【正文】 但是，由于銷售收入和建設(shè)投資的敏感性較大，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，采取一些防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。，應(yīng)盡量選擇施工水平高；信譽(yù)好的施工承包單位，又如在施工過程中堅(jiān)決不采購、不使用不合格的材料，確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量； 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ，保證工程項(xiàng)目的順利實(shí)施，公司應(yīng)認(rèn)真策劃，采取多種方式和渠道進(jìn)行籌資融資。比如：，減少由于資金占用的時(shí)間價(jià)值帶來的不利影響。目前建設(shè)投資能滿足財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求，%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率變得接近于基準(zhǔn)收益率，凈現(xiàn)值接近于0。 對(duì)銷售收入的敏感性分析銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的敏感性分析，其結(jié)果如表91和圖91所示： 銷售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值的影響 表91變化幅度10%5%05%10%IRR（%）凈現(xiàn)值（萬元）圖91 銷售收入敏感性分析圖根據(jù)上表數(shù)據(jù)，采用插入法找出銷售收入變動(dòng)的動(dòng)態(tài)臨界點(diǎn)：（%%）/（%%）*（5%）=%本項(xiàng)目目前的銷售收入能滿足財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的要求，%，即銷售收入允許變動(dòng)的幅度為（%，+∞）。一般來講，平衡點(diǎn)的銷售量占總銷售量的75%，風(fēng)險(xiǎn)適中，%，說明風(fēng)險(xiǎn)較小。令B=RC=0，便可求出Q的值。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。本項(xiàng)目將于2007年下半年還清貸款本息，項(xiàng)目的還貸能力較強(qiáng)。2． 資本金現(xiàn)金流量表，見附表12。 損益表本表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)的分配情況，詳見附表8。計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。以半年為一個(gè)計(jì)算期可得基準(zhǔn)收益率為:－1=% 計(jì)算期 計(jì)算期選為5年，因?yàn)橛?jì)息期為半年，%。本項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，在房地產(chǎn)開發(fā)中屬于比較大的一類項(xiàng)目，所以風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率定為4%。 風(fēng)險(xiǎn)貼補(bǔ)率（γ2） 對(duì)于投資項(xiàng)目的決策階段而言，未來是不確定的。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取 基準(zhǔn)收益率 基準(zhǔn)收益率是投資者對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的最低期望值，它不僅于資金來源的構(gòu)成，而且取決于項(xiàng)目未來風(fēng)險(xiǎn)的大小和通貨膨脹率的高低。 項(xiàng)目資金籌措方式與使用計(jì)劃 資金籌措方式項(xiàng)目總投資的資金籌措擬自籌57060萬元，%；，%，上浮10%，%。綜合考慮項(xiàng)目的基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，為前六項(xiàng)和的7%計(jì)算。 城建費(fèi)用統(tǒng)一征收一覽表 單位：萬元 表71項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用市政公用設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：50元/m2天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)按建筑面積計(jì)：22元/m2易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)按建筑面積：14元/m2；自建免定額編制管理費(fèi)按建安總造價(jià)：%消防設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)：3元/m2勞保統(tǒng)籌費(fèi)按建安總造價(jià)：%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建安總造價(jià)：%抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)按建筑面積：總計(jì)注：建筑面積、建安造價(jià)按政府主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)考慮。建安工程費(fèi)為：。土地費(fèi)用實(shí)際發(fā)生37042萬元。 項(xiàng)目總投資估算的原則，盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；，形成有利于資源最有配置和效益達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 商鋪類商鋪擬定各期竣工后銷售，即分別從2007年第二季度和2008年第三季度開始銷售。銷售進(jìn)度計(jì)劃表 單位：平方米 表611一期工程：小高層 121645 商 鋪 6395 高 層 75600 商 鋪 7200二期工程：小高層 112405 商 鋪 6395高 層 94500 商 鋪 9000 項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃資金回籠計(jì)劃按照銷售計(jì)劃表來做，銷售從一期主體進(jìn)行到三分之二開始。 項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度安排本項(xiàng)目的銷售在不同的時(shí)期確定不同的銷售目標(biāo)，具體安排如表610所示。（4）以工程形象進(jìn)行尾盤促銷。存在問題：一是剩余房源可供客戶選擇的范圍減少，剩余戶型集中在戶型設(shè)計(jì)相對(duì)不合理或總價(jià)高于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二是部分戶型定位與區(qū)域環(huán)境不符合。此期間上門客戶數(shù)量逐漸趨于平穩(wěn)，廣告量也不如前一階段那么大，因此在此階段應(yīng)多根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和所剩房源挖掘個(gè)性進(jìn)行銷售。因此，在住博會(huì)上選擇人流量大的服務(wù)臺(tái)，進(jìn)行精心布置，盡量突出本項(xiàng)目的特色。制作的售樓書和海報(bào)應(yīng)當(dāng)注重品質(zhì)，因?yàn)樗粌H傳遞著本項(xiàng)目的各種信息，而且傳遞著項(xiàng)目開發(fā)單位——紫薇地產(chǎn)的品牌。適時(shí)開展網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。報(bào)刊載體：《華商報(bào)》、《西安晚報(bào)》、《三秦都市報(bào)》等。（1）報(bào)刊。3．現(xiàn)金特惠價(jià)即若消費(fèi)者采取一次性付款的均價(jià)為——元／平方米，%，分期付款轉(zhuǎn)銀行按揭加5%。 項(xiàng)目強(qiáng)銷期策略在這期間，隨著小區(qū)自身設(shè)施的不斷完善與周邊環(huán)境的改善，利用第一期的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷售情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價(jià)格，這樣便于控制價(jià)格的走勢(shì)，避免價(jià)格失控。通過介紹紫薇地產(chǎn)的情況，傳播公司企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念，使更多的人了解紫薇，對(duì)其建造的樓盤產(chǎn)生充分的信任。2．戶外廣告。 導(dǎo)入期的銷售策略在項(xiàng)目開盤前1~2個(gè)月，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化、景觀等沒有展現(xiàn)出來，周邊環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善，房屋的特點(diǎn)尚不被消費(fèi)者了解和認(rèn)可，開發(fā)商的任務(wù)是迅速提高消費(fèi)者對(duì)小區(qū)的知曉程度。 項(xiàng)目銷售實(shí)施各階段策略本項(xiàng)目規(guī)模巨大，分期開發(fā)的建筑類型和檔次不同，一開始以相對(duì)較低的價(jià)格銷售較差的位置，有利于較快的進(jìn)入市場(chǎng)。 人員準(zhǔn)備選擇銷售人員時(shí)應(yīng)當(dāng)注重他們的綜合素質(zhì)。因此應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證?？杀葘?shí)例各因素修正系數(shù)計(jì)算表 表69可比實(shí)例 比較因素海佳云頂贏園雅筑中天國(guó)際價(jià)格85001100010000區(qū)域因素100/103100/101100/102個(gè)別因素100/98100/98100/99交易情況100/100100/100100/100交易日期102/100102/100102/100修正系數(shù)確定可比案例的價(jià)格:海佳云頂：8500*=8585元/m2,所占權(quán)重：；贏園雅筑：11000*＝11330元/m2，所占權(quán)重：；中天國(guó)際: 10000*=10100元/m2,所占權(quán)重：；由此可以確定商鋪的修正價(jià)格為：8585*+11330*+10100*＝9986元/m2綜合考慮商鋪?zhàn)罱K定價(jià)為9980元/m2本項(xiàng)目的車位共有2000個(gè)，一部分建在住宅樓地下，另一部分單獨(dú)建在廣場(chǎng)下面，建安造價(jià)比較高，針對(duì)西安市的均價(jià)，擬定每個(gè)車位價(jià)格8—10萬元，本項(xiàng)目地下車位取10萬元／個(gè)。選取交易實(shí)例，見表65。（3）計(jì)算修正系數(shù)對(duì)項(xiàng)目的各方面因素修正見表6表6表64所示。（1）選擇可比案例從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：楓林綠洲、楓葉新都市和城市風(fēng)景等三個(gè)案例。根據(jù)市場(chǎng)比較法中估價(jià)對(duì)象應(yīng)符合的要求：比較的項(xiàng)目的用途、結(jié)構(gòu)、地區(qū)、價(jià)格類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等應(yīng)該相同。有文化交流的場(chǎng)所，滿足居民社交的需要總之，住宅建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建材設(shè)備、環(huán)境要求以及裝修、物業(yè)管理等諸多方面。私密性好，滿足個(gè)人所需要的私密性，保證個(gè)人獨(dú)處時(shí)的安全感。物業(yè)管理：注重服務(wù)質(zhì)量，保證居民生活，提供家政等服務(wù)。為實(shí)現(xiàn)外立面的效果，提高物業(yè)品質(zhì)，可以適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用歐式建筑的外觀設(shè)計(jì)，在欄桿、窗戶等部位做細(xì)節(jié)性處理，這樣可以含蓄地將一些文化藝術(shù)附加到物業(yè)上，無形中提升了檔次。 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位經(jīng)過詳盡調(diào)查和分析，我認(rèn)為本項(xiàng)目合適的市場(chǎng)定位應(yīng)該是集居住、休閑、購物、娛樂為一體的中高檔住宅小區(qū)。滾動(dòng)開發(fā)，由此確定計(jì)算期為20個(gè)季度，即為5年。本項(xiàng)目二期基礎(chǔ)的開發(fā)在一期主體完工后進(jìn)行，即與一期裝飾同步進(jìn)行。 建設(shè)期本項(xiàng)目施工定額工期為三年，考慮到一些不確定性因素，定為14個(gè)季度。 項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)內(nèi)容，即所謂的“看地”；，確定建設(shè)地點(diǎn)；；，獲取土地使用權(quán)；，由西安市規(guī)劃管理部門審批；；； 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮滾動(dòng)開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動(dòng)，又可以按照市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 紫薇室內(nèi)水、電、氣等管線和寬帶網(wǎng)線采用綜合設(shè)計(jì)，一次鋪設(shè)，以節(jié)約成本，使施工場(chǎng)地整潔有序。 附屬設(shè)施規(guī)劃為了滿足居民的多種需求，按國(guó)家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會(huì)所等，結(jié)合綠地形成有機(jī)的整體。每棟樓入口處安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，訪客需經(jīng)主人確認(rèn)后方可進(jìn)入住宅樓。這種設(shè)計(jì)充分反映了進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，都市生活階層追求個(gè)性張揚(yáng)、資訊豐富的生活品位，提倡前衛(wèi)的都市生活模式。其中，在小區(qū)主入口處規(guī)劃建設(shè)一個(gè)小型公園。小區(qū)在紫薇西坊路和紫薇路入口處均設(shè)計(jì)有地下停車場(chǎng)和自行車入口，道路人與車自然分流，方便居民出入。 道路規(guī)劃小區(qū)道路規(guī)劃應(yīng)當(dāng)滿足居民日常生活方面的交通活動(dòng)需要，方便市政公用車輛的通行，同時(shí)滿足貨運(yùn)需要。減少每層地戶數(shù)，即部分小高層每層六戶；或是戶數(shù)不變，改變房間的位置，調(diào)整平面形式，滿足采光、通風(fēng)、觀景的房間（廳、主臥）的需要。采用行列式布置小區(qū)內(nèi)的居住建筑，解決朝向通風(fēng)問題。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研以及未來建筑類型的發(fā)展趨勢(shì)，小區(qū)內(nèi)大部分住宅設(shè)計(jì)成小高層，少量為高層。為滿足居民日常生活的需要，在小區(qū)內(nèi)部布置幾家24小時(shí)便利店、醫(yī)療所等均設(shè)在小高層的底層。東區(qū)建有5棟高層和12棟小高層，布置類似于西區(qū)。1． 住宅用房小區(qū)用地整體成長(zhǎng)方形，中間有電子商務(wù)路將其等分成東西兩塊面積相同的區(qū)域，中間通過天橋聯(lián)系。 方案構(gòu)成及平面布置充分利用規(guī)劃用地原有地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)。4 項(xiàng)目規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想堅(jiān)持“以人為本”的原則，體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性。 項(xiàng)目市政配套條件西高新市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁。（8）降水天數(shù)：122天 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于西安市丈八東路與電子五路交界處，占地面積約為309畝。經(jīng)過調(diào)查，就高新區(qū)新建商品房?jī)r(jià)格來講，商場(chǎng)類物業(yè)均價(jià)7486元/平方米，普通住宅類物業(yè)均價(jià)3310元/平方米。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為：整體有較高的素養(yǎng)，追求較高品質(zhì)的生活，以25～40歲的年輕人居多，中年和年長(zhǎng)者均為事業(yè)或收入穩(wěn)定的西安市民。作為居住小區(qū)，首先時(shí)建成后滿足入住居民的使用功能，具備基本的水、電、暖、氣等配套設(shè)施。首先，環(huán)境已經(jīng)成為居民購房注意的一個(gè)重點(diǎn)，因此，在建設(shè)小區(qū)時(shí)綠化必不可少的成為項(xiàng)目開發(fā)中的重要組成部分。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)把握項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)，開發(fā)出高質(zhì)量的物業(yè)。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)4月15日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年一季度，%，目前總體還處于中等水平，不少人認(rèn)為，西安房?jī)r(jià)還有一定的增長(zhǎng)空間。內(nèi)有約10000平米異域風(fēng)情水景浪琴灣，現(xiàn)代主義建筑，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單。（4） 驪馬豪城物業(yè)地址：長(zhǎng)安北路83號(hào)建筑類型：高層、小高層項(xiàng)目均價(jià)：4280元／平方米項(xiàng)目特點(diǎn)：純板式住宅，動(dòng)勢(shì)的弧線建筑造型，一梯兩戶及兩梯兩戶的舒適生活空間，88230平米精彩戶型，戶戶享受南北雙向觀景陽臺(tái)、中西式廚房、籠罩式空間。 項(xiàng)目發(fā)展威脅分析（Treat）通過市場(chǎng)調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)西安市居民選擇在南郊購房的占52％，且南郊大量同質(zhì)物業(yè)推出，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會(huì)。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款以及個(gè)人住房貸款等作了比以前更為嚴(yán)格的要求。如此大的規(guī)模必然導(dǎo)致開發(fā)周期長(zhǎng)，須分期進(jìn)行，須投入大量資金，從而加大了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)內(nèi)具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，智能化網(wǎng)絡(luò)、幽雅綠色環(huán)境，加上全面的物業(yè)管理，使得生活舒適、安逸。項(xiàng)目處于主干道路口，緊鄰丈八東路、太白南路和繞城高速等主要干線，所處地段將是風(fēng)景怡人、交通便利、環(huán)境良好，富于生活氣息的西安市優(yōu)良住宅區(qū)之一。因此，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和西部大開發(fā)帶來的無窮商機(jī)中，房地產(chǎn)企業(yè)在抓住這次機(jī)遇的同時(shí)，應(yīng)充分開拓對(duì)商品房的有效需求，選準(zhǔn)項(xiàng)目，用超前的眼光和魄力，捕捉市場(chǎng)信息，針對(duì)各階層的消費(fèi)心理，開發(fā)具有個(gè)性化、設(shè)計(jì)新穎、風(fēng)格獨(dú)到的樓盤，尤其重要的是要在企業(yè)形象、配套服務(wù)、物業(yè)管理、專業(yè)人員等方面苦練內(nèi)功，不斷提升綜合素質(zhì)、管理水平。根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)查，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況如下：現(xiàn)階段西安市住宅樓盤分布在城北、長(zhǎng)安區(qū)、曲江、城西、城東、城內(nèi)、高新區(qū)、城南。2005年第一季度，%。另外，%的居民希望小區(qū)內(nèi)有購物場(chǎng)所，%的人希望有醫(yī)療設(shè)施，對(duì)餐飲、教育、美容健身也有一定要求。人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力選擇辦事方便、小區(qū)成熟的地區(qū)，認(rèn)為距離工作單位、購物、子女入托、上學(xué)、銀行及醫(yī)院等地較近的地方是居住的理想之地。在社會(huì)群體中先步入富裕階層的城市精英們的購房已不僅僅是作為一種解決基本居住需求，而是為了追求更舒適的生活。 西安市居民住宅需求面積統(tǒng)計(jì)表（單位：平方米） 表23面積5050～8080～100100～130130～150150頻數(shù)%%%%%%消費(fèi)者在購房時(shí)最關(guān)注的因素，首先考慮房子的價(jià)格，其次是周邊環(huán)境、地理位置，然后依次是交通狀況、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。這主要與居民考慮家居的寬敞，居住人數(shù)及偏好有關(guān)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)提高房屋質(zhì)量，采取誠(chéng)信措施，樹立良好形象，使西安居民放心購房。 西安市居民可承受的高