【正文】 公寓樓，常設老年人居住房間420間（套），設固定床位800張。 項目建筑規(guī)模本項目區(qū)占地面積約為100畝，其中第一期30畝，約20000㎡，總建設面積約16060㎡。老人們都有私密空間，有獨立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。項目風險因素及程度分析表表41風險因素風險程度備注災難性嚴重較大一般較小行業(yè)本身√欽州地區(qū)市場風險√工程技術風險√第五章 項目市場定位和規(guī)劃布局 項目整體定位 項目整體定位本項目定位：塑造品牌意識，注重品質，關注細節(jié)；主要面對城市居民中高收入及以上的人群。 工程技術項目實施階段，對項目現(xiàn)狀情況進行全面的現(xiàn)場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數據，以降低項目建設的工程風險。本項目的立項正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉型的關鍵時期，是占領市場先機的節(jié)點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關優(yōu)惠政策，在土地流轉、稅費減免等方面減少成本，加強養(yǎng)老行業(yè)的人才引進與培訓，行業(yè)本身的風險可降低到最小。此外，科技的發(fā)展使生產工藝不斷提高，技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產品在不斷涌現(xiàn)。而純民辦養(yǎng)老機構卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養(yǎng)老院成功運營的數量較少。不久之后必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。 機遇(Opportunites)：巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達國家的先進經驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標桿企業(yè)。因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當屬以欽州為代表的沿海城市，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。～22℃；年平均降雨量在1600毫米左右，平均日照時數在1800小時左右，無霜期大于329～354天。 《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2000〕97號）中關于“社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”規(guī)定的落實工作。 合理確定各類社會福利服務機構自費代養(yǎng)人員的收費標準，既要考慮公益性或社會承受能力，又要照顧投資者的回報。土地規(guī)劃和測量費及市政基礎設施配套建設費按有關規(guī)定給予減免。所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區(qū)現(xiàn)有實際情況相結合，是欽州地區(qū)養(yǎng)老行業(yè)未來的發(fā)展道路。 項目運作模式研究北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對本項目有很大的借鑒作用。****民政局2009年計劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優(yōu)勢在于公辦項目土地成本具有優(yōu)勢，風險在于距離市區(qū)較遠，需要開通班車保證老人與家庭的聯(lián)系。選擇較低人口居住密度、空氣清新、交通便捷、配套設施較為齊全的地方。社區(qū)附近應有醫(yī)院或急救站，以解決老人的就近醫(yī)療和突發(fā)疾病等問題。 項目選址條件及意向選址條件綜合型養(yǎng)老機構的選址應當考慮三個影響因素：環(huán)境、交通和配套。鑒于農村人口中家庭養(yǎng)老仍為主流，主要考慮欽州城區(qū)老年人口4萬人，按國際通行比例5%計算需要2000床位，%標準計算仍需1160床位，但是目前****區(qū)養(yǎng)老院床位只有約150左右。 推進欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要****現(xiàn)在登記在冊的養(yǎng)老機構22個，在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，老年人口的不斷劇增，這些設施已經明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構、增添養(yǎng)老床位。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠遠不夠，國家出臺政策鼓勵，民營/民辦資本的逐漸進入，使得養(yǎng)老市場逐漸繁榮。獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，所以無論從時間上還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。“季節(jié)性”養(yǎng)老冬夏兩季在養(yǎng)老院，其他時間在家中海外回國養(yǎng)老 除上述主要養(yǎng)老模式外，還有以房養(yǎng)老等等。私立機構因成本原因價格趨高。私立養(yǎng)老機構由于資金壓力，對于每張床位投入無法達到公立養(yǎng)老院水準。造成福利院本身設施設備基礎非常好。? 周邊醫(yī)療資源豐富。中國社會科學院社會政策研究中心組織人員于2005年12月—2006年11月就“北京市社會福利社會化面臨的問題與對策”課題進行了專題研究，研究結果表明：早在2006年，在北京市民政局備案的“公辦民營”養(yǎng)老服務機構就已經達到19家，%，涉及房山、通州、豐臺、門頭溝、昌平、海淀、朝陽等7個區(qū)縣，床位總數2416 張。實行“公辦民營”模式的養(yǎng)老服務機構應保持福利服務性質，“三無”、“五?！崩先撕凸職垉和墓B(yǎng)水平要符合政府有關規(guī)定，并逐步有所提高；要預留為本區(qū)域其他困難老人提供福利服務的空間。全部滿足預計要等十幾年。北京市養(yǎng)老主要問題是排隊嚴重，就近養(yǎng)老難。缺乏資金中國在經濟不太發(fā)達的條件下進入了老齡型社會，老年人口已經形成一個有特殊需求的龐大群體。老齡化的加劇，老人增多，導致公辦養(yǎng)老機構床位緊張，床位缺口大，很難住進去。從投資屬性來分，則如表21所示：表21政府收益型主要是由政府相關部門聯(lián)合組織開發(fā)和經營，以出租的形式收取一定費用的老年住宅形式。機構養(yǎng)老是指只要按月交納規(guī)定的費用，就可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料的各種福利院和敬老院的養(yǎng)老模式。讓老年人生活在熟悉的家庭環(huán)境中，接受家庭其他親屬成員對其晚年生活的照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國國情的主要養(yǎng)老傳統(tǒng)選擇。 我國養(yǎng)老發(fā)展狀況分析我國目前養(yǎng)老主要有以下幾種方式：居家養(yǎng)老在我國傳統(tǒng)和社會主流的觀念中，孝敬老人是一種優(yōu)良傳統(tǒng)，在源遠流長的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。****，%；，%；，%；其中，%。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴峻。專家的預測，到2050年前后，中國真正進入到所謂的重度老齡化的階段。據預測，再過5年，；再過10年，；再過20年，；2050年，屆時，%將是60歲以上的老人。但同時，養(yǎng)老行業(yè)也是一個相對微利的行業(yè)，它的回報較長別長，需要投入較大量的流動資金。 項目可行性研究的目的在市場經濟的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構也要進行市場調查，進行可行性分析。 開發(fā)投資集團有限公司濱?？禈芳覉@可行性研究報告 北大縱橫管理咨詢公司二零一三年三月60 欽州開投濱?？禈芳覉@可行性研究報告目錄第一章 項目總論 4 項目概要 4 項目名稱 4 項目概況 4 項目可行性研究的目的 4 4 5 5第二章 養(yǎng)老專題研究 7 我國老齡情況 7 老齡化概念 7 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題 7 欽州地區(qū)人口結構與老齡情況 8 我國養(yǎng)老發(fā)展狀況分析 8 8 養(yǎng)老服務現(xiàn)狀分析 9 北京養(yǎng)老機制發(fā)展創(chuàng)新與研究 10 北京養(yǎng)老機構生存現(xiàn)狀調查： 10 北京目前主要的養(yǎng)老運營模式 11 養(yǎng)老機構未來發(fā)展及市場前景 12 12 市場前景預測 13 未來投入預測 13第三章 項目建設選址及開發(fā)模式研究 14 項目建設的必要性 14 構建和諧社會，養(yǎng)老體制有益嘗試 14 推進欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要 14 項目選址條件及意向 14 項目運作模式研究 15第四章 項目優(yōu)劣勢分析及風險防范 17 SWOT分析 17 優(yōu)勢分析(Strengths)： 17 劣勢分析(Weaknesses)： 18 機遇(Opportunites)： 19 威脅(Threats)： 20 項目風險分析 20 行業(yè)與市場風險 20 工程技術風險 20 21 行業(yè)與市場風險防控 21 工程技術 21 22第五章 項目市場定位和規(guī)劃布局 23 項目整體定位 23 項目整體定位 23 項目總體功能定位 23 項目運作模式定位 23 項目建筑規(guī)模 23 項目建筑布局 24 總平面布局設計 24 工程結構方案 25第六章 工程技術方案 31 設計理念 31 總平面規(guī)劃原則 31 建筑設計規(guī)范 32 建設方案功能設計 32 老年公寓樓 32 老年活動中心： 32 老年大學： 32 其他戶外活動場所： 32第七章公共配套設施 33 給排水 33 給水設計 33 33 34 3電源設施和外部條件 3照明 34 34 34 34 35 35 緊急呼叫系統(tǒng) 35第八章 環(huán)境保護、勞動安全與衛(wèi)生 36 環(huán)境保護設計依據（環(huán)境質量標準及排放標準） 36 污染物來源 36 污染物治理 36 辦公及生活廢水廢氣處理流措施 36 36 環(huán)保結論 37 勞動保護和安全衛(wèi)生 37 勞動保護 37 衛(wèi)生條件 37 防火防盜防傳染措施 37第九章 項目節(jié)能分析 39 設計依據 39 節(jié)能措施 39 39 節(jié)水措施 39第十章 組織機構及定員 41 機構定員 41 人員培訓 42第十一章 項目實施計劃 43 項目總體實施計劃 43 項目假設工程實施計劃 43 項目周期 44第十二章 項目投資估算 46 項目投資估算 46 總投資估算依據 46 投資費用分析及估算 46 項目投資使用方案 49第十三章 項目投資效益分析 51 51 遵循的有關依據 51 基礎數據和說明 51 運營收入估算 51 成本估算 53 54 項目總體經濟效益分析 55 項目投資的社會效益分析 57 項目建設對社會的影響 57 提升公司的軟實力 57第十四章 需要上級政府支持的若干問題 58 項目立項的審批 58 各種許可證辦理問題 58第十五章 項目綜合評價 59 項目綜合評價 59 項目投資建議 59第一章 項目總論 項目概要 項目名稱 ****濱?？禈芳覉@ 項目概況濱?？禈芳覉@項目擬選址于****，規(guī)劃總用地面積約100畝，其中：第一期主體建筑占地面積約4000平方米，計劃總投資約4892萬元人民幣。建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)的綜合養(yǎng)老機構。本項目建有較強的市場競爭力，符合國家政策精神，是企業(yè)資源優(yōu)勢、經營優(yōu)勢及市場需求的有機結合；經市場、財務等綜合初步分析，經濟效益和社會效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。而隨著人口老齡化的日趨嚴重，中國將面對的不僅是巨大的養(yǎng)老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會處于“國未富，人先老”的境地。 欽州地區(qū)人口結構與老齡情況據《全國人口普查條例》和國務院的決定，我國以2010年11月1日零時為標準時點進行的第六次全國人口普查的調查結果。從上述數據可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢，養(yǎng)老壓力逐年增大，欽州養(yǎng)老產業(yè)現(xiàn)狀壓力較大。居家養(yǎng)老的主體是老年人，居家養(yǎng)老的載體是家庭，養(yǎng)老照料的責任是親屬。機構養(yǎng)老機構養(yǎng)老是指以社會機構為養(yǎng)老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經濟來源，由養(yǎng)老機構統(tǒng)一為老年人提供有償或無償的生活照料與精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養(yǎng)老方式。社區(qū)養(yǎng)老助老服務的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機構；設立老人購物中心和服務中心；開設老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機構；建立老年活動中心；設立老年婚介所；開辦老年學校；設立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護服務等。 養(yǎng)老服務現(xiàn)狀分析公共資源緊缺目前我國正處于家庭養(yǎng)老向現(xiàn)代居家養(yǎng)老模式過渡時期。目前我國社區(qū)的養(yǎng)老助老服務與老年人的迫切需求相距甚遠，存在觀念認識不到位，政策法規(guī)不健全，基礎設施差，硬件設備和服務水平跟不上需要，專業(yè)工作人員缺乏，志愿者隊伍不足等現(xiàn)狀和問題。即便是現(xiàn)有床位全住滿，床位十分緊缺。2012年，《中國經濟周刊》記者從“一?！鲍@悉，“一?！币淮搽y求，目前有9000多人在排號等待入住。所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務機構的所有權和經營權相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經營權、管理權、服務權交由企業(yè)、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經營機制，實現(xiàn)養(yǎng)老服務機構獨立法人實體運營，并根據有關政策，減免相關契稅、給予一定的財政補貼。北京市在最近幾年對“公辦民營”模式做了大量工作。滿足老人家庭親情和社會交往的需要。政府將主要資源集中投入在這幾個福利院。 私立養(yǎng)老機構模式一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。四、 收費較高。其以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經營模式來服務，高性價比的度假養(yǎng)老產品贏得客戶，是高品質的養(yǎng)老體驗。養(yǎng)老產業(yè)是服務業(yè)的一部分，這個產業(yè)發(fā)展了，對調整經濟結構也有利。 未來投入預測國家會加大投入力度，但同時“公辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢。也對促進家庭