【正文】 購房時間圖在回答購房區(qū)域時，28%的人會選擇再高新區(qū)買房，29%的人選擇在南郊二環(huán)外，23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖24所示： 圖24 西安市居民計劃購房區(qū)域圖多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購房，因為這兩部分區(qū)域近年來發(fā)展迅速，各項配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格在2000～%，價格在2500～%，價格在3000～%，價格在3500～%，%，如表21所示。 西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價格表 表21價格（元／平方米）2000～25002500～30003000～35003500～40004000以上百分比%%%%%考慮到人們在接受調(diào)查時的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價格會比我們調(diào)查結(jié)果高。%，%。這是因為一部分西安市民不愿承擔(dān)很大的風(fēng)險購買期房，盡管期房有許多價格上的優(yōu)惠政策。不過也有相當(dāng)?shù)木用窨粗衅诜浚紤]到價格因素外，更注重將來物業(yè)的升值潛力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購房。在回答樓型選擇時，%的人選擇多層住宅，%的人選擇“小高層”，%的人選擇高層。其結(jié)果說明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費為主，但選擇小高層和高層住宅的居民人數(shù)在不斷增加。在戶型的選擇上，%的居民選擇二居室，%的居民選擇三居室，%的選擇四居室。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。如表22所示。 西安市居民戶型選擇 表22戶型二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳百分比%%%%%當(dāng)然，選擇幾居室對應(yīng)著居住面積的大小。在住宅面積上，80～100平方米和100～130平方米的人數(shù)居多，說明西安居民對住宅面積要求很高，如表23所示。 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計表（單位：平方米） 表23面積5050～8080～100100～130130～150150頻數(shù)%%%%%%消費者在購房時最關(guān)注的因素，首先考慮房子的價格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等?？傮w來看，市民購房的消費理念越來越理性、越來越趨于成熟。 圖25 居民購房最關(guān)注因素分布圖商品房作為一種供應(yīng)市場的產(chǎn)品，由于其受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、開發(fā)成本、管理能力以及利潤期望等的影響，商品房價格大大影響居民的選擇住房的能力。在社會群體中先步入富裕階層的城市精英們的購房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。在自然環(huán)境方面，他們需要一個安靜、優(yōu)美的居住和休息環(huán)境；在交通環(huán)境方面，他們已經(jīng)或即將擁有自己的私家車，他們要求小區(qū)必須提供一定的停車位；另外，隨著國民素質(zhì)的不斷提高，人們對于小區(qū)的人文環(huán)境要求愈來愈高。人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。但從近年的情況來看，小區(qū)的物業(yè)管理在實際工作中的管理現(xiàn)狀很難令消費者滿意，主要表現(xiàn)為：投訴率高，收費不合理、管理不規(guī)范、市場結(jié)構(gòu)不全、服務(wù)功能欠缺、交易體系不完善等等。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購買行為的主要因素之一。另外，%的居民希望小區(qū)內(nèi)有購物場所，%的人希望有醫(yī)療設(shè)施，對餐飲、教育、美容健身也有一定要求。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時便利店、小型超市和餐飲店。 供給分析由西安市統(tǒng)計年鑒，近幾年商品房竣工面積情況如圖26所示： 圖26 西安市歷年商品房竣工面積圖自2002年，房地產(chǎn)供給量有所增加，但增幅不大。2004年由于國家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長過快的勢頭。2005年第一季度，%。總體來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。尤其對于住宅物業(yè)而言，作為房地產(chǎn)市場的主體部分，其市場需求量及開發(fā)量在各物業(yè)中相對最大，對商品房投資總量的放緩產(chǎn)生的影響最大。從市場開發(fā)角度來看，%，%。根據(jù)我們的市場調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場供給情況如下：現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高新區(qū)、城南。各區(qū)項目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表24區(qū)域名稱城北長安區(qū)曲江城西城東城內(nèi)高新區(qū)城南項目數(shù)301371726102753百分比%%%%%%%%注：此表數(shù)據(jù)來源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng)圖27 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五月份普通住宅市場均價2972元/平方米，商鋪市場售價7436元/平方米，寫字樓市場均價4825元/平方米，公寓別墅類市場均價4482元/平方米。 西安市物業(yè)供給類型和比例如表25和圖28所示。 西安市物業(yè)供給類型 表25物業(yè)類型寫字樓商鋪別墅住宅項目數(shù)371011183圖28 西安市物業(yè)類型分布圖注： 綜上所述，2005年將是房地產(chǎn)市場大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的一年，它既有營銷策略的競爭，價格的競爭，更重要的則是品牌的競爭。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時，應(yīng)充分開拓對商品房的有效需求，選準(zhǔn)項目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場信息，針對各階層的消費心理，開發(fā)具有個性化、設(shè)計新穎、風(fēng)格獨到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。只有這樣，才能在未來激烈的房地產(chǎn)競爭中取勝；才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。 項目的SWOT分析 項目發(fā)展優(yōu)勢分析（Strenth ）1. 區(qū)位優(yōu)越紫薇e家園項目位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（CBD）輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將對項目未來升值產(chǎn)生巨大影響。項目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。既可享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對封閉，寧靜。2. 周邊配套設(shè)施良好(1) 購物：人人樂購物超市、秋林公司(2) 醫(yī)療：陜西省博愛醫(yī)院、西京公司職工醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、521醫(yī)院、雁塔區(qū)婦幼保健所(3) 休閑：省游泳中心、電子信息廣場、省婦女兒童活動中心(4) 理財：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、光大銀行、中國信合(5) 教育：石油大學(xué)、電子一中、啟迪幼兒園、武術(shù)學(xué)校等(6) 服務(wù)：中國電信、中國郵政、電子城大廈、電子城郵政局、加油站、加氣站 (7) 交通：716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車城專線等，開發(fā)檔次比較高小區(qū)內(nèi)生活氛圍成熟、安靜，空氣清新自然，視野開闊。堅持“以人為本”、“人性化”的同時，引進(jìn)“綠色住宅”理念，綠地覆蓋率高達(dá)到42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的25%，且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。開發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實力雄厚，知名度高，長期從事住宅小區(qū)開發(fā)，且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費者信賴,這將給本項目推廣降低一些費用。 項目發(fā)展劣勢分析（Weakness）本項目的建設(shè)雖然具有很大的優(yōu)勢，但從局部考慮，也存在一些不利因素。本項目占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開發(fā)周期長，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項目的風(fēng)險。，在管理上需投入很大的精力。在銷售方面，由于面對不同層次的業(yè)主，將給小區(qū)以后的物業(yè)管理帶來一定的壓力。小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開，2003年中國人民銀行頒布了銀發(fā)[2003]121號文《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的通知》。該文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、施工企業(yè)流動資金貸款以及個人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。2004年國家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。這些對于本項目的資金籌集帶來一定影響。 項目發(fā)展機(jī)會分析（Opportunity）1．經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢近年來，西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。2． 高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。高收入階層有提高居住質(zhì)量的要求，“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識。本項目具備用地條件，公司應(yīng)盡快落實資金來源，使項目盡快投入建設(shè)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量樓盤，為公司未來進(jìn)一步發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 項目發(fā)展威脅分析（Treat）通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購房的占52％，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對本項目構(gòu)成一定的威脅。典型的競爭物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會展中心東側(cè)50米水長路南建筑類型：小高層項目特點：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價格上占有絕對優(yōu)勢，南北通透,戶戶朝陽,全陽光戶型 （2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類型：高層、小高層、多層項目均價：2800元／平方米項目特點：小區(qū)占地827畝，建筑面積75萬平方米，綠化率高達(dá)48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨特的水體景觀和綠色環(huán)境。（3） 偉豐花園物業(yè)地址：朱雀路與丈八路交界處東北方位 建筑類型：高層、小高層項目均價：3100元／平方米項目特點：緊鄰西安高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，處于長安科技產(chǎn)業(yè)園、西部電子、協(xié)和科技園所組成的“魅力金三角”之間。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動感，簡約流暢，占地77畝，綠地率40％。（4） 驪馬豪城物業(yè)地址：長安北路83號建筑類型：高層、小高層項目均價：4280元／平方米項目特點：純板式住宅，動勢的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩戶的舒適生活空間，88230平米精彩戶型，戶戶享受南北雙向觀景陽臺、中西式廚房、籠罩式空間。項目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對本項目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。典型的競爭物業(yè)有：（1）紫薇田園都市物業(yè)地址：西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類型：高層、小高層、多層項目均價：3100元／平方米項目特點：占地2200畝，總建筑面積180萬平方米，有著無比優(yōu)越的大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ腃LD（中央生活區(qū)）。 （2）新西藍(lán)物業(yè)地址：科技路與唐延路交匯處建筑類型：高層、小高層項目均價：3600元／平方米項目特點：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。內(nèi)有約10000平米異域風(fēng)情水景浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡約而不簡單。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類型：高層、小高層項目均價：3600元／平方米項目特點：規(guī)劃建設(shè)四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。（4） 楓林綠洲物業(yè)地址：高新路南段 建筑類型：高層、小高層、小高層項目均價：3600元／平方米項目特點：1000畝的大型小區(qū)通過一個生態(tài)谷景觀帶，一條運動林蔭大道景觀帶和“半島之戀，蘭庭序曲，水天長廊”三大生態(tài)步行街的自然組合，分割形成7大美麗空間。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成21世紀(jì)“大社區(qū)，小組團(tuán)”的新街區(qū)生活模式。國家發(fā)展和改革委員會4月15日發(fā)布的報告顯示，今年一季度，%，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房價還有一定的增長空間。價格上漲可能導(dǎo)致購房者難以接受。 項目綜合評價根據(jù)SWOT理論分析，本項目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項目優(yōu)勢和時機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。同時，應(yīng)盡量避免各種劣勢和威脅對本項目的影響。 市場定位通過上述分析，對本項目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況和人們的需求有了一定的了解。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對項目進(jìn)行初步定位。首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購房注意的一個重點，因此，在建設(shè)小區(qū)時綠化必不可少的成為項目開發(fā)中的重要組成部分。其次，項目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。這就要求在規(guī)劃設(shè)計時能夠從平面布置、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。作為居住小區(qū)，首先時建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。除此之外，還開通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。在室外還應(yīng)有一些娛樂設(shè)施和休閑場所，給居