國(guó)貿(mào)中心可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-05-15 00:16本頁(yè)面
【正文】 符合市場(chǎng)需求的理性價(jià)位才能使項(xiàng)目很快的達(dá)到銷售。項(xiàng)目所在區(qū)域潛在的升值潛力和項(xiàng)目本身逐漸的成熟必定會(huì)帶動(dòng)價(jià)格的上漲，我們可以在銷售策劃過(guò)程中適當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，把區(qū)域和產(chǎn)品的價(jià)值逐漸體現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，以增加銷售利潤(rùn)。由于本案物業(yè)種類復(fù)雜,價(jià)格需根據(jù)最終確定方案制定。第四部分 營(yíng)銷策略以大搏小，增強(qiáng)減弱，低開(kāi)高走做大市場(chǎng)面，鎖定有限的目標(biāo)客戶。放大項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)，削弱項(xiàng)目缺陷，以低價(jià)入市探底，逐步提升價(jià)值。預(yù)計(jì)營(yíng)銷推廣時(shí)間2年，分四個(gè)階段第一階段 引導(dǎo)蓄水期執(zhí)行時(shí)間：2010年10月—2011年2月主要任務(wù)：樹(shù)立X國(guó)貿(mào)中心的認(rèn)知度和品牌度，達(dá)到人人皆知的目的。進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，有效鎖定客戶。第二階段 開(kāi)盤強(qiáng)銷期執(zhí)行時(shí)間：2011年3月—2011年8月主要任務(wù)：總結(jié)第一階段廣告效果，去化13號(hào)樓辦公及1號(hào)樓的520層。第三階段 持續(xù)期執(zhí)行時(shí)間：2011年9月—2012年5月主要任務(wù)：持續(xù)拉動(dòng)市場(chǎng)熱度，積累客戶（現(xiàn)有客戶及準(zhǔn)客戶），去化23號(hào)樓620層精裝小戶型公寓及剩余房源。4．第四階段 尾盤期執(zhí)行時(shí)間：（2012年6月—2012年10月）主要任務(wù)：采取打折優(yōu)惠銷售的方式，爭(zhēng)取最大限度消化剩余單位。 第四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估一、投資估算項(xiàng)目投資成本包括以下幾個(gè)方面：土地成本本項(xiàng)目土地成本的總額約7004000元。項(xiàng)目地塊用地面積21400㎡，總建筑面積65375㎡。建筑成本。包含前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用、市政工程費(fèi)用等，不含精裝修。管理費(fèi)用本項(xiàng)目管理費(fèi)用為 4930960 元。按銷售收入的2%計(jì)算。銷售及營(yíng)銷推廣費(fèi)用本項(xiàng)目銷售費(fèi)用為 9861920 元。按銷售收入的4%計(jì)算。（不含樣板房及銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝修）營(yíng)業(yè)稅及附加本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅及附加為 13560140 元。%計(jì)算。其中：營(yíng)業(yè)稅：按營(yíng)業(yè)額5%計(jì)算，城建稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)算，教育附加：按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)算，印花稅：%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 。 土地費(fèi)用7004000元，%=%，貸款年限2年,得：利息=7004000元%2年=。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。按建筑成本的3%計(jì)算?？偝杀荆?+2+3+4+5+6+7=二、收入估算以下價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)情況的概算本項(xiàng)目的銷售收入為246548000元。序號(hào)項(xiàng)目銷售量?jī)r(jià)格銷售收入1住宅41381㎡4000元/㎡165524000元2商業(yè)13504㎡6000元/㎡81024000元 總收入 246548000元三、財(cái)務(wù)效益分析 ，%（即凈利潤(rùn)247。銷售收入）。效益估算表 單位：元總成本A銷售收入B毛利潤(rùn)C(jī)=BA投資回報(bào)率D=C247。A土地增值稅E所得稅F=(C－E)33%凈利潤(rùn)G=CEF246548000%172583607016663從上述（靜態(tài)）分析可得：整個(gè)項(xiàng)目盈利還可以，%。四、盈虧平衡分析經(jīng)過(guò)測(cè)算， %能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。 銷售平衡點(diǎn)=總成本247。總收入100%=247。246548000100%=%。由此可見(jiàn)，在地下室及裙樓一樓與三樓都沒(méi)有計(jì)入銷售的情況下，%，抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力還可以。說(shuō)明價(jià)格定位可行。第五部分 秀稿展示
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