【導(dǎo)讀】本次項(xiàng)目調(diào)查由營(yíng)銷中心策劃部、銷售部、總裁辦等人共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。以購(gòu)房者身份現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)各樓盤的業(yè)務(wù)員。原土地由南寧城市發(fā)展總公司在1992年以90萬(wàn)/畝獲得，土地價(jià)值為90萬(wàn)/畝*17畝=1530萬(wàn)，而后與北海銀建投資股。份有限公司成立了獨(dú)立法人的“南寧銀建房地產(chǎn)公司”，此時(shí)南寧城市發(fā)展總公司以土地評(píng)估價(jià)5580萬(wàn)作價(jià)入股合作開發(fā)，來(lái)進(jìn)行注資投入，以致實(shí)現(xiàn)享受政府給予的優(yōu)惠政策。筑面積：128382㎡，由地上45層，總高度米的主樓和地上30層，高度100米的公寓樓以及四層裙房和四層地下室組。1994年開始籌建，完成四層地下室和四層裙房，面積51000㎡，后因缺資金停工，2020年5月欲啟動(dòng)，但是由于“非典”。影響北京銀建集團(tuán)無(wú)法有足夠的資金投入，導(dǎo)致停工至今，可以認(rèn)為是一個(gè)爛尾樓工程。2020年，南寧市市商品住宅實(shí)際銷售面積為萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)％。從廣西統(tǒng)計(jì)部門了解到，2020年邕城樓。但是塔樓銷售是成功的。

　　

【正文】 28日開業(yè)，華星時(shí)代廣場(chǎng)的王府井 5月 1日開業(yè)，目前在傳統(tǒng)市中心商圈，商業(yè)供貨量總建筑面積約： 25 萬(wàn)㎡） 機(jī)會(huì) （ 1）專業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)空白 風(fēng)險(xiǎn) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：從調(diào)查商業(yè)對(duì)象來(lái)看 ，目前，周邊的樓盤商業(yè)正處于“試業(yè)”階段。 ? 競(jìng)爭(zhēng)者風(fēng)險(xiǎn)：目前，南寧市的商也已經(jīng)進(jìn)入各個(gè)市場(chǎng)細(xì)分階段，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)：公司的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)缺乏。 ? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的復(fù)雜性：主要表現(xiàn)在項(xiàng)目的債權(quán)和拆遷。 在債權(quán)方面 ，南寧銀建房地產(chǎn)公司已經(jīng)向南寧城市發(fā)展總公司反還 3503萬(wàn)債權(quán)，尚欠 2077 萬(wàn)債權(quán)沒有結(jié)清。 在債務(wù)方面， 南寧銀建房地產(chǎn)公司欠建設(shè)銀行 1000 萬(wàn)。 該項(xiàng)目沒有進(jìn)行抵押和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 30 第四部分 項(xiàng)目投資預(yù)算及風(fēng)險(xiǎn) 一、項(xiàng)目土地成本測(cè)算： ? 總建筑安裝成本： 128382 ㎡ *2020 元 /㎡ = 億。 ? 基礎(chǔ)成本： *20%=5160 萬(wàn)。 ? 已經(jīng)建好地上建筑面積： 萬(wàn)㎡。其建安成本： 萬(wàn)㎡ *2020 ㎡ /元 =4780 萬(wàn)。 ? 目前已經(jīng)建好建安成本： 5760+4780= 億。 ? 項(xiàng)目土地成本： 2 億 — 億 =9460 萬(wàn) 即 每畝 556 萬(wàn) /畝，此地價(jià)是目前南寧地價(jià)最高的地價(jià)（大連萬(wàn)達(dá) 2020 年初地價(jià)是 424 萬(wàn) /畝）。 ? 如果考慮 1992 年至今已過(guò) 12 年，在使用年限上不能重新申報(bào)獲得 50年土地使用權(quán)，則歸到地價(jià)上更加高昂。 方案一：按照項(xiàng)目原來(lái)規(guī)劃的建筑面積： 預(yù)算 : 裙房四層，純寫字 樓（ 45層）和“公寓”（ 30層）。 ? 總建筑面積： 128382 ㎡ ? 商鋪面積： 22919 ㎡ ? 主樓面積： 54723 ㎡ ? 公寓面積： 23276 ㎡ 31 ? 裙房面積： 23281 ㎡ ? 地下面積： 27100 ㎡ ? 綠化面積： 3800㎡ ? 道路面積： 5100㎡ ? 地下車庫(kù)面積： 10900 ㎡（可停 245 輛小車） 總成本： 億。 ? 土地成本： 2億（包括部分建安成本） ? 建安成本： （ 78001*1700 元 /㎡） ? 銷售費(fèi)用：樓盤總收入 3%=1869 萬(wàn) ? 稅金 ：樓盤總收入 10%=6230 億 總收入： 億。 ? 商鋪收入 ： （地上 4層面積 22919 ㎡ * 萬(wàn) /㎡）； 一層： 萬(wàn) /㎡， 6076 ㎡，商鋪收入： 億 二層： 萬(wàn) /㎡， 5269 ㎡，商鋪收入： 7903 萬(wàn) 三層： 萬(wàn) /㎡， 5342 ㎡，商鋪收入： 4273 萬(wàn) 四層： 萬(wàn) /㎡， 6232 ㎡，商鋪收入： 3739 萬(wàn) 32 ? 住宅收入： （ 78001 ㎡ *3800 元 /㎡）； ? 項(xiàng)目沿街面約 385 米（沿民族大道、共和路、友愛路延長(zhǎng)線），商鋪按徑深 10 米，售價(jià)按 4 萬(wàn) /㎡，臨街商鋪總收入約： 億。占商鋪總收入的 42%。 項(xiàng)目利潤(rùn)： 。 年利潤(rùn)： 。（預(yù)計(jì)用 3年時(shí)間的開發(fā)周期） ? 項(xiàng)目利潤(rùn)率： 38%。 ? 投資回報(bào)率： 61%。 方案二： 預(yù)算 預(yù)計(jì)把項(xiàng)目后面的自治區(qū)工商聯(lián)（ 畝）、中醫(yī)學(xué)院第二附屬學(xué)院（ 畝）和市共和南路小學(xué)（ 畝）一起收購(gòu)，共計(jì) 畝。增大商鋪面積：商鋪從 6000 ㎡擴(kuò)大至 /㎡。 ? 預(yù)計(jì)總建筑面積： 24萬(wàn)㎡（商鋪擴(kuò)大至 萬(wàn) /㎡，共計(jì) 4層； 2棟 45層寫子樓和 2棟 30層公寓樓。） ? 商鋪面積： 13000 ㎡ *4層 = 萬(wàn)㎡ ? 公寓面積： ㎡ ? 寫子樓面積： 萬(wàn)㎡ ? 市共和南路 小學(xué)： 畝。 33 ? 中醫(yī)學(xué)院第二附屬學(xué)院： 畝。 ? 自治區(qū)工商聯(lián)合會(huì)： 畝。 總成本： 億。 ? 土地成本：預(yù)計(jì) 億（包括部分建安成本， 畝 *500 萬(wàn) /畝 =7620 萬(wàn)） ? 建安成本： 。（ 24 萬(wàn)㎡ *1700 元 /㎡） ? 銷售費(fèi)用：樓盤總收入 3%=4356 萬(wàn) ? 稅金 ：樓盤總收入 10%= 億 總收入： 億。 ? 商鋪總收入： 億（ ㎡ * 萬(wàn) /㎡） ? 住宅總收入： 億（ ㎡ *3800 元 /㎡） 凈利潤(rùn)： 億。 利潤(rùn)率： %。 投資回報(bào)率： % 其它 ? 另外還有道路、綠化、廣場(chǎng)等，也加大成本。 ? 還有拆遷成本： 23191 ㎡的拆遷量。 方案三 預(yù)算 34 在原來(lái)商鋪的基礎(chǔ)上，僅做商鋪，寫子樓和公寓樓不做。降低公司的經(jīng)營(yíng)成本和生產(chǎn)周期。 預(yù)計(jì)商鋪面積： 22919 ㎡。 總收入： 億。 商鋪收入： 億（地上 4層面積 22919 ㎡ * 萬(wàn) /㎡）； 總成本： 億。 ? 土地成本： 2億（包括大部分建安成本） ? 建安成本： 2020萬(wàn) ? 銷售費(fèi)用：樓盤總收入 3%=1098 萬(wàn)。 ? 稅金 ：樓盤總收入 10%=3660 萬(wàn)。 項(xiàng)目利潤(rùn)： 9850。 利潤(rùn)率： 27%。 投資回報(bào)率： %。 另外還有道路、綠化、廣場(chǎng)等，也加大成本。 結(jié)論： ? 項(xiàng)目土地成本： 2 億 — 億 =9460 萬(wàn) ，即 每畝 556 萬(wàn) /畝 ，此地價(jià)是目前南寧地價(jià)最高的地價(jià)（大連萬(wàn)達(dá) 2020 年初 35 地價(jià)是 424 萬(wàn) /畝）。 ? 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值很高，表現(xiàn)在地段是繁華市中心、周邊配套成熟。 ? 南寧商業(yè)物業(yè)面積以成倍增長(zhǎng)。商業(yè)物業(yè)占南寧市整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)面積約 30%。目前，從商業(yè)物業(yè)空置率來(lái)看，南寧商業(yè)物業(yè)銷售良好，商業(yè)物業(yè)在未來(lái) 3—— 5 年逐漸飽和。建議項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作要有較快 的節(jié)奏。 ? 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)目前南寧市場(chǎng)來(lái)看，商鋪和公寓都是比較暢銷的產(chǎn)品。 ? 從定性方面來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目所在區(qū)域具有較高的商業(yè)價(jià)值。盡管有些商場(chǎng)因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)作不成功而難以體現(xiàn)其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)是成功的關(guān)鍵所在。 ? 從租金調(diào)查來(lái)看：市中心的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、華星時(shí)代廣場(chǎng)目前的租金有上升的微調(diào)，而民族大道的兩河流域的租金三次往下調(diào)。 ? 從招商和租金來(lái)看：一定要引進(jìn)一個(gè)實(shí)力強(qiáng)的主力店，帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，考慮設(shè)在二樓或三樓。 從周邊的租金和類比樓盤的租金調(diào)查，得出項(xiàng)目的租金結(jié)論： 一樓的租金： 300—— 350 元 /㎡ 二樓的租金： 200—— 250 元 /㎡ 三樓的租金： 150—— 200 元 /㎡ 四樓的租金： 80—— 100 元 /㎡ ? 從投資回報(bào)來(lái)看，根據(jù)方案的選擇，風(fēng)險(xiǎn)不同。 方案一是風(fēng)險(xiǎn)適中，投資成本： 億，項(xiàng)目利潤(rùn)率一般： 38%； 36 方案二是風(fēng)險(xiǎn)較高，開發(fā)周期長(zhǎng)，投資成本： 億，項(xiàng)目利潤(rùn)率： %； 方案三是風(fēng)險(xiǎn)較低，開發(fā)周期短，投資成本： 億，項(xiàng)目利潤(rùn)率： 27%。 分析： 根據(jù)不同的方案選擇。 ? 方案一的開發(fā)周期約 2— 3年， 12萬(wàn)㎡。投資總額也是很大，不是一個(gè)短平塊項(xiàng)目。項(xiàng)目利潤(rùn)率一般。 ? 方案 二的開發(fā)周期約 4年 —— 5年， 24萬(wàn)㎡。投資總額比較大，是一個(gè)棘手的項(xiàng)目（涉及拆遷等），回報(bào)率較高的項(xiàng)目。 ? 方案三是一個(gè)短平塊項(xiàng)目。因?yàn)橥顿Y成本 個(gè)億，開發(fā)周期短，預(yù)計(jì)半年至 1 年時(shí)間，在現(xiàn)有的建筑面積下，在包裝，就可以全面啟動(dòng)，面向市場(chǎng)，開始銷售。從風(fēng)險(xiǎn)、投資成本、開發(fā)周期、資金回籠等來(lái)看，對(duì)公司都是比較有利。 根據(jù)公司的投資戰(zhàn)略和資金實(shí)力來(lái)選擇方案。 建議： 選擇方案一。 營(yíng)銷中心策劃部 2020/5/12