【正文】 10 項目綜合評價結(jié)論及建議 項目綜合評價結(jié)論針對項目建設(shè)的可行性，由市場分析可知，全國經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場態(tài)勢良好；隨著西安市人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場需求量較大，雖然開發(fā)單位眾多，參差不齊，但總體發(fā)展較好，市場交易活躍。經(jīng)過以上分析，本項目有一定的的抗風(fēng)險能力。 ，在不違反法律、法規(guī)的情況下，將風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移。，合理搭配廣告周期，充分利用各種廣告媒體，選擇合適的形式，爭取以最小的投入獲得最佳宣傳效果，樹立企業(yè)及項目形象，創(chuàng)造品牌效應(yīng)。，創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績，使資金能盡快的回籠，以便于下期開發(fā)。尤其是銷售收入和總投資的影響很大，這就提醒開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中爭取一些積極有效的措施來回避風(fēng)險。所以，在項目開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)注意與監(jiān)理單位和施工單位的密切合作，加強投資控制。分析結(jié)果如下：建設(shè)投資變化對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響 表92變化幅度10%5%05%10%IRR（%）凈現(xiàn)值（萬元） 圖92 建設(shè)投資敏感性分析用類似于上述的方法找出建設(shè)投資變動的動態(tài)臨界點：（%%）/（%%）*5%=%由此表明，固定資產(chǎn)投資也是一個非常敏感的因素，它的變化將對內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值產(chǎn)生很大影響。所以在銷售階段,應(yīng)注意保證銷售收入的回收利用,比如：%，也可以在前期增加銷售費用，提高前期銷售收入的資金回籠。進行單因素敏感性分析時，假定其他因素都不發(fā)生任何變動。 項目敏感性分析敏感性分析是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。Q銷售量，為總銷售收入的百分比。據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：總銷售收入：R成本費用：C=VQ +F式中：R總銷售收入 C總成本費用 V單位可變成本，本項目中為銷售費用和銷售稅金及附加，分別是銷售收入的3%%。 項目盈虧平衡分析各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。 項目財務(wù)評價結(jié)論從項目的盈利能力、清償能力分析等兩個方面的分析結(jié)果可以看出本項目盈利、清償指標(biāo)均較好，本項目在財務(wù)上可行。 清償能力分析清償能力分析是通過對“借款還本付息表”（附表10）和“資金來源與運用表”（附表9）的計算，考察項目計算期內(nèi)財務(wù)狀況及償債能力。根據(jù)此表計算的評價指標(biāo)為稅后資本金的財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）= %稅后資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，凈現(xiàn)值大于零，說明項目具有盈利能力。根據(jù)此表計算的評價指標(biāo)為：所得稅后：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財務(wù)凈現(xiàn)值（i0=12%）=所得稅前：財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%財務(wù)凈現(xiàn)值（i0=12%）=財務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項目在財務(wù)上可以接受。 資金來源與運用表本表反映項目計算期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，參見附表9。本表以投資者的出資額為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支出作為現(xiàn)金流出，計算稅后內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標(biāo)，考察項目資本金的盈利能力。財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立共同基礎(chǔ)。本表不分投資來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)。 項目財務(wù)評價基本報表 現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映項目計算期內(nèi)各期的現(xiàn)金收支（現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出），用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標(biāo)，進行項目敏感性分析、財務(wù)盈利能力分析。 根據(jù)基準(zhǔn)收益率=（1+γ1）（1+γ2）（1+γ3）1，可以確定：本項目的基準(zhǔn)收益率為12%。 通貨膨脹率（γ3） 為使項目的實際收益率不低于實際期望水平，應(yīng)在真實最低期望收益率水平，加上通貨膨的影響。不同的項目，風(fēng)險的大小是不同的。這種不確定性就是項目投資者所承擔(dān)的風(fēng)險。 就本項目而言，由于從其他渠道獲取的資金只有銀行貸款，所以加權(quán)平均資本成本等于銀行貸款利率，%。具體影響因素如下： 加權(quán)平均資本成本（γ1 ） 加權(quán)平均資本成本是項目從各種渠道取得的資金所平均付出的代價。8 項目財務(wù)評價本項目的財務(wù)評價主要從項目的財務(wù)盈利能力、清償能力以及兩方面進行分析，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。對于本項目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按半年計算，% ；其余部分由（預(yù)）售房款補足。綜合前面一至九項的費用。按銷售收入的3%計算。%計算。室外工程包括小區(qū)道路、管網(wǎng)和綠化以及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容，按每平方米120元計算。城建統(tǒng)一征收費及其他費用，見表71。工程前期費用包括項目勘察設(shè)計費、城建統(tǒng)一征收費用以及其他費用等。地下建筑面積52900m2。根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（99），結(jié)合西安市類似工程的實際造價確定本項目單方造價指標(biāo)如下:（1）小高層住宅： 1200元/ m2商業(yè)： 1350元/ m2（2）高層住宅： 1600元/ m2商業(yè)： 1750元/ m2（3）多層： 900元/ m2（4）地下建筑：住宅樓地下人防和車庫部分：2700元/ m2單建地下車庫部分：1400元/ m2注:本項目小區(qū)內(nèi)的幼兒園、會所、物業(yè)管理部等公建按收支平衡處理，不考慮其建安造價，只考慮取費問題。拆遷安置工作已完成，場地已“三通一平”。； 項目總投資估算項目的總投資包括土地費用、建安工程費用、工程前期費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期利息等項。7 項目總投資估算及資金籌措 項目總投資估算的依據(jù)（1999）；；；；。 車位本項目車位均為地下車位，統(tǒng)一定價10萬元／個。開盤后12季度銷售部分按全部房價的30%回收，竣工后回收70%,且以后的銷售擬定一次性回收。詳見資金回籠計劃表（附表4）。詳見表611和附表3。 銷售分期安排表 表610時間銷售分期銷售目標(biāo)備注200607~200609200610~200703200704~200803200804~200912導(dǎo)入期強銷期銷售持續(xù)期清盤促銷期5%60%25%10%概念宣傳強勢推廣平穩(wěn)銷售以工程形象促銷 項目銷售計劃為實現(xiàn)資金的快速回籠，本項目住宅與商場都實現(xiàn)銷售。e家園的印象和追求，為下一輪銷售增值鋪路。總之，首期銷售以一個良好的銷售勢頭為任務(wù)之一，廣告對產(chǎn)品詳細(xì)描述，有強烈的促銷點，促使目標(biāo)客戶群在激烈的氣氛中完成購買。（3）廣告頻率也應(yīng)減小，從而降低宣傳開支。此時應(yīng)當(dāng)注意的問題有：（1）既要考慮售價，也要考慮時間，即尾盤不能追求高價格，否則不能變現(xiàn)反而加大風(fēng)險。 清盤期的銷售策略項目進入清盤期，銷售速度明顯減緩。如果中小戶型暢銷，可以將面積過大的戶型進行分割出售。 銷售持續(xù)期策略項目經(jīng)過大規(guī)模的廣告及促銷后，進入平穩(wěn)的銷售期。6．拍賣樓花將商鋪中好的位置拿出來拍賣，開始只公布底價（適當(dāng)?shù)氐鸵恍?，以吸引更多人參與），留出一段時間進行炒作，投資者交押金參與拍賣，這樣可以將商鋪地價值發(fā)揮到最高水平。因為，這樣可以避免購房者四處的奔波，節(jié)約了時間；同時，住博會上聚集了大量的精品樓盤，與房產(chǎn)交易有關(guān)的法律咨詢，貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。通過它可以進一步提高其知名度。開盤日在樓盤周邊區(qū)域派出大批人員派發(fā)海報，吸引顧客上門看樓，要求設(shè)定固定攤點，人員統(tǒng)一著裝，附送氣球等小禮品。因為相當(dāng)一部分購房者主要通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房產(chǎn)信息。（2）網(wǎng)站。刊登半頁的彩頁廣告，標(biāo)明項目的特色及賣點。此時推出項目理念、廣告主題，并在價格上給以優(yōu)惠。當(dāng)一期主體完工后項目開始預(yù)售。4．廣告宣傳。頭30名買家可享受九五折優(yōu)惠。2．頭位價值法即在未公布樓價前，排在第一位的購買者以較低價購買頭位，達(dá)到引起其他消費者的注意的目的。此時已進入銷售旺期，應(yīng)將項目需要的各種媒體調(diào)動起來，進行全面營銷。通過做一些公益性活動，如捐資社會福利機構(gòu)、希望工程，為公司做宣傳。突出本項目與其他樓盤的差異，提高企業(yè)的知名度。本項目開發(fā)單位紫薇地產(chǎn)已經(jīng)在西安人心中留下了深刻印象，紫薇品牌象征著高品質(zhì)的生活。從前期準(zhǔn)備到一期主體完工、可以開始預(yù)售這段時間內(nèi)，為使人們了解項目在建情況，在項目周邊以及西安市主要繁華的路口、人流集中的公共場所以簡單的文字描述項目，必要時輔以鳥瞰圖以醒目，使其在消費者心中留下初步印象。項目雖然不具備銷售條件，但提前發(fā)布將要銷售的信息可以吸引客戶等待。由于前一期的銷售已經(jīng)完畢，本項目的銷售還未開始，為使開盤時能達(dá)到開門紅，在此期間可以對下一期的銷售提前進行準(zhǔn)備。各階段有不同的銷售策略。在此期間，應(yīng)樹立良好的樓盤暢銷形象，迅速提升人氣，增強項目在潛在客戶中的口碑；同時盡快回籠資金，對項目的后期開發(fā)提供有力支持。選擇主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)作為樣板房，設(shè)在朝向、視野、環(huán)境最好的位置。保證路線盡可能短，有充足的采光、照明。最好在迎著主干道（或主要人流）的方向，人車都能方便到達(dá)，周圍環(huán)境和實現(xiàn)較好，也能方便到達(dá)樣板房。為實現(xiàn)銷售目標(biāo)，要對他們進行培訓(xùn)，包括物業(yè)詳情、銷售技巧、簽訂買賣合同等程序等。可采用功能樓書、形象樓書和單頁結(jié)合的方案。 銷售資料的準(zhǔn)備要有相關(guān)法律文件，包括建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、預(yù)售許可證等。本項目為滾動開發(fā)，需要進行預(yù)售。 項目營銷方式紫薇地產(chǎn)是西安市一家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，主營銷售型物業(yè)，有自己的營銷隊伍，采用自行銷售的形式，從而節(jié)省了一部分物業(yè)代理費。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 表68可比實例 比較因素楓林綠洲四季風(fēng)景城市風(fēng)景 夏日景色區(qū)域因素100/101100/102100/98個別因素100/105100/97100/99交易情況100/100100/100100/100交易日期102/100103/100102/100修正系數(shù)對各案例的權(quán)重確定如下：楓林綠洲：；四季風(fēng)景：；城市風(fēng)景：；各可比案例的比準(zhǔn)價格確定如下：楓林綠洲：3950 ＝ 3792 元/m2四季風(fēng)景：3700 ＝ 3811 元/m2城市風(fēng)景：3500 ＝ 3675 元/m2項目最終合理比準(zhǔn)價格的確定：項目的價格為以上三個案例的比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均，計算如下：項目價格 ＝ 3792＋3811＋3710＝3750元/m2同樣利用市場比較法，通過調(diào)查選取高新區(qū)三個可比案例商鋪的市場價格，確定本項目商鋪的價格，見表69所示。 可比實例情況表 表65 實 例項 目楓林綠洲四季風(fēng)景城市風(fēng)景 夏日景色地理位置高新路南段高新區(qū)科技二路28號丈八路與科技路交匯處均價（元/平方米）395037003450土地面積1000畝124畝 區(qū)域因素比較表 表66 可比實例區(qū)域因素楓林綠洲四季風(fēng)景城市風(fēng)景 夏日景色地段稍好稍好稍差交通稍好稍好稍差配套稍差相同稍差估價對象為100，則楓林綠洲為101；四季風(fēng)景為102；城市風(fēng)景為97。 可比實例各因素修正系數(shù)計算表 表64可比實例 比較因素楓林綠洲新西藍(lán)城市風(fēng)景 夏日景色區(qū)域因素100/101100/102100/98個別因素100/105100/98100/99交易情況100/100100/100100/100交易日期102/100104/100102/100修正系數(shù)（4）權(quán)重的確定新西藍(lán)離本項目較遠(yuǎn)，對項目的影響較小，各案例的權(quán)重確定如下：新西藍(lán)：；楓林綠洲：；城市風(fēng)景：（5）比準(zhǔn)價格的確定根據(jù)以上結(jié)果，各可比案例的比準(zhǔn)價格確定如下：楓林綠洲：3900 ＝ 3744 元/m2新西藍(lán)：3600 ＝ 3672 元/m2城市風(fēng)景：3450 ＝ 元/m2（6）項目最終合理比準(zhǔn)價格的確定項目的價格為以上三個案例的比準(zhǔn)價格的加權(quán)平均，計算如下：項目價格 ＝ 3744＋3672＋＝3680元/m2用同樣的方法對高層進行修正。修正系數(shù)的計算方法如下： 區(qū)域因素比較表 表62 可比實例區(qū)域因素楓林綠洲新西藍(lán)城市風(fēng)景 夏日景色地段稍好稍好稍差交通稍好稍好相同配套稍差相同稍差設(shè)估計對象所在地為100，則判斷楓林綠洲所在地為101，新西藍(lán)所在地為102，城市風(fēng)景所在地為98。本項目將從以上四個方面對案例進行價格修正。見表61。因此，我們對高新區(qū)的房地產(chǎn)供給市場進行了具體的抽樣調(diào)查。但是，運用市場比較法有一定的局限性，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：