【正文】 購(gòu)房時(shí)間圖在回答購(gòu)房區(qū)域時(shí)，28%的人會(huì)選擇再高新區(qū)買房，29%的人選擇在南郊二環(huán)外，23%的人選擇南郊二環(huán)內(nèi)，其余零星分布，如圖24所示： 圖24 西安市居民計(jì)劃購(gòu)房區(qū)域圖多數(shù)西安居民傾向于在南郊和高新區(qū)購(gòu)房，因?yàn)檫@兩部分區(qū)域近年來(lái)發(fā)展迅速，各項(xiàng)配套設(shè)施趨于完備，具有較大的吸引力。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格在2000～%，價(jià)格在2500～%，價(jià)格在3000～%，價(jià)格在3500～%，%，如表21所示。 西安市居民可承受的高新區(qū)住宅價(jià)格表 表21價(jià)格（元／平方米）2000～25002500～30003000～35003500～40004000以上百分比%%%%%考慮到人們?cè)诮邮苷{(diào)查時(shí)的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價(jià)格會(huì)比我們調(diào)查結(jié)果高。%，%。這是因?yàn)橐徊糠治靼彩忻癫辉赋袚?dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買期房，盡管期房有許多價(jià)格上的優(yōu)惠政策。不過(guò)也有相當(dāng)?shù)木用窨粗衅诜?，除考慮到價(jià)格因素外，更注重將來(lái)物業(yè)的升值潛力。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠(chéng)信措施，樹(shù)立良好形象，使西安居民放心購(gòu)房。在回答樓型選擇時(shí)，%的人選擇多層住宅，%的人選擇“小高層”，%的人選擇高層。其結(jié)果說(shuō)明了目前居民仍以多層和小高層樓型消費(fèi)為主，但選擇小高層和高層住宅的居民人數(shù)在不斷增加。在戶型的選擇上，%的居民選擇二居室，%的居民選擇三居室，%的選擇四居室。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。如表22所示。 西安市居民戶型選擇 表22戶型二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳百分比%%%%%當(dāng)然，選擇幾居室對(duì)應(yīng)著居住面積的大小。在住宅面積上，80～100平方米和100～130平方米的人數(shù)居多，說(shuō)明西安居民對(duì)住宅面積要求很高，如表23所示。 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計(jì)表（單位：平方米） 表23面積5050～8080～100100～130130～150150頻數(shù)%%%%%%消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素，首先考慮房子的價(jià)格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等?？傮w來(lái)看，市民購(gòu)房的消費(fèi)理念越來(lái)越理性、越來(lái)越趨于成熟。 圖25 居民購(gòu)房最關(guān)注因素分布圖商品房作為一種供應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，由于其受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)成本、管理能力以及利潤(rùn)期望等的影響，商品房?jī)r(jià)格大大影響居民的選擇住房的能力。在社會(huì)群體中先步入富裕階層的城市精英們的購(gòu)房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場(chǎng)等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。在自然環(huán)境方面，他們需要一個(gè)安靜、優(yōu)美的居住和休息環(huán)境；在交通環(huán)境方面，他們已經(jīng)或即將擁有自己的私家車，他們要求小區(qū)必須提供一定的停車位；另外，隨著國(guó)民素質(zhì)的不斷提高，人們對(duì)于小區(qū)的人文環(huán)境要求愈來(lái)愈高。人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購(gòu)物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。但從近年的情況來(lái)看，小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)際工作中的管理現(xiàn)狀很難令消費(fèi)者滿意，主要表現(xiàn)為：投訴率高，收費(fèi)不合理、管理不規(guī)范、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不全、服務(wù)功能欠缺、交易體系不完善等等。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時(shí)到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購(gòu)買行為的主要因素之一。另外，%的居民希望小區(qū)內(nèi)有購(gòu)物場(chǎng)所，%的人希望有醫(yī)療設(shè)施，對(duì)餐飲、教育、美容健身也有一定要求。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時(shí)便利店、小型超市和餐飲店。 供給分析由西安市統(tǒng)計(jì)年鑒，近幾年商品房竣工面積情況如圖26所示： 圖26 西安市歷年商品房竣工面積圖自2002年，房地產(chǎn)供給量有所增加，但增幅不大。2004年由于國(guó)家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭。2005年第一季度，%?？傮w來(lái)看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響已經(jīng)開(kāi)始有所顯化。尤其對(duì)于住宅物業(yè)而言，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體部分，其市場(chǎng)需求量及開(kāi)發(fā)量在各物業(yè)中相對(duì)最大，對(duì)商品房投資總量的放緩產(chǎn)生的影響最大。從市場(chǎng)開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，%，%。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況如下：現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長(zhǎng)安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高新區(qū)、城南。各區(qū)項(xiàng)目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表24區(qū)域名稱城北長(zhǎng)安區(qū)曲江城西城東城內(nèi)高新區(qū)城南項(xiàng)目數(shù)301371726102753百分比%%%%%%%%注：此表數(shù)據(jù)來(lái)源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng)圖27 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五月份普通住宅市場(chǎng)均價(jià)2972元/平方米，商鋪市場(chǎng)售價(jià)7436元/平方米，寫(xiě)字樓市場(chǎng)均價(jià)4825元/平方米，公寓別墅類市場(chǎng)均價(jià)4482元/平方米。 西安市物業(yè)供給類型和比例如表25和圖28所示。 西安市物業(yè)供給類型 表25物業(yè)類型寫(xiě)字樓商鋪別墅住宅項(xiàng)目數(shù)371011183圖28 西安市物業(yè)類型分布圖注： 綜上所述，2005年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的一年，它既有營(yíng)銷策略的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，更重要的則是品牌的競(jìng)爭(zhēng)。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開(kāi)發(fā)帶來(lái)的無(wú)窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時(shí)，應(yīng)充分開(kāi)拓對(duì)商品房的有效需求，選準(zhǔn)項(xiàng)目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場(chǎng)信息，針對(duì)各階層的消費(fèi)心理，開(kāi)發(fā)具有個(gè)性化、設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。只有這樣，才能在未來(lái)激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中取勝；才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。 項(xiàng)目的SWOT分析 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)分析（Strenth ）1. 區(qū)位優(yōu)越紫薇e家園項(xiàng)目位于西安市太白南路南段，西安高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（CBD）輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，將對(duì)項(xiàng)目未來(lái)升值產(chǎn)生巨大影響。項(xiàng)目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。既可享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對(duì)封閉，寧?kù)o。2. 周邊配套設(shè)施良好(1) 購(gòu)物：人人樂(lè)購(gòu)物超市、秋林公司(2) 醫(yī)療：陜西省博愛(ài)醫(yī)院、西京公司職工醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、521醫(yī)院、雁塔區(qū)婦幼保健所(3) 休閑：省游泳中心、電子信息廣場(chǎng)、省婦女兒童活動(dòng)中心(4) 理財(cái)：建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、光大銀行、中國(guó)信合(5) 教育：石油大學(xué)、電子一中、啟迪幼兒園、武術(shù)學(xué)校等(6) 服務(wù)：中國(guó)電信、中國(guó)郵政、電子城大廈、電子城郵政局、加油站、加氣站 (7) 交通：716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車城專線等，開(kāi)發(fā)檔次比較高小區(qū)內(nèi)生活氛圍成熟、安靜，空氣清新自然，視野開(kāi)闊。堅(jiān)持“以人為本”、“人性化”的同時(shí)，引進(jìn)“綠色住宅”理念，綠地覆蓋率高達(dá)到42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)家規(guī)定的25%，且超過(guò)大多數(shù)同類住宅小區(qū)。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。開(kāi)發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實(shí)力雄厚，知名度高，長(zhǎng)期從事住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，且開(kāi)發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費(fèi)者信賴,這將給本項(xiàng)目推廣降低一些費(fèi)用。 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì)分析（Weakness）本項(xiàng)目的建設(shè)雖然具有很大的優(yōu)勢(shì)，但從局部考慮，也存在一些不利因素。本項(xiàng)目占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。，在管理上需投入很大的精力。在銷售方面，由于面對(duì)不同層次的業(yè)主，將給小區(qū)以后的物業(yè)管理帶來(lái)一定的壓力。小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過(guò)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開(kāi)，2003年中國(guó)人民銀行頒布了銀發(fā)[2003]121號(hào)文《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的通知》。該文件對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。2004年國(guó)家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開(kāi)貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。這些對(duì)于本項(xiàng)目的資金籌集帶來(lái)一定影響。 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析（Opportunity）1．經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢(shì)近年來(lái)，西安市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。2． 高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了最佳的平臺(tái)。高收入階層有提高居住質(zhì)量的要求，“住在高新區(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識(shí)。本項(xiàng)目具備用地條件，公司應(yīng)盡快落實(shí)資金來(lái)源，使項(xiàng)目盡快投入建設(shè)，在短期內(nèi)成功開(kāi)發(fā)高質(zhì)量樓盤，為公司未來(lái)進(jìn)一步發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目發(fā)展威脅分析（Treat）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購(gòu)房的占52％，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會(huì)展中心東側(cè)50米水長(zhǎng)路南建筑類型：小高層項(xiàng)目特點(diǎn)：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價(jià)格上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，南北通透,戶戶朝陽(yáng),全陽(yáng)光戶型 （2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類型：高層、小高層、多層項(xiàng)目均價(jià)：2800元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)占地827畝，建筑面積75萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá)48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨(dú)特的水體景觀和綠色環(huán)境。（3） 偉豐花園物業(yè)地址：朱雀路與丈八路交界處東北方位 建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3100元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：緊鄰西安高新科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，處于長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園、西部電子、協(xié)和科技園所組成的“魅力金三角”之間。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動(dòng)感，簡(jiǎn)約流暢，占地77畝，綠地率40％。（4） 驪馬豪城物業(yè)地址：長(zhǎng)安北路83號(hào)建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：4280元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅，動(dòng)勢(shì)的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩戶的舒適生活空間，88230平米精彩戶型，戶戶享受南北雙向觀景陽(yáng)臺(tái)、中西式廚房、籠罩式空間。項(xiàng)目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售造成一定的壓力。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有：（1）紫薇田園都市物業(yè)地址：西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類型：高層、小高層、多層項(xiàng)目均價(jià)：3100元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：占地2200畝，總建筑面積180萬(wàn)平方米，有著無(wú)比優(yōu)越的大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來(lái)發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ腃LD（中央生活區(qū)）。 （2）新西藍(lán)物業(yè)地址：科技路與唐延路交匯處建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。內(nèi)有約10000平米異域風(fēng)情水景浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國(guó)際會(huì)展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。（4） 楓林綠洲物業(yè)地址：高新路南段 建筑類型：高層、小高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：1000畝的大型小區(qū)通過(guò)一個(gè)生態(tài)谷景觀帶，一條運(yùn)動(dòng)林蔭大道景觀帶和“半島之戀，蘭庭序曲，水天長(zhǎng)廊”三大生態(tài)步行街的自然組合，分割形成7大美麗空間。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成21世紀(jì)“大社區(qū)，小組團(tuán)”的新街區(qū)生活模式。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)4月15日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，%，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)還有一定的增長(zhǎng)空間。價(jià)格上漲可能導(dǎo)致購(gòu)房者難以接受。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)根據(jù)SWOT理論分析，本項(xiàng)目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。同時(shí)，應(yīng)盡量避免各種劣勢(shì)和威脅對(duì)本項(xiàng)目的影響。 市場(chǎng)定位通過(guò)上述分析，對(duì)本項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況和人們的需求有了一定的了解。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位。首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購(gòu)房注意的一個(gè)重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時(shí)綠化必不可少的成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要組成部分。其次，項(xiàng)目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。這就要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠從平面布置、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。作為居住小區(qū)，首先時(shí)建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。除此之外，還開(kāi)通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。在室外還應(yīng)有一些娛樂(lè)設(shè)施和休閑場(chǎng)所，給居