【正文】 面積約40平米，內(nèi)設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間、熱水器、浴霸、電話、電視、飲水機(jī)、小桌椅、衣柜、床頭柜及24小時(shí)呼叫系統(tǒng)，床鋪溫馨舒適，是老年人安享晚年的適宜居所?！锻顿Y項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢?cè)u(píng)估指南》中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司1998年編、****近期本地工程造價(jià)信息、其他有關(guān)的各項(xiàng)資料。工程土建施工、安裝及調(diào)試階段：2013年6月至2013年9月。專業(yè)人員必須持證上崗。加強(qiáng)用電設(shè)備的維護(hù)和管理，以提高供電效率，降低能耗。 防火防盜防傳染措施防火措施：建立防火檔案，每日防火巡查，并建立巡查記錄，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程及建成投產(chǎn)后，對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量沒(méi)有任何影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面非常可行的。 污染物治理 辦公及生活廢水廢氣處理流措施生活、辦公用水排入污水處理站。老年公寓樓各居室、老年活動(dòng)中心各廳室均安裝有線電視，電視信號(hào)來(lái)自城市有線電視網(wǎng)。接地電阻不大于1Ω。用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷。消防給水系統(tǒng)：根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和有關(guān)規(guī)定設(shè)置。 其他戶外活動(dòng)場(chǎng)所：離退休后的老年人，對(duì)戶外活動(dòng)的需要較高，戶外活動(dòng)也是是老年生活的一大樂(lè)趣。 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；《民用建筑設(shè)計(jì)通則 》；《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》；《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》等其他相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數(shù)與密度等因素，以適應(yīng)于老年人的活動(dòng)規(guī)律；平面分區(qū)、樓房布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，達(dá)到《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》和《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。第二期B棟：以下為濱?？禈?lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表：表57建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫(kù)房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門(mén)衛(wèi)值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計(jì)1200表58建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會(huì)議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門(mén)診及醫(yī)療保健2樓2000其他2樓200總計(jì)3200表59建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動(dòng)中心1—2樓1800餐廳1樓300總計(jì)8000m2表510建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）醫(yī)生值班室2樓20護(hù)士值班室2樓40圖書(shū)閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設(shè)施4樓800其他4樓400總計(jì)3660總建筑面積 16060第二期C棟：以下為濱海康樂(lè)家園按功能分區(qū)指標(biāo)表：表511建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫(kù)房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門(mén)衛(wèi)值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計(jì)1200表512建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會(huì)議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門(mén)診及醫(yī)療保健2樓2000其他2樓200總計(jì)3200表513建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動(dòng)中心1—2樓1800餐廳1樓300總計(jì)8000m2表514建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）醫(yī)生值班室2樓20護(hù)士值班室2樓40圖書(shū)閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設(shè)施4樓800其他4樓400總計(jì)3660總建筑面積 16060其中建設(shè)工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。其他服務(wù)設(shè)施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門(mén)診等；可供老年人室外活動(dòng)的廣場(chǎng)、綠地、廊亭、門(mén)球場(chǎng)、種植場(chǎng)等。 項(xiàng)目運(yùn)作模式定位借鑒北京市近年來(lái)養(yǎng)老工作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深刻理解“公辦民營(yíng)”中的“公”與“民”間的合作理念，結(jié)合欽州實(shí)際情況，與政府合作，推進(jìn)“民辦公助”的運(yùn)作模式。引進(jìn)著名設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目建設(shè)的高技術(shù)性、可擴(kuò)展性和體現(xiàn)決策的前瞻性。 行業(yè)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前還處在起步階段，還需要不斷的發(fā)展和完善，是機(jī)遇同時(shí)也是挑戰(zhàn)。所以按照我國(guó)目前的生活習(xí)慣來(lái)看，選擇住在家，而不是入住在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)的模式較為普遍。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題。再過(guò)50年，屆時(shí)，%將是60歲以上的老人。養(yǎng)老護(hù)理員奇缺國(guó)家有關(guān)部門(mén)于2007年就出臺(tái)了護(hù)理員職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但卻缺乏相應(yīng)的培訓(xùn)和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，也沒(méi)有專門(mén)的人才培訓(xùn)專業(yè)，這使得護(hù)理人員缺乏人才輸送渠道，極大制約了護(hù)理人員的補(bǔ)充和養(yǎng)老護(hù)理水平的提高，致使可以上崗的養(yǎng)老護(hù)理人才奇缺，養(yǎng)老護(hù)工有斷層之憂。是最具理想條件的養(yǎng)老城市之一。社會(huì)福利項(xiàng)目編制、設(shè)施建設(shè)工程的收費(fèi)，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)后可酌情減免。但作為一線城市，有充裕的已有資源進(jìn)行改造、改制。二、欽州濱海新城。有的養(yǎng)老院為了方便老人出行和親友探望，還專門(mén)設(shè)置班車(chē)往返于社區(qū)與軌道交通站點(diǎn)或公交車(chē)站之間。%計(jì)算應(yīng)有7719張床位。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變??敬老院會(huì)逐漸被人們所接受。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)發(fā)展及市場(chǎng)前景隨著社會(huì)的進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及人們對(duì)老齡化觀念的深入理解，未來(lái)養(yǎng)老模式將會(huì)多元化發(fā)展，如表22所示：表22模式主要特征養(yǎng)老模式“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老不同城市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)間的置換式異地度假型養(yǎng)老是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)新產(chǎn)品。三、價(jià)格優(yōu)勢(shì)由于公立性質(zhì)和政府資源投入優(yōu)勢(shì)，北京公里福利院床位價(jià)格相對(duì)私立結(jié)構(gòu)比較低廉，造成質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的明顯特色，并導(dǎo)致排隊(duì)等候人數(shù)往往超過(guò)實(shí)際服務(wù)能力十倍以上的情況。 公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式一、選址? 北京目前床位供不應(yīng)求的第一、第四、第五福利院地址普遍都位于城市三四環(huán)之間，周?chē)苍O(shè)施發(fā)達(dá)，交通便利，利于老年人保持和社會(huì)、家庭接觸。 北京目前主要的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式面對(duì)近年來(lái)老齡化趨勢(shì)逐漸加劇的現(xiàn)狀，北京市政府積極探索通過(guò)政府、企業(yè)、醫(yī)院、社區(qū)等多種方式辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為轄區(qū)老人提供形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)，出臺(tái)不少優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和扶持外資在內(nèi)的社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)，借鑒與學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)養(yǎng)老管理模式，以此積極探索出“公辦民營(yíng)”的新嘗試。 北京養(yǎng)老機(jī)制發(fā)展創(chuàng)新與研究 北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生存現(xiàn)狀調(diào)查：截至2011年年底，北京市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有401家。企業(yè)盈利型由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。居家養(yǎng)老的服務(wù)內(nèi)容主要是生活照料和康復(fù)護(hù)理，逐步向精神慰籍領(lǐng)域拓展，居家養(yǎng)老服務(wù)的方式主要是上門(mén)進(jìn)行個(gè)案服務(wù)，同時(shí)發(fā)展社區(qū)老年人日間服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)老年人進(jìn)行綜合性的集中服務(wù)照料。最新統(tǒng)計(jì)顯示，****總?cè)丝?50萬(wàn)，其中市區(qū)人口30萬(wàn)，市區(qū)老年人4萬(wàn)人。作為一個(gè)以人口發(fā)展起來(lái)的國(guó)家，青年、中年的一代人是主要?jiǎng)趧?dòng)力。國(guó)際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10％，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7％作為國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)將高定位、高層次、管理科學(xué)、配套服務(wù)設(shè)施完善的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、消費(fèi)能力、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、人文等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供較公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。近10年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。與我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象并存的社會(huì)問(wèn)題是：城市化進(jìn)程的加快，獨(dú)生子女政策帶來(lái)的家庭在縮小、人口流動(dòng)的速度加快，加上人口的長(zhǎng)壽，使得養(yǎng)老問(wèn)題面臨諸多內(nèi)容和挑戰(zhàn)?！八氖劳谩?，與父母共居無(wú)疑是盡孝的基本形式，所以居家養(yǎng)老是我國(guó)最為普遍的養(yǎng)老模式。社區(qū)養(yǎng)老老人住在家庭里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)承擔(dān)養(yǎng)老工作或托老服務(wù)，如社區(qū)辦老年飯桌、送餐上門(mén)、家庭病床、料理家務(wù)和“急救鈴”等。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理水平與相關(guān)人才缺乏老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛(ài)的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性。公辦養(yǎng)老院一直很難滿足普通人群的養(yǎng)老需求。通過(guò)這樣的模式，降低社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)的“門(mén)檻”，進(jìn)而壓低養(yǎng)老院的入住價(jià)格，吸納更多老人入住。利于滿足住院老人的醫(yī)療應(yīng)急需求。二、 采用“金融養(yǎng)老”模式，入住需繳納10120萬(wàn)押金，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)收取押金后用其資金做投資獲取回報(bào)。 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有很大的發(fā)展空間。第三章 項(xiàng)目建設(shè)選址及開(kāi)發(fā)模式研究 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 構(gòu)建和諧社會(huì)，養(yǎng)老體制有益嘗試大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)能夠有效提高包括廣大老年人在內(nèi)的全體人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體要求。差距甚大。另外，養(yǎng)老社區(qū)還可以與周邊醫(yī)院建立合作關(guān)系，在社區(qū)中設(shè)置醫(yī)療救助站，以便在老人有突發(fā)性疾病的時(shí)候可以迅速地進(jìn)行處理。同時(shí)要等待濱海新城北部灣醫(yī)療中心具備條件或養(yǎng)老院自身具備一定的醫(yī)療設(shè)置和醫(yī)療隊(duì)伍條件。目前我國(guó)對(duì)老齡化及帶來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題十分重視，也給予相關(guān)的政策傾斜，本項(xiàng)目可以充分利用自身優(yōu)勢(shì)，努力爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠措施與一定的財(cái)政補(bǔ)貼，減少開(kāi)發(fā)成本，從而大力發(fā)展“民辦公助”特色模式。 按照現(xiàn)行國(guó)家稅法和有關(guān)規(guī)定，對(duì)社會(huì)投資興辦的社會(huì)福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務(wù)中心（站、點(diǎn)），老年人護(hù)理院、托老所等福利機(jī)構(gòu)及其提供的福利性服務(wù)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)興辦的第三產(chǎn)業(yè)，在稅收上給予優(yōu)惠或減免。欽州的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的欽州都將是越來(lái)越多老年人的選擇，而欽州的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機(jī)日漸明朗。觀念落后，意識(shí)不足雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)。 威脅(Threats)：行業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，創(chuàng)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于一次性投資額較大??但回報(bào)較慢時(shí)間跨度較長(zhǎng)的行業(yè)。 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)主要包括方案、工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、現(xiàn)代的管理建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的、先進(jìn)的、高效的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目總體功能定位本項(xiàng)目是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的綜合養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目完成后，新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間210間（套），設(shè)固定床位400張?？偨ㄖ娣e16060平方米。其主導(dǎo)思想就是建筑本身對(duì)自然環(huán)境的影響做到最小，對(duì)資源的利用做到合理規(guī)劃，達(dá)到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。室外空間主要布置門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)場(chǎng)、種植場(chǎng)、綠地、花壇、池沼、停車(chē)位、公共活動(dòng)區(qū)、健身區(qū)及道路等。房間面積在1840㎡?！妒覂?nèi)給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ13—86）。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設(shè)伸頂透氣管，經(jīng)化糞池處理后與項(xiàng)目區(qū)排水系統(tǒng)匯合，排入市政污水管網(wǎng)。公用照明系統(tǒng)科學(xué)設(shè)置，力求新穎別致，確保足夠的照度。報(bào)警系統(tǒng)的信號(hào)線、重要設(shè)備控制線、火災(zāi)事故廣播導(dǎo)線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導(dǎo)線，所有導(dǎo)線均穿管暗敷設(shè)。第八章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)（環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及排放標(biāo)準(zhǔn)）環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB309693）二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；《XX市飲用水源保護(hù)區(qū)劃分》。廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、危險(xiǎn)廢棄物、廢棄塑料等。嚴(yán)格按照國(guó)家要求對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)安全教育政策，在本項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后，公司將為員工進(jìn)行必要的勞動(dòng)安全教育，改善員工工作環(huán)境，盡可能對(duì)安全要求高的崗位提供良好的作業(yè)條件，并對(duì)從業(yè)人員予于補(bǔ)助。防盜措施建立智能化的保安系統(tǒng)，定期組織防盜宣傳教育；加強(qiáng)保安人員的防盜培訓(xùn)。合理利用水資源，空調(diào)冷卻用水應(yīng)循環(huán)使用，綠化用水、場(chǎng)地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環(huán)利用效率。第十一章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目總體實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目第一期共分7個(gè)階段：第一階段：組建項(xiàng)目公司，開(kāi)始項(xiàng)目的籌建工作；第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)；第三階段：完成報(bào)建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理；第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程；第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。即2016年1月至2017年6月，2017年7月正式投入營(yíng)運(yùn)。表121 第一期行政性收費(fèi)項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用30畝——630行政性收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)2萬(wàn)平方米10元/平方米20