【正文】 。為使項目順利開展，得到預(yù)期效益，必須保持與富有經(jīng)驗的專家、技術(shù)人員的聯(lián)系，壯大此類專業(yè)人員隊伍，培養(yǎng)專業(yè)人才，使得項目穩(wěn)定發(fā)展。一次性打造品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會效益。 項目投資建議建議項目多渠道爭取，利用政府各項政策支持與扶持，特別是獲得政府相關(guān)配套的扶持，如稅收、基礎(chǔ)配套服務(wù)收費的減免等。同時有廣闊的利潤空間可挖掘，是一個長效項目。但是養(yǎng)老行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，雖回報周期較長，但前景卻十分看好，市場巨大，目前競爭格局尚未形成，總需求大于總供給。 各種許可證辦理問題該項目在開發(fā)、建設(shè)和運營等過程中涉及許多許可證的辦理，請各級政府和有關(guān)部門給予大力支持。第十四章 需要上級政府支持的若干問題 項目立項的審批該項目總投資其中第一期4892萬元人民幣，建設(shè)總用地約30畝；第二期10099萬元人民幣，建設(shè)總用地約70畝（如與****民政局合作，則選址在濱海新城），對推進(jìn)欽州地區(qū)養(yǎng)老工作有著重大意義，同時促進(jìn)養(yǎng)老相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟(jì)增長，符合經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。 項目投資的社會效益分析 項目建設(shè)對社會的影響推動了欽州乃至廣西地區(qū)養(yǎng)老工作的發(fā)展，為公益事業(yè)性質(zhì)團(tuán)體的民資注入與開發(fā)進(jìn)行了有益的嘗試，對新時期的社會問題推向市場化進(jìn)行積極探索與創(chuàng)新，為解決社會熱點問題做出了有深遠(yuǎn)意義的舉措。（二）項目經(jīng)濟(jì)效益分析第一期經(jīng)濟(jì)效益分析（1）第一期凈利潤（所得稅免）第一期項目凈利潤= 652. 524（萬元）（2）第一期凈利潤收益率項目靜態(tài)投資凈利潤收益率=凈利潤/總投資*100% =（—120）*100%=%（3）第一期項目投資回收期項目總體靜態(tài)投資回收期=100/ =；如加上建設(shè)期12個月，即1年。（4）第二期經(jīng)營稅、費合計198萬元。（2）第二期營業(yè)收入2206萬元。第二期：（1）。（4）第一期經(jīng)營稅、。（2）。（一） 項目經(jīng)濟(jì)效益計算數(shù)據(jù)第一期：（1）。收費標(biāo)準(zhǔn)與床位年收入如表13134所示：表133第二期收費標(biāo)準(zhǔn)：元/月床位費伙食費服務(wù)費水電雜費特護(hù)總計豪華間18505005003003503500單人間12005003001502150雙人間8505001501001500三人間4504001501001100表134第二期床位費用年收入明細(xì)月費用數(shù)量年收入/萬元備注豪華間3500208401張床位單人間21501002581張床位雙人間15002207922張床位三人間1100803173床位總計2207 成本估算日常支出費用、人員成本等費用如表所示：表135 第一期成本估算單位：萬元項目名稱計算說明年總成本備注燃料、動力費用工資福利費用管理定員為49人，其他福利費用福利費用取工資福利的13%其他管理費用企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費用取工資和福利的10%維修費取其他管理費用的20%合計表136 第二期成本估算單位：萬元項目名稱計算說明年總成本備注燃料、動力費用126工資福利費用管理定員為49人，470其他福利費用福利費用取工資福利的13%61其他管理費用企業(yè)其他辦公、宣傳等管理費用取工資和福利的10%53維修費取其他管理費用的20%11合計根據(jù)國家相關(guān)政策，本項目主要科目都在優(yōu)惠與部分減免之列，目前只列出由于各地稅收政策不同導(dǎo)致可能需要繳納的科目。收費標(biāo)準(zhǔn)與床位年收入如表131313134所示：表131 第一期收費標(biāo)準(zhǔn)：元/月床位費伙食費服務(wù)費水電雜費特護(hù)總計豪華間18505005003003503500單人間12005003001502150雙人間8505001501001500三人間4504001501001100表132 第一期床位費用年收入明細(xì)月費用數(shù)量年收入/萬元備注豪華間3500104201張床位單人間2150501291張床位雙人間15001103962張床位三人間1100403張床位總計第二期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計100間、 雙人間平米計220間、三人間平米計80間，豪華間20間，總計床位800張豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：豪華間面積約40平米，內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 運營收入估算第一期估算：住宿房間共分三檔：單人間 18 平米計50間、 雙人間平米計110間、三人間平米計40間，豪華間10間，總計床位400張豪華間、單人間、雙人間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：豪華間面積約40平米，內(nèi)設(shè)獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說明本項目第一期按一次建成投入運營進(jìn)行各項財務(wù)指標(biāo)計算；項目的建設(shè)期為12個月，從建設(shè)期第一年開始投入運營。各項具體費用如表121212128所示。各項具體費用如表121212124所示?！锻顿Y項目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》中國國際工程咨詢公司1998年編、****近期本地工程造價信息、其他有關(guān)的各項資料。廣宣工作階段：2017年7月至2017年9月試營業(yè)階段：2017年10月。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個階段：地質(zhì)勘探及設(shè)計階段：2016年1月至2016年3月～2016年3月至2016年9月。濱?？禈芳覉@第二期建設(shè)周期為18個月。工程土建施工、安裝及調(diào)試階段：2013年6月至2013年9月。即2013年1月至2013年12月，2014年1月正式投入營運。項目第二期共分7個階段：第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作；第二階段：項目方案與施工圖設(shè)計；第三階段：完成報建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理；第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程；第七階段：項目運營和物業(yè)管理。在職培訓(xùn)主要是針對員工在崗位工作中所需學(xué)識技能的欠缺部分予以補充。專業(yè)人員必須持證上崗。發(fā)揮濱海康樂家園的綜合功能作用，努力提高整體效應(yīng)，努力將其發(fā)展成健康娛樂、老有所托的養(yǎng)老地。第十章 組織機(jī)構(gòu)及定員 機(jī)構(gòu)定員 配備管理人員及醫(yī)護(hù)人員、安保、財務(wù)等其他工作人員第一期共計49人，第二期98人。建立完善的節(jié)水規(guī)章制度，實施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費水的現(xiàn)象。加強用電設(shè)備的維護(hù)和管理，以提高供電效率，降低能耗。采用最佳總體平面布置，根據(jù)實際情況選用節(jié)能型中央空調(diào)。第九章 項目節(jié)能分析 設(shè)計依據(jù)本項目的能耗主要是供電的能耗，包括空調(diào)、照明系統(tǒng)、日常家電等，其次是用水的能耗，包括生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水等。對職工進(jìn)行消防安全教育、消防安全培訓(xùn)，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火安全教育； 組織專職、義務(wù)消防隊，定期開展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練，不斷提高防火滅火技能。 防火防盜防傳染措施防火措施：建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實行嚴(yán)格管理。有相應(yīng)的消毒、更衣、采光、照明、通風(fēng)、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設(shè)施。并將秉承“以人為本”理念，項目起動后，將每年對員工進(jìn)行全面系統(tǒng)的培訓(xùn)。本項目將在公寓樓等公共場合安裝煙火報警器，所有建筑均要安裝消防設(shè)施，為了保證老人的安全，對公共集中處安裝監(jiān)控。因此，項目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，對項目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒有任何影響，本項目在環(huán)保治理方面非常可行的。 環(huán)保結(jié)論本項目運營后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、廢氣、其他廢棄物等。處理方式如下：蔬類廢棄物將生活垃圾分類，對于有回收再利用價值的廢棄物（如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等）交由社會廢品收購站回收，對于有機(jī)類垃圾運到有機(jī)肥廠，其余生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運到垃圾處理場進(jìn)行處理。機(jī)器、設(shè)備產(chǎn)生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施生活、辦公用水排入污水處理站。生活污水主要是當(dāng)班員工的生活用水。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）； 污染物來源項目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、廢氣、固體廢棄物等。 緊急呼叫系統(tǒng)公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動中心各廳室均設(shè)置緊急呼叫按鈕。老年公寓樓各居室、老年活動中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網(wǎng)。每戶科端盒采用壁式插座盒，布線均穿管暗敷。在項目區(qū)內(nèi)設(shè)置電話光端機(jī)房，小區(qū)內(nèi)分區(qū)設(shè)匹線架及路由器?；馂?zāi)報警采用分區(qū)設(shè)置報警裝置，火災(zāi)報警系統(tǒng)采用總線制，項目區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)消防控制室，由安全消防值班隊員根據(jù)報警信號確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生處，迅速組織項目區(qū)消防人員報告當(dāng)?shù)?19消防部門，同時利用項目防火設(shè)施進(jìn)行防控。接地電阻不大于1Ω。避雷針、避雷網(wǎng)、均壓環(huán)、引下線及所有引入室內(nèi)金屬管道均與接地裝置可靠連接在一起。本項目為二級民用防雷建筑，采用全面防雷措施，建筑物頂部采用避雷網(wǎng)作地接閃器，突出屋面的物體應(yīng)沿其頂部裝設(shè)避雷針。室內(nèi)使用節(jié)能照明燈具。用電負(fù)荷為二級負(fù)荷。《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50052—96）；《民用建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ133—90）；《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（GBJ/T16—92）；建設(shè)單位及相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料和設(shè)計要求。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有組織排水，設(shè)置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，將雨水排至室外地面，經(jīng)院內(nèi)雨水排放管網(wǎng)收集后，直接排入城市雨水管網(wǎng)。設(shè)計依據(jù)：《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ15—88 1997年版）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8798—1996）；排水方式：采用分流制系統(tǒng)，污水、雨水分系統(tǒng)排出。消防給水系統(tǒng)：根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》和有關(guān)規(guī)定設(shè)置。水源和供水設(shè)施：項目區(qū)供水使用自備井和無塔供水增壓器供應(yīng)。設(shè)計原則：根據(jù)項目區(qū)全部建筑物規(guī)劃設(shè)計，合理分布項目區(qū)供水，在滿足用水點用水量、水壓的要求及考慮施工及維修便捷的原則下，盡可能縮短室內(nèi)供水管線的總長度。第七章公共配套設(shè)施 給排水 給水設(shè)計依據(jù)：《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB500152003；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）。 其他戶外活動場所：離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，戶外活動也是是老年生活的一大樂趣。 老年大學(xué)：是專門為老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的學(xué)習(xí)園地，是一種特殊類型的學(xué)校建筑。 老年活動中心：其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂中心、服務(wù)管理中心等。居室模式主要包括：多人間、雙人間、單人間、豪華房。 建筑設(shè)計規(guī)范《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》；《民用建筑設(shè)計通則 》；《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》；《建筑設(shè)計防火規(guī)范 》；《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》等其他相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范。項目區(qū)全部建設(shè)完成后要達(dá)到：建筑物錯落有致，公寓樓設(shè)施完備，釣魚場亭臺廊榭，項目區(qū)鮮花簇?fù)?、綠樹成蔭。小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)形排污管網(wǎng)，每座建筑物間設(shè)有排污井口，在項目區(qū)主入口處并入市政排污主管網(wǎng)內(nèi)。創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。項目的規(guī)劃設(shè)計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達(dá)到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計規(guī)范》的要求。本項目以城市工薪階層及以上為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。以人為本。 設(shè)計理念可持續(xù)發(fā)展。第二期B棟：以下為濱海康樂家園按功能分區(qū)指標(biāo)表：表57建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛(wèi)值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表58建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫(yī)療保健2樓2000其他2樓200總計3200表59建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表510建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）醫(yī)生值班室2樓20護(hù)士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600