【正文】 ；1 《污水綜合排放標準》 （GB89781996） ；1 《全國生態(tài)環(huán)境保護綱要》 ；1 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》國家計劃委員會、建設部；1 《建設項目可行性研究報告內(nèi)容及深度的規(guī)定》國家計劃委員會；1尖山區(qū)人民政府提供的有關資料；平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 31雙鴨山市旺旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的建設規(guī)劃。 編制范圍本項目位于雙福路東側，東西方向長 248 米，寬 30 米，規(guī)劃總用地面積 11700 平方米。本項目距市中心 3 公里論證雙鴨山市平安家園建設工程實施的必要性。論證雙鴨山市平安家園建設工程的工程方案。對推薦確定的建設方案進行技術設計。論證雙鴨山市平安家園建設工程配套綠化工程技術方案。提出本項目投資估算、資金籌措及實施計劃。對本項目進行可行性分析和經(jīng)濟評價分析。 項目建設必要性 本項目建設是雙鴨山市城市發(fā)展建設的需要雙鴨山市正由工礦型城市逐步發(fā)展為綜合性中心城市，將單一的煤炭經(jīng)濟優(yōu)勢轉化為社會、經(jīng)濟、生態(tài)、基礎設施等多方位的優(yōu)勢。雙鴨山市將建成為具有較強承載力、集聚力和輻射力的生態(tài)型區(qū)域性中心城市。雙鴨山市中心城區(qū)處于淺山丘陵地帶，安邦河是唯一一條穿越城區(qū)的河流, 是雙鴨山城市總體規(guī)劃所確定的城市生態(tài)綠軸，是城市發(fā)展最具活力的地方，其兩側土地具有非常高的發(fā)展?jié)摿?。對安邦河兩側進行開發(fā)建設和治理，可進一步提升城市品位與功能，所形成的綠色景觀廊道可顯著改善城市生態(tài)環(huán)境。安邦河治理工程完成后,安邦河中心區(qū)段將建成 8 個各具特色的景區(qū),并依照高低起伏的平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 4韻律建成 6 大主景、18 個中景、38 個小景觀，景觀建設本著協(xié)調有序的原則，注重景觀創(chuàng)新、突出濱水特色、加強生態(tài)保護和恢復。雙鴨山城市建設近期發(fā)展的重點是沿安邦河兩岸向南、北方向發(fā)展，規(guī)劃中尖山區(qū)以向北發(fā)展為主，集賢縣福利鎮(zhèn)向南發(fā)展為主，把福利鎮(zhèn)作為雙鴨山市未來的一個區(qū)，沿安邦河形成福利區(qū)新區(qū) 尖山區(qū)（稱為中心城）的多中心組團式線型布局。從城市規(guī)劃建設的角度看，安邦河主城區(qū)河段規(guī)劃定位為城市的重點生態(tài)發(fā)展區(qū)， 而平安家園的南側為建龍專家公寓住宅小區(qū)，與建龍專家公寓住宅小區(qū)等形成規(guī)?；幼∩鐓^(qū)，為以后的商業(yè)發(fā)展奠定基礎。平安家園建設工程和其它沿河住宅小區(qū)一樣都是安邦河治理的重要輔助工程，是和諧發(fā)展、文明拆遷，讓全社會共享城市發(fā)展成果的具體體現(xiàn)。雙鴨山市近年來以安邦河綜合治理工程為契機加快城市發(fā)展，加快安居工程建設、努力提高城市品位和面貌。該項目是合民心、順民意的建設工程，是雙鴨山市城市發(fā)展，打造生態(tài)、平安、富裕、和諧新城的必要建設工程之一。 本項目建設是共享安邦河綜合治理成效、實現(xiàn)全面小康社會的需要為實現(xiàn)安邦河河水水質和兩岸環(huán)境的根本好轉，雙鴨山市政府啟動了安邦河綜合治理工程，其中包括河道清理、河底護砌、關閉排污口、地表徑流、截留面源污染、防治生態(tài)、堤岸修復、生態(tài)攔截帶、搬遷工程、生態(tài)公園濕地公園及休閑廣場等。此外，雙鴨山市還啟動了投資 億元的濱河景觀工程，重點實施博物館、客運平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 5站等項目，并對針織廠等 4 家國有企業(yè)實施整體搬遷，建設高標準濱水住宅小區(qū)。力爭通過這些工程的有效實施，使安邦河治理和濱水城市建設取得實質性進展和收獲，初步形成“三季有花、四季常青、人水親和、城水相依”的濱水生態(tài)景觀。平安家園建設位置正是人們感受政府對安邦河改造取得顯著成果的地方，是體現(xiàn)城市品質、調高人們生活質量的亮點，這一建設工程必將進一步促進雙鴨山實現(xiàn)全面小康社會。 研究結論 工程主要建設內(nèi)容雙鴨山市平安家園為新建住宅小區(qū)項目，其建設工程主要包括住宅樓 4 棟，每棟 12 層，12 層為商服，312 層為住宅，地下為車庫、換熱站一座以及小區(qū)綠化工程、道路工程及其它公用工程。平安家園總用地 11700 平方米，總建筑面積為 平方米， 地上建筑面積為 平方米， （其中住宅總建筑面積約為 24979平方米；商鋪建筑面積 平方米，公建建筑面積 846 平方米） ，地下建筑面積為 平方米， （其中地下車庫建筑面積 7009 平方米，換熱站建筑面積約為 300 平方米） ，容積率為 ，綠地率為%。 項目建設技術指標項目用地和建設內(nèi)容參見表 11，主要技術指標參見表 12，投資估算參見表 13。平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 6 表 11 項目建設主要內(nèi)容工程類別編號工程名稱建筑面積(m2)工程名稱建筑面積(m2) 技術指標住宅戶數(shù)（戶）1 住宅樓 6893 商服 1739 地上 312 層為住宅，12 層是商服 702 住宅樓 5395 商服 1448 地上 312 層為住宅，12 層是商服 683 住宅樓 7738 商服 1947 地上 312 層為住宅，12 層是商服 70住宅及商服4 住宅樓 4953 商服 地上 312 層為住宅，12 層是商服 61公共建筑 5公共建筑 846 　 　磚混結構，1 層，層高 　地下 6地下車庫及換熱站7309 　 　 框架結構，1 層，層高 　合計 　 　 33134 　 　 269表 12 主要技術指標項 目 數(shù) 量 單 位總規(guī)劃用地面積 11700 平方米總建筑面積 平方米住宅建筑面積 24979 平方米商鋪建筑面積 平方米公建建筑面積 846 平方米地下車庫建筑面積 7009 平方米換熱站 300 平方米規(guī)劃總戶數(shù) 269 戶規(guī)劃總人數(shù) 807 人容積率 　綠化率 %平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 7表 13 平安家園總投資估算表序號 名稱 費用（萬元） 備注1 土地費用 2 建安工程費用 5,3 前期工程費用 4 室外工程費用 5 監(jiān)理費用 6 管理費用 （1+2+3+4+5 ）*3%7 銷售費用 銷售收入*1%8 預備費 （2+3+4+5+6+7）*3%9 不可預見費用 按建安費的 5%10 合計 7, 1+2+3+4+5+6+7+8+9表 14 銷售利潤計算費用名稱 金額（萬元）一、總投資 7,二、銷售收入 12,三、管理費、稅金 1,管理、經(jīng)營費用 銷售費 銷售稅金 四、銷售利潤 3,五、上繳所得稅 1,六、利潤 2,七、銷售利潤率 %八、投資利潤率 %項目總投資 萬元，全部為本公司自籌。平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 82 項目背景 城市概況雙鴨山市座落于我國東北北部的三江平原上，是黑龍江省東部中心城市之一，也是一個新興的煤城。雙鴨山市的土地面積為 萬 km2，市轄區(qū)面積 1767km2。全市轄 1 市 4 縣 19 鎮(zhèn) 38 鄉(xiāng)。全市總人口 萬人，其中市區(qū)總人口 萬人。雙鴨山市區(qū)內(nèi)交通便利，北西有佳富鐵路，南有礦區(qū)鐵路，公路成網(wǎng)。根據(jù)黑龍江省“二次創(chuàng)業(yè)、富民強省 ”戰(zhàn)略目標，雙鴨山市堅持高起點、大手筆、科學規(guī)劃市場運作的原則，按照省政府批復的《雙鴨山市城市總體規(guī)劃》確定的向北、向西的城市發(fā)展方向，建設雙鴨山市現(xiàn)代化生態(tài)園林新城區(qū)。 自然條件 地理位置雙鴨山市位于黑龍江省東北部三江平原的西南部，東徑 130176。54′48″~131176。37′，北緯 46176。25′~46176。46′之間，東隔烏蘇里江與俄羅斯比金市相望，南與虎林市、密山市、七臺河市、勃利縣相連，西與佳木斯市、樺南縣毗鄰，北與樺川縣、富錦市、同江市、撫遠縣接壤。平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 9 地形地貌工作區(qū)位于安邦河中上游，區(qū)內(nèi)地形起伏較大。河谷呈不對稱的“U” 字型，河床寬 5m~44m，水深 左右，主要為城市污水。區(qū)內(nèi)地貌單元主要劃分為低山丘陵及堆積河漫灘。河漫灘：分布于安邦河兩岸，條帶狀，左岸較窄，右岸較寬。灘地地形平緩，地面高程 110m~120m；漫灘巖性：上部主要為低液限粘土、 （含砂）低液限粉土，厚度一般小于 ，下部為粉土質砂、含細粒土砂、級配不良中、粗砂、細礫，揭露厚度~，河床部位巖性為現(xiàn)代堆積卵石混合土，局部分布有漂石。安邦河兩岸大部分地段地表為人工棄土堆，以生活、建筑垃圾為主。低山丘陵：主要分布于安邦河左岸，地面高程在 112m~185m，地面坡度 20~100，山頂渾圓，組成巖性主要為中生界侏羅系城子河組（Klc）砂巖、煤，局部出露第三系平崗玄武巖（pN 2） 。 氣候特點雙鴨山市地處中高緯度，屬寒溫帶大陸性季風氣候，春夏秋冬四季分明。冬季長，干燥而寒冷；夏季短，溫熱而多雨。年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 36℃（2022 年 6 月 25 日） ，極端最低氣溫零下 37℃（1970 年 1 月） 。全年平均降水量 540 毫米，年最多降水量 毫米（1981 年） ，年最少降水量 毫米（1975 年） ，冬季降水量占全年降水量的 5 %，最大積雪深度為 56 厘米（1985 年 2月） ，夏季降水量占全年降水量的 60 %，為農(nóng)作物生長提供了有利平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 10條件。初霜平均在 9 月 9 日出現(xiàn)， （南部半山區(qū)在 9 月 19 日出現(xiàn)，最早在 9 月 7 日出現(xiàn)）終霜期平均在 5 月 14 日結束， （南部半山區(qū)在 5 月 22 日結束，最晚在 6 月 5 日結束）無霜期平均 137 天。全年主導風向為偏南風。年平均風速 米/秒。春季風速較大，平均風速 米/秒，夏季風速最小，平均風速 米/ 秒，1968 年 12月 2 日，1982 年 5 月 11 日出現(xiàn) 2 次 12 級大風，風速 34 米/秒。年日照 2480 小時，其中：春季月平均日照 232 小時，秋季 210 小時，冬季 169 小時，最高日照值是 6 月，月日照 244 小時，最低日照值是 12 月，月日照僅 146 小時。 水文地質堤線區(qū)地下水類型主要為第四系松散層孔隙潛水，含水層巖性為含細粒土砂、級配不良中粗砂、級配不良細礫，地下水位：左堤：~、右堤 ~，水化學類型：HCO 3SO4 2Ca2+Na+， HCO3Na+型。地下水接受大氣降水及兩側低山丘陵區(qū)地下水補給，與地表水有密切的水力聯(lián)系。 社會經(jīng)濟狀況雙鴨山具有得天獨厚的礦產(chǎn)資源、肥沃的土地資源、森林資源、動植物資源和旅游資源。雙鴨山市煤炭儲量豐富，全市煤碳探明儲量 117 億噸，居全省首位，且煤炭資源勘探程度高，儲量大，煤層貯存穩(wěn)定。雙鴨山市是黑龍江省重要的煤炭產(chǎn)業(yè)基地，是以煤化工、電力、建材產(chǎn)業(yè)為重點的綜合性工業(yè)城市，年開采優(yōu)質原煤 2100 多萬噸左右，位居全國同行業(yè)前列，其次是石墨、建材、冶金、電子、平安家園建設工程可行性研究報告 遼寧省國際工程咨詢中心 11化工等行業(yè)。2022 年規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn) 135 億元，增長 35%；利稅 億元，增長 28%。煤炭、鋼鐵和農(nóng)產(chǎn)品加工三大支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)增加值分別增長 %、%和 %。實施工業(yè)項目 143 項，完成投資 158 億元，分別增長 22%和 30%。全市園區(qū)開工項目 61 項，其中超億元項目 31 項，已竣工投產(chǎn) 27 項；入駐企業(yè) 122 戶，實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 40%，占全市工業(yè)增加值的 37%。農(nóng)村經(jīng)濟總收入實現(xiàn) 億元，增長 %。糧食總產(chǎn)突破 40 億斤，創(chuàng)歷史最高水平。畜牧業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 10%。規(guī)模以上龍頭企業(yè)發(fā)展到 71 家，實現(xiàn)銷售收入 億元、利稅 億元，分別比上年增長 12%和 %。農(nóng)民專業(yè)合作組織達到 500 個。組建千萬元以上現(xiàn)代農(nóng)機專業(yè)合作社 23 個，完成縣場跨區(qū)作業(yè) 177 萬畝，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)綜合機械化程度達到 %市區(qū)內(nèi)交通便利，北西有佳富鐵路，南有礦區(qū)鐵路，公路成網(wǎng)。近年來工農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，小型工業(yè)如雨后春筍，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)蒸蒸日上，是黑龍江省一處富庶而環(huán)境優(yōu)美的地方之一。 項目建設條件 安邦河概況安邦河是松花江下游右岸的一級支流。發(fā)源于完達山余脈，七星硅子東分水嶺北麓，自南向北流經(jīng)雙鴨山市、集賢縣福利鎮(zhèn)至樺川縣境內(nèi)，由樺