【正文】 新區(qū)住宅價(jià)格表 表21價(jià)格（元／平方米）2000～25002500～30003000～35003500～40004000以上百分比%%%%%考慮到人們在接受調(diào)查時(shí)的心理因素（認(rèn)為越低越好），我們認(rèn)為西安市可承受的住宅價(jià)格會(huì)比我們調(diào)查結(jié)果高。如圖23所示。 需求分析我們利用五一黃金周對(duì)西安市商品房消費(fèi)者進(jìn)行了調(diào)查。最后，商鋪2004年的市場平均銷售價(jià)格在65007000元/平方米，要比2003年略微有所上升，銷售量比2003年銷售量翻了一番。由于商品房區(qū)域性強(qiáng)，其價(jià)格上漲過快就會(huì)與居民收入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)容易脫節(jié)，加上嚴(yán)格控制拆遷規(guī)模，需求量會(huì)在一定程度受到抑制，炒房等投機(jī)行為也將會(huì)有所減少。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2004年西安市普通住宅市場平均銷售價(jià)格為28002900元/平方米，在銷售價(jià)格方面，2004年比2003年的銷售價(jià)格保持穩(wěn)中有升，變動(dòng)比率超過以往歷年，在銷售量上，2004年普通住宅的銷售量比2003年銷售量上漲了60%多。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好的外部環(huán)境。 西安市房地產(chǎn)市場分析 伴隨西部大開發(fā)繼續(xù)推進(jìn)，國家實(shí)行重點(diǎn)支持西部發(fā)展的政策措施，使得西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。居民家庭成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)消費(fèi)群體。2005年1～2月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長27%，%，表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯回落并趨于平穩(wěn)。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的資料表明，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總計(jì)13158億元，%。%，%。到目前為止，宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行，繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)定目標(biāo)發(fā)展。但是，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期長、前期投入大、資金回收慢，經(jīng)過不確定性分析可以明顯的看到，項(xiàng)目敏感性較大，所以必須嚴(yán)格控制投資，盡量縮短工期，采取恰當(dāng)?shù)臓I銷策略，才能得到高回報(bào)。因此，本項(xiàng)目的開發(fā)符合西安市的發(fā)展，對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也具有很大的推動(dòng)作用。有高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施，西安市一流的學(xué)校教育體系，環(huán)境及服務(wù)一流的高新醫(yī)院、星級(jí)賓館以及易初蓮花等方便快捷的購物中心和超市，各種商務(wù)、生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，休閑娛樂場所使人們在工作之余生活豐富多彩?！白≡诟咝聟^(qū)”已經(jīng)成為廣大市民的置業(yè)共識(shí)。近兩年，隨著城市化的進(jìn)一步加劇，大批民眾不滿于城市中心大范圍出現(xiàn)的交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡劣、治安惡化等。 西安市城市總體規(guī)劃的需要根據(jù)西安市城市總體規(guī)劃，近期建設(shè)的時(shí)序，將優(yōu)先推進(jìn)東北部和西南部地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，為進(jìn)一步形成東部以新筑、臨潼為主，西南部以戶縣、高新新區(qū)為主的兩個(gè)副中心奠定良好基礎(chǔ)。專家研究顯示：一個(gè)城市，當(dāng)人均GDP達(dá)到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)居住郊區(qū)化趨勢。項(xiàng)目自有資金57060萬元。本項(xiàng)目的市場定位為中高檔住宅小區(qū)，兼有少量商業(yè)物業(yè)。公司成立于1996年，注冊資本1億元人民幣，以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營、市政配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資為主，兼營機(jī)電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、輕工產(chǎn)品的銷售以及信息產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理、工程承攬等業(yè)務(wù)。歐洲世家、紫薇城市花園、紫薇田園都市等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。e家園可行性研究院（系）： 經(jīng)濟(jì)與管理系 專 業(yè)： 工商管理 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 05090022 教 師： 二○○五 年 六 月 十五日72目錄1 項(xiàng)目總論 1 建設(shè)項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2 可行性研究編制的依據(jù) 3 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo) 4 結(jié)論及建議 42 市場分析 6 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 6 西安市房地產(chǎn)市場分析 7 項(xiàng)目的SWOT分析 16 市場定位 213 項(xiàng)目建設(shè)條件 23 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件 23 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 23 項(xiàng)目市政配套條件 23 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 234 項(xiàng)目規(guī)劃方案 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 24 規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則 24 25 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 295 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 30 項(xiàng)目建設(shè)方式 30 項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容 30 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 306 項(xiàng)目營銷方案 32 項(xiàng)目定位 32 項(xiàng)目營銷方式 39 項(xiàng)目銷售準(zhǔn)備 39 項(xiàng)目銷售實(shí)施各階段策略 40 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 43 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃 447 項(xiàng)目總投資估算及資金籌措 45 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 45 項(xiàng)目總投資估算的原則 45 項(xiàng)目總投資估算 45 項(xiàng)目資金籌措方式與使用計(jì)劃 488 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 49 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表 50 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 50 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 519 項(xiàng)目不確定性分析 52 項(xiàng)目盈虧平衡分析 52 項(xiàng)目敏感性分析 53 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 55 5610 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 57 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 57 建議 57參考文獻(xiàn) 59附錄 601 項(xiàng)目總論 建設(shè)項(xiàng)目概況 建設(shè)單位基本情況本項(xiàng)目建設(shè)單位紫薇地產(chǎn)，是由西安高科（集團(tuán)）新西部實(shí)業(yè)發(fā)展公司和西安高新鑫源投資有限公司共同出資組建的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于1996年。經(jīng)權(quán)威部門評(píng)估。公司以“理順關(guān)系，盤活資產(chǎn)，務(wù)實(shí)經(jīng)營，挖掘潛能，發(fā)揮優(yōu)勢，穩(wěn)健發(fā)展”為經(jīng)營理念，始終關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)和經(jīng)營理念的凝練，塑造了一支勇于創(chuàng)新、敬業(yè)奉獻(xiàn)、拼搏向上的優(yōu)秀員工隊(duì)伍。其中大部分住宅為小高層，少部分為高層，沿街樓群底層為商鋪。本項(xiàng)目三通一平已完成，地上沒有待拆遷的建筑物，建設(shè)用地呈長方形，占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。目前多數(shù)西安民眾愿意把南郊和西高新作為居住首選。沿城市西南部加快高新區(qū)建設(shè)。從而，引發(fā)和加劇著人們的居住郊區(qū)化思潮。13年來，高新區(qū)形成了電子信息、軟件、光機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥等幾大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及一批具有創(chuàng)新實(shí)力的高新技術(shù)企業(yè)集群和主導(dǎo)產(chǎn)品。新紀(jì)元廣場、西部電子廣場、創(chuàng)業(yè)廣場、陜西網(wǎng)管中心、高新國際商務(wù)中心、軟件園及一批企業(yè)廠房等建筑群已成為高新區(qū)、西安市乃至西部地區(qū)的標(biāo)志性建筑和城市建設(shè)的新亮點(diǎn)。 可行性研究編制的依據(jù)1．國民經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策；2.《西安市1995～2010年城市總體規(guī)劃》； 3．《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；4．《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》；5．《西安市統(tǒng)計(jì)年鑒》；6．委托方提供的有關(guān)資料；7．現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。2 市場分析本項(xiàng)目的市場分析將從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、西安市房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目自身所具有的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)和威脅等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的市場定位。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)正處于回升期，仍有一定上升空間?？偟膩碚f，全國經(jīng)濟(jì)形勢良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。其中，商品住宅完成投資8837億元，%；%%.各類物業(yè)開發(fā)投資的增長速度均明顯低于2003年同期水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長，中央政府的宏觀調(diào)控政策取得了一定的成效。商品房供求增幅較04年一季度也雙雙回落，但供求關(guān)系仍然偏緊。自2002年始，城市個(gè)人購買商品房占全部商品房銷售額的比重超過90%,2004年1～11月，%，越來越多的城鎮(zhèn)居民到房地產(chǎn)市場上尋求解決自己的住房問題，甚至進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。如圖21所示，西安市國民生產(chǎn)總值從1995年至今都保持快速增長。在國家宏觀調(diào)控壓縮商品房建設(shè)規(guī)模和銀行提高貸款“門坎”的雙重壓力下， 西安房地產(chǎn)市場發(fā)展情況依然保持了持續(xù)、快速的發(fā)展勢頭。如圖22，從歷年竣工面積和銷售面積對(duì)比看，供需逐漸接近，并呈現(xiàn)出兩旺狀態(tài)。因此，2005年普通住宅市場需求量依然會(huì)處于上升態(tài)勢，但漲幅預(yù)計(jì)會(huì)低于2004年的水平。在2005年隨著西安整體形象提升和在西部開發(fā)影響力的增強(qiáng)，知名地產(chǎn)商紛紛搶灘登陸黃金地段，參與商業(yè)用房經(jīng)營的運(yùn)作。這次調(diào)查的主要內(nèi)容是居民購房區(qū)域、房型、房價(jià)、面積、裝修要求以及小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等，主要目的是了解西安市居民對(duì)商品住宅的購買能力以及偏好等，以便進(jìn)行市場分析和定位。說明市場上存在住房消費(fèi)者和潛在顧客，很有可能會(huì)成為本項(xiàng)目的目標(biāo)顧客。%，%。在回答樓型選擇時(shí)，%的人選擇多層住宅，%的人選擇“小高層”，%的人選擇高層。如表22所示?？傮w來看，市民購房的消費(fèi)理念越來越理性、越來越趨于成熟。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣場等）、交通環(huán)境（如是否易于到達(dá)、是否有充分的停車條件等）、人文環(huán)境（如學(xué)校、托幼等）等諸多因素。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時(shí)便利店、小型超市和餐飲店?？傮w來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。各區(qū)項(xiàng)目數(shù)和百分比如表所示： 西安市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表24區(qū)域名稱城北長安區(qū)曲江城西城東城內(nèi)高新區(qū)城南項(xiàng)目數(shù)301371726102753百分比%%%%%%%%注：此表數(shù)據(jù)來源于西安市蘋果地產(chǎn)網(wǎng)圖27 西安市住宅樓盤區(qū)域供給圖根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五月份普通住宅市場均價(jià)2972元/平方米，商鋪市場售價(jià)7436元/平方米，寫字樓市場均價(jià)4825元/平方米，公寓別墅類市場均價(jià)4482元/平方米。只有這樣，才能在未來激烈的房地產(chǎn)競爭中取勝；才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。既可享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對(duì)封閉，寧靜。開發(fā)單位紫薇地產(chǎn)資金實(shí)力雄厚，知名度高，長期從事住宅小區(qū)開發(fā)，且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費(fèi)者信賴,這將給本項(xiàng)目推廣降低一些費(fèi)用。，在管理上需投入很大的精力。2004年國家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。2． 高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺(tái)。典型的競爭物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會(huì)展中心東側(cè)50米水長路南建筑類型：小高層項(xiàng)目特點(diǎn)：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價(jià)格上占有絕對(duì)優(yōu)勢，南北通透,戶戶朝陽,全陽光戶型 （2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類型：高層、小高層、多層項(xiàng)目均價(jià)：2800元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)占地827畝，建筑面積75萬平方米，綠化率高達(dá)48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨(dú)特的水體景觀和綠色環(huán)境。項(xiàng)目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：西安高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：3600元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)賓館一座、五星級(jí)賓館一座、國際會(huì)展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。價(jià)格上漲可能導(dǎo)致購房者難以接受。同時(shí)，應(yīng)盡量避免各種劣勢和威脅對(duì)本項(xiàng)目的影響。其次，項(xiàng)目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。除此之外，還開通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。2005年，普通住宅市場銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價(jià)格將有可能調(diào)整。項(xiàng)目最終定價(jià)以市場比較法確定,。項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。市政設(shè)施能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的要求。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀，又有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)有9棟23層點(diǎn)式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部兩層布置商業(yè)用房。會(huì)所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會(huì)所可以對(duì)外開放。在建筑風(fēng)格上，主要通過立面、重點(diǎn)、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計(jì)成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶，每層六或八戶。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒有過境交通穿過。除小區(qū)中心綠地外，實(shí)現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口，以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。小區(qū)內(nèi)有花園會(huì)所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會(huì)所分散到園林之中，不但增加了花園的實(shí)用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。采用分戶計(jì)量：用IC卡繳費(fèi)的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。e家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表41項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車位數(shù)量2000個(gè)總戶數(shù)3352戶綠化率%容積率5 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)