【正文】 地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不能適用該政策。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。據(jù)北京市民政局官網(wǎng)顯示，大部分該種類型的養(yǎng)老院與北京市第一社會(huì)福利院、第四社會(huì)福利院、第五社會(huì)福利院一樣，都隸屬于北京市民政局。通過(guò)這樣的模式，降低社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的“門檻”，進(jìn)而壓低養(yǎng)老院的入住價(jià)格，吸納更多老人入住。此外，在市區(qū)條件稍微好點(diǎn)的收費(fèi)較貴，大月收費(fèi)在四、五千元左右，加上醫(yī)療等常規(guī)等花費(fèi)，以目前北京市老人的養(yǎng)老金來(lái)支付養(yǎng)老費(fèi)用，相對(duì)困難。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。而此時(shí)國(guó)家相關(guān)部門雖然重視，但投入太少，致使公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能及時(shí)滿足大量老年人群。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。政府福利型主要是由政府組織和經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院。社區(qū)養(yǎng)老老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務(wù)和“急救鈴”等。隨著家庭小型化和空巢家庭的出現(xiàn)，為改善居家老年人的生活質(zhì)量，減輕家屬的照顧壓力，可依托社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料機(jī)構(gòu)和日間服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)老年人提供生活照料、醫(yī)療康復(fù)和休閑娛樂(lè)等服務(wù)?！八氖劳谩保c父母共居無(wú)疑是盡孝的基本形式，所以居家養(yǎng)老是我國(guó)最為普遍的養(yǎng)老模式。同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，,其中。與我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象并存的社會(huì)問(wèn)題是：城市化進(jìn)程的加快，獨(dú)生子女政策帶來(lái)的家庭在縮小、人口流動(dòng)的速度加快，加上人口的長(zhǎng)壽，使得養(yǎng)老問(wèn)題面臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)。到這個(gè)階段以后，中國(guó)老齡人口將達(dá)到4億左右，在全球人口排第三位，3個(gè)人中就有1個(gè)是老人。近10年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。第二章 養(yǎng)老專題研究 我國(guó)老齡情況 老齡化概念人口老齡化：指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長(zhǎng)人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)說(shuō)明過(guò)程。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、消費(fèi)能力、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、人文等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供較公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。第二期主體建筑占地面積約8000平方米，計(jì)劃總投資約10099萬(wàn)元人民幣。建設(shè)將高定位、高層次、管理科學(xué)、配套服務(wù)設(shè)施完善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》；《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》；《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào)；《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(20112015年)》；18207875812表11 第一期可行性研究指標(biāo)匯總名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注總用地面積畝30約20000平方米總建筑面積平方米16060建筑占地面積平方米4000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率50%道路及停車場(chǎng)平方米5000項(xiàng)目總投資萬(wàn)元項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)萬(wàn)元99項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)元652. 524項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)萬(wàn)元652. 524項(xiàng)目靜態(tài)投資凈利潤(rùn)收益率%項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期年項(xiàng)目總建設(shè)年限年表12 第二期可行性研究指標(biāo)匯總名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注總用地面積畝70約46667平方米總建筑面積平方米32120建筑占地面積平方米8000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率60%道路及停車場(chǎng)平方米10000項(xiàng)目總投資萬(wàn)元10099項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元703項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元2206項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)萬(wàn)元198項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)元1305項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)萬(wàn)元1305項(xiàng)目靜態(tài)投資凈利潤(rùn)收益率%項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期年項(xiàng)目總建設(shè)年限年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，有很大的發(fā)展前途，市場(chǎng)巨大，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，如今競(jìng)爭(zhēng)格局尚未形成，需求大于總供給。國(guó)際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10％，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7％作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。全國(guó)獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4%上升到11 % ，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。作為一個(gè)以人口發(fā)展起來(lái)的國(guó)家，青年、中年的一代人是主要?jiǎng)趧?dòng)力。到這個(gè)階段以后，如果單純依靠家庭來(lái)養(yǎng)老，肯定是不現(xiàn)實(shí)的，那么養(yǎng)老的社會(huì)化與市場(chǎng)化是一個(gè)大趨勢(shì)，而且是不可逆轉(zhuǎn)的一個(gè)趨勢(shì)。最新統(tǒng)計(jì)顯示，****總?cè)丝?50萬(wàn)，其中市區(qū)人口30萬(wàn)，市區(qū)老年人4萬(wàn)人。居家養(yǎng)老是指老年人按照我國(guó)民族生活習(xí)慣，選擇居住在家庭中，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)，安度晚年生活的傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)容主要是生活照料和康復(fù)護(hù)理，逐步向精神慰籍領(lǐng)域拓展，居家養(yǎng)老服務(wù)的方式主要是上門進(jìn)行個(gè)案服務(wù)，同時(shí)發(fā)展社區(qū)老年人日間服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)老年人進(jìn)行綜合性的集中服務(wù)照料。在收費(fèi)方面則以福利為主，根據(jù)老人的生活條件適當(dāng)交一定的費(fèi)用，對(duì)于生活十分困難的老人則實(shí)行無(wú)償服務(wù)。企業(yè)盈利型由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。根據(jù)老年需求，借鑒世界上福利型國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，開(kāi)展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)已成為我國(guó)老年社會(huì)福利工作的當(dāng)務(wù)之急。 北京養(yǎng)老機(jī)制發(fā)展創(chuàng)新與研究 北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存現(xiàn)狀調(diào)查：截至2011年年底，北京市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有401家。以北京市第一社會(huì)福利院為例，第一福利院由政府出資承辦，條件好，價(jià)錢又便宜，地理位置好。 北京目前主要的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式面對(duì)近年來(lái)老齡化趨勢(shì)逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過(guò)政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)，出臺(tái)不少優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持外資在內(nèi)的社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，借鑒與學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)養(yǎng)老管理模式，以此積極探索出“公辦民營(yíng)”的新嘗試?！肮k民營(yíng)”養(yǎng)老模式也是國(guó)際社會(huì)福利服務(wù)的主流趨勢(shì)。 公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式一、選址? 北京目前床位供不應(yīng)求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環(huán)之間，周圍公共設(shè)施發(fā)達(dá)，交通便利，利于老年人保持和社會(huì)、家庭接觸。二、政府充分的資源投入帶來(lái)的服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)有政府的集中的持續(xù)不斷的資源投入。三、價(jià)格優(yōu)勢(shì)由于公立性質(zhì)和政府資源投入優(yōu)勢(shì)，北京公里福利院床位價(jià)格相對(duì)私立結(jié)構(gòu)比較低廉，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的明顯特色，并導(dǎo)致排隊(duì)等候人數(shù)往往超過(guò)實(shí)際服務(wù)能力十倍以上的情況。三、 采用地產(chǎn)養(yǎng)老模式，將養(yǎng)老結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)銷售給入住人員，獲取利潤(rùn)。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展及市場(chǎng)前景隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人們對(duì)老齡化觀念的深入理解，未來(lái)養(yǎng)老模式將會(huì)多元化發(fā)展，如表22所示：表22模式主要特征養(yǎng)老模式“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老不同城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)間的置換式異地度假型養(yǎng)老是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)新產(chǎn)品。一些人比較有市場(chǎng)眼光，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從事這項(xiàng)工作，國(guó)家應(yīng)給予必要的扶持，在稅收等方面給予一定優(yōu)惠。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變??敬老院會(huì)逐漸被人們所接受。同時(shí)本項(xiàng)目也具有顯著的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。%計(jì)算應(yīng)有7719張床位。按北京市第一、第四、第五福利院等公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)排隊(duì)等候人數(shù)計(jì)算（30個(gè)公立養(yǎng)老院，排隊(duì)等待約150000人），北京市城鎮(zhèn)人口1500萬(wàn)，比例為1/100,欽州城區(qū)人口30萬(wàn)計(jì)算，如建設(shè)500張床位規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，除入院人數(shù)外，仍將有2500人等候進(jìn)入該機(jī)構(gòu)。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門設(shè)置班車往返于社區(qū)與軌道交通站點(diǎn)或公交車站之間。以北京太陽(yáng)城為例，其社區(qū)內(nèi)設(shè)有北京市紅十字會(huì)999急救中心站點(diǎn)，專門為社區(qū)老人服務(wù)。二、欽州濱海新城。三、綜合比較以上兩點(diǎn)，如不選址濱海新城，仍可以采取與市民政局合辦的模式獲取更多優(yōu)惠政策以保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)健康持續(xù)發(fā)展和運(yùn)行。但作為一線城市，有充裕的已有資源進(jìn)行改造、改制。第四章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及風(fēng)險(xiǎn)防范 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)分析(Strengths)：政府重點(diǎn)扶持欽州地區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)高度重視，致力于推動(dòng)養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展，解決目前存在的養(yǎng)老問(wèn)題，鼓勵(lì)在養(yǎng)老模式與開(kāi)發(fā)理念上進(jìn)行大膽嘗試與創(chuàng)新，為今后政府在推進(jìn)公益事業(yè)發(fā)展上進(jìn)行有益的嘗試與新觀念上的積極探索，為未來(lái)政府轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)、打造服務(wù)型政府提供有價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)借鑒。社會(huì)福利項(xiàng)目編制、設(shè)施建設(shè)工程的收費(fèi)，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)后可酌情減免。 金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)社會(huì)福利設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)貸款的支持力度。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。由零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)與第一財(cái)經(jīng)合作編制發(fā)布的《全國(guó)宜居城市報(bào)告》中得出的研究結(jié)果看，入圍中國(guó)最宜居的城市里，大部分是沿海中小城市。養(yǎng)老護(hù)理員奇缺國(guó)家有關(guān)部門于2007年就出臺(tái)了護(hù)理員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但卻缺乏相應(yīng)的培訓(xùn)和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有專門的人才培訓(xùn)專業(yè)，這使得護(hù)理人員缺乏人才輸送渠道，極大制約了護(hù)理人員的補(bǔ)充和養(yǎng)老護(hù)理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護(hù)理人才奇缺，養(yǎng)老護(hù)工有斷層之憂。一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對(duì)開(kāi)展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來(lái)認(rèn)識(shí)；服務(wù)意識(shí)差、缺乏有效消費(fèi)觀念引導(dǎo)。再過(guò)50年，屆時(shí)，%將是60歲以上的老人。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題。競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力所以按照我國(guó)目前的生活習(xí)慣來(lái)看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)。借鑒國(guó)內(nèi)外有價(jià)值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸引大批有實(shí)力的合作者和社會(huì)力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。將是功能齊全、結(jié)構(gòu)完整、專業(yè)性強(qiáng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位借鑒北京市近年來(lái)養(yǎng)老工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深刻理解“公辦民營(yíng)”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實(shí)際情況，與政府合作，推進(jìn)“民辦公助”的運(yùn)作模式。同時(shí)能容納400人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂(lè)中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場(chǎng)、綠地、廊亭、門球場(chǎng)、種植場(chǎng)等。根據(jù)項(xiàng)目用地功能分區(qū)，本項(xiàng)目組成及各功能分區(qū)建設(shè)規(guī)模如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)下表：表51 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注總用地面積畝3020000平方米總建筑面積平方米16060建筑占地面積平方米4000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率50%道路及停車場(chǎng)平方米5000第二期：總用地面積46667㎡（70畝）。第二期B棟：以下為濱?？禈?lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表：表57建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫(kù)房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛(wèi)值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計(jì)1200表58建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會(huì)議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫(yī)療保健2樓2000其他2樓200總計(jì)3200表59建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動(dòng)中心1—2樓1800餐廳1樓300總計(jì)8000m2表510建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）醫(yī)生值班室2樓20護(hù)士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設(shè)施4樓800其他4樓400總計(jì)3660總建筑面積 16060第二期C棟：以下為濱?？禈?lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表：表511建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫(kù)房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛(wèi)值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計(jì)1200表512建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2