【文章內容簡介】 民一定的活動空間。另外應有一定數量的車位，滿足較高收入者私家車停車泊位的需要。根據市場調研，本項目的目標客戶群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質的生活，以25～40歲的年輕人居多，中年和年長者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。2005年，普通住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價格將有可能調整。由于西安高新開發(fā)區(qū)處于城南，擁有大批的高新企業(yè)以及大量高學歷，高收入人群，從而成為西安最具經濟活力的地區(qū)，相應的房價也一再走高。本項目臨近主要交通干線，因此，在價格方面有著較好的優(yōu)勢。經過調查，就高新區(qū)新建商品房價格來講，商場類物業(yè)均價7486元/平方米，普通住宅類物業(yè)均價3310元/平方米。項目最終定價以市場比較法確定,。3 項目建設條件項目的建設條件包括項目建設的自然條件、項目建設的用地條件以及項目建設的市政配套條件等幾個方面。 項目建設的自然條件（1）平均氣溫：；（2）平均風速：；（3）日照時數： ；（4）濕 度：相對濕度64%；（5）霜 期：無霜期236天；（6）氣 壓：；（7）年降水量： 。（8）降水天數：122天 項目建設的用地條件項目建設用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為309畝。項目已取得建設用地許可證，具備用地條件。規(guī)劃要求對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。地塊內有一條地裂縫穿過，規(guī)劃設計時應當注意避開。 項目市政配套條件西高新市政基礎設施與道路同步建設，具體內容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。市政設施能夠滿足項目開發(fā)的要求。 項目周邊配套設施小區(qū)周邊配套設施良好，有商店、購物中心、市場、大、中、小學，醫(yī)院、郵局、銀行等，小區(qū)內擬建幼兒園。各路公交車有716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車城專線等，交通便利。4 項目規(guī)劃方案 規(guī)劃設計的指導思想堅持“以人為本”的原則，體現在嚴格的功能分區(qū)和居住的舒適性。建設優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務，既有外部自然景觀，又有內部人工景觀的高檔居住小區(qū)。結合市場需求特點，考慮應開發(fā)建設小高層和高層，將本項目打造成一個清新、自然、富有現代氣息、具有高質量、適合中高檔消費群體的居住小區(qū)。 規(guī)劃設計的原則，充分考慮社會、經濟和環(huán)境三方面的效益；、民族習俗和城市建筑面貌等方面特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件進行設計，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境；、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則；“以人為本”的宗旨，以提高人居環(huán)境質量為規(guī)劃設計的核心，體現人性化設計；，綜合考慮日照、通風、防火、防震、配套設施及管理要求，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；，能適應引起災害發(fā)生的特殊情況，以防止災害發(fā)生和減少災害的危害程度；、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時營造小區(qū)內部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調一致；，體現差異化；，有利于施工的組織和經營；、省、市有關規(guī)定。 方案構成及平面布置充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進行總平面設計。本項目小區(qū)內有9棟23層點式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。高層都建在靠近電子信息路的一側，是項目在電子信息路上尤為突出，成為小區(qū)的標志性建筑，給人留下深刻印象。小高層的規(guī)劃時為滿足現在西安市居民對小高層的需要，根據調查問卷中的結果，小高層需求量最多，所以整個小區(qū)內規(guī)劃設計的小高層共有25棟。1． 住宅用房小區(qū)用地整體成長方形，中間有電子商務路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過天橋聯(lián)系。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。高層除底部兩層為商業(yè)用房，其余為居住用房 。只有建在靠近電子五路處的小高層底部兩層為商鋪，其余為住宅用房。東區(qū)建有5棟高層和12棟小高層，布置類似于西區(qū)。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部兩層布置商業(yè)用房。商場的設立用于滿足小區(qū)內外居民得商服需要，又為小區(qū)營造了人氣。商場入口處由于退紅線，空出的場地擬建少量停車位，滿足居民購物停車的需求。為滿足居民日常生活的需要，在小區(qū)內部布置幾家24小時便利店、醫(yī)療所等均設在小高層的底層。會所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會所可以對外開放。由于本項目規(guī)模較大，小區(qū)內有規(guī)劃路穿過，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個小區(qū)主入口，均設在電子五路上，兩個小區(qū)入口處地形平整，視野開闊，擬建雕塑、噴泉。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設置小區(qū)車庫入口，方便居民私家車和自行車的出入。 建筑規(guī)劃設計根據市場調研以及未來建筑類型的發(fā)展趨勢，小區(qū)內大部分住宅設計成小高層，少量為高層。在建筑風格上，主要通過立面、重點、細部處理、材質、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現出來。為體現本項目的特點，引起消費者的注意，采用古典與現代主義風格相結合的樣式，既做到典雅、立面處理簡潔流暢，又使設計不受約束，富有現代氣息。建筑外立面設計簡約、自然，窗戶在細部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設計成飄窗，增大了采光范圍，在視覺效果上增加了居住面積。采用行列式布置小區(qū)內的居住建筑，解決朝向通風問題。 結構設計小區(qū)內的小高層設計成當前較受歡迎的板式框架剪力墻結構，均為一梯兩戶，每層六或八戶。23層高層為點式純剪力墻結構，滿足受力要求，兩梯六戶。 戶型設計在戶型設計上，“以人為本”體現在嚴格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。減少每層地戶數，即部分小高層每層六戶；或是戶數不變，改變房間的位置，調整平面形式，滿足采光、通風、觀景的房間（廳、主臥）的需要。采用大板結構，使內部房間能夠靈活間隔，自由組合。住宅戶型面積在70～150平方米之間。（1） 二室二廳（80平方米左右）占20%（2） 三室一廳（80～100平方米）占30%（3） 三室二廳（100～130平方米）占40%（4） 四室二廳（130平方米以上）占10%戶型內部實行彈性設計，銷售時可以是無隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居室改造成兩個中小戶型進行銷售。 道路規(guī)劃小區(qū)道路規(guī)劃應當滿足居民日常生活方面的交通活動需要，方便市政公用車輛的通行，同時滿足貨運需要。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。整個小區(qū)被公建街道分為兩個區(qū)。各片區(qū)內有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設計有地下停車場和自行車入口，道路人與車自然分流，方便居民出入。道路主要為區(qū)內服務，既四通八達，又蜿蜒曲折，沒有過境交通穿過。道路結合地形布置，盡可能結合自然分水線、匯水線設計，以利于排水和減少土石方工程量。 小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結合布置。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設一個小型公園。除小區(qū)中心綠地外，實現各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進行建設，利用道路和景觀調節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機盎然地住宅小區(qū)。整個小區(qū)引進智能化系統(tǒng)，利用計算機、通訊與網絡、自控和IC卡等技術，通過有效的傳輸網絡，為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以期實現小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。這種設計充分反映了進入網絡時代，都市生活階層追求個性張揚、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。在小區(qū)出入口處設立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門人員構成以及收費標準；私人信息包括用戶信息、房產信息和物業(yè)管理收費信息；日常事務處理有小區(qū)居民服務。實現家庭內部的防盜與緊急求助報警信息的聯(lián)網，當家庭內發(fā)生盜警或安全報警時，報警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。每棟樓入口處安裝可視對講系統(tǒng)，訪客需經主人確認后方可進入住宅樓。在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口，以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機。小區(qū)內的停車場采用接觸式智慧卡車輛管理系統(tǒng)，對小區(qū)內的車輛進行控制與管理。但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質量的一個方法而不是最終目的，即使最先進的智能化系統(tǒng)，也是需要以服務為根本的，應當充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢，為居民提供方便、快捷的服務。 附屬設施規(guī)劃為了滿足居民的多種需求，按國家有關政策及設計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務設施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結合綠地形成有機的整體。小區(qū)內有花園會所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會所分散到園林之中，不但增加了花園的實用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術氛圍的休閑方式。沿商業(yè)街設有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書店、藥店等。并在小區(qū)內引入24小時便利店、醫(yī)療所以及露天健身場所、游泳場、籃球場、網球場等體育配套設施。室內水、電、氣等管線和寬帶網線采用綜合設計，一次鋪設，以節(jié)約成本，使施工場地整潔有序。采用分戶計量：用IC卡繳費的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。各管線系統(tǒng)相對集中地布置在集中管井和水平管井內，方便檢查維修。 項目技術經濟指標經過小區(qū)規(guī)劃設計，可以得出本項目的技術經濟指標，見表41所示。 紫薇e家園技術經濟指標 表41項目數量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車位數量2000個總戶數3352戶綠化率%容積率5 項目開發(fā)進度安排 項目建設方式本項目的設計應采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設計。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質量。工程應達到優(yōu)良工程水準。 項目開發(fā)的各項內容，即所謂的“看地”；，確定建設地點；；，獲取土地使用權；，由西安市規(guī)劃管理部門審批；；； 項目開發(fā)進度安排由于該項目規(guī)模較大，因此應考慮滾動開發(fā)、分期建設的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場變化情況適時調整開發(fā)方案，降低投資風險。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件看，本項目開發(fā)建設分兩期為宜。第一期開發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開發(fā)東區(qū)。 前期準備本項目前期準備工作工期為兩個季度，主要是獲取土地使用權、規(guī)劃設計、制定建設方案、獲取規(guī)劃部門許可、安排長期信貸、與承包單位簽訂建設工程承包合同等工作。 建設期本項目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為14個季度。項目在2005年第一季度開始前期準備工作，第二季度開始施工，項目分兩期滾動開發(fā)。 銷售期根據市場調查，小高層和高層住宅的銷售期一般為2～3年，由于本項目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。 開發(fā)方案的確定為保證資金的正常運轉，先建成一期房屋進行銷售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開發(fā)，即實現滾動開發(fā)。本項目二期基礎的開發(fā)在一期主體完工后進行，即與一期裝飾同步進行。室外工程在前期準備工作完成后開始，一直到二期工程裝飾完畢。在一期主體封頂后即開始銷售工作。 計算期的確定項目建設期為14個季度，銷售期為14個季度。滾動開發(fā)，由此確定計算期為20個季度，即為5年。本項目總的進度計劃為五年，詳見附圖一。6 項目營銷方案本項目的開發(fā)始終貫穿“全過程營銷”的理念，把握市場脈搏，找準市場定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質量和后期的良好服務，無處不在體現現代營銷的核心——以人為本。在第二章項目有了初步的市場地位，本節(jié)首先對其進行具體的形象、功能、市場、價格等方面的定位，然后再確定營銷方案。 項目定位 市場定位經過詳盡調查和分析，我認為本項目合適的市場定位應該是集居住、休閑、購物、娛樂為一體的中高檔住宅小區(qū)。推廣與宣傳重點：方便、現代、休閑…… 客戶定位本項目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標顧客群有：（1） 西安市的白領階層（2） 事業(yè)成功的公司老板、私營企業(yè)主（3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士（4） 對本項目有一定好感的其它地區(qū)人士 產品定位產品必須針對目標顧客群的喜好，體現優(yōu)勢和個性，以區(qū)別與其他小區(qū)。項目名稱：紫薇e家園建筑風格：住宅外立面采用古典與現代主義結合的建筑風格，體現尊貴典雅，又不失時代氣息。為實現外立面的效果，提高物業(yè)品質，可以適當的運用歐式建筑的外觀設計，在欄桿、窗戶等部位做細節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術附加到物業(yè)上，無形中提升了檔次。窗戶設計成飄窗，增大采光面積。商鋪建在沿南北街住宅的底層，這樣不僅便于小區(qū)內部居民購物，而且可以對外銷售。在小區(qū)內部的住宅樓下面建六家24小時便利店，方便居民購物。物業(yè)管理：注重服務質量，保證居民生活，提供家政等服務。物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網、陽光走廊、兒童游樂設施、文化體育設施、路邊休息長椅、花園會所、清水環(huán)繞、花架長廊……教育、購物、娛樂、健身一應俱全。另外，空間開放體現在不拘泥物品的就位，隨身放置的簡單、散漫，富于詩意的生活，追求生活空間的解放感。高空間，大窗戶，空間簡單，色彩樸素、協(xié)調，墻面用作儲藏壁柜，力求不顯著。私密性好，滿足個人所需要的私密性，保證個人獨處時的安全感。先進的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。體現在信息快捷新鮮相聯(lián)系，積極的辦公生活方式，24小時的都市生活。有與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活