【正文】 經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本=項目總成本/（1應(yīng)繳稅費比重）=43750 /（110%）=（萬元）保本點=1項目經(jīng)營成本/總銷售收入==%=%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。項目經(jīng)營成本保本點項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=總銷售收入=項目經(jīng)營成本保本點=項目保本開發(fā)經(jīng)營成本/項目總成本==%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上，項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，在此是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、項目敏感性分析本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進(jìn)行。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期長，其間可能會出現(xiàn)不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá)到10%。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)總投資增大10%時）序號項目建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入銷售收入小計2現(xiàn)金流出建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費）154001210020625銷售費用（按銷售收入3%計）應(yīng)繳稅費（按銷售收入10%計）小計154003凈現(xiàn)金流量154004累計凈現(xiàn)金流量154005IC=6%折現(xiàn)系數(shù)6年凈現(xiàn)金流量9607累計年凈現(xiàn)金流量從上表可以看出，如果投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表的情況來看，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=，大于零，項目仍然可行。項目銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，銷售工作是直接面對市場的，故該項目所面臨的市場風(fēng)險將主要體現(xiàn)在銷售收入的變化。由于銷售收入的預(yù)測建立在對本項目的未來前景及預(yù)測基礎(chǔ)之上，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響到項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利的影響。目前進(jìn)行價格定位時定價相對保守，故銷售收入最大的下降幅度不會太大。項目全部資金的現(xiàn)金流量表（當(dāng)銷售收入減少10%時）序號項目建設(shè)經(jīng)營期2007年2008年2009年2010年1現(xiàn)金流入銷售收入小計2現(xiàn)金流出建造成本（含土地轉(zhuǎn)讓費）140001100018750銷售費用（按銷售收入3%計）820應(yīng)繳稅費（按銷售收入10%計）小計140004263凈現(xiàn)金流量140004累計凈現(xiàn)金流量140005IC=6%折現(xiàn)系數(shù)6年凈現(xiàn)金流量132027累計年凈現(xiàn)金流量13202從上表可以看出，如果下降幅度為10%，那么從全部現(xiàn)金流量表的情況來看，不過，其值仍然大于零，項目仍然可行。三、項目風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。市場風(fēng)險項目為較大規(guī)模的建筑綜合體，高品質(zhì)定位，對項目有兩方面要求：一方面在設(shè)計中，如何精雕細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合潛在目標(biāo)客戶群的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場也是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與本項目同一區(qū)域、同一檔次、同一品位的物業(yè)供給量比較少，競爭對手不多，這是好的一方面。但另一方面，從總體來看，區(qū)域各物業(yè)供應(yīng)總量都比較大。因此，本項目與周邊物業(yè)競爭中，須在同檔、差異、變化中謀求市場。并密切關(guān)注目標(biāo)客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。項目的資本風(fēng)險項目的籌集計劃中，絕大部分是通過銷售收入來實現(xiàn)，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。鑒于上述原因，建議首期項目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。企業(yè)風(fēng)險企業(yè)風(fēng)險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，公司對本項目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇、資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的收入因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項目的銷售工作，加強(qiáng)營銷的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。第十章 結(jié)論與建議一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇l 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；l 中部崛起戰(zhàn)略的實施；l 武漢寫字樓市場的逐漸升溫；等等。以上這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境和機(jī)遇。二、項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項目總建筑面積：項目總投資：43750萬元項目財務(wù)凈現(xiàn)值：項目財務(wù)內(nèi)部收益率：%三、項目具有的突出優(yōu)勢：l 與摩根中心相同檔次的競爭對手較少。l 項目的黃金地段優(yōu)勢。l 公司的資金優(yōu)勢。l 項目所處地塊的發(fā)展前景比較好。四、項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險小本項目屬于相對大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用取得費用較低，且在開發(fā)運作過程中享受政府提供的許多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)控制，應(yīng)該能獲得預(yù)期投資收益。五、項目實施的難點本項目實施的難點：項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)工程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就有相應(yīng)確定，但在實施過程中仍然需要根據(jù)具體情況不斷完善；房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍。六、強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。51附件：項目投資估算表（成本測算）一、項目基本參數(shù)1開發(fā)總用地面積（㎡） 2開發(fā)總建筑面積（㎡） 按新設(shè)計方案3上部建筑面積（㎡） 不含地下室4地下室面積（㎡） 平均每層517051~4層裙房商網(wǎng)面積（㎡） 6住宅面積（㎡） 7寫字樓面積（㎡） 　　　序號項 目測算金額 （萬元）折算每平方米造價 （元/㎡）備 注二、項目土地費用 　1項目轉(zhuǎn)讓費用 （含規(guī)費）測算2住宅土地出讓金（增加20年） 按住宅建筑面積計：60元/㎡估算三、項目前期規(guī)費、稅費 轉(zhuǎn)讓費中已包，不計入總價1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 按地上建筑面積計：80元/㎡2規(guī)劃設(shè)計費 估算3人防易地建設(shè)費 按地下室投影面積：1500元/㎡4公共消防設(shè)施配套費 按建筑面積計算：3元/㎡5垃圾處理費 按建筑面積計算：18元/㎡6水土保持設(shè)施補(bǔ)償費 按建筑面積計算：㎡7檔案服務(wù)費 估算8教育配套費 按建筑面積：15元/㎡估算 9白蟻防治費 按建筑面積計算： 元/㎡10綠化補(bǔ)償費 應(yīng)建2100㎡,按1000㎡. 700元/㎡考慮補(bǔ)償11商品混凝土交易費 框架結(jié)構(gòu)10元/㎡(后期可返還)12墻改基金 按總建筑面積計：8元/㎡ （后期可返）13散裝水泥專項基金 按總建筑面積計：㎡ （后期可返）14質(zhì)監(jiān)費 ‰，15工程定額測定費 按土建總造價1‰，16市交易中心服務(wù)費 ‰17招投標(biāo)代理服務(wù)費 估算18環(huán)保測評及檢測費 估算　　　　四、勘察、設(shè)計、監(jiān)理費 　1方案設(shè)計 根據(jù)市場價估算2工程設(shè)計 根據(jù)市場價估算3施工圖設(shè)計審查費 根據(jù)市場價估算4深基坑設(shè)計審查費 根據(jù)市場價估算5工程監(jiān)理費 根據(jù)市場價估算　　　　五、工程費用 　　　　　公共部分 　1樁基補(bǔ)強(qiáng)及地下水處理 按350萬元考慮2深基坑支護(hù)后續(xù)工程追加費 估算3土方工程 按5萬方估算挖土量；18元/立方4地下室土建費用 地下室土建按2500元/㎡考慮。5安防監(jiān)控系統(tǒng) 　6室外道路及綠化 　7給水配套工程 　8外部供電配套工程 根據(jù)外部供電方案可能會有較大變化9地下室空調(diào)通風(fēng) 按地下室面積200元每平方10地下室消防、自動噴淋 按地下室面積120元每平方11工程不可預(yù)見性費用 　12自備發(fā)電機(jī) 　住宅工程部分 1住宅土建及水電安裝費用 住宅樓按1100元/㎡考慮。2住宅通風(fēng)、消防 50元/㎡；3住宅外立面裝飾 按住宅面積300元標(biāo)準(zhǔn)測算4公共部分裝修費用 按住宅面積100元標(biāo)準(zhǔn)測算5電梯購置 4部國產(chǎn)三菱寫字樓工程部分 1寫字樓土建及水電安裝費用 寫字樓按1600元/㎡考慮。2寫字樓內(nèi)部公共裝飾 250元/㎡；3寫字樓外立面裝飾 500元/㎡；4寫字樓公共部分中央空調(diào) 250元/㎡；5寫字樓辦公智能化 50元/㎡；6寫字樓消防工程自動噴淋、感煙報警 100元/㎡；7電梯購置 7部進(jìn)口三菱　　　　裙房工程部分 　1裙房土建費用 裙房按1350元/㎡（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層考慮在內(nèi)）。2裙房外立面裝飾 450元/㎡；3裙房中央空調(diào) 200元/㎡；4裙房消防工程自動噴淋、感煙報警 150元/㎡；5電梯購置 兩部客梯，一部貨梯　　　六、開發(fā)管理及后期房地費用 　1管理費用 %估算3房地產(chǎn)交易費 住宅按建筑面積3元/㎡。非住宅按11元/㎡計算4房屋測丈費 按建筑面積1元/㎡計算　　　　七、營銷費用 　1營銷費用 按總銷售額3%考慮八、財務(wù)費用 　1財務(wù)費用 按項目貸款1億元，2年期考慮估算，九、成本總合計及分類分析 　1住宅總價及樓面單價 　2寫字樓總價及樓面單價 　3商網(wǎng)總價及樓面單價