【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 享受南北雙向觀景陽(yáng)臺(tái)、中西式廚房、籠罩式空間。 項(xiàng)目地處高新區(qū)，周?chē)萍酥T如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售造成一定的壓力。典型的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)有： （ 1） 紫薇田園都市 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新型工業(yè)園區(qū)（原長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園） 建筑類(lèi)型：高層、小高層、多層 項(xiàng)目均價(jià)： 3100 元 ／平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：占地 2200 畝，總建筑面積 180 萬(wàn)平方米，有著無(wú)比優(yōu)越的 大交通，大市政，大配置，大網(wǎng)絡(luò)，大政策，大優(yōu)惠，是西安城市未來(lái)發(fā)展中最具創(chuàng)新魅力和發(fā)展?jié)摿Φ?CLD（中央生活區(qū)）。 （ 2）新西藍(lán) 物業(yè)地址： 科技路與唐延路交匯處 建筑類(lèi)型：高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 3600 元 ／平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。內(nèi)有約 10000 平米異域風(fēng)情水景 浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。 （ 3） 綠地世紀(jì)城 物業(yè)地址： 西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道 建筑類(lèi)型：高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 3600 元 ／平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國(guó)際會(huì)展中心、 現(xiàn)代辦公中心、 soho 酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。 （ 4） 楓林綠洲 物業(yè)地址： 高新路南段 建筑類(lèi)型：高層、小高層、小高層 項(xiàng)目均價(jià)： 3600 元 ／平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)： 1000 畝的大型小區(qū)通過(guò)一個(gè)生態(tài)谷景觀帶，一條運(yùn)動(dòng)林蔭大道景觀帶和 “ 半島之戀，蘭庭序曲，水天長(zhǎng)廊 ” 三大生態(tài)步行街的自然組合，分割形成 7 大美麗空間。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成 21世紀(jì) “ 大社區(qū)，小組團(tuán) ”的新街區(qū)生活模式。 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 4月 15 日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，西安商品住 宅價(jià)格同比增長(zhǎng) %，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)還有一定的增長(zhǎng)空間。價(jià)格上漲可能導(dǎo)致購(gòu)房者難以接受。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 根據(jù) SWOT 理論分析，本項(xiàng)目所處高新區(qū)，地段、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊有著良好的配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境怡人，適于居住，且富有現(xiàn)代都市氣息。國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。同時(shí)，應(yīng)盡量避免各種劣勢(shì)和威脅對(duì)本項(xiàng)目的影響。 市場(chǎng)定位 通過(guò)上述分析，對(duì)本項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)方面的狀況 和人們的需求有了一定的了解。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步定位。 首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購(gòu)房注意的一個(gè)重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時(shí)綠化必不可少的成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的重要組成部分。其次，項(xiàng)目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。第三，由于小區(qū)建成后主要功能是居住，所以應(yīng)注重生活氛圍。這就要求在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠從平面布置、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。 作為居住小區(qū)，首先時(shí)建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。除此之 外，還開(kāi)通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。在室外還應(yīng)有一些娛樂(lè)設(shè)施和休閑場(chǎng)所，給居民一定的活動(dòng)空間。另外應(yīng)有一定數(shù)量的車(chē)位，滿足較高收入者私家車(chē)停車(chē)泊位的需要。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質(zhì)的生活，以 25～ 40 歲的年輕人居多，中年和年長(zhǎng)者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。 2021 年，普通住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價(jià)格將有可能調(diào)整。由于西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)處于城南，擁有大批的高新企業(yè)以及大量高學(xué)歷，高收入人群，從而成為西安最 具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，相應(yīng)的房?jī)r(jià)也一再走高。本項(xiàng)目臨近主要交通干線，因此，在價(jià)格方面有著較好的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)調(diào)查，就高新區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格來(lái)講，商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)均價(jià) 7486 元 /平方米，普通住宅類(lèi)物業(yè)均價(jià) 3310 元 /平方米。項(xiàng)目最終定價(jià)以市場(chǎng)比較法確定 ,詳見(jiàn) 的價(jià)格定位。 3 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 （ 1）平均氣溫： 攝氏度； （ 2）平均風(fēng)速： 米 /秒； （ 3）日照時(shí)數(shù)： 小時(shí)； （ 4）濕 度：相對(duì)濕度 64%； （ 5）霜 期：無(wú)霜期 236 天； （ 6）氣 壓：平均為 ； （ 7）年降水量： 毫米。 （ 8）降水天數(shù)： 122 天 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 項(xiàng)目建設(shè)用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為309 畝。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。規(guī)劃要求對(duì)該區(qū)域建筑高度沒(méi)有特別限制。地塊內(nèi)有一條地裂縫穿過(guò)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意避開(kāi)。 項(xiàng)目市政配套條件 西高新市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要求。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 小區(qū)周邊配套設(shè)施良好，有商店、購(gòu)物中心、市場(chǎng)、大、中、小學(xué)，醫(yī)院、郵局、銀行等，小區(qū)內(nèi)擬建幼兒園。各路公交車(chē)有 716 路、 225 路、 204路、 322 路、 210 區(qū)間、 311 區(qū)間、 6路、五龍汽車(chē)城專(zhuān)線等， 交通便利。 4 項(xiàng)目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 堅(jiān)持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀，又 有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。結(jié)合市場(chǎng)需求特點(diǎn)，考慮應(yīng)開(kāi)發(fā)建設(shè)小高層和高層，將本項(xiàng)目打造成一個(gè)清新、自然、富有現(xiàn)代氣息、具有高質(zhì)量、適合中高檔消費(fèi)群體的居住小區(qū)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則 設(shè)計(jì)，充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益； 、民族習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點(diǎn)和規(guī)劃用地周?chē)沫h(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境； 、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則； “以人為本” 的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心，體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)； ，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造一個(gè)安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境； ，能適應(yīng)引起災(zāi)害發(fā)生的特殊情況，以防止災(zāi)害發(fā)生和減少災(zāi)害的危害程度； 、車(chē)道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時(shí)營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致； ，體現(xiàn)差異化； ，有利于施工的組織和經(jīng)營(yíng)； 、省、市有關(guān)規(guī)定。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 方案構(gòu)成及平面布置 充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有 9 棟23 層點(diǎn)式高層、 25 棟 11 層板式小高層和一棟六層多層組成。高層都建在靠近電子信息路的一側(cè)，是項(xiàng)目在電子信息路上尤為突出，成為小區(qū)的標(biāo)志性建筑，給人留下深刻印象。小高層的規(guī)劃時(shí)為滿足現(xiàn)在西安市居民對(duì)小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷中的結(jié)果，小高層需求量最多，所以整個(gè)小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的小高層共有 25 棟。 1． 住宅用房 小區(qū)用地整體成長(zhǎng)方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過(guò)天橋聯(lián)系。西區(qū)沿 電子信息路建有 4 棟高層和 13 棟小高層。高層除底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)用房，其余為居住用房 。只有建在靠近電子五路處的小高層底部?jī)蓪訛樯啼?，其余為住宅用房。東區(qū)建有 5 棟高層和 12 棟小高層，布置類(lèi)似于西區(qū)。 2． 業(yè)用房 小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部?jī)蓪硬贾蒙虡I(yè)用房。商場(chǎng)的設(shè)立用于滿足小區(qū)內(nèi)外居民得商服需要，又為小區(qū)營(yíng)造了人氣。商場(chǎng)入口處由于退紅線，空出的場(chǎng)地?cái)M建少量停車(chē)位，滿足居民購(gòu)物停車(chē)的需求。 為滿足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家 24 小時(shí)便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。會(huì)所和物業(yè)管理部以及小區(qū) 長(zhǎng)期售樓中心建在西區(qū)入口處，會(huì)所可以對(duì)外開(kāi)放。 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)有規(guī)劃路穿過(guò)，將小區(qū)分為面積相同的兩部分，故擬建兩個(gè)小區(qū)主入口，均設(shè)在電子五路上，兩個(gè)小區(qū)入口處地形平整，視野開(kāi)闊，擬建雕塑、噴泉。小區(qū)沿紫薇西街坊和紫薇路上設(shè)置小區(qū)車(chē)庫(kù)入口，方便居民私家車(chē)和自行車(chē)的出入。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研以及未來(lái)建筑類(lèi)型的發(fā)展趨勢(shì)，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計(jì)成小高層，少量為高層。 在建筑風(fēng)格上，主要通過(guò)立面、重點(diǎn)、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來(lái)。為體現(xiàn)本項(xiàng)目 的特點(diǎn)，引起消費(fèi)者的注意，采用古典與現(xiàn)代主義風(fēng)格相結(jié)合的樣式，既做到典雅、立面處理簡(jiǎn)潔流暢，又使設(shè)計(jì)不受約束，富有現(xiàn)代氣息。建筑外立面設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、自然，窗戶在細(xì)部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設(shè)計(jì)成飄窗，增大了采光范圍，在視覺(jué)效果上增加了居住面積。 采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問(wèn)題。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計(jì)成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶，每層六或八戶。 23層高層為點(diǎn)式純剪力墻結(jié)構(gòu)，滿足受力要求，兩梯六戶。 戶型設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)上 ，“以人為本”體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。減少每層地戶數(shù)，即部分小高層每層六戶；或是戶數(shù)不變，改變房間的位置，調(diào)整平面形式，滿足采光、通風(fēng)、觀景的房間（廳、主臥）的需要。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。住宅戶型面積在 70～ 150 平方米之間。 （ 1） 二室二廳（ 80 平方米左右）占 20% （ 2） 三室一廳（ 80～ 100 平方米）占 30% （ 3） 三室二廳（ 100～ 130 平方米）占 40% （ 4） 四室二廳（ 130 平方米以上）占 10% 戶型內(nèi)部實(shí)行彈性設(shè)計(jì)，銷(xiāo)售時(shí)可以是無(wú)隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居 室改造成兩個(gè)中小戶型進(jìn)行銷(xiāo)售。 道路規(guī)劃 小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿足居民日常生活方面的交通活動(dòng)需要，方便市政公用車(chē)輛的通行，同時(shí)滿足貨運(yùn)需要。道路系統(tǒng)主要采用人車(chē)分流，簡(jiǎn)潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。 整個(gè)小區(qū)被公建街道分為兩個(gè)區(qū)。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計(jì)有地下停車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)入口，道路人與車(chē)自然分流，方便居民出入。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒(méi)有過(guò)境交通穿 過(guò)。道路結(jié)合地形布置，盡可能結(jié)合自然分水線、匯水線設(shè)計(jì)，以利于排水和減少土石方工程量。 小區(qū)綠化 為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個(gè)小型公園。除小區(qū)中心綠地外，實(shí)現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見(jiàn)縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然地住宅小區(qū) 。 小區(qū)智能化 整個(gè)小區(qū)引進(jìn)智能化系統(tǒng)，利用計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控和 IC 卡等技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。這種設(shè)計(jì)充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，都市生活階層追求個(gè)性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。 在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。其中，公共信息包括小區(qū)概況、開(kāi)發(fā)商、工程文件、小區(qū)規(guī)章制度、物業(yè)公司各部門(mén)人員構(gòu)成以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；私人信息包括用 戶信息、房產(chǎn)信息和物業(yè)管理收費(fèi)信息；日常事務(wù)處理有小區(qū)居民服務(wù)。實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報(bào)警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報(bào)警時(shí)，報(bào)警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。每棟樓入口處安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。 在小區(qū)的大門(mén)處、主干道、小區(qū)周?chē)约肮矆?chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)入口，以及住宅樓入口門(mén)廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)采用接觸式智慧卡車(chē)輛管理系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行控制與管理。 但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個(gè)方法而不是最終目的，即使最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，也是需要以 服務(wù)為根本的，應(yīng)當(dāng)充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢(shì)，為居民提供方便、快捷的服務(wù)。 附屬設(shè)施規(guī)劃 為了滿足居民的多種需求，按國(guó)家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂(lè)中心、幼兒園、會(huì)所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。 小區(qū)內(nèi)有花園會(huì)所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會(huì)所分散到園林之中，不但增加了花園的實(shí)用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。沿商業(yè)街設(shè)有休閑咖啡吧、健身美容中心、小型超市、銀行、郵局、書(shū)店、藥店等。并在小區(qū)內(nèi)引入 24小時(shí)便利店、 醫(yī)療所以及露天健身場(chǎng)所、游泳場(chǎng)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等體育配套設(shè)施。室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計(jì)，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場(chǎng)地整潔有序。采用分戶計(jì)量：用 IC 卡繳費(fèi)的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開(kāi)支和能源。各管線系統(tǒng)相對(duì)集中地布置在集中管井和水平管井內(nèi)，方便檢查維修。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)過(guò)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以得出本項(xiàng)目