【正文】 面積13,一棟一棟（共二層）建筑面積其中一層建筑面積二層建筑面積二棟二棟（共三層）建筑面積其中一層建筑面積二層建筑面積三層建筑面積配套建筑　配電、水泵、廁所建筑面積三、商鋪收購(gòu)和商場(chǎng)整合濱海購(gòu)物中心建筑總面積13613平方米，其中：。第四節(jié) 項(xiàng)目升級(jí)改造針對(duì)葵涌城市規(guī)劃和人們?nèi)找嫣岣叩馁?gòu)物需要，按照大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，經(jīng)專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)精心策劃，報(bào)請(qǐng)葵涌政府批準(zhǔn)，在保留原有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的基礎(chǔ)上，xx市濱海購(gòu)中心有限公司對(duì)原建筑間隔、內(nèi)部設(shè)施、外圍環(huán)境等進(jìn)行升級(jí)改造，具體如下：一、開(kāi)設(shè)購(gòu)物中心大門(mén)xx市濱海購(gòu)物中心的大門(mén)，設(shè)在靠近葵新路的第二棟中間位置，大門(mén)總寬度為12米，其中：設(shè)有人行通道為寬6米，可以直接通向第一層各精品屋；設(shè)有寬3米的滾動(dòng)扶梯二部，可通過(guò)二部滾動(dòng)扶梯直接通向第二層購(gòu)物大廳。將第一棟與第二棟連接成為一個(gè)整體后，第二層就成為一個(gè)大型營(yíng)業(yè)大廳，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到6665平方米。同時(shí)，在濱海購(gòu)物中心后側(cè)，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民樓一棟，面積約800平方米，拆除后，將土地平整改為停車場(chǎng)，停車場(chǎng)面積可達(dá)到1000平方米左右，可增加50個(gè)車位，從而將車位增加到110個(gè)，既美化了購(gòu)物環(huán)境，又可保證購(gòu)物車輛和貨車停放，同時(shí)滿足了人們休閑購(gòu)物的需要。第五節(jié) 購(gòu)物中心各區(qū)功能規(guī)劃一、升級(jí)改造后的營(yíng)業(yè)大樓營(yíng)業(yè)面積：xx市濱海購(gòu)物中心有限公司對(duì)項(xiàng)目升級(jí)改造后，第一棟和第二棟的第一層分為87個(gè)精品屋，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到5097平方米。一、組建項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司名稱：xx市濱海購(gòu)物中心有限公司；項(xiàng)目公司地址：xx市龍崗區(qū)葵涌街道葵新路70號(hào)；項(xiàng)目公司注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元；項(xiàng)目公司法定代表人：羅永標(biāo)―――清華大學(xué)研究生項(xiàng)目公司出資人：xx市金聯(lián)盛世投資有限公司實(shí)物出資500萬(wàn)元，占股權(quán)的50%；xx市圣凱隆投資有限公司實(shí)物出資500萬(wàn)元，占股權(quán)的50%。（5）電器設(shè)備根據(jù)商場(chǎng)需要配備的高低壓配電柜、層面照明柜、鐳射照明燈具、動(dòng)力柜等（6）弱電設(shè)備購(gòu)物中心的弱電設(shè)備包括消防報(bào)警系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、程控系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。購(gòu)物中心清潔設(shè)備：打蠟機(jī)3臺(tái)，吸塵器5臺(tái)等三、商場(chǎng)升級(jí)改造濱海購(gòu)物中心的升級(jí)改造，包括土建改造和設(shè)備安裝兩部分，是商場(chǎng)硬件設(shè)施改造的主要部分。（3）消防系統(tǒng)安裝工程購(gòu)物中心消防系統(tǒng)，在政府消防部門(mén)的指導(dǎo)下，配備消防器、消防栓、消防管道安裝等。一、市場(chǎng)定位按照葵涌街道辦事處的要求，濱海購(gòu)物中心必須上品位、上檔次，建成集休閑、購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物場(chǎng)所。三、啟動(dòng)開(kāi)業(yè)xx市濱海購(gòu)物中心有限公司，響應(yīng)市、區(qū)兩級(jí)政府的號(hào)召，安排在2011年12月份大運(yùn)會(huì)開(kāi)幕前，將濱海購(gòu)物中心啟動(dòng)開(kāi)業(yè)。第八節(jié) 購(gòu)物中心投資測(cè)算響應(yīng)葵涌街道上檔次、上品位建立商場(chǎng)的指示精神，xx市濱海購(gòu)物中心有限公司全面包裝啟動(dòng)購(gòu)物中心，需要在商場(chǎng)改造、設(shè)備及其安裝、購(gòu)進(jìn)商品等進(jìn)行投資，累計(jì)投入資金23,745萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1電梯設(shè)備12部 2空調(diào)通風(fēng)設(shè)備3部 3消防設(shè)備　 4供電設(shè)備　 5供水設(shè)備　 6弱電設(shè)備　 7商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)設(shè)備　 8其他辦公設(shè)備　 　合計(jì)　2, 濱海購(gòu)物中心設(shè)備投資明細(xì)電梯設(shè)備價(jià)值650萬(wàn)元（1）大型滾動(dòng)扶梯3部，每部?jī)r(jià)值在100萬(wàn)元左右，共計(jì)價(jià)值300萬(wàn)元。其他設(shè)備100萬(wàn)元商場(chǎng)其他設(shè)備包括辦公設(shè)備和清潔設(shè)備，辦公桌椅、電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、檔案柜、吸塵器等，共計(jì)價(jià)值100萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1服裝鞋帽專柜　1,2床上用品專柜　　合計(jì)　1,第二層營(yíng)業(yè)大廳百貨珠寶專區(qū)面積1600平方米，總投資商品900萬(wàn)元，其中：日用百貨系列400萬(wàn)元，珠寶首飾化妝品系列500萬(wàn)元。家俱電器類營(yíng)業(yè)大廳2800平方米，陳列家俱等類商品1200萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額300萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入3600萬(wàn)元。具體如下圖：項(xiàng)目利潤(rùn)額（萬(wàn)元）銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用總額食品肉菜等類2, 服裝百貨等類1, 家俱電器等類 總金額4, 1, 第一年費(fèi)用支出情況近五年的營(yíng)業(yè)費(fèi)用濱海購(gòu)物中心在近五年內(nèi)，隨著營(yíng)業(yè)額的增加，費(fèi)用也隨之增加，第一年的各項(xiàng)費(fèi)用為1132萬(wàn)元，第二年為1265萬(wàn)元，第三年為1391萬(wàn)元，第四年為1530萬(wàn)元，第五年為1684萬(wàn)元。，每一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元，%；，第一年的銷售費(fèi)用為1132萬(wàn)元，%。年凈利潤(rùn)濱海購(gòu)物中心的第一至第五年的凈利潤(rùn)為15765萬(wàn)元，即每年的平均盈利水平是3153萬(wàn)元。其中：，市場(chǎng)價(jià)值是4877萬(wàn)元；，市場(chǎng)價(jià)值是5181萬(wàn)元；xx市濱海購(gòu)物中心向銀行借款9000萬(wàn)元，抵押是足值的。銷售成本率，第一年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4260萬(wàn)元，%，%。當(dāng)銷售收入降低5%當(dāng)銷售收入降低5%時(shí)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為4040萬(wàn)元，銷售費(fèi)和銷售稅金還是1132萬(wàn)元和553萬(wàn)元，公司經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)為2355萬(wàn)元。綜上所述，xx市濱海購(gòu)物中心有限公司項(xiàng)目是一個(gè)利國(guó)利民的好項(xiàng)目，銀行貸款沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，卻能促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展的企業(yè)的發(fā)展，符合貸款政策導(dǎo)向。xx市濱海購(gòu)物中心有限公司借此機(jī)會(huì)，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，努力拼搏，借助xx市發(fā)展的動(dòng)力，必將能取得更大成就。按照大型購(gòu)物中心的平均銷售水平，每月1000多萬(wàn)元的銷售收入是很低的，很容易達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，所以，該項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。第十一節(jié) 購(gòu)物中心不確定性分析一、盈虧平衡分析盈虧平衡是濱海購(gòu)物中心在盈虧相抵后不盈也不虧時(shí)的銷售額，由商品銷售收入、商品銷售成本、商品銷售費(fèi)用和商品銷售稅金四個(gè)因素構(gòu)成。其中：購(gòu)買(mǎi)商場(chǎng)用各類設(shè)備，需要投資2600萬(wàn)元；商場(chǎng)升級(jí)改造土建工程和設(shè)備安裝工程，需要投資830萬(wàn)元；商場(chǎng)裝修工程款，需要投資1500萬(wàn)元；購(gòu)進(jìn)商場(chǎng)出售的各類商品，需要投資4070萬(wàn)元。七、投資回收期投資回收期是濱海購(gòu)物中心投資總額，用經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)回收的期限，由總投資額、年凈利潤(rùn)額兩個(gè)因素構(gòu)成。xx市濱海購(gòu)物中心近五年的總營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額為26077萬(wàn)元，費(fèi)用總額為6861萬(wàn)元，應(yīng)繳稅金為3381萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為15765萬(wàn)元，其中：第一年凈利潤(rùn)2574萬(wàn)元；第二年凈利潤(rùn)2857萬(wàn)元；第三年凈利潤(rùn)3151萬(wàn)元；第四年凈利潤(rùn)3419萬(wàn)元；第五年凈利潤(rùn)3761萬(wàn)元。銷售費(fèi)用是商場(chǎng)銷售過(guò)程中支出的員工工資、水電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等；管理費(fèi)用是商場(chǎng)管理部門(mén)的人員工資、水電費(fèi)等；財(cái)務(wù)費(fèi)用是商場(chǎng)銀行貸款利息支出等。具體如下：項(xiàng)目陳列商品數(shù)量（萬(wàn)元）月?tīng)I(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）年?duì)I業(yè)收入（萬(wàn)元）食品肉菜等類1,2, 26,服裝百貨等類2, 9,家俱電器等類1, 3,總金額4,3, 39,第一年?duì)I業(yè)收入情況食品肉菜類營(yíng)業(yè)大廳2500平方米，陳列食品等類商品1100萬(wàn)元，每月?tīng)I(yíng)業(yè)額2200萬(wàn)元，每年?duì)I業(yè)收入26400萬(wàn)元。具體如下：序號(hào)項(xiàng)目面積（平方米）金額（萬(wàn)元）1第二層食品肉菜專柜2,1,2第二層服裝床上用品專柜2,1,3第二層百貨珠寶專柜1,4第三層家具電器文具專柜2,1,　合計(jì)　4,第二層營(yíng)業(yè)大廳食品、肉菜蛋專區(qū)2500平方米，陳列及庫(kù)存商品1100萬(wàn)元，其中：食品系列600萬(wàn)元，名煙、名酒、茶系列459萬(wàn)元，水果系列10萬(wàn)元，蔬菜系列1萬(wàn)元，禽蛋系列1萬(wàn)元，肉類系列1萬(wàn)元，魚(yú)類系列1萬(wàn)元，海鮮系列2萬(wàn)元，干貨特產(chǎn)系列25萬(wàn)元。弱電設(shè)備150萬(wàn)元弱電設(shè)備是指消防報(bào)警設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、程控設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等，估計(jì)價(jià)值150萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量金額（萬(wàn)元）1第一層面積 1, 2第二層面積5, 8, 3第三層面積2, 2, 4附屬房產(chǎn) 　合計(jì)　13, 以上第一層、第二層、總價(jià)值為13241萬(wàn)元。為了解決和滿足人們購(gòu)物需要，龍崗區(qū)政府和街道政府要求盡快啟動(dòng)購(gòu)物中心，所以，濱海購(gòu)物中心必須在2013年下半年舊市場(chǎng)拆除前全部投入使用。對(duì)商品在統(tǒng)一集中采購(gòu)的基礎(chǔ)上，根據(jù)自己對(duì)商品質(zhì)量與品牌要求的經(jīng)營(yíng)定位，建立獨(dú)立而穩(wěn)定的商品采購(gòu)渠道；商場(chǎng)在日常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)中，根據(jù)顧客對(duì)某種或某類特定商品的消費(fèi)偏好經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)制定適宜的商品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，選定符合條件的生產(chǎn)廠商貼牌加工具有自己品牌的特質(zhì)化商品；通過(guò)對(duì)商場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整和合理優(yōu)化，加強(qiáng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的品類管理，立足商品品類與商場(chǎng)服務(wù)的精深開(kāi)發(fā)，增強(qiáng)顧客關(guān)聯(lián)消費(fèi)的有效性。濱海購(gòu)物中心不僅可以美化城市環(huán)境，提高城市形像，同時(shí)也可以解決葵涌、南澳、大鵬、大梅沙，甚至坪山新區(qū)的人們購(gòu)物需要，同時(shí)可解決當(dāng)?shù)夭簧儆?50人的就業(yè)問(wèn)題。設(shè)備安裝（1）電梯安裝工程購(gòu)物中心大門(mén)口直通第二樓的兩部滾動(dòng)扶梯安裝工程，第二層直通第三樓的滾動(dòng)扶梯一部安裝工程。（7）安防設(shè)備購(gòu)物中心安防設(shè)備，包括解碼器 、 監(jiān)控錄像設(shè)備、對(duì)講機(jī)、報(bào)警器 、滅火器等。（3）給排水設(shè)備購(gòu)物中心的供水系統(tǒng)設(shè)備，包括上水設(shè)備、下水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備，以及各類水泵等?！　　　　　　　　　　　　　∪獠说皩^(qū)　　日用百貨專區(qū)　　床上用品專區(qū)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　食品專區(qū)　　　　　服裝專區(qū)　　　　　　　珠寶　　　　化妝品　　　　　　　　　　　　　　　二層功能劃分圖三層購(gòu)物區(qū)功能劃分購(gòu)物中心三層營(yíng)業(yè)面積2800平方米，定位為大型家俱、家用電器、文具、書(shū)藉超市，化分為四個(gè)功能區(qū)，分別為：（1）家俱專區(qū)，面積約為1000平方米；（2）家用電器專區(qū)，面積約1000平方米（3）文具、會(huì)計(jì)用品專區(qū)，面積約為400平方米；（4）書(shū)藉、音像制品專區(qū)，面積約為400平方米。植物綠化沿著土地規(guī)劃紅線位置，在停車場(chǎng)和人行道兩側(cè)，栽種有利于美化環(huán)境的各類植物；在購(gòu)物中心門(mén)前和右側(cè)休閑廣場(chǎng)，除栽種用于觀賞的植物外，還要擺放各類盆景花草；地面設(shè)置在購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)樓外地面，鋪設(shè)觀賞性和實(shí)用性強(qiáng)的瓷磚地面，達(dá)到放松身心，娛樂(lè)休閑的目的。由于車位過(guò)于分散，不利于統(tǒng)一管理，同時(shí)容易造成人車混行狀況，增加購(gòu)物人員的不安全因素，也不符合休閑購(gòu)物的要求。在第一棟與第二棟之間，在第二層架設(shè)樓板