【正文】 本項目的招標文件應(yīng)當包括項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。采用公開招標的方式。根據(jù)該工程的特點制定招標計劃和方案。 通過加強管理來控制風(fēng)險良好的項目管理是重要的保證。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法是盡快完成開發(fā)項目。及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。所得稅后提取盈余公積金10%。住宅:40000㎡，價位：2000元/㎡，收入8000萬元。成本費用估算，全部形成成本費用。本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，來計算項目的經(jīng)濟效益。b、土地增值稅8000%=120萬元。（4）監(jiān)理費：。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標、價格體系，以動態(tài)的形式進行投資分析，使投資估算比較準確地反映建設(shè)實際費用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準確性。(5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。對于供電系統(tǒng)采用如下措施(1)照明設(shè)備的節(jié)能:適當增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。為盡量減少對住戶室內(nèi)裝修的破壞，戶內(nèi)系統(tǒng)采用單管串聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進行水力調(diào)節(jié)。對于供暖系統(tǒng)采用如下措施:(1)散熱器宜明裝，外表面刷非金屬性涂料，使熱量充分散發(fā)出來?！睹裼媒ㄖ?jié)能設(shè)計標準》（GB501892005）?！百Y源開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”是國民經(jīng)濟建設(shè)的一條重要方針，節(jié)約能源對保證我國經(jīng)濟的快速發(fā)展、提高經(jīng)濟效益、推進技術(shù)進步、合理利用資源、減少環(huán)境污染、提高人民生活水平等起著重要的作用，也是實現(xiàn)我國經(jīng)濟增長方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的重要途徑和實施“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”的必要措施。樓梯間及前室的門應(yīng)向疏散文向開啟；安裝有門禁系統(tǒng)的住宅，應(yīng)保證室內(nèi)直通室外的門在任何時候能從內(nèi)間徒手開啟。建筑物樓道、樓梯、出入口應(yīng)按最大人員流量設(shè)計，寬闊流暢，便于通行，樓道地板和樓梯臺階要注意防滑。消防栓適用SN65，水槍適用不著19㎜，麻質(zhì)水龍帶長度數(shù)25米，在屋頂消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓泵一臺，變頻控制，用于保證消防栓系統(tǒng)最大利點水壓為7M。（4）建筑物和構(gòu)筑物要設(shè)計防雷設(shè)備，以防雷擊引發(fā)火災(zāi)。第八章 消防與安全消防設(shè)計依據(jù)（1）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ16—87（2）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045—96（3）《建設(shè)滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GBJ140—90（4）公安部公消〖1999〗80號文件（5）《山西省消防管理條例》（6）《防火檢查手冊》建筑、結(jié)構(gòu)防火設(shè)計（1）按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的標準，在建筑物周圍適當位置，設(shè)置一定數(shù)量的地下消火栓，防火間距小于120m。車輛不帶泥砂出現(xiàn)場，可在大門口鋪一段石子，定期過篩清理，定期灑水清掃，基本做到不灑土、不揚塵減少對周圍環(huán)境污染。在采取以上措施，本項目均可以滿足**縣的環(huán)保要求。經(jīng)屋頂設(shè)置排氣口排至高空，可充分利用高空大氣的擴散作用，最大限度地減少了對城區(qū)的環(huán)境影響。 1 項目施工進度計劃表序號 時 間項 目2010年2011年2012年1112123456781011121234561項目可研報告審批、立項2施工圖設(shè)計、辦理建設(shè)有關(guān)手續(xù)3招投標、前期準備4土建施工5竣工驗收第七章 環(huán)境保護 環(huán)境保護（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》（2）《中華人民共和國大氣污染防治法》（3）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》（4）《中華人民共和國水污染防治法》（5）《建筑項目環(huán)境保護管理辦法》（86）圍環(huán)字003號（6）《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》（87）圍環(huán)字002號（7）《大氣環(huán)境質(zhì)量標準》（GB309582）（8）《污水綜合排放標準》（GB897896）（9）《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB383888）（10）山西省貫徹《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》的實施細則（86）晉環(huán)字2號本項目建成后在使用過程中無化學(xué)性污染，主要為生活污水、生活垃圾及噪聲等對環(huán)境的影響。（2）本項目工程量大、工期長，要精心組織、周密計劃、統(tǒng)一調(diào)度、合理安排，確保工程有條不紊地進行，如期完成。做好工程各個階段的投資控制，并對工程款的拔付進行審批。由領(lǐng)導(dǎo)組委托專門的招投標服務(wù)中介機構(gòu)，依法進行招投標，擇優(yōu)選定中標單位，并與之簽訂中標合同書。領(lǐng)導(dǎo)組成員負責對項目工程建設(shè)審批、工程招投標、工程質(zhì)量、投資、進度、安全等方面的管理和監(jiān)督。常綠喬木：塔檜（整形類）、圓柏、河南檜、云杉落葉喬木：國槐、銀杏、龍爪槐、垂柳、毛白楊、白蠟、椿樹常綠灌木：鋪地柏、紫葉小檗、金葉女貞、小葉黃楊落葉灌木：丁香、紫葉李、月季、榆葉梅、貼梗海棠、連翹、珍珠梅、忍冬藤本：紫藤、爬上虎、金銀花草坪：石竹、野牛草、黑麥草、早熟禾（三）景觀規(guī)劃小區(qū)景觀設(shè)計將建筑景觀與綠化景觀相結(jié)合、小區(qū)景觀與城市濱水景觀相結(jié)合，以游園綠地為核心，形成豐富而有特色的居住小區(qū)景觀。規(guī)劃將其作為綠化空間的重要營造地，無論是物種配置，還是綠化造型上都力求多樣化、景觀化。（一）綠地規(guī)劃文峪河兩岸綠化自然成為本區(qū)綠化的大背景，為住區(qū)居民共享，提供了面積大、功能齊全、景色優(yōu)美的帶狀景觀帶。橋兩端分別對應(yīng)集散休閑廣場。組團道路采用兩級系統(tǒng)，一級為“環(huán)形”機動車主路，聯(lián)系各功能地塊；二級道路為庭院宅前道路，與一級道路魚骨狀串聯(lián)。規(guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。（5）各種管線交叉時的處理原則壓力管道讓重力管道。設(shè)計原則 （1）根據(jù)道路橫斷面設(shè)計，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。，電話線容量為：528對。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。直管長度超過8米設(shè)彎頭或乙字彎自然補償。（2）熱負荷計算根據(jù)**氣候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點并參照《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》（CJJ342002）確定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標，采暖綜合熱指標采用65W/m2。（3）管網(wǎng)布置統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃氣管網(wǎng)直接接入。設(shè)計依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB500192003《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動力《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162006燃氣工程設(shè)計（1）煤氣用氣量估算1）居民生活用氣量，用氣量：3351GJ/年。沿路邊綠化帶中敷設(shè)。10KV高壓線路采用YJY2210KV型電纜。（2）負荷估算住宅每百平米按一戶折算，每戶按5KW估算。管徑根據(jù)雨水量及管道坡度計算，／s。污水管盡可能以較短的管長和較小的埋深，實現(xiàn)最大面積的自流。消火栓布置間距不大于120米，在主要交叉路口設(shè)置。3）消防用水量根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，同一時間內(nèi)的火災(zāi)數(shù)為一次，一次滅火用水量為10升/秒，火災(zāi)蔓延時間為2小時。2）進行有效的排水治理，包括對雨水排水系統(tǒng)和污水管網(wǎng)的完善，以及簡易污水設(shè)施的配置、治理和維護。防毒通道可直通室外，設(shè)防護密閉門和密閉門各一道；通道一側(cè)設(shè)置簡易洗消間，其防護密閉門外的通道內(nèi)設(shè)置洗消污水集水坑；在室外口部采取了防止地面雨水倒灌的措施。砂漿采用M M抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計地震分組為第三組。5）．墻體裝飾材料使用面磚或涂料，以求達到良好的色彩搭配和視覺效果。2）．住宅設(shè)計強調(diào)超前性和彈性。 干濕分開?？蛷d、餐廳、廚房需要人來人往，活動頻繁，而主要為休息睡覺之用的臥室需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心活動。項目將采用國內(nèi)甲級設(shè)計單位一流景觀設(shè)計師精心設(shè)計，院內(nèi)有油松、草坪等各種樹木花卉，四季常青，景觀艷麗，充分利用地塊自然條件，使小區(qū)外生態(tài)休閑場與內(nèi)部“庭”與“園”式園林渾然一體，突出觀賞效果與使用功能，創(chuàng)造舒適悠閑健康自然的生活環(huán)境，享受全新公寓居住意境。7．規(guī)劃適應(yīng)開發(fā)階段性的需要，具有靈活性和彈性。3．堅持小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一，在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，努力節(jié)約用地，提高土地利用率。項目設(shè)計時需吸收南北方住宅的精華，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒適性、尺度空間的合理性得到充分體現(xiàn)。項目建設(shè)內(nèi)容還包括小區(qū)內(nèi)道路、綠化以及給排水、熱力、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。施工條件本項目所需的主要材料砂、石、水泥在本地區(qū)就可買到，其它鋼筋等用品可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場。交通運輸條件該縣交通方便，307國道縱貫全縣南北，夏汾高速公路穿境而過，城關(guān)至祁縣和以縣城為中心的縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)級公路縱橫交錯，貫穿縣境東部地區(qū)。三道川系文峪河支流。境內(nèi)主要河流有汾河、文峪河、磁窯河、三道川河等。800米以下 氣象條件**縣屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬冷夏暖，四季長短不均，晝夜溫差較大。銷售業(yè)績預(yù)測項目銷售目標是：至工程全部竣工時，銷售率100%。劣勢及威脅周邊原有的房地產(chǎn)開發(fā)形成一定競爭態(tài)勢。優(yōu)勢及機會該項目地處文峪河?xùn)|、西兩岸，文峪河是汾河一級支流，規(guī)劃將按照“河暢、水清、岸綠”的要求，把文峪河城區(qū)段建成集水利、環(huán)保、生態(tài)于一體的亮麗景觀帶，本小區(qū)于景觀帶兩側(cè)布局，是一片理想的居住用地。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。近幾年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)進入有序發(fā)展時期。在商品房價格快速攀升的同時，其建筑面積即單套面積也日趨超大化。隨著宏觀調(diào)控措施的進一步落