【正文】 收費標準與床位年收入如表 13 13 13 134 所示： 表 131 第一期收 費標準：元 /月 床位費 伙食費 服務費 水電雜費 特護 總計 豪華間 1850 500 500 300 350 3500 單人間 1200 500 300 150 2150 雙人間 850 500 150 100 1500 三人間 450 400 150 100 1100 表 132 第一期床位費用年收入明細 月費用 數量 年收入 /萬元 備注 豪華間 3500 10 420 1 張床位 單人間 2150 50 129 1 張床位 雙人間 1500 110 396 2 張床位 三人間 1100 40 3 張床位 總計 第二期估算： 住 宿房間共分三檔：單人間 18 平米計 100 間、 雙人間平米計 220 間、三人間平米計 80 間，豪華間 20 間，總計床位 800 張 豪華間、單人間、雙人間設置標準： 豪華間面積約 40 平米，內設獨立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機、小桌椅、衣柜、床頭柜及 24 小時呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所。 基礎數據和說明 本項目第一期按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建 設期為12 個月，從建設期第一年開始投入運營。各項具體費用如表 12 12 12 124 所示。 廣宣工作階段： 2020年 7月至 2020年 9月 試營業(yè)階段： 2020年 10月。 濱?？禈芳覉@第二期 建設周期為 18個月。即 2020年 1月至 2020年 12月， 2020年 1月正式投入營運。 在職培訓 主要是針對員工在崗位工作中所需學識技能的欠缺部分予以補充。 發(fā)揮濱?？禈芳覉@的綜合功能作用，努力提高整體效應，努力將其發(fā)展成健康娛樂、老有所托的養(yǎng)老地。 建立完善的節(jié)水規(guī)章制度，實施節(jié)水目標責任制，節(jié)約設備用水和生活用水，嚴禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費水的現象。 采用最佳總體平面布置，根據實際情況選用節(jié)能型中央空調。 對職工進行消防安全教育、消防安全培訓，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火安全教育； 組織專職、義務消防隊，定期開展消防訓練、消防演習，制定滅火和應急疏散方案，定期組織消防演練，不斷提高防火滅火技能。 有相應的消毒、更衣、采光、照明、通風、防腐、防塵、防蠅、防鼠、洗滌、污水排放、存放垃圾和廢棄物的設施。 本項目將在公寓樓等公共場合安裝煙火報警器，所有建筑均要安裝消防設施，為了保證老人的安全，對公共集中處安裝監(jiān)控。 環(huán)保結論 本項目運營后，產生的污染物主要有污水、廢氣、其他廢棄物等。 機器、設備產生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。生活污水主要是當班員工的生活用水。 緊急呼叫系統(tǒng) 公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動中心各廳室均設置緊急呼叫按鈕。每戶科端盒采用壁式插座盒，布線均穿管暗敷。 火災報警與消防 火災報警采用分區(qū)設置報警裝置，火災報警系統(tǒng)采用總線制，項目區(qū)內設安全保衛(wèi)消防控制室，由安全消防值班隊員根據報警信號確認火災發(fā)生處，迅速組織項目區(qū)消防人員報告當地 119 消防部門，同時利用項目防火設施進行防控。避雷針、避雷網、均壓環(huán)、引下線及所有引入室內金屬管道均與接地裝置可靠連接在一起。 室內使用節(jié)能照明燈具。 供電 設計依據 《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》（ GB50052— 96）； 《民用建筑照明設計標準》（ GBJ133— 90）； 《民用建筑電氣設計規(guī)范》（ GBJ/T16— 92）； 建設單位及相關專業(yè)提供的有關資料和設計要求。 排水系統(tǒng) 設計依據： 《建筑給水排水設計規(guī)范》（ GBJ15— 88 1997 年版）； 《污水綜合排放標準》（ GB8798— 1996）； 排水方式： 采用分流制系統(tǒng)，污水、雨水分系統(tǒng)排出。 水源和供水設施： 項目區(qū)供水使用自備井和無塔供水增壓器供應。 第七章公共配套設施 給排水 給水設計 依據： 《建筑給水排水設計規(guī)范 》 GB500152020； 《建筑設計防火規(guī)范》 GBJ1687（ 2001 版）。 老年大學： 是專門為老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的學習園地，是一種特殊類型的學校建筑。居室模式主要包括：多人間、雙人間、單人間、豪華房。 項目區(qū)全部建設完成后要達到：建筑物錯落有致，公寓樓設施完備，釣魚場亭臺廊榭，項目區(qū)鮮花簇擁、綠樹成蔭。創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。 本項目以城市工薪階層及以上為主，以滿足中低收入家庭需求 為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。 設計理念 可持續(xù)發(fā)展?？偨ㄖ娣e 32120 萬平方米。建筑占地面積 4000 平方米 (不含綠化、道路、廣場等 )。項目完成后，新建老年 公寓樓，常設老年人居住房間 420 間（套），設固定床位 800 張。 項目建筑規(guī)模 本項目區(qū)占地面積約為 100 畝，其中第一期 30 畝，約 20000 ㎡，總建設面積約 16060 ㎡。老人們都有私密空間，有獨立的居室、衛(wèi)生間，自由出入。 項目風險結論 項目風險因素及程度分析表 表 41 風險因素 風險程度 備注 災難性 嚴重 較大 一般 較小 行業(yè)本身 √ 欽州地區(qū)市場風險 √ 工程技術風險 √ 第五章 項目市場定位和規(guī)劃布局 項目整體定位 項目整體定位 本項目定位： 塑造品牌意識，注重品質，關注細節(jié)；主 要面對城市居民中高收入及以上 的人群。 工程技術 項目實施階段，對項目現狀情況進行全面的現場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數據，以降低項目建設的工程風險。 本項目的立項正處在養(yǎng)老行業(yè)的轉型的關鍵時期，是占領市場先機的 節(jié)點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發(fā)公益事業(yè)的相關優(yōu)惠政策，在土地流轉、稅費減免等方面減少成本，加強養(yǎng)老行業(yè)的人才引進與培訓，行業(yè)本身的風險可降低到最小。 此外， 科技的發(fā)展使生產工藝不斷提高，技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產品在不斷涌現。 而純民辦養(yǎng)老機構卻又成本較高，普通人難以接受，致 使民辦養(yǎng)老院成功運營的數量較少。不久之后必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這里為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養(yǎng)老產業(yè)的鍋里分一杯羹 ，任何行業(yè)內部的現存者、行業(yè)外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環(huán)境，并做好充分的準備，迎接挑戰(zhàn)。 從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關 注的問題，各 級政府更是極為重視此問題。近 10 年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。這些因素必然給社會公眾帶來了一些對于社區(qū)養(yǎng)老的負面心理影響。 行業(yè)發(fā)展處于起步階段 目前全國的養(yǎng)老行業(yè)仍然以居家養(yǎng)老為主，以上海為例，經過當地專家論證與研究，認為當前最為理想與實際的解決養(yǎng)老模式仍然是傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老。研究人員認為，沿海中小城市經濟發(fā)展迅速，對人才的吸引力比較強，生活比較悠閑，因此居民的宜居 感受比較強。 瀕臨北部灣，屬南亞熱帶季風氣候區(qū) ， 溫度適宜，一年四季鳥語花香。 對社會福利機構的用電按當地最優(yōu)惠價收費，用水按居民生活用水價收費；對福利機構使用的救護車、生活用車等免征養(yǎng)路費；對社會福利機構使用的電信業(yè)務、郵政業(yè)務、廣播電視（有線）傳輸等有關部門要給予優(yōu)惠和照顧。 對民政部門批準設置的社會福利機構，有關部門在辦理法人注冊登記時應優(yōu)先辦理。 政策優(yōu)勢 2000 年《國務院辦公廳轉發(fā)民政部等 11 部委《關于加快實現社會福利社會化的意見》（國辦發(fā)〔 2000〕 19 號） 中規(guī)定社會辦福利機構在規(guī)劃、建設、稅費減免、用地、用水、用電等方面與政府辦社會福利機構一樣享受同等待遇，優(yōu)惠政策要點如下： 按照法律、法規(guī)規(guī)定，優(yōu)先審批社會福利機構的建設用地，對新辦福 利事業(yè)的項目屬于出讓土地的，要適當降低土地出讓金收取標準和拆遷補償費，減免土地管理費。欽州地 區(qū)作為西南邊陲的沿海城市，顯然沒有足夠的已有資源進行嘗試。在能夠解決交通和醫(yī)療問題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項目地址。與 ****民政局合作北部灣老年公寓項目（老年康樂家園）。 選址意向： 一、本項目擬在 ****欽南區(qū)、欽北區(qū)或欽 州港區(qū)三個區(qū)域的城鄉(xiāng)交界處進行選址。 在養(yǎng)老社區(qū)的周邊配套中，醫(yī)院對于老人來說最為重要。本項目建成后可以極大緩解當地老年養(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。實際約 1250 床位，差距約 84%。也對促進家庭和睦、人際關系融洽、構建社會主義和諧社會具有直接而深刻的影響，是全面落實科學發(fā)展觀的根本要求。 未來投入預測 國家會加大投入力度，但同時“公辦民營”模式是養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展趨勢。養(yǎng)老產業(yè)是服務業(yè)的一部分，這個產業(yè)發(fā)展了，對調整經濟結構也有利。其以基地連鎖的擴張形式來完成整 養(yǎng)老 體運作，以統(tǒng)一的經營模式來服務，高性價比的度假養(yǎng)老產品贏得客戶，是高品質的養(yǎng)老體驗。 四、 收費較高。 私立養(yǎng)老機構模式 一、 規(guī)模大、自身投入大，依靠政府資源較少。政府將主要資源集中投入在這幾個福利院。 滿足老人家庭親情和社會交往的需要。北京市在最近幾年對“公辦民營”模式做了大量工作。 所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養(yǎng)老服務機構的所有權和經營權相分離，采取承包、租賃、股份制等形式，把經營權、管理權、服務權交由企業(yè)、社會組織等非政府部門或個人，吸收民間資本，轉變經營機制，實現養(yǎng)老服務機構獨立法人實體運營，并根據有關政策，減免相關契稅、給予一定的財政補貼。 2020 年，《中國經 濟周刊》記者從“一?！鲍@悉，“一福”一床難求，目前有 9000 多人在排號等待入住。而這 401 家養(yǎng)老機構的床位總數僅僅只有 萬張，即便是現有床位全住滿，每百名老人擁有的機構養(yǎng)老床位僅為 張，床位十分緊缺。 目前我國社區(qū)的養(yǎng)老助老服務與老年人的迫切需求相距甚遠，存在觀念認識不到位，政策法規(guī)不健全，基礎設施差，硬件設備和服務水平跟不上需要，專業(yè)工作人員缺乏，志愿者隊伍不足等現狀和問題。 養(yǎng)老服務現狀分析 公共資源緊缺 目前我國正處于家庭養(yǎng)老向現代居家養(yǎng)老模式過渡時期。 社區(qū)養(yǎng)老助老服務的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機構；設立老人購物中心和服務中心；開設老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機構；建立老年活動中心；設立老年婚介所；開辦老年學校；設立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護服務等。 機構養(yǎng)老 機構養(yǎng)老是指以社會機構為養(yǎng)老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經濟來源，由養(yǎng)老機構統(tǒng)一為老年人提供有償或無償的生活照料與精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老的主體是老年人，居家養(yǎng)老的載體是家庭，養(yǎng)老照料的責任是親屬。 從上述數據可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢，養(yǎng)老壓力逐年增大，欽州養(yǎng)老產業(yè)現狀壓力較大。 欽州地區(qū)人口結構與老齡情況 據《全國人口普查條例》和國務院的決定，我國以 2020 年 11 月 1 日零時為標準時點進行的第六次全國人口普查的調查結果。而隨著人口老齡化的日趨嚴重，中國將 面對的不僅是巨大的養(yǎng)老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會處于“國未富，人先老”的境地。全國獨居老人的比例也從 1987 年的近 4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。 國際上通常把 60 歲以上的人口占總人口比例達到 10％，或 65 歲以上人口占總人口的比重達到 7％作為國家或地區(qū)進入老齡化社會的標準。 可行性研究編制依 據和范圍 《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》； 《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》； 《國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》國辦發(fā)〔 2020〕 6號； 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》； 《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃 (20202020年 )》； 18207875812 可行性研究的技術經濟指標匯總 表 11 第一期可行性研究指標匯總 名稱 單位 數據或指標 備注 總用地面積 畝 30 約 20000平方米 總建筑面積 平方米 16060 建筑 占地面積 平方米 4000 不包含道路 容積率 建筑密度 20% 綠地率 50% 道路及停車場 平方米 5000 項目總投資 萬元 項目總體經營成本 萬元 項目總體經營收入 萬元 項目總體經營稅費 萬元 99