【正文】 因為投資成本 個億，開發(fā)周期短，預(yù)計半年至 1 年時間，在現(xiàn)有的建筑面積下，在包裝，就可以全面啟動，面向市場，開始銷售。 方案一是風(fēng)險適中，投資成本： 億，項目利潤率一般： 38%； 36 方案二是風(fēng)險較高，開發(fā)周期長，投資成本： 億，項目利潤率： %； 方案三是風(fēng)險較低，開發(fā)周期短，投資成本： 億，項目利潤率： 27%。建議項目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作要有較快 的節(jié)奏。 利潤率： 27%。 方案三 預(yù)算 34 在原來商鋪的基礎(chǔ)上，僅做商鋪，寫子樓和公寓樓不做。 ? 自治區(qū)工商聯(lián)合會： 畝。 年利潤： 。 ? 項目土地成本： 2 億 — 億 =9460 萬 即 每畝 556 萬 /畝，此地價是目前南寧地價最高的地價（大連萬達(dá) 2020 年初地價是 424 萬 /畝）。 在債權(quán)方面 ，南寧銀建房地產(chǎn)公司已經(jīng)向南寧城市發(fā)展總公司反還 3503萬債權(quán)，尚欠 2077 萬債權(quán)沒有結(jié)清。 ? 電腦批發(fā)商、數(shù)碼城、通訊市場、通信。 其它情況不詳，因為該項目處于前期建設(shè)階段。 1層可獨(dú)立自由分割， 2— 4 層按 500 ㎡半層經(jīng)營。 ? 今年推北區(qū)，約 6 萬㎡，預(yù)計在 5月初開盤。 ? 據(jù)悉，“百盛百貨”與“萬達(dá)”即將簽訂合同。 ? 位于朝陽路、民生路和共和路三條繁華街道圍合的黃金地段 。 目前租金價不能支撐售價。 21 物管及配套實(shí)施 金外灘推出五星級服務(wù)體系，從小到叫醒服務(wù)、翻譯服務(wù)，大到疑難工商稅務(wù)咨詢。 二）樓盤綜合素質(zhì) 建筑風(fēng)格規(guī)模和立面的設(shè)計、材質(zhì) 此項目為歐美融合現(xiàn)代建筑風(fēng)格。預(yù)期到 2020 年 6月分交付使用。 （四） 陽光 100 18 一）地理位置及周邊環(huán)境 南寧市民族大道 63號，周邊有五星級酒店 1家，四星級酒店 4家，大型餐飲娛樂場所 43家，金融服務(wù)機(jī)構(gòu) 32 家，著名教育機(jī)構(gòu) 16 家，圖書館及書店 6家，三甲醫(yī)院 2 所，大型購物中心 3家，大型會 展中心 4家，市政公園 2座，麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、意大利之星等。 北京王府井南寧分店 5 月 1 日開始試業(yè)， 5月 18 日正式開業(yè)。 二）樓盤綜合素質(zhì) 建筑風(fēng)格規(guī)模和立面的設(shè)計、材質(zhì) 根據(jù)樓書描繪：華星時代廣場建筑總體外形峻朗挺拔、 線條簡潔流暢、色調(diào)清新淡雅，與綠城清幽的城市外部環(huán)境水乳交融，再者，其所傾情打造的 “ 六重立體生態(tài)空間 ” 更是使得都市繁榮生活空間與生態(tài)自然居家環(huán)境和諧共生。 3年以后，商鋪將由業(yè)主經(jīng)營。 14 一樓商鋪均價 ： 一樓 萬 /元 /㎡（內(nèi)： 2萬 /㎡，外 萬 /㎡） 二樓、三樓基本不賣，自己經(jīng)營，引進(jìn)一個音響商。包租公司專 門負(fù)責(zé)招商和保證客戶的回報。 10年月供 17220 元。目前已經(jīng)不實(shí)行。 下降的原因是： A：招商難度太大。 10月 1日開業(yè)。 10年月供： 5381 元。表現(xiàn)在： 都是爛尾樓 地理位置都是處于繁華中心地段 都依托一個大的商業(yè)超市。商業(yè)運(yùn)作也是成功的。 從周邊的近期發(fā)展的商業(yè)來看： ? 大連萬達(dá)商業(yè)廣場打造 SHOPPING MAIL，引進(jìn)沃爾瑪?shù)鹊取?2020 年在建商業(yè)面積： 60萬㎡。 （ 6） 項目景觀：地上 10 層以上可以看到邕江之景。 ? 目前已建建筑面積： ㎡ (地下 4層： 27100 ㎡，地上目前建到 4層約： 239000 ㎡ ) ? 項目沿街面： 沿民族大道： 米； 沿共和路： 米； 沿友愛路延長線 ： 74 米； ? 市共和南路小學(xué)： 畝。總建 4 筑面積： 128382 ㎡，由地上 45層，總高度 米的主樓和地上 30層，高度 100米的公寓樓以及四層裙房和四層地下室組成。 1 新項目可行性研究報告 目 錄 前言 第一部分 項目地塊考察及環(huán)境分析 一、宗地概況及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、項目地塊周邊環(huán)境及配套分析 第二部分 項目區(qū)域性市場現(xiàn)狀和需求分析 一、南寧市的商業(yè)物業(yè)環(huán)境 二、區(qū)域市場分析 二、可類比樓盤基本情況分析 （ 1） 兩河流域 （ 2） 金山廣場 （ 3） 金朝陽商業(yè)廣場 （ 4） 大連萬達(dá)商業(yè)廣場 （ 5） 金湖商業(yè)廣場 2 （ 6） 陽光 100 城市廣場 （ 7） 華星時代廣場 （ 8） 佳得鑫水晶城 （ 9） 世紀(jì)商都 （ 10） 航洋國際城 三、南寧市中心租金概況 （ 1） 七星路 （ 2） 民生路與朝陽路、步行街 第三部分 項目定位及營銷 策略初步建議 一、項目最大價值的挖掘和項目定位 二、項目 SWTO 第四部分 項目投資預(yù)算和結(jié)論、建議 3 前言 本次項目調(diào)查由營銷中心策劃部、銷售部、總裁辦等人共同進(jìn)行市場調(diào)查。 1994 年開始籌建，完 成四層地下室和四層裙房，面積 51000 ㎡，后因缺資金停工， 2020 年 5月欲啟動，但是由于“非典”影響北京銀建集團(tuán)（控股公司）無法有足夠的資金投入，導(dǎo)致停工至今，可以認(rèn)為是一個爛尾樓工程。 ? 中醫(yī)學(xué)院第二附屬學(xué)院： 畝。 （ 7） 項目交通概況：項目所處交通便利。 從廣西統(tǒng) 計部門了解到， 2020年 邕城樓市投資持續(xù)增長，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成 億元，同比增長 ％，其中住宅投資完成 億元。是完全的商場、商業(yè)街運(yùn)作模式。華星時代廣場也是成功的。 項目的定位有借鑒意義。 ? 房號： 0812，處于第八層，寫字樓面積： ㎡， 30%的共攤，凈面積 ㎡： 3458 元 /㎡，總價： 156544元。 租金情況： 一樓： 250 元 — 300 元 /㎡ 二樓： 130—— 180 元 /㎡ 三樓： 80—— 100 元 /㎡ 四樓： 50元 /㎡ 五樓： 40元 /㎡ 物業(yè)管理費(fèi)： 7 元 /㎡；水費(fèi)： 10 元 /月；電費(fèi)：按實(shí)際收取。 B：場地受限（每層只有 1100㎡，總計 5千㎡） C：停車問題。 租金大約在 15 年回本的基礎(chǔ)上 2倍。年反租回報： 219753 萬，月回報： 18312 元。返還是到在經(jīng)營前一個月之前給付，租金收入要納稅。 商鋪整體均價： 萬 /㎡ 住宅均價： 2900 元 /㎡ ，開盤未做廣告，一搶而空。目前，一樓，銷售 90%，剩下 10%，打算“只租不買”。 建筑空間布局 兩座連體住宅塔樓， 31層（其中地下 2層，地上 29層），建筑物高 ，用地面積 ㎡，基底面積 ㎡，總建筑面積 ㎡。目前租金在一樓招租的租金約 250元 /㎡。 是集商業(yè)、公寓、寫字樓、娛樂休閑為一體，南寧最具都市品質(zhì)的標(biāo)志性建筑群。還有兩棟 23層估計到 2020年 6月份交付。占地面積為 10000 平方米，總建筑面積為 平方米，商務(wù)面積為 平方米，寫字樓面積為 平方米。配套有雙會所（美容美發(fā)、棋牌室、閱覽室、商 務(wù)咖啡市、健身房、桌球室、家政服務(wù)中心、商務(wù)服務(wù)中心。 2020 年底， 1— 3層商鋪由“三合百貨”承租，由“三合百貨”進(jìn)行商場運(yùn)營，但是到了 2020 年 4月份，“三合百貨” 22 一直還沒開業(yè)，據(jù)說，不打算進(jìn)駐“外灘新城”。 ? 投資近 6億元 ? 占地 ? 總建筑面積達(dá) 萬余平米 ? 容積率約 ? 該項目 秉承萬達(dá)集團(tuán)“訂單房產(chǎn)”模式， 將引進(jìn)沃爾瑪、大洋百貨合百腦匯 3大中心 主力店進(jìn)駐經(jīng)營 ，共 9萬