【正文】 多平方米，并把電影超市、餐飲店、精品店融為一體；余下近 萬平方米，約 10％對外銷售并招 商，其中，新加坡大食代美食街進駐萬達商業(yè)廣場，營業(yè)面積為 3400 平方米 。 5 萬㎡，年租金 900萬， 15 元 /㎡ /月。 ? 4月中旬內(nèi)部認購，直接交納定金 2 萬。 餐飲、服務（超市、健身、保健、美容 去年年底開盤。 26 三、南寧市中心租金概況 七星路： 七星路臨街平均租金： 300元 /㎡ 朝陽路、興寧路萬達商業(yè)廣場 ? 沃爾瑪購物廣場 4 月 28 日已經(jīng)開業(yè)，二樓：飲食、菜市；三樓：休閑服裝。 ? 住宅部分：公寓：白領一族、周邊生意商；寫字樓：各大型企業(yè)公司、集團。 在債務方面， 南寧銀建房地產(chǎn)公司欠建設銀行 1000 萬。 ? 如果考慮 1992 年至今已過 12 年，在使用年限上不能重新申報獲得 50年土地使用權，則歸到地價上更加高昂。（預計用 3年時間的開發(fā)周期） ? 項目利潤率： 38%。 總成本： 億。降低公司的經(jīng)營成本和生產(chǎn)周期。 投資回報率： %。 ? 產(chǎn)品結構風險：根據(jù)目前南寧市場來看，商鋪和公寓都是比較暢銷的產(chǎn)品。 分析： 根據(jù)不同的方案選擇。從風險、投資成本、開發(fā)周期、資金回籠等來看，對公司都是比較有利。 ? 方案三是一個短平塊項目。 從周邊的租金和類比樓盤的租金調(diào)查，得出項目的租金結論： 一樓的租金： 300—— 350 元 /㎡ 二樓的租金： 200—— 250 元 /㎡ 三樓的租金： 150—— 200 元 /㎡ 四樓的租金： 80—— 100 元 /㎡ ? 從投資回報來看，根據(jù)方案的選擇，風險不同。目前，從商業(yè)物業(yè)空置率來看，南寧商業(yè)物業(yè)銷售良好，商業(yè)物業(yè)在未來 3—— 5 年逐漸飽和。 項目利潤： 9850。 ? 還有拆遷成本： 23191 ㎡的拆遷量。 33 ? 中醫(yī)學院第二附屬學院： 畝。 項目利潤： 。 ? 目前已經(jīng)建好建安成本： 5760+4780= 億。 ? 項目風險：項目的復雜性：主要表現(xiàn)在項目的債權和拆遷。 市場主題定位 28 ? 商業(yè)部分：以“電腦商城、通訊商城”。 40萬㎡， 28 層。 一樓商鋪均價： /㎡， 1— 4層招商， 1100 ㎡ /層。簽合同九年， 一個星期內(nèi)， 400個商鋪全部售 完。 ? 首層租金： 240—— 400 元 /㎡，租金可以支撐售價。 賣點口號：商業(yè)中心 CBD 輕松掌控事業(yè)版圖 兩大會所（商務十生活） MANAGEMENT STAR HOTEL 五星級商務服務體系讓工作成為享受的過程 （七）萬達商業(yè)廣場 23 ? 由南寧萬達商業(yè)廣場公司開發(fā)， 是南寧第一家標榜以購物 ,休閑 ,餐飲 ,觀光等為一體的復合型的大型商場 。 目前一樓已經(jīng)有工行進駐，中國聯(lián)通、移動、德克士即將進駐。住宅三房 116 ㎡ — 122㎡，二房 82— 83 ㎡。小區(qū)周邊主要單位有：天桃小學、南寧二中、圖書館、區(qū)醫(yī)院、酒樓、賓館、銀行、歌廳、酒吧、及中小型體育場館。 開發(fā)節(jié)奏：陽光 100 于 2020 年 4 月 12日進行住宅（兩棟 20層）內(nèi)部認購，現(xiàn)在還未開盤。 開發(fā)節(jié)奏：首先以住宅及商務公寓在去年 9月房博會登臺亮相， 2020 年 5月交付使用，歷經(jīng) 9 個月， 2020 年 6月 18日正式銷售商鋪，爭取 2020 年元旦開業(yè)，目前，在 5月份開業(yè)（北京王府井南寧分店開業(yè)） 四）營銷手段、賣點或主題口號 營銷手段： 華星時代廣場在商業(yè)部分成功引進了享有 “ 新中國第一店 ” 美譽的著名民族品牌商業(yè)機構 —— 北京王府井百貨，意欲打造南寧 首座真正意義上的一站式購物中心 —— SHOPPING MALL，從而和南寧現(xiàn)有的品牌商業(yè)機構 — 夢之島購物中心、夢之島百貨、七星路品牌服飾街、永嘉名店等一起形成有效互動，共同架構起了以 “ 精品時尚購物區(qū) ” 為向標的南寧第二商業(yè)圈，進而極大地強化提升了這一新興商業(yè)旺區(qū)的物業(yè)投資價值及升值空間。 去年 6月開售，商鋪已基本售完。項目周邊 10余條公交線路，交通便利?；貓笫且浴巴泄苜M”名義，為客戶避免交稅（ 9%的營業(yè)稅），客戶與發(fā)展商簽定委托管理協(xié)議，由開發(fā)商統(tǒng)一招商，租金由開發(fā)商來談，開發(fā)商統(tǒng)一制定租金價目表，這樣可以避免租金的紊亂。 ? 鋪號： F— 132，建筑面積： ㎡，折后總價： 270747 元。月回報是大于月供款，客戶與“包租公司”簽定一份“包租合同”，在合同里明確年回報首付 21%。 價格 ? 鋪號： 1— 33，臨街，商鋪面積： ㎡ ,單價： 48304 元 /㎡，折后單價： 46372 元 /㎡，總價： 2723380 元，折后總價： 2614444 元。 正在招商，開始時用限額免進場費、場租、管理費方法來吸引商家。 11 目前，一樓在原來的基礎上下降了 50元 /㎡； 二樓下降了 120 元元 /㎡； 三樓下降了 25 元 /㎡。 8月 30日交樓。按揭金額： 490000 萬。 9 三、可類比樓盤的基本情況及分析 （一）兩河流域 此樓盤和“新項目”有著一定的同質性。雖然號稱投資 6億，實際上目前基本收回投資（土地價 億，建安成本按 2020元 /平米計 億）。購物方面有南寧百貨大樓及其周邊的各類商場商鋪、步行街里商場商鋪，是南寧人傳統(tǒng)的購物地，今年陸 續(xù)開業(yè)的大連萬達商業(yè)廣場（沃爾瑪、百盛百貨、華納影城、燦昆數(shù)碼城、新加坡美食城）增加了商圈里購物的類型和內(nèi)容；南寧飯店、邕江賓館等飯店賓館是南寧有歷史的比較高檔的飯店賓館；電影院、電信、醫(yī)院、銀行等金融、娛樂、服務設施齊備；區(qū)人大、區(qū)政府等在商圈內(nèi)，有汽車站、火車站和公交總站，交通便利。商業(yè)面積空置率小于 1%。 （ 1） 項目西面：大連萬達商業(yè)廣場、南寧飯店、南寧百貨大樓、鉆石廣場、電影院、水街、醫(yī)院、銀行、商業(yè)步行 6 街、女人世界、 （ 2） 項目東面：金融大廈、市教委、區(qū)人大、民族廣場、大 酒店、 （ 3） 項目北面：電訊產(chǎn)品專業(yè)市場、區(qū)政府 （ 4） 項目南面：電信大樓、市醫(yī)院、邕江賓館、南國街、 （ 5） 項目與萬達商業(yè)廣場一路之隔，至百貨大樓 1公里，至民族廣場 公里，至邕江賓館 。 ? 規(guī)劃容積率： （不含地下室） 5 ? 規(guī)劃建筑密度： ％ ? 規(guī)劃綠化率： 33％ ? 規(guī)劃地塊的四至范圍：南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，東接友愛路延長線即南環(huán)路。集五星級賓館、商貿(mào)、辦公、餐飲、健身、娛樂、和高級公寓為一體的綜合性建筑群。 ? 以購房者身份現(xiàn)場詢問各樓盤的業(yè)務員。 根據(jù)前期政府有關部門提供及現(xiàn)場測量所得到的資料顯示：項目地塊基本情況： ? 宗地位置：民族大道西段與共和南路交叉處與工商聯(lián)、中醫(yī)學院二附院、共和路小學相鄰。 ? 自治區(qū)工商聯(lián)合會： 。 6 路、 8 路、 205 路、 1路、 207路、 31 路，公交線路密布。 從以上數(shù)據(jù)看，南寧商業(yè)物業(yè)面積以成倍增長。 ? 其它的商鋪經(jīng)營 的 一般思路是將裙 樓作 商場 ，上層是商住兩用的公寓。 ? 其它如金朝陽、金山商業(yè)廣場等商業(yè)方面銷售較慢，商業(yè)運作沒有做起來。 地理位置 位于南寧市民族大道與古城路交匯處，即民族宮綜合樓的爛尾樓。 商鋪每層均價：一樓 3萬 /㎡、二樓 萬 /㎡、三樓 9千 /㎡，四樓 7000元 /㎡，五樓： 6000 元 /㎡ 商鋪整體均價： 萬 /㎡。電梯： 10 元 /月。 營銷模式 商鋪推廣：首先，去年年底首推