【正文】 公司單擊此處輸入文字。公司單擊此處輸入文字。通過(guò)建立 VIP 制度，使新業(yè)主收樓的同時(shí)自動(dòng)成為會(huì)員，以系列優(yōu)惠措施等鎖定消費(fèi)群，建立牢固的消費(fèi)忠誠(chéng)度。? 業(yè)外傳播? 在三年內(nèi)將持續(xù)營(yíng)造廣告宣傳活動(dòng)，在電視、報(bào)紙、路牌、車身等媒體進(jìn)行廣泛宣傳，迅速提升知名度。所謂“紫薇之家”的整合推廣，是立體的、多元的、成體系的：? 對(duì)開發(fā)商各類可利用資源的整合；? 對(duì)專業(yè)機(jī)構(gòu)各類可利用資源的整合；? 對(duì)行業(yè)的整合；? 對(duì)媒介的整合；? 對(duì)推廣方式的整合；? 推廣所指向的對(duì)象可能是多種的，但目標(biāo)是一致的；? 達(dá)到對(duì)內(nèi)的高度統(tǒng)一和對(duì)外的高度識(shí)別；———— 總體總體 推廣思路建議推廣思路建議 ———— “紫薇之家”作為西部乃至國(guó)內(nèi)少見的建材、家居“專業(yè) MALL”，其推廣面絕不應(yīng)僅僅局限于西安或西部，而應(yīng)在追求優(yōu)良的租售業(yè)績(jī)的同時(shí)，更將推廣的觸角延伸的更遠(yuǎn)、更廣：? 業(yè)內(nèi)推廣將“紫薇之家”與世界各家居行業(yè)緊密聯(lián)系，不斷打造和提升“紫薇之家”的國(guó)際地位，在國(guó)際著名家具雜志上定期推薦“紫薇之家” ，使“紫薇之家”走向世界。但所謂“強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入”并非簡(jiǎn)單、漫無(wú)目的地講求高成本、大投放量。因此，招商過(guò)程中須按照不同類型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系。招商推廣的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活多樣的方式。因此，宣傳內(nèi)容的范圍要廣，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目所在地消費(fèi)環(huán)境、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式等合作商關(guān)心的實(shí)際問(wèn)題，使合作商對(duì)本項(xiàng)目有更全面、深入的了解，便于進(jìn)一步接觸洽談合作。招商進(jìn)度表招商階段 時(shí) 間 工作重點(diǎn) 完成任務(wù) 負(fù)責(zé)單位及人員 累計(jì)招商面積前期招商2022 年 11月—2022 年2 月? 引入 1 間國(guó)外或國(guó)內(nèi)知名家居旗艦店；? 自營(yíng)建材旗艦店的籌建，進(jìn)行各種品牌代理的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；完成項(xiàng)目 20%的租賃面積；美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡強(qiáng)力招商階段2022 年 3 月—2022 年 6月? 引入香港名品的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；? 進(jìn)行國(guó)內(nèi)外家居品牌商家的實(shí)際性的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約；? 引入餐飲主力店和娛樂主力店；完成項(xiàng)目 60%的租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡熱租階段 2022 年 7—8 月 ? 進(jìn)行西安市各知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作； 完成項(xiàng)目 80%的租賃面積 美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng) ㎡美靈公司招商后期 2022 年 9 月以后? 繼續(xù)與國(guó)內(nèi)外知名品牌或非品牌商家的洽談簽約工作；? 開業(yè)時(shí)至少達(dá)到 80%的入駐率；逐漸完成項(xiàng)目90%以上的租賃面積美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司㎡以上60%產(chǎn)權(quán)銷售進(jìn)度表銷售任務(wù)推進(jìn)招商階段 時(shí) 間 可銷售面積銷售比例 銷售面積 累計(jì)比例負(fù)責(zé)單位及人員估算累計(jì)收益30%公攤 ㎡ ㎡ 13072228 元40%公攤 ㎡ ㎡ 11204760 元不含公攤50%公攤 ㎡ ㎡ 9337292 元銷售初期2022 年 12 月—3 月含公攤 ㎡5%㎡5%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司17227132 元30%公攤 ㎡ ㎡ 130722422 元40%公攤 ㎡ ㎡ 112047791 元不含公攤50%公攤 ㎡ ㎡ 93373159 元銷售引爆期2022 年 4 月—7 月含公攤 ㎡50%㎡55%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司186746318 元30%公攤 ㎡ ㎡ 52288959 元預(yù)售階段持續(xù)推進(jìn)期 2022 年 8 月不含公攤40%公攤 ㎡ 20% ㎡ 75%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司44819136 元50%公攤 ㎡ ㎡ 37349264 元含公攤 ㎡ ㎡ 74698527 元30%公攤 ㎡ ㎡ 52288959 元40%公攤 ㎡ ㎡ 44819136 元不含公攤50%公攤 ㎡ ㎡ 37349264 元開業(yè)后推薦期2022 年 9月—10 月含公攤 ㎡20%㎡95%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司74698527 元30%公攤 ㎡ ㎡ 13072228 元40%公攤 ㎡ ㎡ 11204760 元不含公攤50%公攤 ㎡ ㎡ 9337292 元銷售階段持續(xù)熱銷期2022 年 10 月份以后含公攤 ㎡5%㎡100%美聯(lián)物業(yè)紫薇大賣場(chǎng)美靈公司17227132 元備注：估算銷售收益按照銷售價(jià)平均價(jià)位 4825 元/㎡計(jì)算。分階段的租售方案本項(xiàng)目的招商渠道，敝司建議采用三管齊下的方式。那么，我們將本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)格區(qū)間界定在 4000 元/㎡——6000 元/㎡范圍內(nèi)銷售，銷售起步價(jià)定為 4000 元/㎡，最高價(jià)定為 6000 元/㎡，平均價(jià)為 4800 元/㎡。“紫薇之家”各樓層建議租賃價(jià)格表建材組團(tuán) 家居組團(tuán)樓層A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū)特色商鋪組團(tuán)負(fù)一層 40 元 /月/㎡ 35 元/月/ ㎡首層 50 元/月/ ㎡ 45 元/月/㎡ 50 元 /月/㎡ 45 元/月/ ㎡ 60 元/月/㎡二層 40 元/月/ ㎡ 35 元/月/㎡ 40 元 /月/㎡ 35 元/月/ ㎡ 45 元/月/㎡三層 25 元/月/㎡ 30 元 /月/㎡ 25 元/月/ ㎡四層 30 元/月/㎡五層 30 元/月/㎡備注：A 區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為每層樓的人流主入口區(qū)域和每層樓主干人流步行街沿線區(qū)域的商鋪；B 區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn)為商場(chǎng)內(nèi)各支干人流步行道沿線區(qū)域，以及其它人流不易到達(dá)的區(qū)域。西安市 2022 年 10 月份寫字間平均租金地 區(qū) 城東區(qū) 城西區(qū) 城南區(qū) 城北區(qū) 城內(nèi)區(qū) 西高新 全市均價(jià)寫字樓平均租價(jià) 21 元/㎡ 20 元/㎡ 31 元/㎡ 16 元/㎡ 26 元/㎡ 28 元/㎡ 24 元/㎡與建材市場(chǎng)租金水平比較，39 元/月/㎡的租金水平可能略高于部分建材市場(chǎng)的平均租金水平（如：大明宮建材家居城） ，但卻要低于同檔次定位的家世界建材大賣場(chǎng)的租金水平，同時(shí)也考慮到紫薇對(duì)此部分客戶資源應(yīng)具備較強(qiáng)的掌控能力，所以略高于部分建材市場(chǎng)平均水平的租金對(duì)其造成的影響不會(huì)太大。 ）結(jié)合，計(jì)算出“紫薇之家”平均租金價(jià)格的預(yù)期水平。同時(shí)，我們希望租金水平應(yīng)充分保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期 5%的年增長(zhǎng)比率。明珠家居城：家居專業(yè)賣場(chǎng)，其平均租金水平約為 40 元/月/ ㎡。三森國(guó)際家居匯展中心：西安市新入市場(chǎng)的家居大賣場(chǎng)，其平均租金水平為 47 元/月/㎡。本項(xiàng)目的價(jià)格定位應(yīng)避免因價(jià)格因素導(dǎo)致的商戶數(shù)量不足、商戶質(zhì)量不高的問(wèn)題。付款方式：A、 按圖紙選定位置（6 個(gè)月以上、50 平方米起租） ，繳納合同金額的 10%作為定金；B、 定金交付 1 個(gè)月以內(nèi)，簽訂《租賃合約》 ，并再付合同金額的 30%；C、 租賃經(jīng)營(yíng)商在進(jìn)駐裝修前付清 60%余款；優(yōu)惠政策：優(yōu)惠條件 優(yōu)惠幅度開盤當(dāng)天交定金的前 28 名入駐經(jīng)營(yíng)者 優(yōu)惠總金額 1%定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并交全款者 優(yōu)惠總金額 1%定金交后，一個(gè)月內(nèi)簽定協(xié)議并付清 5 年租金者 優(yōu)惠總金額 3%經(jīng)營(yíng)者入駐裝修前，一次性付清 5 年租金者 優(yōu)惠總金額 2%簽定一年以上協(xié)議者 免收 2 個(gè)月租賃費(fèi)經(jīng)營(yíng)跟蹤：對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶實(shí)行經(jīng)營(yíng)跟蹤。經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入：按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、最終租賃價(jià)格，并簽定合約。商務(wù)談判：針對(duì)確定的客戶對(duì)象，進(jìn)行高層次的實(shí)質(zhì)性會(huì)談。招商工作應(yīng)遵循這樣一個(gè)工作程序：目標(biāo)客戶調(diào)查 ——→ 客戶鎖定 ——→ 商務(wù)談判 ——→ 資質(zhì)審核 ——→ 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入 ——→ 經(jīng)營(yíng)追蹤目標(biāo)客戶調(diào)查：確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)“目標(biāo)品牌客戶 1 對(duì) 1 拜訪調(diào)查” （同時(shí)也實(shí)現(xiàn)初步接觸） ，了解目標(biāo)客戶意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商分析報(bào)告》 。項(xiàng)目招商的政策管理招商進(jìn)程中，本項(xiàng)目必需注意到租金水平、承租戶質(zhì)量等問(wèn)題。如：SEGA 室內(nèi)主題樂園。如菜根香、百勝、鄉(xiāng)村雞、KFC、必勝客等。特色商品專賣店 香港特色商品 80—100 余家 香港名牌服裝、化妝品、皮革制品、珠寶首飾、鐘表、攝影器材、玩具等。半主力店 家居類 10—12 家 國(guó)內(nèi)外著名家居品牌商家或其代理商。紫薇之家 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 數(shù)量 招商對(duì)象時(shí)尚家居類 1 家 以國(guó)內(nèi)外的宜家、百安居、歐倍德以及上海好美家等為主要招商對(duì)象。招商對(duì)象? 建材、家具產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)、代理商、經(jīng)銷商、投資置業(yè)者；? 餐飲、娛樂項(xiàng)目的品牌直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者；? 香港知名品牌產(chǎn)品的直營(yíng)商、品牌加盟商、投資置業(yè)者；招商目標(biāo)客戶的組合根據(jù)本項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，結(jié)合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，敝司認(rèn)為本項(xiàng)目想在招商方面有重大突破，首要任務(wù)就是引入知名度較高、并具有較強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力的家居主力店和建材主力店（建議紫薇可充分利用好自身的上游與下游資源，打造建材主力店） ，使其發(fā)揮“羊群效應(yīng)”的作用。項(xiàng)目招商的目標(biāo)定位購(gòu)物中心的類型與特點(diǎn)在很大程度上都取決于商家的組成。投資者比較關(guān)注的則是本項(xiàng)目是否能夠吸引大量的人流與客流，具備良好的商業(yè)發(fā)展前景，從而為其帶來(lái)可觀、持續(xù)的利潤(rùn)收益。我們根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置和其特定產(chǎn)品專業(yè)賣場(chǎng)定位等因素，導(dǎo)入“622” 產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式，即：60%產(chǎn)權(quán)銷售、20 %的招睞概念店、20%的自營(yíng)盈利?！? 招商策略招商策略 ———— “紫薇之家”的招商，首先需要從兩個(gè)角度加以衡量和考慮：一是開發(fā)商角度。為消費(fèi)者提供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)。② 保證商品種類、品牌的完整性商品種類、品牌的完備，可使購(gòu)物者能夠比較方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價(jià)格的比較。返租經(jīng)營(yíng)政策：? 期望目的：通過(guò)返租經(jīng)營(yíng)，提高產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)動(dòng)投資者的投資熱情，為中小型投資商的商鋪投資提供購(gòu)買商鋪的噱頭；? 項(xiàng)目返租經(jīng)營(yíng)的總面積：項(xiàng)目可租售營(yíng)業(yè)面積的 60%；? 年投資回報(bào)率：8%投資收益（根據(jù)下表中對(duì) 50㎡商鋪的投資回報(bào)分析，本項(xiàng)目能夠保證提供給投資者 8%的收益率水平）50 平方米商鋪投資回報(bào)收益表產(chǎn)權(quán)銷售價(jià) 租金水平商鋪價(jià)位 單價(jià)（元/㎡） 總價(jià)（元） 單位租金（元/月/㎡）年租金（元/年）年收益率 投資回 收期 備注最低價(jià) 4000 202200 25 15000 % 14 年平均價(jià) 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層最高價(jià) 6000 300000 60 36000 12% 9 年———— 招商的選擇標(biāo)準(zhǔn)招商的選擇標(biāo)準(zhǔn) ————① 承租戶的選擇須保證租金的來(lái)源開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，能夠獲取足夠的，穩(wěn)定的租金收益。主力店的招睞20%前期免租、低租金額度等優(yōu)惠政策129013㎡主力店租賃㎡核心主力店的招睞，吸引人流、客流，做熱項(xiàng)目地域商業(yè)氛圍，以期提高租金與售價(jià)水平。因此，本項(xiàng)目開發(fā)的前提條件是在管理上實(shí)行所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)分離的管理模式，將 60%的產(chǎn)權(quán)商鋪通過(guò)“返租經(jīng)營(yíng)”的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè) MALL 的統(tǒng)一集中管理，避免因產(chǎn)權(quán)分割后的經(jīng)營(yíng)管理混亂。這些商業(yè)物業(yè)投資者采取的投資方式主要有兩種：一種是擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的專業(yè)商業(yè)物業(yè)投資者，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后分租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，不以經(jīng)營(yíng)為主；另一種是中小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪，自營(yíng)或出租?！? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式 ————針對(duì)“紫薇之家” （甚至整個(gè)紫薇 MALL）考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，敝司提出“產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合” （產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營(yíng)：持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn)）的經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本） 、20%的概念店（招睞） 、20%的自營(yíng)（盈利） 。② 確定經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式針對(duì)“紫薇之家” （甚至整個(gè)紫薇 MALL）考慮到資金迅速回籠和長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)的前提，提出“產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合” （產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營(yíng)：持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn)）的經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式，即：“622”的開發(fā)模式，60%的產(chǎn)權(quán)銷售（保本） 、20%的概念店（招睞） 、20%的自營(yíng)（盈利） 。將以上因素加以綜合，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪?zhàn)钪乜紤]的問(wèn)題歸根結(jié)底只有兩個(gè)：一個(gè)是投資回報(bào)率，另一個(gè)是投資安全性。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。⑥ 返租承諾從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無(wú)法承兌，許多投資者對(duì)此也失去信心。⑤ 公用分?jǐn)偯娣e一般來(lái)說(shuō)，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過(guò)５０％。④ 商鋪的經(jīng)營(yíng)出租商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。③ 商鋪投資是否具有高回報(bào)率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高，通常商鋪的投資回報(bào)率為 6%至 12%，有的甚至達(dá)到 15%以上。相反，好的商鋪會(huì)因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。對(duì)于商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下因素：① 商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對(duì)商鋪投資的最終目的就是是否能夠?yàn)槠鋷?lái)長(zhǎng)期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。建材組團(tuán)的中庭? 由于該中庭在調(diào)整之后，會(huì)面向主干道，因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo)；? 中庭搭建造型新穎的大型舞臺(tái)，做促銷、表演之用；? 每周舉行不同商