【正文】 綜上分析，我們可以得出結(jié)論，本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的業(yè)務(wù)拓展平臺(tái)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了公司的軟實(shí)力，為公司的未來(lái)發(fā)展開(kāi)拓市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。建議項(xiàng)目在執(zhí)行過(guò)程中加強(qiáng)宣傳，提高項(xiàng)目的知名度，科學(xué)管理，同時(shí)加強(qiáng)與第三方合作和項(xiàng)目的招商引資工作，多層次解決項(xiàng)目資金問(wèn)題。本項(xiàng)目投資大、回收期長(zhǎng)，需要投入較大的流動(dòng)資金，但是風(fēng)險(xiǎn)比較低。本項(xiàng)目具有顯著的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，為促進(jìn)該項(xiàng)目的正式啟動(dòng)，請(qǐng)各級(jí)政府盡快批準(zhǔn)該項(xiàng)目立項(xiàng)。第二期經(jīng)濟(jì)效益分析（1）凈利潤(rùn)（所得稅免）第二期項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)= 1305（萬(wàn)元）（2）第二期凈利潤(rùn)收益率第二期項(xiàng)目靜態(tài)投資凈利潤(rùn)收益率=凈利潤(rùn)/總投資*100% =1305/（—240）*100%=%（3）第二期投資回收期第二期項(xiàng)目總體靜態(tài)投資回收期=100/ =；如加上建設(shè)期12個(gè)月，即1年。（3）第二期經(jīng)營(yíng)成本703萬(wàn)元。（5）第一期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)652. 524萬(wàn)元。（2）國(guó)家一次性補(bǔ)貼：每張床位3000元，400張床位共120萬(wàn)元。單人間、雙人間、三人間面積約占18平米，內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、淋浴設(shè)備、電視、家居設(shè)備、呼叫系統(tǒng)等。本項(xiàng)目第二次按一次建成投入運(yùn)營(yíng)進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算；項(xiàng)目的建設(shè)期為18個(gè)月，從建設(shè)期第一年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，分析過(guò)程不考慮物價(jià)變化因素的影響。表121 第一期行政性收費(fèi)項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用30畝——630行政性收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)2萬(wàn)平方米10元/平方米20城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2萬(wàn)平方米12元/平方米24前期工程費(fèi)2萬(wàn)平方米60元/平方米120土地七通一平費(fèi)用30畝3萬(wàn)元/畝90小計(jì)————884表122第一期建筑安全費(fèi)用與裝修費(fèi)用項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）建筑安全費(fèi)用1000元/平方米1606裝修費(fèi)用1000元/平方米1606小計(jì)————3212表123 第一期其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）區(qū)間道路，綠化，景觀，10000平方米60元/平方米60消防配套16060平方米30元/平方米供電/供氣工程16060平方米90元/平方米道路/供水/排污16060平方米60元/平方米建設(shè)期管理費(fèi)建安費(fèi)3%建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用建安費(fèi)3%項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)建安費(fèi)3%合計(jì)124 第一期室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）家居用品400套2008家具400套500/套20活動(dòng)設(shè)施————40廚衛(wèi)設(shè)施————30辦公設(shè)施————10電器————40其他————10合計(jì)158第二期費(fèi)用：項(xiàng)目總投資10099萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設(shè)施等各個(gè)層面。第十二章 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目投資估算 總投資估算依據(jù)本項(xiàng)目估算主要依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案設(shè)計(jì)的各項(xiàng)工程和其他建設(shè)任務(wù)，按方案分別計(jì)算各項(xiàng)建設(shè)工程量和設(shè)備購(gòu)置數(shù)量，作為項(xiàng)目投資估算的基本依據(jù)。即2016年1月至2017年6月，2017年7月正式投入營(yíng)運(yùn)。本工程建設(shè)分期建設(shè)，共分為以下幾個(gè)階段：地質(zhì)勘探及設(shè)計(jì)階段：2013年1月至2013年3月～2013年3月至2013年9月。第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目第一期共分7個(gè)階段：第一階段：組建項(xiàng)目公司，開(kāi)始項(xiàng)目的籌建工作；第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)；第三階段：完成報(bào)建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理；第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程；第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。機(jī)構(gòu)定員如表81所示：表81部門(mén)管理人員（第一期）管理人員（第二期）一般員工（第一期）一般員工（第二期）院長(zhǎng)1副職2總務(wù)主管1副職2財(cái)務(wù)主管1副職2后勤主管1副職2會(huì)計(jì)12出納12維修36洗衣36廚房工作人員612醫(yī)務(wù)48護(hù)工2040清潔工24安保24其他36合計(jì)484998 人員培訓(xùn)上崗培訓(xùn) 對(duì)新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的上崗培訓(xùn)，主要目的是讓新員工了解濱海康樂(lè)家園工作內(nèi)容，如護(hù)理工作、老人作息規(guī)律等。合理利用水資源，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場(chǎng)地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。選用高效節(jié)能的光源和燈具及多組合控制開(kāi)關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開(kāi)關(guān)。防盜措施建立智能化的保安系統(tǒng)，定期組織防盜宣傳教育；加強(qiáng)保安人員的防盜培訓(xùn)。貯存和運(yùn)輸裝卸食品的容器包裝、工具、設(shè)備和條件必須安全、無(wú)害，保持清潔，防止食品污染。嚴(yán)格按照國(guó)家要求對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)安全教育政策，在本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后，公司將為員工進(jìn)行必要的勞動(dòng)安全教育，改善員工工作環(huán)境，盡可能對(duì)安全要求高的崗位提供良好的作業(yè)條件，并對(duì)從業(yè)人員予于補(bǔ)助。由于項(xiàng)目的污染程度很輕，且有較完善的防治措施。廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、危險(xiǎn)廢棄物、廢棄塑料等。廢氣項(xiàng)目投產(chǎn)后，產(chǎn)生的廢氣主要是廚房烹調(diào)過(guò)程中產(chǎn)生的廢氣。第八章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)（環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)）環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《XX市飲用水源保護(hù)區(qū)劃分》。項(xiàng)目區(qū)安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，各樓層樓道和公共場(chǎng)所安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。報(bào)警系統(tǒng)的信號(hào)線、重要設(shè)備控制線、火災(zāi)事故廣播導(dǎo)線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導(dǎo)線，所有導(dǎo)線均穿管暗敷設(shè)。用電設(shè)備接地、防雷接地、弱電系統(tǒng)接地可采用聯(lián)合接地形式。公用照明系統(tǒng)科學(xué)設(shè)置，力求新穎別致，確保足夠的照度。、電源設(shè)施和外部條件供電電源線路由公用高壓線路引入項(xiàng)目區(qū)變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設(shè)伸頂透氣管，經(jīng)化糞池處理后與項(xiàng)目區(qū)排水系統(tǒng)匯合，排入市政污水管網(wǎng)。給水管管材選用鋁塑復(fù)合管?！妒覂?nèi)給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ13—86）。根據(jù)學(xué)員的愛(ài)好常設(shè)多種等專題講座，相應(yīng)設(shè)不同規(guī)模的多功能教室、圖書(shū)資料閱覽室、學(xué)員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設(shè)施。房間面積在1840㎡。力爭(zhēng)辦成廣西地區(qū)最有特色的老年公寓。室外空間主要布置門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)場(chǎng)、種植場(chǎng)、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動(dòng)區(qū)、健身區(qū)及道路等。 總平面規(guī)劃原則該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基本原則，是在滿足國(guó)家的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范的前提下，首先應(yīng)強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)的合理性。其主導(dǎo)思想就是建筑本身對(duì)自然環(huán)境的影響做到最小，對(duì)資源的利用做到合理規(guī)劃，達(dá)到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表52 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注總用地面積畝7046667平方米總建筑面積平方米32120建筑占地面積平方米8000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率60%道路及停車場(chǎng)平方米10000 工程結(jié)構(gòu)方案第一期A棟：以下為濱?？禈?lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表：表53建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫(kù)房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門(mén)衛(wèi)值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計(jì)1200表54建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會(huì)議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門(mén)診及醫(yī)療保健2樓2000其他2樓200總計(jì)3200表55建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動(dòng)中心1—2樓1800餐廳1樓300總計(jì)8000m2表56建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）醫(yī)生值班室2樓20護(hù)士值班室2樓40圖書(shū)閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設(shè)施4樓800其他4樓400總計(jì)3660總建筑面積 16060其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。總建筑面積16060平方米。同時(shí)能容納800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書(shū)室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂(lè)中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。項(xiàng)目完成后，新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間210間（套），設(shè)固定床位400張。個(gè)性、生活愛(ài)好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。 項(xiàng)目總體功能定位本項(xiàng)目是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的過(guò)程管理，邀請(qǐng)具有一定資質(zhì)的咨詢公司進(jìn)行過(guò)程管理，與施工方、監(jiān)理方協(xié)調(diào)好，加強(qiáng)對(duì)工期進(jìn)度的控制。通過(guò)合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、現(xiàn)代的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這樣會(huì)改變?cè)?xiàng)目評(píng)估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)目前的養(yǎng)老方式和社會(huì)主流的觀念中，居家養(yǎng)老是我國(guó)最為普遍的，也是最為人們所接受的。 威脅(Threats)：行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于一次性投資額較大??但回報(bào)較慢時(shí)間跨度較長(zhǎng)的行業(yè)。人口總量過(guò)多、人口素質(zhì)問(wèn)題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò)5年，；再過(guò)10年，；再過(guò)20年。觀念落后，意識(shí)不足雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)。 劣勢(shì)分析(Weaknesses)：養(yǎng)老護(hù)理的培訓(xùn)機(jī)制落后。欽州的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的欽州都將是越來(lái)越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機(jī)日漸明朗。區(qū)位優(yōu)勢(shì)欽州地處我國(guó)西南邊陲，與東盟各國(guó)接壤，周邊旅游資源豐富，所擁有得天獨(dú)厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風(fēng)景如畫(huà)、生活節(jié)奏悠閑，能夠滿足老年人對(duì)自然的喜愛(ài)；靠近口岸，生活便利，物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高。 按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。城市規(guī)劃部門(mén)在制定城市規(guī)劃時(shí)，要充分考慮社會(huì)福利事業(yè)、公益事業(yè)的發(fā)展需求，盡可能在交通便利、環(huán)境良好，便于服務(wù)和發(fā)展的區(qū)域給予安排。目前我國(guó)對(duì)老齡化及帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項(xiàng)目可以充分利用自身優(yōu)勢(shì)，努力爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠措施與一定的財(cái)政補(bǔ)貼，減少開(kāi)發(fā)成本，從而大力發(fā)展“民辦公助”特色模式。“公辦民營(yíng)”是利用已有的資源進(jìn)行改造，引入社會(huì)資本力量來(lái)經(jīng)營(yíng)，平抑了高昂的費(fèi)用，較好的發(fā)揮了社會(huì)力量的積極性與靈活性。同時(shí)要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊(duì)伍條件。按照我國(guó)土地等級(jí)劃分相關(guān)規(guī)定，欽州地區(qū)城鄉(xiāng)交界地屬于第十一等到第十四等級(jí)別，土地出讓價(jià)格相對(duì)不高。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時(shí)候可以迅速地進(jìn)行處理。一些較大的養(yǎng)老院通常靠近城市周邊的城鄉(xiāng)交界處，或者毗鄰景觀資源，其位置既有相對(duì)宜人的居住環(huán)境，又能夠方便地到達(dá)。差距甚大。目前國(guó)際社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的5%左右。第三章 項(xiàng)目建設(shè)選址及開(kāi)發(fā)模式研究 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會(huì)，養(yǎng)老體制有益嘗試大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年人都有經(jīng)濟(jì)來(lái)源，子女送老年人進(jìn)敬老院，經(jīng)濟(jì)上沒(méi)什么問(wèn)題。 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。五、 盈利艱難，私立機(jī)構(gòu)因資金問(wèn)題導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不良，價(jià)格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養(yǎng)老和地產(chǎn)養(yǎng)老模式的需求量又難以達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模，總體盈利情況難以令人滿意。二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納10120萬(wàn)押金，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)收取押金后用其資金做投資獲取回報(bào)。政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位有一次性補(bǔ)貼政策，但是私立機(jī)構(gòu)一般由于土