【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下措施：一、鼓勵(lì)住房消費(fèi)。本市居民為改善居住條件，購(gòu)買第二套普通住房的以及年滿十八周歲的子女以個(gè)人名義購(gòu)買一套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次購(gòu)買普通住房的優(yōu)惠政策。凡在某市房地產(chǎn)交易中心無(wú)商品住房（含二手住房）權(quán)屬登記記錄、商品住房預(yù)售合同備案記錄及已受理的商品住房（含二手住房）交易申請(qǐng)的，視為首次購(gòu)房。住房公積金貸款最高限額由 25 萬(wàn)元提高到 35 萬(wàn)元，購(gòu)買首套商品住房貸款首付比例按 20%計(jì)，最長(zhǎng)年限延長(zhǎng)至購(gòu)房者退休后 5 年。允許符合條件的廣西區(qū)內(nèi)住房公積金繳存人在我市申請(qǐng)住房公積金按揭貸款購(gòu)買商品住房。凡在本市城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買 1 套價(jià)值 30 萬(wàn)元以上（含 30 萬(wàn)元）住房的，可申請(qǐng)辦理 3 人（購(gòu)房者及其直系親屬）某市區(qū)戶籍。二、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。從本《措施》下發(fā)之日至 2022 年 12 月 31日，通過招拍掛方式競(jìng)得經(jīng)營(yíng)性土地面積在 100 畝以上（含 100 畝）假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的給予累進(jìn)遞增獎(jiǎng)勵(lì)。100 畝以下部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益（競(jìng)得成交價(jià)減土地收儲(chǔ)成本及相關(guān)稅費(fèi)后部分，下同）的 1%；100畝以上（含 100 畝） 、200 畝以下部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益2%；200 畝以上（含 200 畝） 、500 畝以下部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益 3%；500 畝以上（含 500 畝）部分獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)得成交土地地方純收益 5%。獎(jiǎng)勵(lì)資金在用地單位按成交確認(rèn)價(jià)全額上繳財(cái)政，且獲得商品房預(yù)售許可證后一個(gè)月內(nèi)兌現(xiàn)，分期開發(fā)的按預(yù)售許可面積占開發(fā)建設(shè)總面積的比例兌現(xiàn)。從本《措施》下發(fā)之日至 2022 年 12 月 31 日開工建設(shè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目的，一次性給予 500 萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)資金在取得國(guó)家旅游局頒發(fā)的五星級(jí)酒店證書后一個(gè)月內(nèi)支付。從本《措施》下發(fā)之日至 2022 年 12 月 31日新開工，且封頂時(shí)間在 2022 年 12 月 31 日之前的項(xiàng)目，補(bǔ)貼部分項(xiàng)目配套費(fèi)用。建筑面積 5 萬(wàn)平方米以上（含 5 萬(wàn)平方米）的項(xiàng)目，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 20%；建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上（含 10 萬(wàn)平方米）的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 30%；建筑面積 20 萬(wàn)平方米以上（含 20 萬(wàn)平方米）的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為該項(xiàng)目所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的 50％。補(bǔ)貼資金待項(xiàng)目封頂后一個(gè)月內(nèi)支付。從本《措施》下發(fā)之日至 2022 年 12 月 31 日期間封頂?shù)捻?xiàng)目，且在該期間完成建安投資量 2022 萬(wàn)元以上（含 2022 萬(wàn)元）的，按業(yè)主假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在本《措施》下發(fā)之日至封頂之日期間因該投資量繳納稅收形成的地方可用財(cái)力的 10%予以獎(jiǎng)勵(lì)。從本《措施》下發(fā)之日至 2022 年 12 月 31 日，對(duì)開發(fā)商在本市金融機(jī)構(gòu)的新增開發(fā)貸款、且用于某市區(qū)范圍的房地產(chǎn)項(xiàng)目并完成相應(yīng)貸款額 50%以上的投資量，予以貼補(bǔ)貸款利息。補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：貸款余額在 3000 萬(wàn)元以上（含 3000 萬(wàn)元）的，予以貼補(bǔ)銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的 30%；貸款余額在 5000 萬(wàn)元以上（含 5000萬(wàn)元）的，予以貼補(bǔ)銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的 50%。對(duì)用地面積在 100 畝以上（含 100 畝）或建筑面積在 20 萬(wàn)平方米以上（含 20 萬(wàn)平方米）的項(xiàng)目?jī)?yōu)先根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排市政配套。周邊市政設(shè)施配套不完善的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，由開發(fā)商出資建設(shè)，經(jīng)建設(shè)部門驗(yàn)收合格、審計(jì)部門審計(jì)確認(rèn)，其投入部分由市政府按協(xié)議約定（協(xié)議必須明確項(xiàng)目進(jìn)度）分期償還。允許相鄰?fù)恋芈?lián)合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一報(bào)建。符合第 7 條規(guī)定的，按第 7 條執(zhí)行。本《措施》下發(fā)之日前已出讓的經(jīng)營(yíng)性土地，至今未開發(fā)建設(shè)、用地單位無(wú)能力或無(wú)意向開發(fā)的，用地單位可選擇以下方式處理：（1）市國(guó)土資源局按該地塊原規(guī)劃確定的土地利用條件、座落對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)予以補(bǔ)償，該地塊由市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。（2）由市國(guó)土資源局按現(xiàn)規(guī)劃確定的土地利用條件以招拍掛方式假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告重新公開出讓，出讓所得作為出讓金上繳市財(cái)政，扣除應(yīng)補(bǔ)繳的土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整差價(jià)款和出讓過程產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用后，剩余出讓金的 60%作為土地收儲(chǔ)成本返還市國(guó)土資源局支付給原用地單位。由于政府原因如征地補(bǔ)償未到位等問題而造成無(wú)法開工建設(shè)的已出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，用地單位提出申請(qǐng)，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可置換土地。對(duì)以出讓方式獲得經(jīng)營(yíng)性用地土地使用權(quán)的用地單位，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，在簽訂限期（批準(zhǔn)之日起 6 個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)）開發(fā)協(xié)議后，可以以國(guó)有土地使用權(quán)與他人合作或轉(zhuǎn)讓。此條款執(zhí)行至 2022 年 12 月 31 日。自 2022 年 1 月 1 日至 2022年 12 月 31 日期間，經(jīng)招拍掛公開出讓的經(jīng)營(yíng)性用地，受讓人按《成交確認(rèn)書》約定金額支付 70%的價(jià)款（含定金） 、承諾在辦理商品房預(yù)售許可證前繳清剩余價(jià)款、并在 2022 年 12 月 31 日前動(dòng)工建設(shè)的，由受讓人向市國(guó)土資源局提出申請(qǐng)，在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》中調(diào)整剩余價(jià)款的支付時(shí)間，并由受讓人承擔(dān)剩余款項(xiàng)銀行同期貸款利息（免滯納金） ，可以簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》 ，頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件。開發(fā)商憑《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》復(fù)印件辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。在受讓人未付清全部出讓金前，有關(guān)部門不得辦理《國(guó)有土地使用證》和商品房預(yù)售許可證，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告未按《成交確認(rèn)書》的約定支付出讓金又未按本條款規(guī)定申請(qǐng)延期的，由國(guó)土資源局依照《成交確定書》的有關(guān)約定依法處理。三、簡(jiǎn)化行政審批，減少前置環(huán)節(jié)。清理房地產(chǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)的前置條件，減少前置環(huán)節(jié)。新建住房結(jié)構(gòu)比例實(shí)行項(xiàng)目控制，分期建設(shè)的項(xiàng)目，不要求每期均符合新建住房結(jié)構(gòu)比例。，并聯(lián)審批。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，繼續(xù)壓縮審批時(shí)間和技術(shù)服務(wù)時(shí)間，實(shí)行限時(shí)辦結(jié)，推行并聯(lián)審批。各項(xiàng)行政審批時(shí)限及流程詳見《某市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批服務(wù)流程示意圖》四、規(guī)范稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn)。各部門在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中收取的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目必須報(bào)市人民政府統(tǒng)一重新核準(zhǔn)。在用地單位作出限期繳清的書面承諾后，相關(guān)部門可根據(jù)實(shí)際情況同意用地單位緩繳人防費(fèi)、墻改費(fèi)，但必須在辦理商品房預(yù)售許可證之前繳清，且最長(zhǎng)不能超過一年。對(duì)開發(fā)商銷售的商品房按合同成交價(jià)計(jì)征稅金，對(duì)合同成交價(jià)明顯低于同類商品房?jī)r(jià)格且沒有正當(dāng)理由的按同類商品房?jī)r(jià)格計(jì)征稅金；對(duì)二手住房計(jì)征稅金實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按同一地段同類商品房市場(chǎng)價(jià)格核定征收。商品房交易實(shí)行先稅后證。交易契稅假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的征收時(shí)點(diǎn)統(tǒng)一確定在市房地產(chǎn)交易中心受理其房屋銷售合同備案登記之日，市房地產(chǎn)交易中心憑有關(guān)稅收完稅憑證發(fā)放《房屋所有權(quán)證》。、按年匯算清繳。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完工前的預(yù)售收入，按國(guó)家稅收政策規(guī)定預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按季預(yù)繳、按年匯算清繳。企業(yè)在建工程繳納農(nóng)民工工資保障金累計(jì)達(dá)到或超過 80 萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)作出書面聯(lián)保承諾后可不再繳納。對(duì) 2年內(nèi)不拖欠農(nóng)民工工資的誠(chéng)信企業(yè)，經(jīng)核實(shí)批準(zhǔn)后可減半繳納農(nóng)民工工資保障金。五、開展宣傳促銷活動(dòng)。市政府定期赴外或利用各種節(jié)慶、會(huì)議開展城市推介活動(dòng)，宣傳某的宜居環(huán)境、發(fā)展優(yōu)勢(shì)和美好前景。鼓勵(lì)和支持在國(guó)際、國(guó)內(nèi)具有影響力的會(huì)展、體育賽事和文化活動(dòng)在我市舉辦，拉動(dòng)房地產(chǎn)需求。，整體促銷。充分發(fā)揮市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的作用，通過對(duì)某房地產(chǎn)的整體包裝宣傳策劃，分期分批選擇國(guó)內(nèi)重點(diǎn)地區(qū)和城市進(jìn)行促銷宣傳推介。充分利用各種媒體，大力宣傳我市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況和良好條件，著力穩(wěn)定市場(chǎng)信心?？陀^、公正地報(bào)假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告道房地產(chǎn)市場(chǎng)以及涉房消費(fèi)中的投訴類問題，對(duì)各種散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序的行為要嚴(yán)肅查處。嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的違法違規(guī)行為，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)以及購(gòu)房和購(gòu)房投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳和教育工作，把握好輿論導(dǎo)向。以上措施的出臺(tái)將推動(dòng)整個(gè)某房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章 項(xiàng)目周邊環(huán)境和市場(chǎng)需求分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，某房地產(chǎn)市場(chǎng)，廣西地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，某住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。該項(xiàng)目位于某市某大道，現(xiàn)在先對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)價(jià)值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。地塊面積：凈用地面積 平方米，近似正方形，較平整。該地塊位于某市某大道，用地性質(zhì)為住宅用地，整個(gè)地塊較平整。 自然環(huán)境以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告：銀灘旅游區(qū)。：大奈市場(chǎng)：汽車總站、北生藥業(yè)：大潤(rùn)發(fā)地塊周邊地勢(shì)平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，無(wú)工業(yè)污染。綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場(chǎng)、公園等，整個(gè)片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進(jìn)一步提升。功能定位根據(jù)策劃市場(chǎng)調(diào)研分析，項(xiàng)目定位為“花園里的都市生活”——在人造景觀與原生態(tài)景觀的相互融入、相互協(xié)調(diào)下詮釋新的生活旋律、并把建筑作為景觀的一部分，與海景共同構(gòu)筑城市第二景觀，創(chuàng)造花園社區(qū)，通過完善的社區(qū)配套、使入住者得到休閑、養(yǎng)生、舒適、康居、娛樂，充分體現(xiàn)家的溫馨和柔和。產(chǎn)品定位為“新空間主義度假型、實(shí)用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品”——“新”體現(xiàn)獨(dú)創(chuàng)的、超越的理念；“空間主義”代表著全新的居住環(huán)境， “空間的劃分不以兩維平面表達(dá)，而是從立體角度重新詮釋“度假型、實(shí)用型、舒適并重的住宅產(chǎn)品”代表著品位、氣度、舒適、悠閑、養(yǎng)生、并較少經(jīng)濟(jì)代價(jià)獲得，更加能體現(xiàn)出產(chǎn)品對(duì)人性的尊重與關(guān)愛。某市其他樓盤開發(fā)銷售情況假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告恒昌商業(yè)廣場(chǎng)新新公寓新新公寓位于某大道與廣東南路東南角，東臨某市建材市場(chǎng)、某聯(lián)通公司、錦泰大廈；西面有某市圖書館、長(zhǎng)青公園、大潤(rùn)發(fā)，北面有南珠市場(chǎng)，由某恒昌實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 項(xiàng)目總占地面積為 ㎡，總建筑面積為 19476 ㎡ ，建筑密度為 % ，容積率 。項(xiàng)目總體規(guī)劃西、北兩翼為占地面積達(dá) 2500㎡的四層裙樓，主體部分為 15 層的塔樓，前面規(guī)劃為面積達(dá) 5000 平方米的大型廣場(chǎng)，其中裙樓一層為帶夾層的獨(dú)立商鋪（層高有 米高） ，二至四層為每層面積 2500㎡的大賣場(chǎng)，商業(yè)建筑面積達(dá) 10000 多㎡。樓盤主要戶型及價(jià)格：樓盤 14 層為商場(chǎng)，515 層為住宅，住宅有 132 套，在 07 年 3 月已經(jīng)清盤。當(dāng)時(shí)單價(jià)比較便宜，賣 2500 元到2800 元/㎡，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)位幾個(gè)月就銷罄了（現(xiàn)在有 11 層客戶放盤要5500 元/㎡，而且很輕松的成交）房型有一房?jī)蓮d和兩房?jī)蓮d,主打戶型為一房?jī)蓮d帶簡(jiǎn)單裝修的公寓。銷售情況：開盤幾個(gè)月就銷售一空了，該項(xiàng)目地段理想，周邊配套成熟，戶型小，總價(jià)也低，不過很多客戶反映售樓部旁邊的樣板房和現(xiàn)房效果有一定差距，特別是在得房率上，經(jīng)了解，原來(lái)是樣板房在做的時(shí)候?qū)w打薄，所以樣板房看起來(lái)會(huì)顯得比實(shí)際現(xiàn)房要大很多，不過后面因?yàn)榉績(jī)r(jià)升高很多，也沒有幾個(gè)客戶就這一問題去找開發(fā)商理論了。假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告逢勝大廈逢勝大廈位于某大道中段，北京路以西，大潤(rùn)發(fā)超市旁，置身市中心商業(yè)圈，周邊配套成熟，開發(fā)商為某市逢時(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司，該公司于 1993 年成立，先后開發(fā)了“逢時(shí)花園” 、 “逢時(shí)大廈” 、 “逢時(shí)度假村” 、 “京都花園”等項(xiàng)目。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目 14 層為商場(chǎng)，529 層為住宅，由一房一廳、二房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d等戶型組成，整個(gè)建筑造型設(shè)計(jì)采用最新古典歐式風(fēng)格，結(jié)構(gòu)比較新穎。該項(xiàng)目總建筑面積為㎡,商場(chǎng)建筑面積為 ㎡,住宅、公寓建筑面積為㎡,停車位 150 個(gè)。樓盤主要戶型及價(jià)格：該項(xiàng)目的戶型有一房一廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d，價(jià)格從 3400 元/㎡起步，最高價(jià)為 5700 元/㎡，每層加 100元/㎡，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 4900 元/㎡。銷售情況：該項(xiàng)目共有 384 戶公寓，目前還有 79 套沒有賣，銷售率基本達(dá)到了 90%。楓林藍(lán)灣楓林藍(lán)灣位于某市金海岸大道（萬(wàn)泉城旁） ，開發(fā)商為中國(guó)航天某宇豐經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)發(fā)展公司。樓盤規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該項(xiàng)目有一棟四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店和五幢精裝修度假公寓，其中產(chǎn)權(quán)式酒店（A 幢）共有 168 套客房，B、CCCD 五幢高層公寓有 504 套住房，楓林藍(lán)灣的容積率為假日家園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,建筑密度為 %,綠地率為 35%,210 個(gè)停車位,6000㎡的商務(wù)會(huì)所,2022㎡的生活會(huì)所,6 個(gè)主題園林景區(qū),1 個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、1 個(gè)游泳池。樓盤主要戶型及價(jià)格：酒店的主要戶型為一房和兩房，面積在3474㎡之間，度假公寓戶型有一房、兩房、和四房，如果想要三房，要將一間一房和一間二房打通合起來(lái)做一間三房，面積在 58181㎡之間，其中一房的面積在 3477㎡之間，兩房的面積在 8998㎡之間，四房的面積是 181㎡，精裝度假公寓的價(jià)格為 3500 元/㎡～4500 元/㎡，其中包括 800