【文章內容簡介】 館展示模式，與其一道傳播“展示無處不在”的理念。3)“特色零售商店”調整為“香港名店廊” ；“香港名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消費者告知了組團所經營商品的性質，具有上口、易記憶的特點。二、建筑設計建議根據(jù)“紫薇之家”三大組團的特點，以及品牌與功能定位。我們在現(xiàn)有設計稿件基礎上，在建筑設計方面作如下建議。1． 主體建筑建議：? 賣場的私家車停車場移至賣場后面，BUS、TAXI 停車場置于賣場前面廣場，以解決組團之間交通重復和廣場擁擠的問題，最大限度合理分配空間；? 部分建筑前移；? 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強調；? 建議將組團間交通道改造為中庭，作為景觀步行街的一部分，以增強組團間整體性和作為促銷中心；? 另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達的問題，建議設地下通道，通道設兩處出口，一處位于“紫薇之家”1F，一處位于外廣場（此處出口應注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）；? 增設貫穿 2 個組團的室內環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“紫薇 MALL”建立整體動線聯(lián)系；景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇 NALL”保持整體性；? 考慮在外立面向客戶提供一定的廣告位，增強商業(yè)氣氛和增加收益；建議在入口處外立面設置大型液晶顯示屏作為廣告位，既解決廣告位問題，又避免了廣告過濫，同時動態(tài)的影音廣告也較靜態(tài)平面廣告有更好的視覺效果；? 考慮地標建筑的設置，建議在入口設置顯要的豎向小品構筑物及旗桿；? 尖角及鋸齒形外觀通常意味“危險”和“不舒服” ，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵，吸引消費，且后者空間利用率大于前者，建議外觀方面重新考慮尖角造型； 2． 商鋪位置與布局建議：鑒于家居組團和建材組團均會考慮到以 1 家主力店為主，多家半力店、專賣店、餐飲娛樂休閑功能配套店為輔的商家組合特點。我們在對各商鋪位置布局進行規(guī)劃時，應充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。建議核心主力店應安排在步行街盡端位置，通過主力店的“磁極效應” ，在設計上應盡量引導購買者能經過所有門店的門口；半主力店或專賣店的位置可考慮安排在主要人流路線（如步行街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點上，形成次級人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個商場；其它休閑娛樂配套店，作為重要功能補充，可將其安置于步行街中部相對獨立的位置，減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。3． 人流的交通動線組織建議：人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。建議在家居和建材組團，采用多層次步行街的設計，有效組織人員流動。4． 步行街建議：在商業(yè)空間步行化的規(guī)劃思路下， “紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎上，建議增加一條南北走向的步行街廊道） 。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條室內步行街貫穿；一條預留交通道橫向貫穿整個“紫薇之家” （建議將交通預留道置于地下，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為玻璃拱廊的室內步行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材的 2—3 層樓、家居廣場的2—5 層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設計使各平層間達到互通，不要影響首層中央步行街的采光效果。5． 商鋪的單元面積規(guī)劃設計建議：除主力店面積需要獨立結構和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設計一般情況下是在設定好一定的標準基礎上，根據(jù)客戶的需要來分割相應的單元面積。因此，在作平面規(guī)劃設計時，應把握好“多用途的結構”這一原則。柱距與商鋪單元面寬有著直接的關系，因此根據(jù)本項目的柱距標準 15m15m，我們將商鋪的開間、進深、面積劃分為如下標準： 開間 進深 面積 開間 進深 面積10 m 50㎡ 15 m 112．5㎡15 m 75㎡ 22．5 m 168．75㎡5 m20 m 100㎡7．5 m30 m 225㎡30 m 450㎡45 m 675㎡15 m60 m 900㎡6．景觀設計建議：1) 商鋪展示效果：賣場店鋪采用全透明化展示功能設計，店鋪的格局設計應以適合展示為目的，導入“天天展銷會”的理念；2) 特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團（步行街全長大約 235M，建材超市長約 105M 家居廣場長約 135M，寬 10—12M）之間的特色景觀步行街，達到既保持組團之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。步行街搭建透明玻璃拱廊天頂，采取自然光，首層以上以架空橋廊實現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居 2 段，并據(jù)此設計為不同風格。步行街景觀設計的具體為：組團 主題 景觀內容家居廣場 休閑amp。愜意 綠色生態(tài)水景觀音樂休閑吧（設小舞臺，現(xiàn)場演奏與播放音樂相結合）建材廣場 休閑amp。體驗 個性家裝實景體驗，休閑娛樂設施香港名店廊特色商品下的港島風情實景打造的港味風情步行街 以上主題的設計是基于目標消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經營中實用性的考慮而形成的，具有相當?shù)目尚行裕?“溫馨家天下”? 熱帶雨林水景觀休閑吧：? 由于“紫薇之家”的目標消費群是定位于中高收入、講求較高生活質量和格調的消費群，而該類消費者往往比較排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。因此景觀的設置比較重要并應給其留出足夠的休憩空間；? 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進行展出和感受，使消費者親身體驗到家居文明的發(fā)展；? 貫穿組團的人造溪流，溪流上方鋪設強化玻璃地板，作為休閑吧地板；? 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物；? 現(xiàn)場小舞臺，專人現(xiàn)場演奏/演唱，符合目標消費者對情調的需求，不僅吸引人流，也可成為一個家居廣場的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功；并且這種細節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細致、周到的 VIP 服務風格；? 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場所經營的商品，并以一定的方式對消費者進行告知，使休閑吧也具備大展示場的功效；? “紫薇之家”因其經營項目及相應消費行為的特點，使其不可能如后期所經營的快速消費品等類項目的組團那樣人流如織，這也為設置休閑吧等設施提供了條件； ? 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費用；? 餐飲、娛樂店鋪：? 引進各類主力店，依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。? 娛樂主力店方面，根據(jù)賣場增設環(huán)行步行街，建議選擇卡丁車項目比較適宜；? 在 2 樓設置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流；? 3 樓設置以“民俗文化” 、 “流金歲月”為主題的景觀書吧，與咖啡館相輝映，給中老年消費者的休閑活動提供多一些選擇；“建材精品印象館”? 個性家裝實景體驗區(qū)：? 中央步行街提供場地由商家進行個性家裝風格、效果實景展示；? 裝修的標準、風格由商家自己設計，由賣場按照風格進行協(xié)調組合；? 各個實景板塊之間留通道，消費者在不損壞物品的前提下，可自由穿行體驗區(qū)，零距離感受；? 也可搭配國內外家裝發(fā)展歷程和經典家裝范例的介紹和展示；? 步行街和“我愛廚房” 、 “家清源”共同組成 1F 的超大展示體驗區(qū)；? 在初期建議免費提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后收費；? 步行街休閑區(qū)：? 中央步行街個性家裝風格、效果實景展示區(qū)外的空白區(qū)域設若干小規(guī)模；? 部分休閑區(qū)供消費者免費休憩，部分可租賃給商家進行小型快餐、飲料等的營利性經營；? 休閑區(qū)風格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風格相沖突，并應盡量與中央步行街整體風格相融合（含營利性場所） ；? 娛樂店鋪：? 2 樓的特色陶/布吧可以為消費者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項目，參與性強；? 3 樓設置小型室內靶場，以手槍射擊為主，輔以步槍、弓箭等項目，對男性消費者頗有吸引力；? 附屬娛樂設施：? 在步行街設置如：彩色貼紙自助照相機、投幣唱機等小娛樂設施；? 此類設施也能起到一定的吸引人流的作用；“香港名店廊”? 選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍本；? 仿照藍本，打造一條實景步行街，街道的布置和店鋪風格都需和藍本基本一致；? 名店廊內設置液晶顯示屏，播放藍本在香港風土人情和藍本實地的景象影片和商品廣告；? 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風情；3) 三個中庭的景觀設計：中庭以玻璃為墻壁，增強通透性和展示性。建材組團的中庭? 由于該中庭在調整之后，會面向主干道，因此建議以強化其展示功能為主要目標；? 中庭搭建造型新穎的大型舞臺，做促銷、表演之用；? 每周舉行不同商品的促銷、展示活動，以吸引人流；前期可免費提供場地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取場地費用；家居組團的中庭? 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風格，建議此組團的中庭設置應與內部統(tǒng)一；? 中庭建設熱帶雨林風格景觀，與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點；組團間室外步行街中庭? 由于是 2 組團人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)；? 因為人造溪流和熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池并在水池上方搭建舞臺；? 舞臺四周設置噴泉，可以增強舞臺展示氣氛；? 如此設計可在 2 組團之間起到引導人流、承上啟下的功效；7． 廣告位的建議：a) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對外觀的影響；b) 賣場入口處設顯示屏 1—2 塊，作為廣告位；c) 賣場內可設若干廣告位；d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充；e) 其他形式的廣告：i. 組團內的裝修全部采用賣場內商品；在醒目位置設銅牌，標注材料的材質、品牌、優(yōu)點和店鋪位置等信息，形成最直觀的感官體驗；ii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場內商品，并在商品旁說明商品特點、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗，又可要求商家免費提供抵消廣告費，節(jié)約成本；iii. 這樣的方式可以達到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力；———— 商鋪投資的關注因素商鋪投資的關注因素 ————商鋪投資有其自身特殊性，它對地段的要求達到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業(yè)設施網點數(shù)及結構、配套設施結構等。對于商鋪投資而言，投資者普遍比較關注以下因素：① 商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個關鍵因素。② 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力商鋪的投資是一個長期過程，它一般不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪會因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。因此，投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。③ 商鋪投資是否具有高回報率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高，通常商鋪的投資回報率為 6%至 12%，有的甚至達到 15%以上。高回報率的收益始終是投資者追求的目標。④ 商鋪的經營出租商鋪可出租、亦可經營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。在商鋪投資者中，50%是自己經營，35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。⑤ 公用分攤面積一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過５０％。要避免此種情況的出現(xiàn)，建議開發(fā)商在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。⑥ 返租承諾從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對此也失去信心。⑦ 貸款風險個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，意識到貸款申請不能通過時，將使項目的銷售陷入困境。將以上因素加以綜合，我們會發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪最著重考慮的問題歸根結底只有兩個：一個是投資回報率，另一個是投資安全性?！? 項目租售的前提條件項目租售的前提條件 ————① 明確經營目標為了保證招商目標能夠成功地實現(xiàn)，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經濟分析的基礎上確定“紫薇之家”短、中、長期的經營目標。② 確定經營開發(fā)模式針對“紫薇之家” （甚至整個紫薇 MALL）考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出“產權與自營相結合” （產權式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）的經營開發(fā)模式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產權銷售（保本） 、20%的概念店（招睞） 、20%的自營（盈利） 。③ 明確管理模式本項目應充分實現(xiàn)所有權、經營權和管理權的分離，導入集中管理和分散經營的經營思路?！? 項目經營開發(fā)模式項目經營開發(fā)模式 ————針對“紫薇之家” （甚至整個紫薇 MALL）考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，敝司提出“產權與自營相結合” （產權式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現(xiàn)）的經營開發(fā)模式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產權銷售（保本） 、20%的概念店（招睞） 、20%的自營（盈利） 。商業(yè)物業(yè)銷售的目標客戶主要包括三類人群：商鋪經營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種：一種是擁有較雄厚的經濟實力的專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產權或經營權，然后分租給各個經營商，不以經營為主；另一種是中小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪，自營或出租。分析商業(yè)物業(yè)銷售的主要目標