【正文】 取承包、租賃、股份制等形式，把經(jīng)營權、管理權、服務權交由企業(yè)、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經(jīng)營機制，實現(xiàn)養(yǎng)老服務機構獨立法人實體運營，并根據(jù)有關政策，減免相關契稅、給予一定的財政補貼。實行“公辦民營”模式的養(yǎng)老服務機構應保持福利服務性質，“三無”、“五保”老人和孤殘兒童的供養(yǎng)水平要符合政府有關規(guī)定，并逐步有所提高；要預留為本區(qū)域其他困難老人提供福利服務的空間。通過這樣的模式，降低社會力量進入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進而壓低養(yǎng)老院的入住價格，吸納更多老人入住?！肮k民營”養(yǎng)老模式也是國際社會福利服務的主流趨勢。北京市在最近幾年對“公辦民營”模式做了大量工作。中國社會科學院社會政策研究中心組織人員于2005年12月—2006年11月就“北京市社會福利社會化面臨的問題與對策”課題進行了專題研究，研究結果表明：早在2006年，在北京市民政局備案的“公辦民營”養(yǎng)老服務機構就已經(jīng)達到19家，%，涉及房山、通州、豐臺、門頭溝、昌平、海淀、朝陽等7個區(qū)縣，床位總數(shù)2416 張。據(jù)北京市民政局官網(wǎng)顯示，大部分該種類型的養(yǎng)老院與北京市第一社會福利院、第四社會福利院、第五社會福利院一樣，都隸屬于北京市民政局。 公立養(yǎng)老機構模式一、選址? 北京目前床位供不應求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環(huán)之間，周圍公共設施發(fā)達，交通便利，利于老年人保持和社會、家庭接觸。滿足老人家庭親情和社會交往的需要。? 周邊醫(yī)療資源豐富。利于滿足住院老人的醫(yī)療應急需求。二、政府充分的資源投入帶來的服務質量優(yōu)勢有政府的集中的持續(xù)不斷的資源投入。政府將主要資源集中投入在這幾個福利院。造成福利院本身設施設備基礎非常好。政府對養(yǎng)老機構每張床位有一次性補貼政策，但是私立機構一般由于土地產(chǎn)權問題不能適用該政策。三、價格優(yōu)勢由于公立性質和政府資源投入優(yōu)勢，北京公里福利院床位價格相對私立結構比較低廉，造成質優(yōu)價廉的明顯特色，并導致排隊等候人數(shù)往往超過實際服務能力十倍以上的情況。 私立養(yǎng)老機構模式一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。私立養(yǎng)老機構由于資金壓力，對于每張床位投入無法達到公立養(yǎng)老院水準。二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納10120萬押金，養(yǎng)老機構通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。三、 采用地產(chǎn)養(yǎng)老模式，將養(yǎng)老結構房地產(chǎn)銷售給入住人員，獲取利潤。四、 收費較高。私立機構因成本原因價格趨高。五、 盈利艱難，私立機構因資金問題導致服務質量不良，價格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養(yǎng)老和地產(chǎn)養(yǎng)老模式的需求量又難以達到設計規(guī)模，總體盈利情況難以令人滿意。 養(yǎng)老機構未來發(fā)展及市場前景隨著社會的進步，經(jīng)濟的飛速發(fā)展以及人們對老齡化觀念的深入理解，未來養(yǎng)老模式將會多元化發(fā)展，如表22所示：表22模式主要特征養(yǎng)老模式“候鳥式”養(yǎng)老不同城市養(yǎng)老機構間的置換式異地度假型養(yǎng)老是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結合的一項新產(chǎn)品。其以基地連鎖的擴張形式來完成整體運作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式來服務，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，是高品質的養(yǎng)老體驗?！凹竟?jié)性”養(yǎng)老冬夏兩季在養(yǎng)老院，其他時間在家中海外回國養(yǎng)老 除上述主要養(yǎng)老模式外，還有以房養(yǎng)老等等。 市場前景預測養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。一些人比較有市場眼光，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從事這項工作，國家應給予必要的扶持，在稅收等方面給予一定優(yōu)惠。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務業(yè)的一部分，這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對調整經(jīng)濟結構也有利。獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭將承擔起贍養(yǎng)四個老人的重任，所以無論從時間上還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟來源，子女送老年人進敬老院，經(jīng)濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變??敬老院會逐漸被人們所接受。 未來投入預測國家會加大投入力度，但同時“公辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢。老齡化的日益加劇，僅靠公共資源遠遠不夠，國家出臺政策鼓勵，民營/民辦資本的逐漸進入，使得養(yǎng)老市場逐漸繁榮。第三章 項目建設選址及開發(fā)模式研究 項目建設的必要性 構建和諧社會，養(yǎng)老體制有益嘗試大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內的全體人民的生活質量，促進相關行業(yè)發(fā)展，推動經(jīng)濟增長，符合經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展的總體要求。同時本項目也具有顯著的社會效益和一定的經(jīng)濟效益。也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響，是全面落實科學發(fā)展觀的根本要求。 推進欽州地區(qū)養(yǎng)老工作的需要****現(xiàn)在登記在冊的養(yǎng)老機構22個，在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，老年人口的不斷劇增，這些設施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構、增添養(yǎng)老床位。目前國際社會機構養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的5%左右。，%計算應有7719張床位。實際約1250床位，差距約84%。鑒于農(nóng)村人口中家庭養(yǎng)老仍為主流，主要考慮欽州城區(qū)老年人口4萬人，按國際通行比例5%計算需要2000床位，%標準計算仍需1160床位，但是目前****區(qū)養(yǎng)老院床位只有約150左右。差距甚大。按北京市第一、第四、第五福利院等公立養(yǎng)老機構排隊等候人數(shù)計算（30個公立養(yǎng)老院，排隊等待約150000人），北京市城鎮(zhèn)人口1500萬，比例為1/100,欽州城區(qū)人口30萬計算，如建設500張床位規(guī)模養(yǎng)老機構，除入院人數(shù)外，仍將有2500人等候進入該機構。本項目建成后可以極大緩解當?shù)乩夏牮B(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。 項目選址條件及意向選址條件綜合型養(yǎng)老機構的選址應當考慮三個影響因素：環(huán)境、交通和配套。一些較大的養(yǎng)老院通?？拷鞘兄苓叺某青l(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源，其位置既有相對宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點或公交車站之間。在養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套中，醫(yī)院對于老人來說最為重要。社區(qū)附近應有醫(yī)院或急救站，以解決老人的就近醫(yī)療和突發(fā)疾病等問題。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關系，在社區(qū)中設置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時候可以迅速地進行處理。以北京太陽城為例，其社區(qū)內設有北京市紅十字會999急救中心站點，專門為社區(qū)老人服務。選址意向：一、本項目擬在****欽南區(qū)、欽北區(qū)或欽州港區(qū)三個區(qū)域的城鄉(xiāng)交界處進行選址。選擇較低人口居住密度、空氣清新、交通便捷、配套設施較為齊全的地方。按照我國土地等級劃分相關規(guī)定，欽州地區(qū)城鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級別，土地出讓價格相對不高。二、欽州濱海新城。與****民政局合作北部灣老年公寓項目（老年康樂家園）。****民政局2009年計劃北部灣老年公寓（老年康樂家園）項目選址位于欽州濱海新城，該選址主要優(yōu)勢在于公辦項目土地成本具有優(yōu)勢，風險在于距離市區(qū)較遠，需要開通班車保證老人與家庭的聯(lián)系。同時要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自身具備一定的醫(yī)療設置和醫(yī)療隊伍條件。三、綜合比較以上兩點，如不選址濱海新城，仍可以采取與市民政局合辦的模式獲取更多優(yōu)惠政策以保證養(yǎng)老機構未來健康持續(xù)發(fā)展和運行。在能夠解決交通和醫(yī)療問題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項目地址。 項目運作模式研究北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營”模式，取得了一定的成績，對本項目有很大的借鑒作用?！肮k民營”是利用已有的資源進行改造，引入社會資本力量來經(jīng)營，平抑了高昂的費用，較好的發(fā)揮了社會力量的積極性與靈活性。但作為一線城市，有充裕的已有資源進行改造、改制。欽州地區(qū)作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進行嘗試。所以，把“公辦民營”中的“公”與“民”的合作理念與欽州地區(qū)現(xiàn)有實際情況相結合，是欽州地區(qū)養(yǎng)老行業(yè)未來的發(fā)展道路。目前我國對老齡化及帶來的養(yǎng)老問題十分重視，也給予相關的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優(yōu)勢，努力爭取各項優(yōu)惠措施與一定的財政補貼，減少開發(fā)成本，從而大力發(fā)展“民辦公助”特色模式。第四章 項目優(yōu)劣勢分析及風險防范 SWOT分析 優(yōu)勢分析(Strengths)：政府重點扶持欽州地區(qū)政府領導高度重視，致力于推動養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展，解決目前存在的養(yǎng)老問題，鼓勵在養(yǎng)老模式與開發(fā)理念上進行大膽嘗試與創(chuàng)新，為今后政府在推進公益事業(yè)發(fā)展上進行有益的嘗試與新觀念上的積極探索，為未來政府轉變工作作風、打造服務型政府提供有價值的經(jīng)驗借鑒。政策優(yōu)勢2000年《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等11部委《關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔2000〕19 號）中規(guī)定社會辦福利機構在規(guī)劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會福利機構一樣享受同等待遇，優(yōu)惠政策要點如下：按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會福利機構的建設用地，對新辦福利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。土地規(guī)劃和測量費及市政基礎設施配套建設費按有關規(guī)定給予減免。城市規(guī)劃部門在制定城市規(guī)劃時，要充分考慮社會福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務和發(fā)展的區(qū)域給予安排。社會福利項目編制、設施建設工程的收費，經(jīng)主管部門批準后可酌情減免。 對民政部門批準設置的社會福利機構，有關部門在辦理法人注冊登記時應優(yōu)先辦理。 合理確定各類社會福利服務機構自費代養(yǎng)人員的收費標準，既要考慮公益性或社會承受能力，又要照顧投資者的回報。 按照現(xiàn)行國家稅法和有關規(guī)定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構及其提供的福利性服務、社會福利機構興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。 金融機構要加大對社會福利設施、公益事業(yè)設施建設貸款的支持力度。 對社會福利機構的用電按當?shù)刈顑?yōu)惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機構使用的救護車、生活用車等免征養(yǎng)路費；對社會福利機構使用的電信業(yè)務、郵政業(yè)務、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P部門要給予優(yōu)惠和照顧。 《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2000〕97號）中關于“社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”規(guī)定的落實工作。區(qū)位優(yōu)勢欽州地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富，所擁有得天獨厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風景如畫、生活節(jié)奏悠閑，能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)，溫度適宜，一年四季鳥語花香?！?2℃；年平均降雨量在1600毫米左右，平均日照時數(shù)在1800小時左右，無霜期大于329～354天。欽州的經(jīng)濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸明朗。由零點研究咨詢集團與第一財經(jīng)合作編制發(fā)布的《全國宜居城市報告》中得出的研究結果看，入圍中國最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。研究人員認為，沿海中小城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居感受比較強。因此綜合來看，理想的養(yǎng)老城市當屬以欽州為代表的沿海城市，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 劣勢分析(Weaknesses)：養(yǎng)老護理的培訓機制落后。養(yǎng)老護理員奇缺國家有關部門于2007年就出臺了護理員職業(yè)標準，但卻缺乏相應的培訓和認證機構，也沒有專門的人才培訓專業(yè)，這使得護理人員缺乏人才輸送渠道，極大制約了護理人員的補充和養(yǎng)老護理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護理人才奇缺，養(yǎng)老護工有斷層之憂。行業(yè)發(fā)展處于起步階段目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經(jīng)過當?shù)貙＜艺撟C與研究，認為當前最為理想與實際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。在我國老齡化逐漸增速、養(yǎng)老問題逐漸凸顯的情況下，雖然有不少城市推出不同的養(yǎng)老方案，并不斷的進行創(chuàng)新與借鑒國外發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，但目前還處于起步探索階段，沒有一個十分成熟的模式與標桿企業(yè)。觀念落后，意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn)。一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識；服務意識差、缺乏有效消費觀念引導。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響。 機遇(Opportunites)：巨大的“銀色市場”隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過5年，；再過10年，；再過20年。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。政府的關注與支持隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題。本項目養(yǎng)老致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。 威脅(Threats)：行業(yè)經(jīng)驗不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機構屬于一次性投資額較大??但回報較慢時間跨度較長的行業(yè)。競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。不久之后必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數(shù)越來越多的潛在競爭者轉化為現(xiàn)實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內部