【正文】 公寓樓，常設(shè)老年人居住房間420間（套），設(shè)固定床位800張。 項(xiàng)目建筑規(guī)模本項(xiàng)目區(qū)占地面積約為100畝，其中第一期30畝，約20000㎡，總建設(shè)面積約16060㎡。老人們都有私密空間，有獨(dú)立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及程度分析表表41風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)程度備注災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般較小行業(yè)本身√欽州地區(qū)市場風(fēng)險(xiǎn)√工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√第五章 項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃布局 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目定位：塑造品牌意識(shí)，注重品質(zhì)，關(guān)注細(xì)節(jié)；主要面對(duì)城市居民中高收入及以上的人群。 工程技術(shù)項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的立項(xiàng)正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，是占領(lǐng)市場先機(jī)的節(jié)點(diǎn)，只要積極與政府部門保持良好的溝通機(jī)制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，在土地流轉(zhuǎn)、稅費(fèi)減免等方面減少成本，加強(qiáng)養(yǎng)老行業(yè)的人才引進(jìn)與培訓(xùn)，行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)可降低到最小。此外，科技的發(fā)展使生產(chǎn)工藝不斷提高，技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。而純民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養(yǎng)老院成功運(yùn)營的數(shù)量較少。不久之后必將是一個(gè)競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。隨著老齡化社會(huì)的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。全國獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。 機(jī)遇(Opportunites)：巨大的“銀色市場”隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進(jìn)行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，但目前還處于起步探索階段，沒有一個(gè)十分成熟的模式與標(biāo)桿企業(yè)。因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當(dāng)屬以欽州為代表的沿海城市，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。～22℃；年平均降雨量在1600毫米左右，平均日照時(shí)數(shù)在1800小時(shí)左右，無霜期大于329～354天。 《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）中關(guān)于“社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”規(guī)定的落實(shí)工作。 合理確定各類社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)自費(fèi)代養(yǎng)人員的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，既要考慮公益性或社會(huì)承受能力，又要照顧投資者的回報(bào)。土地規(guī)劃和測量費(fèi)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定給予減免。所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區(qū)現(xiàn)有實(shí)際情況相結(jié)合，是欽州地區(qū)養(yǎng)老行業(yè)未來的發(fā)展道路。 項(xiàng)目運(yùn)作模式研究北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒作用。****民政局2009年計(jì)劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項(xiàng)目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優(yōu)勢在于公辦項(xiàng)目土地成本具有優(yōu)勢，風(fēng)險(xiǎn)在于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，需要開通班車保證老人與家庭的聯(lián)系。選擇較低人口居住密度、空氣清新、交通便捷、配套設(shè)施較為齊全的地方。社區(qū)附近應(yīng)有醫(yī)院或急救站，以解決老人的就近醫(yī)療和突發(fā)疾病等問題。 項(xiàng)目選址條件及意向選址條件綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)影響因素：環(huán)境、交通和配套。鑒于農(nóng)村人口中家庭養(yǎng)老仍為主流，主要考慮欽州城區(qū)老年人口4萬人，按國際通行比例5%計(jì)算需要2000床位，%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算仍需1160床位，但是目前****區(qū)養(yǎng)老院床位只有約150左右。 推進(jìn)欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要****現(xiàn)在登記在冊(cè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)22個(gè)，在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，老年人口的不斷劇增，這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，國家出臺(tái)政策鼓勵(lì)，民營/民辦資本的逐漸進(jìn)入，使得養(yǎng)老市場逐漸繁榮。獨(dú)生子女越來越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，所以無論從時(shí)間上還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。“季節(jié)性”養(yǎng)老冬夏兩季在養(yǎng)老院，其他時(shí)間在家中海外回國養(yǎng)老 除上述主要養(yǎng)老模式外，還有以房養(yǎng)老等等。私立機(jī)構(gòu)因成本原因價(jià)格趨高。私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于資金壓力，對(duì)于每張床位投入無法達(dá)到公立養(yǎng)老院水準(zhǔn)。造成福利院本身設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)非常好。? 周邊醫(yī)療資源豐富。中國社會(huì)科學(xué)院社會(huì)政策研究中心組織人員于2005年12月—2006年11月就“北京市社會(huì)福利社會(huì)化面臨的問題與對(duì)策”課題進(jìn)行了專題研究，研究結(jié)果表明：早在2006年，在北京市民政局備案的“公辦民營”養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就已經(jīng)達(dá)到19家，%，涉及房山、通州、豐臺(tái)、門頭溝、昌平、海淀、朝陽等7個(gè)區(qū)縣，床位總數(shù)2416 張。實(shí)行“公辦民營”模式的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)保持福利服務(wù)性質(zhì)，“三無”、“五?！崩先撕凸職垉和墓B(yǎng)水平要符合政府有關(guān)規(guī)定，并逐步有所提高；要預(yù)留為本區(qū)域其他困難老人提供福利服務(wù)的空間。全部滿足預(yù)計(jì)要等十幾年。北京市養(yǎng)老主要問題是排隊(duì)嚴(yán)重，就近養(yǎng)老難。缺乏資金中國在經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)的條件下進(jìn)入了老齡型社會(huì)，老年人口已經(jīng)形成一個(gè)有特殊需求的龐大群體。老齡化的加劇，老人增多，導(dǎo)致公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位緊張，床位缺口大，很難住進(jìn)去。從投資屬性來分，則如表21所示：表21政府收益型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定費(fèi)用的老年住宅形式。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指只要按月交納規(guī)定的費(fèi)用，就可獲得專門為老年人提供護(hù)理、食宿、照料的各種福利院和敬老院的養(yǎng)老模式。讓老年人生活在熟悉的家庭環(huán)境中，接受家庭其他親屬成員對(duì)其晚年生活的照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國國情的主要養(yǎng)老傳統(tǒng)選擇。 我國養(yǎng)老發(fā)展?fàn)顩r分析我國目前養(yǎng)老主要有以下幾種方式：居家養(yǎng)老在我國傳統(tǒng)和社會(huì)主流的觀念中，孝敬老人是一種優(yōu)良傳統(tǒng)，在源遠(yuǎn)流長的中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定的地位。****，%；，%；，%；其中，%。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。專家的預(yù)測，到2050年前后，中國真正進(jìn)入到所謂的重度老齡化的階段。據(jù)預(yù)測，再過5年，；再過10年，；再過20年，；2050年，屆時(shí)，%將是60歲以上的老人。但同時(shí)，養(yǎng)老行業(yè)也是一個(gè)相對(duì)微利的行業(yè)，它的回報(bào)較長別長，需要投入較大量的流動(dòng)資金。 項(xiàng)目可行性研究的目的在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，與其他行業(yè)一樣，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。 開發(fā)投資集團(tuán)有限公司濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告 北大縱橫管理咨詢公司二零一三年三月60 欽州開投濱?？禈芳覉@可行性研究報(bào)告目錄第一章 項(xiàng)目總論 4 項(xiàng)目概要 4 項(xiàng)目名稱 4 項(xiàng)目概況 4 項(xiàng)目可行性研究的目的 4 4 5 5第二章 養(yǎng)老專題研究 7 我國老齡情況 7 老齡化概念 7 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題 7 欽州地區(qū)人口結(jié)構(gòu)與老齡情況 8 我國養(yǎng)老發(fā)展?fàn)顩r分析 8 8 養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀分析 9 北京養(yǎng)老機(jī)制發(fā)展創(chuàng)新與研究 10 北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存現(xiàn)狀調(diào)查： 10 北京目前主要的養(yǎng)老運(yùn)營模式 11 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來發(fā)展及市場前景 12 12 市場前景預(yù)測 13 未來投入預(yù)測 13第三章 項(xiàng)目建設(shè)選址及開發(fā)模式研究 14 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 14 構(gòu)建和諧社會(huì)，養(yǎng)老體制有益嘗試 14 推進(jìn)欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要 14 項(xiàng)目選址條件及意向 14 項(xiàng)目運(yùn)作模式研究 15第四章 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及風(fēng)險(xiǎn)防范 17 SWOT分析 17 優(yōu)勢分析(Strengths)： 17 劣勢分析(Weaknesses)： 18 機(jī)遇(Opportunites)： 19 威脅(Threats)： 20 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 20 行業(yè)與市場風(fēng)險(xiǎn) 20 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 20 21 行業(yè)與市場風(fēng)險(xiǎn)防控 21 工程技術(shù) 21 22第五章 項(xiàng)目市場定位和規(guī)劃布局 23 項(xiàng)目整體定位 23 項(xiàng)目整體定位 23 項(xiàng)目總體功能定位 23 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位 23 項(xiàng)目建筑規(guī)模 23 項(xiàng)目建筑布局 24 總平面布局設(shè)計(jì) 24 工程結(jié)構(gòu)方案 25第六章 工程技術(shù)方案 31 設(shè)計(jì)理念 31 總平面規(guī)劃原則 31 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 32 建設(shè)方案功能設(shè)計(jì) 32 老年公寓樓 32 老年活動(dòng)中心： 32 老年大學(xué)： 32 其他戶外活動(dòng)場所： 32第七章公共配套設(shè)施 33 給排水 33 給水設(shè)計(jì) 33 33 34 3電源設(shè)施和外部條件 3照明 34 34 34 34 35 35 緊急呼叫系統(tǒng) 35第八章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 36 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)（環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)） 36 污染物來源 36 污染物治理 36 辦公及生活廢水廢氣處理流措施 36 36 環(huán)保結(jié)論 37 勞動(dòng)保護(hù)和安全衛(wèi)生 37 勞動(dòng)保護(hù) 37 衛(wèi)生條件 37 防火防盜防傳染措施 37第九章 項(xiàng)目節(jié)能分析 39 設(shè)計(jì)依據(jù) 39 節(jié)能措施 39 39 節(jié)水措施 39第十章 組織機(jī)構(gòu)及定員 41 機(jī)構(gòu)定員 41 人員培訓(xùn) 42第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 43 項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃 43 項(xiàng)目假設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃 43 項(xiàng)目周期 44第十二章 項(xiàng)目投資估算 46 項(xiàng)目投資估算 46 總投資估算依據(jù) 46 投資費(fèi)用分析及估算 46 項(xiàng)目投資使用方案 49第十三章 項(xiàng)目投資效益分析 51 51 遵循的有關(guān)依據(jù) 51 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說明 51 運(yùn)營收入估算 51 成本估算 53 54 項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益分析 55 項(xiàng)目投資的社會(huì)效益分析 57 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響 57 提升公司的軟實(shí)力 57第十四章 需要上級(jí)政府支持的若干問題 58 項(xiàng)目立項(xiàng)的審批 58 各種許可證辦理問題 58第十五章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 59 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 59 項(xiàng)目投資建議 59第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概要 項(xiàng)目名稱 ****濱海康樂家園 項(xiàng)目概況濱?？禈芳覉@項(xiàng)目擬選址于****，規(guī)劃總用地面積約100畝，其中：第一期主體建筑占地面積約4000平方米，計(jì)劃總投資約4892萬元人民幣。建立輻射欽州乃至廣西地區(qū)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目建有較強(qiáng)的市場競爭力，符合國家政策精神，是企業(yè)資源優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及市場需求的有機(jī)結(jié)合；經(jīng)市場、財(cái)務(wù)等綜合初步分析，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。 我國老齡化現(xiàn)狀及面臨的問題隨著我國進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。而隨著人口老齡化的日趨嚴(yán)重，中國將面對(duì)的不僅是巨大的養(yǎng)老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會(huì)處于“國未富，人先老”的境地。 欽州地區(qū)人口結(jié)構(gòu)與老齡情況據(jù)《全國人口普查條例》和國務(wù)院的決定，我國以2010年11月1日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的第六次全國人口普查的調(diào)查結(jié)果。從上述數(shù)據(jù)可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢，養(yǎng)老壓力逐年增大，欽州養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀壓力較大。居家養(yǎng)老的主體是老年人，居家養(yǎng)老的載體是家庭，養(yǎng)老照料的責(zé)任是親屬。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是指以社會(huì)機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經(jīng)濟(jì)來源，由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)統(tǒng)一為老年人提供有償或無償?shù)纳钫樟吓c精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養(yǎng)老方式。社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機(jī)構(gòu)；設(shè)立老人購物中心和服務(wù)中心；開設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)；建立老年活動(dòng)中心；設(shè)立老年婚介所；開辦老年學(xué)校；設(shè)立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護(hù)服務(wù)等。 養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀分析公共資源緊缺目前我國正處于家庭養(yǎng)老向現(xiàn)代居家養(yǎng)老模式過渡時(shí)期。目前我國社區(qū)的養(yǎng)老助老服務(wù)與老年人的迫切需求相距甚遠(yuǎn)，存在觀念認(rèn)識(shí)不到位，政策法規(guī)不健全，基礎(chǔ)設(shè)施差，硬件設(shè)備和服務(wù)水平跟不上需要，專業(yè)工作人員缺乏，志愿者隊(duì)伍不足等現(xiàn)狀和問題。即便是現(xiàn)有床位全住滿，床位十分緊缺。2012年，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者從“一?！鲍@悉，“一福”一床難求，目前有9000多人在排號(hào)等待入住。所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、服務(wù)權(quán)交由企業(yè)、社會(huì)組織等非政府部門或個(gè)人，吸收民間資本，轉(zhuǎn)變經(jīng)營機(jī)制，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)獨(dú)立法人實(shí)體運(yùn)營，并根據(jù)有關(guān)政策，減免相關(guān)契稅、給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼。北京市在最近幾年對(duì)“公辦民營”模式做了大量工作。滿足老人家庭親情和社會(huì)交往的需要。政府將主要資源集中投入在這幾個(gè)福利院。 私立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。四、 收費(fèi)較高。其以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式來服務(wù)，高性價(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，是高品質(zhì)的養(yǎng)老體驗(yàn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)的一部分，這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有利。 未來投入預(yù)測國家會(huì)加大投入力度，但同時(shí)“公辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢。也對(duì)促進(jìn)家庭