【文章內(nèi)容簡介】 民一定的活動空間。另外應(yīng)有一定數(shù)量的車位，滿足較高收入者私家車停車泊位的需要。根據(jù)市場調(diào)研，本項目的目標(biāo)客戶群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質(zhì)的生活，以25～40歲的年輕人居多，中年和年長者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。2005年，普通住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價格將有可能調(diào)整。由于西安高新開發(fā)區(qū)處于城南，擁有大批的高新企業(yè)以及大量高學(xué)歷，高收入人群，從而成為西安最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，相應(yīng)的房價也一再走高。本項目臨近主要交通干線，因此，在價格方面有著較好的優(yōu)勢。經(jīng)過調(diào)查，就高新區(qū)新建商品房價格來講，商場類物業(yè)均價7486元/平方米，普通住宅類物業(yè)均價3310元/平方米。項目最終定價以市場比較法確定,。3 項目建設(shè)條件項目的建設(shè)條件包括項目建設(shè)的自然條件、項目建設(shè)的用地條件以及項目建設(shè)的市政配套條件等幾個方面。 項目建設(shè)的自然條件（1）平均氣溫：；（2）平均風(fēng)速：；（3）日照時數(shù)： ；（4）濕 度：相對濕度64%；（5）霜 期：無霜期236天；（6）氣 壓：；（7）年降水量： 。（8）降水天數(shù)：122天 項目建設(shè)的用地條件項目建設(shè)用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為309畝。項目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。規(guī)劃要求對該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。地塊內(nèi)有一條地裂縫穿過，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)注意避開。 項目市政配套條件西高新市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項目開發(fā)需要的市政接駁點可從鄰近已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。 項目周邊配套設(shè)施小區(qū)周邊配套設(shè)施良好，有商店、購物中心、市場、大、中、小學(xué)，醫(yī)院、郵局、銀行等，小區(qū)內(nèi)擬建幼兒園。各路公交車有716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車城專線等，交通便利。4 項目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想堅持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀，又有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。結(jié)合市場需求特點，考慮應(yīng)開發(fā)建設(shè)小高層和高層，將本項目打造成一個清新、自然、富有現(xiàn)代氣息、具有高質(zhì)量、適合中高檔消費群體的居住小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計的原則，充分考慮社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；、民族習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境；、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則；“以人為本”的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設(shè)計的核心，體現(xiàn)人性化設(shè)計；，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；，能適應(yīng)引起災(zāi)害發(fā)生的特殊情況，以防止災(zāi)害發(fā)生和減少災(zāi)害的危害程度；、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致；，體現(xiàn)差異化；，有利于施工的組織和經(jīng)營；、省、市有關(guān)規(guī)定。 方案構(gòu)成及平面布置充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計。本項目小區(qū)內(nèi)有9棟23層點式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。高層都建在靠近電子信息路的一側(cè)，是項目在電子信息路上尤為突出，成為小區(qū)的標(biāo)志性建筑，給人留下深刻印象。小高層的規(guī)劃時為滿足現(xiàn)在西安市居民對小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問卷中的結(jié)果，小高層需求量最多，所以整個小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計的小高層共有25棟。1． 住宅用房小區(qū)用地整體成長方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過天橋聯(lián)系。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。高層除底部兩層為商業(yè)用房，其余為居住用房 。只有建在靠近電子五路處的小高層底部兩層為商鋪，其余為住宅用房。東區(qū)建有5棟高層和12棟小高層，布置類似于西區(qū)。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部兩層布置商業(yè)用房。商場的設(shè)立用于滿足小區(qū)內(nèi)外居民得商服需要，又為小區(qū)營造了人氣。商場入口處由于退紅線，空出的場地擬建少量停車位，滿足居民購物停車的需求。為滿足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家24小時便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。會所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會所可以對外開放。由于本項目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路穿過，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個小區(qū)主入口，均設(shè)在電子五路上，兩個小區(qū)入口處地形平整，視野開闊，擬建雕塑、噴泉。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設(shè)置小區(qū)車庫入口，方便居民私家車和自行車的出入。 建筑規(guī)劃設(shè)計根據(jù)市場調(diào)研以及未來建筑類型的發(fā)展趨勢，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計成小高層，少量為高層。在建筑風(fēng)格上，主要通過立面、重點、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來。為體現(xiàn)本項目的特點，引起消費者的注意，采用古典與現(xiàn)代主義風(fēng)格相結(jié)合的樣式，既做到典雅、立面處理簡潔流暢，又使設(shè)計不受約束，富有現(xiàn)代氣息。建筑外立面設(shè)計簡約、自然，窗戶在細(xì)部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設(shè)計成飄窗，增大了采光范圍，在視覺效果上增加了居住面積。采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問題。 結(jié)構(gòu)設(shè)計小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶，每層六或八戶。23層高層為點式純剪力墻結(jié)構(gòu)，滿足受力要求，兩梯六戶。 戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上，“以人為本”體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。減少每層地戶數(shù)，即部分小高層每層六戶；或是戶數(shù)不變，改變房間的位置，調(diào)整平面形式，滿足采光、通風(fēng)、觀景的房間（廳、主臥）的需要。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。住宅戶型面積在70～150平方米之間。（1） 二室二廳（80平方米左右）占20%（2） 三室一廳（80～100平方米）占30%（3） 三室二廳（100～130平方米）占40%（4） 四室二廳（130平方米以上）占10%戶型內(nèi)部實行彈性設(shè)計，銷售時可以是無隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居室改造成兩個中小戶型進(jìn)行銷售。 道路規(guī)劃小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿足居民日常生活方面的交通活動需要，方便市政公用車輛的通行，同時滿足貨運需要。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。整個小區(qū)被公建街道分為兩個區(qū)。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計有地下停車場和自行車入口，道路人與車自然分流，方便居民出入。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒有過境交通穿過。道路結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線、匯水線設(shè)計，以利于排水和減少土石方工程量。 小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個小型公園。除小區(qū)中心綠地外，實現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然地住宅小區(qū)。整個小區(qū)引進(jìn)智能化系統(tǒng)，利用計算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡等技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。這種設(shè)計充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時代，都市生活階層追求個性張揚、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門人員構(gòu)成以及收費標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用戶信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。實現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報警時，報警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。每棟樓入口處安裝可視對講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口，以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。小區(qū)內(nèi)的停車場采用接觸式智慧卡車輛管理系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行控制與管理。但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個方法而不是最終目的，即使最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，也是需要以服務(wù)為根本的，應(yīng)當(dāng)充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢，為居民提供方便、快捷的服務(wù)。 附屬設(shè)施規(guī)劃為了滿足居民的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。小區(qū)內(nèi)有花園會所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會所分散到園林之中，不但增加了花園的實用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書店、藥店等。并在小區(qū)內(nèi)引入24小時便利店、醫(yī)療所以及露天健身場所、游泳場、籃球場、網(wǎng)球場等體育配套設(shè)施。室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場地整潔有序。采用分戶計量：用IC卡繳費的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。各管線系統(tǒng)相對集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)，方便檢查維修。 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，可以得出本項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見表41所示。 紫薇e家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表41項目數(shù)量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車位數(shù)量2000個總戶數(shù)3352戶綠化率%容積率5 項目開發(fā)進(jìn)度安排 項目建設(shè)方式本項目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質(zhì)量。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。 項目開發(fā)的各項內(nèi)容，即所謂的“看地”；，確定建設(shè)地點；；，獲取土地使用權(quán)；，由西安市規(guī)劃管理部門審批；；； 項目開發(fā)進(jìn)度安排由于該項目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場變化情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件看，本項目開發(fā)建設(shè)分兩期為宜。第一期開發(fā)小區(qū)西區(qū)，第二期開發(fā)東區(qū)。 前期準(zhǔn)備本項目前期準(zhǔn)備工作工期為兩個季度，主要是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、制定建設(shè)方案、獲取規(guī)劃部門許可、安排長期信貸、與承包單位簽訂建設(shè)工程承包合同等工作。 建設(shè)期本項目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為14個季度。項目在2005年第一季度開始前期準(zhǔn)備工作，第二季度開始施工，項目分兩期滾動開發(fā)。 銷售期根據(jù)市場調(diào)查，小高層和高層住宅的銷售期一般為2～3年，由于本項目規(guī)模較大，考慮不確定因素，銷售期定為三年半。 開發(fā)方案的確定為保證資金的正常運轉(zhuǎn)，先建成一期房屋進(jìn)行銷售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開發(fā)，即實現(xiàn)滾動開發(fā)。本項目二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。室外工程在前期準(zhǔn)備工作完成后開始，一直到二期工程裝飾完畢。在一期主體封頂后即開始銷售工作。 計算期的確定項目建設(shè)期為14個季度，銷售期為14個季度。滾動開發(fā)，由此確定計算期為20個季度，即為5年。本項目總的進(jìn)度計劃為五年，詳見附圖一。6 項目營銷方案本項目的開發(fā)始終貫穿“全過程營銷”的理念，把握市場脈搏，找準(zhǔn)市場定位，選擇優(yōu)秀的承包商和物業(yè)管理公司以保工程質(zhì)量和后期的良好服務(wù)，無處不在體現(xiàn)現(xiàn)代營銷的核心——以人為本。在第二章項目有了初步的市場地位，本節(jié)首先對其進(jìn)行具體的形象、功能、市場、價格等方面的定位，然后再確定營銷方案。 項目定位 市場定位經(jīng)過詳盡調(diào)查和分析，我認(rèn)為本項目合適的市場定位應(yīng)該是集居住、休閑、購物、娛樂為一體的中高檔住宅小區(qū)。推廣與宣傳重點：方便、現(xiàn)代、休閑…… 客戶定位本項目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標(biāo)顧客群有：（1） 西安市的白領(lǐng)階層（2） 事業(yè)成功的公司老板、私營企業(yè)主（3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士（4） 對本項目有一定好感的其它地區(qū)人士 產(chǎn)品定位產(chǎn)品必須針對目標(biāo)顧客群的喜好，體現(xiàn)優(yōu)勢和個性，以區(qū)別與其他小區(qū)。項目名稱：紫薇e家園建筑風(fēng)格：住宅外立面采用古典與現(xiàn)代主義結(jié)合的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)尊貴典雅，又不失時代氣息。為實現(xiàn)外立面的效果，提高物業(yè)品質(zhì)，可以適當(dāng)?shù)倪\用歐式建筑的外觀設(shè)計，在欄桿、窗戶等部位做細(xì)節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術(shù)附加到物業(yè)上，無形中提升了檔次。窗戶設(shè)計成飄窗，增大采光面積。商鋪建在沿南北街住宅的底層，這樣不僅便于小區(qū)內(nèi)部居民購物，而且可以對外銷售。在小區(qū)內(nèi)部的住宅樓下面建六家24小時便利店，方便居民購物。物業(yè)管理：注重服務(wù)質(zhì)量，保證居民生活，提供家政等服務(wù)。物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網(wǎng)、陽光走廊、兒童游樂設(shè)施、文化體育設(shè)施、路邊休息長椅、花園會所、清水環(huán)繞、花架長廊……教育、購物、娛樂、健身一應(yīng)俱全。另外，空間開放體現(xiàn)在不拘泥物品的就位，隨身放置的簡單、散漫，富于詩意的生活，追求生活空間的解放感。高空間，大窗戶，空間簡單，色彩樸素、協(xié)調(diào)，墻面用作儲藏壁柜，力求不顯著。私密性好，滿足個人所需要的私密性，保證個人獨處時的安全感。先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。體現(xiàn)在信息快捷新鮮相聯(lián)系，積極的辦公生活方式，24小時的都市生活。有與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活