【正文】 （3） 經(jīng)營管理費用：包括工資及福利費、辦公費、差旅費、通訊費、交易費等，預(yù)計約 150 萬?？紤]到本項目獨特的地段優(yōu)勢和我公司高品質(zhì)的精心打造，對本項目的房屋銷售收入的測算采用了較為適中的價格，即住宅按 3000 元/平方米。②建安成本、開發(fā)建設(shè)費用、小區(qū)配套及廣告費用各年投入見下表（其中 2022 年 03 月~2022 年 3 月投入已用自籌資金 2300）序號 項目 2022 年 3 月~2022 年 3 月1 開發(fā)建設(shè)成本 4479 土地成本 1024 開發(fā)建設(shè)費用 250 建安成本 3000 小區(qū)配套 0 項目單位管理費 115 不可預(yù)見費 172 銷售費 1152 財務(wù)費用 216（2）借款利息及還款計劃本項目計劃貸款 4000 萬元，平均資金占用按 24 個月計，累計應(yīng)付利息約為 416 萬元。假日家園建設(shè)項目可行性研究報告從 2022 年 12 月 11樓封頂開始，工程建設(shè)進度達到規(guī)定的預(yù)售和按揭標準，項目共分兩期銷售，住宅銷售于 2022年 10 月份開始預(yù)售，經(jīng)測算按每平方米均價 3000 元計，在考慮到受國際經(jīng)融危機影響等市場因素后作如下保守預(yù)計：第一次住宅開盤銷量占應(yīng)銷總量的 5%，則估算可回籠資金量見下表。建設(shè)期利息予以資本化，計入開發(fā)產(chǎn)品成本。工程監(jiān)理費取費按建安總價的 %。一、項目建設(shè)投資投資估算 編制依據(jù)假日家園建設(shè)項目可行性研究報告“海韻假日家園”項目投資項目內(nèi)容為該項目建設(shè)所需要的土地成本、房屋建設(shè)成本、小區(qū)市政配套設(shè)施成本、開發(fā)建設(shè)費用、不可遇見費、營銷費用、財務(wù)成本。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。三、小區(qū)配套設(shè)施建議當(dāng)今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。正如人假日家園建設(shè)項目可行性研究報告?zhèn)兯f：“以人為本，就是以孩子為本” 。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，項目區(qū)位位置于市中心成熟商業(yè)區(qū)，交通和購物、出入方便。未來 2 年里，某實現(xiàn)三年翻三翻的跨越發(fā)展，那么項目銷售將適逢其時。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。1．項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢” 。假日家園建設(shè)項目可行性研究報告? 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。因為某作為中國沿海開放城市之一及北部灣經(jīng)濟區(qū)的中心城市，目前尚處于起步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還要繼續(xù)完善，城市規(guī)模還要繼續(xù)擴大。而本項目作為地處優(yōu)良位置的城市中心，宜租宜住宜投資，必將成為外地投資者的首選。從銷售率預(yù)測的情況來看，市場的接納能力相當(dāng)好，本項目在 2022 年完工，屆時銷售也很快完成。 1）客戶特征 ● 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機會出手投資，屬例行性假日家園建設(shè)項目可行性研究報告購買客戶； ● 愛讀書看報，密切關(guān)注某市的城市發(fā)展熱點，熟悉某市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況； ● 對某市的房地產(chǎn)市場認知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項目的升值空間； 以短線投資為主，力求快進快出，轉(zhuǎn)手即賺錢，具一定的冒險性； 項目競爭對手近幾年來，隨著某市成功地處置爛尾樓及北部灣經(jīng)濟區(qū)獲得國家戰(zhàn)略批準后，某房地產(chǎn)得到了迅猛的發(fā)展，某市以其環(huán)境舒適宜居、交通便利、發(fā)展?jié)摿o限等巨大優(yōu)勢吸引了海內(nèi)外的開發(fā)商及購房者齊濟某，推動了某房地產(chǎn)的空前繁榮，眾多高檔樓盤特別是針對外地購房者的海景房如雨后春涌現(xiàn)，某市區(qū)范圍已開發(fā)房地產(chǎn)小區(qū)不下上百個，我們調(diào)查了 5 個位置、規(guī)模、品質(zhì)都與我開發(fā)項目比較相近的樓盤作出比較調(diào)查的在銷樓盤情況如下：名 稱 類型 均價(元/M178。 純居住型： 可分為原住型（某市的客戶） 、外來型客戶（區(qū)內(nèi)外欲移居某的客戶） 。他們主要通過《上海樓市周假日家園建設(shè)項目可行性研究報告刊》等報刊了解某的房地產(chǎn)形勢，認為某雖是一座后發(fā)展的沿海城市，但區(qū)位優(yōu)勢及整體環(huán)境都很不錯，加上某的經(jīng)濟建設(shè)步伐加快，某的房價將會有大幅升值空間，在某投資購房，將會有豐厚回報。數(shù)據(jù)顯示，與今年房價上漲幅度續(xù)高首位成正比，某市面上外地人購房比例節(jié)節(jié)攀升，下半年占個人購房總量 66%，2022 年下半年更高達近 75%，這表明某市房地產(chǎn)的銷市場已經(jīng)形成。市場經(jīng)驗表明：某房地產(chǎn)的炒作成份已趨于零，消費者消費心理日漸成熟，購買的目的多為自用，市場進入理性發(fā)展階段，也進入品牌及營銷時期。但這已經(jīng)成為了歷史，不會對現(xiàn)在購房造成影響。如今，外地人大勢搶購某的房地產(chǎn)十分出乎他們的意料。占復(fù)工項目總數(shù) 5%，完成建筑面積 萬平方米；已復(fù)工建設(shè)，但主體工程尚未完工的項目 46 個，占復(fù)工項目總數(shù)的 %，完成建筑面積 萬平方米。樓盤主要戶型及價格：該項目有一房兩廳,兩房兩廳,三房兩廳,四房兩廳等戶型,面積從 110187 平方米,主力戶型為 130 平方米的三房兩廳,價格為 2688 元/平方起步，114 層每層加 30 元/平方，1531假日家園建設(shè)項目可行性研究報告層每層加 50 元/平方（公寓的首層和頂層均為復(fù)式戶型）樓頂?shù)膹?fù)式戶型的價格為 4500 元/平方米，面積為 310 平方米，設(shè)景觀大露臺，180 度眺望海景，室內(nèi)空中客廳及躍層布局。南洋新都南洋新都位于某大道長青公園斜對面，周邊有某市圖書館、長青公園、長青羽毛球館、大潤發(fā)超市等配套地理位置十分理想。銷售情況：該項目共有 384 戶公寓，目前還有 79 套沒有賣，銷售率基本達到了 90%。假日家園建設(shè)項目可行性研究報告逢勝大廈逢勝大廈位于某大道中段，北京路以西，大潤發(fā)超市旁，置身市中心商業(yè)圈，周邊配套成熟，開發(fā)商為某市逢時實業(yè)開發(fā)有限公司，該公司于 1993 年成立，先后開發(fā)了“逢時花園” 、 “逢時大廈” 、 “逢時度假村” 、 “京都花園”等項目。項目總體規(guī)劃西、北兩翼為占地面積達 2500㎡的四層裙樓，主體部分為 15 層的塔樓，前面規(guī)劃為面積達 5000 平方米的大型廣場，其中裙樓一層為帶夾層的獨立商鋪（層高有 米高） ，二至四層為每層面積 2500㎡的大賣場，商業(yè)建筑面積達 10000 多㎡。功能定位根據(jù)策劃市場調(diào)研分析，項目定位為“花園里的都市生活”——在人造景觀與原生態(tài)景觀的相互融入、相互協(xié)調(diào)下詮釋新的生活旋律、并把建筑作為景觀的一部分，與海景共同構(gòu)筑城市第二景觀，創(chuàng)造花園社區(qū)，通過完善的社區(qū)配套、使入住者得到休閑、養(yǎng)生、舒適、康居、娛樂，充分體現(xiàn)家的溫馨和柔和。該地塊位于某市某大道，用地性質(zhì)為住宅用地，整個地塊較平整。該項目位于某市某大道，現(xiàn)在先對某房地產(chǎn)市場作簡要的概述。加強對法律法規(guī)以及購房和購房投資風(fēng)險意識的宣傳和教育工作，把握好輿論導(dǎo)向。市政府定期赴外或利用各種節(jié)慶、會議開展城市推介活動，宣傳某的宜居環(huán)境、發(fā)展優(yōu)勢和美好前景。商品房交易實行先稅后證。各部門在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中收取的行政事業(yè)性收費項目必須報市人民政府統(tǒng)一重新核準。新建住房結(jié)構(gòu)比例實行項目控制，分期建設(shè)的項目，不要求每期均符合新建住房結(jié)構(gòu)比例。在受讓人未付清全部出讓金前，有關(guān)部門不得辦理《國有土地使用證》和商品房預(yù)售許可證，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。此條款執(zhí)行至 2022 年 12 月 31 日。符合第 7 條規(guī)定的，按第 7 條執(zhí)行。對用地面積在 100 畝以上（含 100 畝）或建筑面積在 20 萬平方米以上（含 20 萬平方米）的項目優(yōu)先根據(jù)項目進度安排市政配套。從本《措施》下發(fā)之日至 2022 年 12 月 31日新開工，且封頂時間在 2022 年 12 月 31 日之前的項目，補貼部分項目配套費用。獎勵資金在用地單位按成交確認價全額上繳財政，且獲得商品房預(yù)售許可證后一個月內(nèi)兌現(xiàn)，分期開發(fā)的按預(yù)售許可面積占開發(fā)建設(shè)總面積的比例兌現(xiàn)。凡在本市城區(qū)范圍內(nèi)購買 1 套價值 30 萬元以上（含 30 萬元）住房的，可申請辦理 3 人（購房者及其直系親屬）某市區(qū)戶籍。2022 年 6 月 16 日某市人民政府出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干措施》通知將極大地推動某房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。國內(nèi) AAAA 級旅游城市的定位成功隨著某銀灘開發(fā)，定位于國內(nèi)旅游城市的某,旅游業(yè)的發(fā)展對其總得到提高。將推進中國—東盟自貿(mào)區(qū)建設(shè)進程而各方在經(jīng)濟全球化大環(huán)境下，任何一個國家或地區(qū)想求更好快的發(fā)展，必須積極尋找并主動融合到區(qū)域合作的大格局中去。　某屬于外銷型市場 對到場客戶及認購客戶進行統(tǒng)計，可看到，某的房地產(chǎn)很大比例上是由外地客戶支撐起來，某本地人由于歷史原因大多均已解決住房問題。受到全國經(jīng)濟、樓市、股市影響轉(zhuǎn)熱都影響，作為外銷型城市，某樓市的客戶群體均在不同程度上表現(xiàn)出明顯投資買房的心理。12 月份的商品住宅均價已經(jīng)漲至 4550 元/平方米。 2022 年 712 月某市房地產(chǎn)市場運行情況假日家園建設(shè)項目可行性研究報告　　一、某房地產(chǎn)市場 712 月預(yù)售與銷售情況　　7—12 月，某市批準商品房（包含普通住宅、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、公寓等所有的物業(yè)類型）預(yù)售面積 萬平米，其中批準商品住宅（指普通住宅）預(yù)售面積 萬平米，商品住宅供應(yīng)增長緩慢。辦理商品房預(yù)售合同備案面積 萬平方米，同比下降%。房地產(chǎn)竣工項目 55 個，竣工面積 萬平方米，同比分別下降 %、%。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我市 2022 年下半年，新建商品住房銷售價格月均同比漲幅為 %，比去年同期漲幅 ％低 個百分點，比全國 2022 年下半年新建商品住房銷售價格月均同比漲幅 ％高%。外地購房者主要來自黑龍江、福建、甘肅、四川、遼寧、北京、廣東等省份和廣西其他城市。海景房也備受消費者的青睞，這類房產(chǎn)價格穩(wěn)步上漲，市場供求兩旺。近年來，我市堅持高標準規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)的原則規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)布局由過去的零星分散開發(fā)向集約成片開發(fā)轉(zhuǎn)變，形成了中心廣場、銀灘中區(qū)、某大道、云南路、四川路、廣東路、茶亭路等集約開發(fā)板塊。房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫并持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，對推動經(jīng)濟全面升溫發(fā)揮了重要作用。某作為我國首批十四個沿海開放城市，經(jīng)過十多年的建設(shè)，已成為一個經(jīng)濟活躍、環(huán)境十分優(yōu)美的城市。四季度，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 3695 元，增長 %；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2126 元，增長 %。對外貿(mào)易和利用外資雙雙下降。地方一般財政收入中，稅收收入 億元，假日家園建設(shè)項目可行性研究報告增長 %；非稅收入 億元，同比增長 %。個體商戶經(jīng)營穩(wěn)步發(fā)展。城鄉(xiāng)市場消費品零售額增幅只相差 個百分點。四季度累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅比 12 月高 個百分點。六是房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)負增長局面。一季度全社會工業(yè)項目 119 個，比上年同期增加 8 個，共完成投資 億元，同比增長 %。三是籌建項目增加。投資快速增長的主要因素是:一是新增投資項目大幅增加。減產(chǎn)幅度較大的大中型企業(yè)主要有：國投北部灣發(fā)電有限公司減產(chǎn) %，%；廣西合浦西場永鑫糖業(yè)有限公司減產(chǎn) %，%；廣西農(nóng)墾糖假日家園建設(shè)項目可行性研究報告業(yè)集團星星制糖有限公司減產(chǎn) %，%。全市規(guī)模工業(yè)增長仍主要依靠小型工業(yè)企業(yè)的推動。股份制工業(yè)快速增長，其他經(jīng)濟類型工業(yè)增長乏力。這 8 個行業(yè)對全市工業(yè)增長的貢獻率達 %，拉動工業(yè)增長 個百分點。工業(yè)運行的基本情況為： 重工業(yè)對工業(yè)增長的拉動大于輕工業(yè)。工業(yè)生產(chǎn)擺脫低迷的局面，生產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長的勢頭。四季度水產(chǎn)品產(chǎn)量達到假日家園建設(shè)項目可行性研究報告 萬噸，同比增長 %。畜牧業(yè)尤其是生豬生產(chǎn)受去年四季度翹尾因素影響，生豬存欄平穩(wěn)增長，生豬存欄達 萬頭，出欄 萬頭，同比增長 ％；家禽出欄 萬只,同比增長 %。其中蔬菜播種面積約 19 萬畝，增長 %，產(chǎn)量 萬噸，同比增長%；水果產(chǎn)量 萬噸，增長 %；種植業(yè)實現(xiàn)增加值 億,同比增長 %。今年四季度天氣較好，有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元、 億元，同比分別增長%、%、%。第三章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2022 年四季度某市經(jīng)濟狀況簡析經(jīng)濟運行情況某市全面貫徹落實中央和自治區(qū)應(yīng)對國際金融危機的一系列宏觀調(diào)控政策措施，緊緊抓住國家促進投資、支持廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)的有利時機，深入開展“項目發(fā)展年”和“服務(wù)企業(yè)年”活動，經(jīng)濟增速過快下滑的勢頭得到抑制，全市經(jīng)濟運行出現(xiàn)了積極變化，經(jīng)濟出現(xiàn)回暖跡象。 一、公司基本情況公司經(jīng)某市工商局批準于 2022 年 10 月 22 日成立，性質(zhì)為有限責(zé)任公司，法人代表為孫宏偉、孫立巖、夏曄華，注冊資金人民幣壹仟萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)、酒店管理等。目前所在地交通、供水、供電、通信