始投入運營，分析過程不考慮物價變化因素的影響。（3）第二期經(jīng)營成本703萬元。建議項目在執(zhí)行過程中加強宣傳，提高項目的知名度，科學管理，同時加強與第三方合作和項目的招商引資工作，多層次解決項目資金問題。本項目投資大、回收期長，需要投入較大的流動資金，但是風險比較低。（5）第一期經(jīng)營利潤652. 524萬元。表121 第一期行政性收費項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）土地費用30畝——630行政性收費項目報建費2萬平方米10元/平方米20城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費2萬平方米12元/平方米24前期工程費2萬平方米60元/平方米120土地七通一平費用30畝3萬元/畝90小計————884表122第一期建筑安全費用與裝修費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）建筑安全費用1000元/平方米1606裝修費用1000元/平方米1606小計————3212表123 第一期其他費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）區(qū)間道路，綠化，景觀，10000平方米60元/平方米60消防配套16060平方米30元/平方米供電/供氣工程16060平方米90元/平方米道路/供水/排污16060平方米60元/平方米建設(shè)期管理費建安費3%建設(shè)期財務費用建安費3%項目不可預見費建安費3%合計124 第一期室內(nèi)設(shè)施費用項目名稱數(shù)量收費標準投資額（萬元）家居用品400套2008家具400套500/套20活動設(shè)施————40廚衛(wèi)設(shè)施————30辦公設(shè)施————10電器————40其他————10合計158第二期費用：項目總投資10099萬元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設(shè)施等各個層面。第十一章 項目實施計劃 項目總體實施計劃項目第一期共分7個階段：第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作；第二階段：項目方案與施工圖設(shè)計；第三階段：完成報建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理；第六階段：進行環(huán)境綠化及景觀工程；第七階段：項目運營和物業(yè)管理。防盜措施建立智能化的保安系統(tǒng)，定期組織防盜宣傳教育；加強保安人員的防盜培訓。廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、危險廢棄物、廢棄塑料等。報警系統(tǒng)的信號線、重要設(shè)備控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導線，所有導線均穿管暗敷設(shè)。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設(shè)伸頂透氣管，經(jīng)化糞池處理后與項目區(qū)排水系統(tǒng)匯合，排入市政污水管網(wǎng)。房間面積在1840㎡。其主導思想就是建筑本身對自然環(huán)境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規(guī)劃，達到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。項目完成后，新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間210間（套），設(shè)固定床位400張。通過合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計、現(xiàn)代的管理建設(shè)一個現(xiàn)代化的、先進的、高效的養(yǎng)老機構(gòu)。 威脅(Threats)：行業(yè)經(jīng)驗不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構(gòu)屬于一次性投資額較大??但回報較慢時間跨度較長的行業(yè)。觀念落后，意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關(guān)規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構(gòu)及其提供的福利性服務、社會福利機構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。同時要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊伍條件。差距甚大。 市場前景預測養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。利于滿足住院老人的醫(yī)療應急需求。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。社區(qū)養(yǎng)老老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時，由社區(qū)承擔養(yǎng)老工作或托老服務，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務和“急救鈴”等。與我國人口老齡化現(xiàn)象并存的社會問題是：城市化進程的加快，獨生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動的速度加快，加上人口的長壽，使得養(yǎng)老問題面臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。通過對項目的市場需求、消費能力、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程、人文等角度對項目進行綜合的調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學預測，為項目決策提供較公正、可靠、科學的投資咨詢意見。國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_到10％，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到7％作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標準。最新統(tǒng)計顯示，****總?cè)丝?50萬，其中市區(qū)人口30萬，市區(qū)老年人4萬人。企業(yè)盈利型由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運營的初級大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計配套設(shè)施。 北京目前主要的養(yǎng)老運營模式面對近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務，出臺不少優(yōu)惠政策，鼓勵和扶持外資在內(nèi)的社會力量進入養(yǎng)老服務市場，借鑒與學習發(fā)達國家的先進養(yǎng)老管理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。三、價格優(yōu)勢由于公立性質(zhì)和政府資源投入優(yōu)勢，北京公里福利院床位價格相對私立結(jié)構(gòu)比較低廉，造成質(zhì)優(yōu)價廉的明顯特色，并導致排隊等候人數(shù)往往超過實際服務能力十倍以上的情況。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變??敬老院會逐漸被人們所接受。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設(shè)置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點或公交車站之間。但作為一線城市，有充裕的已有資源進行改造、改制。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。所以按照我國目前的生活習慣來看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。引進著名設(shè)計院進行規(guī)劃設(shè)計，保證項目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。其他服務設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。項目的規(guī)劃設(shè)計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應于老年人的活動規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》的要求。 其他戶外活動場所：離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，戶外活動也是是老年生活的一大樂趣。用電負荷為二級負荷。老年公寓樓各居室、老年活動中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網(wǎng)。因此，項目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，對項目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒有任何影響，本項目在環(huán)保治理方面非常可行的。加強用電設(shè)備的維護和管理，以提高供電效率，降低能耗。工程土建施工、安裝及調(diào)試階段：2013年6月至2013年9月。 運營收入估算第一期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計50間、 雙人間平米計110間、三人間平米計40間，豪華間10間，總計床位400張豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標準：豪華間面積約40平米，內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。（4）第二期經(jīng)營稅、費合計198萬元。一次性打造品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟效益與社會效益。但是養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，雖回報周期較長，但前景卻十分看好，市場巨大，目前競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。（4）第一期經(jīng)營稅、。各項具體費用如表121212124所示。在職培訓主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺部分予以補充。對職工進行消防安全教育、消防安全培訓，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火安全教育； 組織專職、義務消防隊，定期開展消防訓練、消防演習，制定滅火和應急疏散方案，定期組織消防演練，不斷提高防火滅火技能。機器、設(shè)備產(chǎn)生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理?；馂膱缶捎梅謪^(qū)設(shè)置報警裝置，火災報警系統(tǒng)采用總線制，項目區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)消防控制室，由安全消防值班隊員根據(jù)報警信號確認火災發(fā)生處，迅速組織項目區(qū)消防人員報告當?shù)?19消防部門，同時利用項目防火設(shè)施進行防控。設(shè)計依據(jù)：《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ15—88 1997年版）；《污水綜合排放標準》（GB8798—1996）；排水方式：采用分流制系統(tǒng)，污水、雨水分系統(tǒng)排出。居室模式主要包括：多人間、雙人間、單人間、豪華房。 設(shè)計理念可持續(xù)發(fā)展。 項目建筑規(guī)模本項目區(qū)占地面積約為100畝，其中第一期30畝，約20000㎡，總建設(shè)面積約16060㎡。本項目的立項正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，是占領(lǐng)市場先機的節(jié)點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，在土地流轉(zhuǎn)、稅費減免等方面減少成本，加強養(yǎng)老行業(yè)的人才引進與培訓，行業(yè)本身的風險可降低到最小。在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標桿企業(yè)。 合理確定